Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 159/2010

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 159/2010 O obvyklé ceně: a) podílu 1/4 na nemovitosti - pozemku parc.č. St. 31 a pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 vše v katastrálním území Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 113; b) nemovitosti - pozemku parc.č. 1652/3 (původně vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) vše v katastrálním území Okřešice u Třebíče, obec Okřešice, okres Třebíč, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinný p. František Novotný se i přes písemnou výzvu se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 025 EX 2088/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně: a) podílu 1/4 na nemovitosti - pozemku parc.č. St. 31 a pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 vše v katastrálním území Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 113; b) nemovitosti - pozemku parc.č. 1652/3 (původně vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) vše v katastrálním území Okřešice u Třebíče, obec Okřešice, okres Třebíč, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky Číhalín, Okřešice Region: Vysočina Okres: Třebíč Katastrální území: Číhalín, Okřešice u Třebíče

3 Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 113; - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1573; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje získané na KÚ v Třebíči; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je: a) podíl 1/4 na nemovitosti - pozemku parc.č. St. 31 a pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 vše v katastrálním území Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 113; b) nemovitost - pozemek parc.č. 1652/3 (původně vedený ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) vše v katastrálním území Okřešice u Třebíče, obec Okřešice, okres Třebíč, zapsáno na LV č a) Pozemek parc.č. St. 31 se nachází v zastavěné části obce v její centrální části v lokalitě rodinných domů. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace s nezpevněným povrchem s možností napojení na veřejné rozvody elektro a vody. Plyn a kanalizace v místě nejsou. Na pozemku se nachází zbytky bývalé stavby stodoly, která je staticky poškozena natolik, že není možné její další využití a je nutné její dosud zbylé konstrukce demolovat. na provedení demolice převyšuje náklady případně použitelného materiálu z demolice. Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 jsou pozemky zemědělské nacházející se mimo zastavěné území obce v jejím blízkém okolí (od 500 do 1,0 km). Pozemky se nacházejí v lánech zemědělských pozemků a jsou v současné době užívány k zemědělské činnosti. Pozemky se nacházejí v mírně kopcovité krajině. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. b) Pozemek parc.č. 1652/3 (původně vedený ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) je pozemkem zemědělským nacházející se mimo zastavěné území obce cca 1,5 km od ní. Pozemek se nachází v lánu zemědělských pozemků a je v současné době užíván k zemědělské činnosti. Pozemek se nachází v mírně kopcovité krajině. Na pozemku se nenachází žádná stavba ani trvalé porosty. V nedávné době došlo k digitalizaci katastrálního území a přečíslování parcel vedených ve zjednodušené evidenci. 6. Obsah odhadu: a) Pozemky LV č. 113 b) Pozemek LV č. 157

4 - 4 - B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky LV č Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Zastavěná plocha a nádvoří St ,00 70, ,- Součet 5 040,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 9 254,37 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC (PK) 276/ ,00 80,00 5, ,00 (PK) 279/ ,00 80,00 5, ,20 (PK) 499/ ,14 80,00 11, ,50 (PK) 499/ ,88 80,00 8, ,78 (PK) 499/ ,14 80,00 11, ,15 (PK) ,14 80,00 11, ,75 (PK) ,88 80,00 8, ,64 (PK) ,68 80,00 6, ,50 (PK) ,27 80,00 5,89 41,23 Výměra celkem Mezisoučet ,75 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem , ,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemky LV č zjištěná cena = ,53 Kč a) Rekapitulace administrativního ocenění podílu ¼ na nemovitosti (LV č. 113) Pozemky LV č. 113 = ,- Kč Administrativní cena podílu ¼ na nemovitosti činí celkem (LV č. 113) ,- Kč

5 - 5 - b) Pozemek LV č Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC (PK) 1652/ ,48 80,00 8, ,04 (PK) 1652/ ,00 80,00 5, ,00 Výměra celkem 4894 Mezisoučet ,04 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,04 Pozemek LV č. 1652/2 - zjištěná cena = ,04 Kč b) Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti (LV č. 157) Pozemek LV č. 157 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem (LV č. 157) ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda Zemědělské pozemky Dle informací na místním zemědělském družstvu došlo v posledních třech měsících k odkupu zemědělských pozemků v okolí obce za cenu dle BPEJ bez přirážek. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC (PK) 276/ ,00 3, ,00 (PK) 279/ ,00 3, ,00 (PK) 499/ ,14 6, ,40 (PK) 499/ ,88 4, ,88 (PK) 499/ ,14 6, ,42 (PK) ,14 6, ,30 (PK) ,88 4, ,44 (PK) ,68 3, ,00 (PK) ,27 3,27 22,89 Výměra celkem Mezisoučet ,33 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,33

6 - 6 - Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava [%] UC (PK) 1652/ ,48 4, ,32 (PK) 1652/ ,00 3, ,00 Výměra celkem 4894 Mezisoučet ,32 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,32 Stavební pozemky: V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 20%. 1. Stavební pozemek Krahulov, okr. Třebíč Prodej stavebního pozemku v Krahulově na okraji obce. Přístup. Nezpevněná komunikace. Sítě. elektro, voda. Výměra 1230,- Kč. Nabídková cena RK: 275,- Kč/m2 Srovnatelná lokalita, stejná stavební připravenost, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 220,- Kč/m2. 2. Stavební pozemek Kouty, okr. Třebíč Prodej stavebního pozemku v Koutech na okraji obce. Přístup-Zpevněná asfaltová komunikace. Sítě. elektro, voda, dešťová kanalizace. Výměra 1037,- Kč. Nabídková cena RK: 290,- Kč/m2 Lepší lokalita, lepší stavební připravenost, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 170,- Kč/m2. 3. Stavební pozemek Kouty, okr. Třebíč Prodej stavebního pozemku v Koutech na okraji obce. Přístup-Zpevněná asfaltová komunikace. Sítě. elektro, voda, dešťová kanalizace. Výměra 837,- Kč. Nabídková cena RK: 290,- Kč/m2 Lepší lokalita, lepší stavební připravenost, realitní inzerce. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na 170,- Kč/m2. Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 170,- až 220,- Kč/m2. Výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na: 200,- Kč/m 2 72m 2 (plochy pozemku parc.č. St. 31) x 200,- Kč/m 2 = ,- Kč

7 - 7 - a) Rekapitulace srovnávacího ocenění: Zemědělské pozemky (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 s výměrou celkem m ,33 Kč Stavební pozemek parc.č. St ,00 Kč Celkem ,33 Kč Úprava ceny ve vlastnickém podílu ¼ = ,58 Kč a) Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu podílu ¼ oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na: ,- Kč b) Rekapitulace srovnávacího ocenění: Zemědělský pozemek (PK) parc.č. 1652/2 s výměrou celkem 4894 m ,32 Kč b) Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti (po zaokrouhlení) na: ,- Kč Rekapitulace a) LV č. 113 Administrativní cena podílu ¼ nemovitosti ,- Kč b) LV č. 157 Administrativní cena nemovitosti ,- Kč a) LV č. 113 Obvyklá cena podílu ¼ nemovitosti ,- Kč b) LV č. 157 Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč

8 - 8 - C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství aa) podílu 1/4 na nemovitosti - pozemku parc.č. St. 31 a pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 vše v katastrálním území Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 113: ,- Kč. ab) nemovitosti - pozemku parc.č. 1652/3 (původně vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) vše v katastrálním území Okřešice u Třebíče, obec Okřešice, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 157: ,- Kč. b) jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěna. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství da) podílu 1/4 na nemovitosti - pozemku parc.č. St. 31 a pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 272/6, 279/9, 499/1, 499/2, 500, 922, 923 vše v katastrálním území Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 113: Slovy : dvacetsedmtisíc korun českých ,- Kč. db) nemovitosti - pozemku parc.č. 1652/3 (původně vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1652/2) vše v katastrálním území Okřešice u Třebíče, obec Okřešice, okres Třebíč, zapsáno na LV č. 157: Slovy : osmnácttisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: ,- Kč.

9 - 9 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 159/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159/2010. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 15 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.