ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 77-73/2016 NEMOVITOST: Nemovitost: Areál býv. autoopravny č.p.7 a 98 Adresa nemovitosti U Tvrze 98/9, Praha, 108 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.2536: - pozemek p.č.217 součástí je jiná stavba č.p.7 - pozemek p.č.218/1 součástí je jiná stavba č.p.98 Pozemky: 217, 218/1 Vlastník stavby: Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 10200 Praha 10 Hostivař, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 10200 Praha 10 Hostivař, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 6 000 000 Kč Datum místního šetření: 13.6.2016 Datum zpracování :4.8.2016 Počet stran: 15stran Počet příloh: 16 stran V Pardubicích dne 5.8.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: Areál býv. autoopravny č.p.7 a 98 Adresa nemovitosti U Tvrze 98/9, Praha, 108 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.2536: - pozemek p.č.217 součástí je jiná stavba č.p.7 - pozemek p.č.218/1 součástí je jiná stavba č.p.98 Pozemky: 217, 218/1 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podkladu pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 13.6.2016 za přítomnosti pana Václava Slavětínského. Znalci byl zpřístupněn celý areál. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: Areál býv. autoopravny č.p.7 a 98 Adresa nemovitosti U Tvrze 98/9, Praha, 108 00 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.2536: - pozemek p.č.217 součástí je jiná stavba č.p.7 - pozemek p.č.218/1 součástí je jiná stavba č.p.98 Pozemky: 217, 218/1 Vlastník stavby: Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 10200 Praha 10 Hostivař, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 10200 Praha 10 Hostivař, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Malešice jsou městská čtvrť a katastrální území východně od centra hl.města Prahy. Z převážné části jsou součástí městského obvodu a městské části Praha 10, pouze zahrady na západním úbočí vrchu Tábora v areálu zahradnické školy a v okolí patří do městské části Praha 9. Předmětná nemovitost je přístupná z ulice U Tvrze. Nachází se v památkově chráněném území. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o uzavřený areál, tvořený budovou č.p.98 vedenou jako jiná stavba, přestavovanou na 2 bytové jednotky, na pozemku p.č.218/1, dále navazující kancelářskou budovou s prodejnou, na ní navazující zděnou skladovou budovu, kolmo situovanou bývalou stodolou s ubouraným SV rohem a též kolmo situovaným plechovým skladem se dvěma samostatnými prostory, vše na pozemku p.č.217. Dle sdělení vlastníka jiná stavba č.p.7, vedená v KN LV č.2536 na pozemku p.č.217 byla zbourána a č.p.7 byla označena stodola naproti hlavnímu vjezdu do areálu. Všechny budovy jsou umístěné po obvodu areálu. Uprostřed je zpevněné nádvoří, na kterém jsou odložené vraky automobilů, vybourané materiály, skládka výrobků. Vjezd a vstup do areálu je branou a vrátky z frekventované ulice U Tvrzi. Z hlediska podnikání dobrá lokalita, z hlediska umístění dvou bytových jednotek u silnice problematická. Dispozice areálu : obytné plochy (2 budoucí bytové jednotky a spol.prostory) 225,7m2 kancelářské plochy 19,3 m2 prodejní plochy 29,5 m2 skladové plochy 383 m2 Hlavní objekt tvoří dvoupodlažní zděná budova půdorysu L s půdou ve valbové střeše. Budova je přístupná z nádvoří a kanceláří. K datu místního šetření byly přerušeny stavební práce na přestavbu na 2 bytové jednotky. Přestavba je ve stádiu zahájení. Budova není delší dobu užívána. Je ve výrazně zhoršeném technickém stavu, před rozsáhlou rekonstrukcí. Nelze ji okamžitě užívat. Venkovní úpravy tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněná betonová plocha nádvoří, uliční zeď s vjezdovými vraty a vstupními vrátky. Viditelné konstrukce jsou ve zhoršeném technickém stavu. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1920 Dílčí rekonstrukce v roce 2012 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav zhoršený DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha obyt/sklad m 2 m 2 m 3 m 2 2BJ,obchod,sklad 226/432 1412 1149 0 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: v rekonstrukci Popis: původní ústřední vytápění z kotelny v 1.NP - k datu místního šetření kotelna vybouraná Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [x] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [x] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Uzavřený areál bývalé autoopravny je situovaný ve frekventované ulici U Tvrze spojující ulice Českobrodskou a Malešickou. Nachází se v lokalitě hustě zastavěné původní nízkopodlažní zástavbou. Jedná se o památkově chráněné území. Počet obyvatel 1 259 079 Okolí: [ ] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [x] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [ ] železnice [ ] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem Strana - 7 -
[ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 932 Hl.město Praha jedná se o hlavní komunikaci v ulici U Tvrze PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ne Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Dle výpisu z KN LV č.2536: stavba není užívána budova č.p.7 ve skutečnosti zbouraná RIZIKO Ano Ne Ne Ne Ne Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Dle výpisu z KN LV č.2536: památkově chráněné území RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Ne Nemovitost byla v minulosti zatopena Nezjištěno Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nezjištěno Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Ano Poloha nemovitosti v chráněném území Ne Demograficky negativně zatížená lokalita Strana - 8 -
Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Dle výpisu z KN LV č.2536 na nemovitosti vázne: - zástavní právo exekutorské - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zástavní právo smluvní - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní areál není delší dobu užíván (až 5 let) zahájena rekonstrukce budovy č.p.98, přerušené práce neprovedeno zabezpečení rozestavěné stavby RIZIKO Ano Ano Ano Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2536 Kraj: Pražský Okres: Praha-hlavní město Obec: Praha Katastrální území: Malešice Ulice: U Tvrze č.o.: Vlastníci Podíl areál budov multifunkčního užití, dva objekty s číslem popisným Václav Slavětínský - Brumovická 865/16, 10200 Praha 10 Hostivař Stavba je součástí 2x jiná stavba objekt bydlení, skladů, provozní č.p.: 7, 98 pozemku p.č.217, 281 Pozemky 217 zastavěná plocha a nádvoří 1 248 m 2 zastavěný objekty, objektem č.p.7 a zpevněnou plochou dvora 218/1 zastavěná plocha a nádvoří 164 m 2 zastavěný objektem č.p.98 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty staveb areálu Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 0,00 543,20 2.NP 0,00 114,20 Celkem 0 657 Výčet dispozice areálu Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP byt 2+1 96,30 m 2 1,00 96,30 m 2 kancelářské plochy 19,30 m 2 1,00 19,30 m 2 prodejní plochy 29,50 m 2 1,00 29,50 m 2 skladové plochy 383,00 m 2 1,00 383,00 m 2 společné prostory 15,10 m 2 1,00 15,10 m 2 1.NP - celkem 543,20 m 2 543,20 m 2 2.NP byt 2+1 96,30 m 2 1,00 96,30 m 2 společné prostory 17,90 m 2 1,00 17,90 m 2 2.NP - celkem 114,20 m 2 114,20 m 2 Celkem 657 m 2 657 m 2 Výpočet obestavěného prostoru havní stavby č.p.98 Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 131,55 3,54 465,69 2.NP 131,55 3,30 434,12 Zastřešení 131,55 1,90 249,95 Obestavěný prostor celkem 1 149,00 Konstrukce (převažující) Popis Základy betonové s dodatečnou izolací Zdivo cihelné Stropy klenbové, dřevěné Střecha krov dřevěný vázaný Krytina pálená Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky štukové Fasádní omítky břízolitová 70% Vnější obklady chybí Vnitřní obklady stávající keramické Schody betonové Strana - 10 -
Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní dřevěné a náplňové dřevěná dvojitá PVC, textilní krytina keramická dlažba, beton ÚT s kotlem na pevná paliva - demontován světelný a motorový rozvod ano rozvod studené a teplé vody el.bojler přiveden zemní plyn standardní chybí vana, umývadlo, WC splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 0 Obestavěný prostor [m] 3 1 149,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 780 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 492 220 Stáří roků 96 Další životnost roků 50 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 823 833 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Kancelář, prodejna a sklad 217 534,00 4 660 2 488 440 80,00 497 688 Popis: Jednopodlažní, s předsazeným zádveřím do kancel.části, se sedlovou střechou. Navazuje na budovu č.p.98. Je přístupná z nádvoří a budovy č.p.98. Plocha 121 m2. Stáří cca 100 let. Po celkové vnitřní rekonstrukci 5 let. Fasáda a klemp.kce Chybí. Neužívá se. Ocelová hala 217 485,00 2 960 1 435 600 80,00 287 120 Popis: Jednopodlažní, s pultovou střechou. Kolmo navazuje na stodolu. Dva samostatné odsazené prostory na betonové podlaze. Je přístupná z nádvoří. Podlahová plocha 110m2. Slouží jako sklad. Stáří cca 15 let. Neužívá se, chátrá. Stodola č.p.7 217 1 524,00 4 560 5 718 240 95,00 285 912 Popis: Jednopodlažní ze smíšeného zdiva, obdélník.půdorysu se sedlovou střechou. Přístupná z nádvoří. Stáří cca 100 let. Měla sloužit k opravě automobilů. Plocha 165m2. Havarijní tech.stav. Nelze užívat. Vých.část střešní kce je propadlá, narušená statika. Zděný sklad 217 173,00 4 660 806 180 95,00 40 309 Popis: Jednopodlažní, s pultovou střechou. Mezi skladem a stodolou. Je přístupný posuvnými vraty z nádvoří. Podlahová plocha 35m2. Stáří cca 60 let. Neužívá se, chátrá. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 1 111 029 Kč Strana - 11 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.217 je zastavěný kancelářskou budovou s prodejnou a skladem, zděnou skladovou budovu, bývalou stodolou č.p.7, plechovým skladem a zpevněným nádvořím. Pozemek p.č.218/1 je zastavěný budovou č.p.98. Pozemky jsou mírně JV skloněné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Pozemky jsou v územním plánu vedené v území všeobecně smíšeném. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky v lokalitě, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 8000-14000 Kč/m2. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy je 4710 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 217 1 248 4 710 5 878 080 zastavěná plocha a nádvoří 218/1 164 4 710 772 440 Celková výměra pozemků: 1 412,00 Hodnota pozemků celkem: 6 650 520 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Komerční objekt 403,00 551,00 komplexní 15 200 000 37 717 0,26 9 806 komplex administrativní, 2 byty, parkovací plochy Praha 5 okrajová lokalita cena včetně provize a poplatků velmi dobrý technický stav prázdný Hodnocení:méně atraktivní lokalita omezená možnost dalšího rozšíření menší nemovitost výrazně lepší technický stav Lokalita 2 Multifunkční komplex Užitná plocha m2 Pozemek m2 600,00 842,00 multifunkčn í Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena 13 500 000 22 500 0,36 8 100 komplex administrativní, dílna, garáž Praha 10 okrajová lokalita cena včetně provize a poplatků dobrý technický stav prázdný Strana - 12 -
Hodnocení:méně atraktivní lokalita lepší technický stav Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Provozní areál 700,00 1 590,00 admin 16 900 000 24 142 0,38 9 173 komplex administrativních, provozních a skladových budov přímé sousedství cena včetně provize a poplatků areál pronajatý k celkové rekonstrukci Hodnocení:totožná lokalita lepší technický stav VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 8 100 Kč/m 2 Minimální cena: 5 321 700 Kč Průměrná jednotková cena 9 026 Kč/m 2 Průměrná cena 5 930 300 Kč Maximální jednotková cena 9 806 Kč/m 2 Maximální cena 6 442 500 Kč Stanovená jednotková cena 9 026 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 5 930 082 Kč Strana - 13 -
Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na rekonstruované budověč.p.98 a poškozeném objektu stodoly č.p.7 jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Silné stránky nemovitosti + dobře přístupná stabilizovaná lokalita + multifunkční využití + uzavřený areál Slabé stránky nemovitosti - technický stav všech objektů - památkově chráněné území KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 8 585 382 Kč neurčena 5 930 082 Kč 6 000 000 Kč Slovy : šestmilionů Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 5.8.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 14 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 77-73/2016 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z KN LV č.2536 10 kopie KM 1 mapa okolí 1 mapa širších souvislostí 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBCE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 6 -