Směrnice pro provádění a financování drobných a jiných oprav a údržby zařízení v bytových jednotkách LBD - Ostrava 1. Postup při provádění a financování drobných oprav zařízení v byt. jednotkách LBD Těmito směrnicemi se řídí postup při provádění a financování drobných oprav zařízení v bytových jednotkách LBD. Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, veškeré drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: (podrobněji viz. Příloha č.1) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměnu sifonů a lapačů tuku Za drobné opravy se dále považují opravy a výměny drobných součástí vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsávačů par, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny výše, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 300 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. 2. Postup při provádění jiných oprav a údržby zařízení bytového fondu LBD - Ostrava Za jiné opravy a údržbu zařízení bytového fondu se považují všechny další opravy zařízení ve vlastnictví pronajímatele ( mimo drobné opravy uvedené výše) zahrnující havarijní opravy, opravy nad 300 Kč, výměny zařizovacích předmětů, modernizace bytů, údržbu a opravy společných prostor. Žádosti o provedení jiných oprav a údržby zařízení bytového fondu se podávají prostřednictvím důvěrníka domu, nebo přímo písemně technikovi družstva (netýká se havarijních oprav). Rozhodnutí o jiných opravách a údržbě zařízení bytového fondu, jakož i o způsobu financování dané opravy rozhoduje představenstvo LBD. Tyto opravy jsou realizovány dodavateli, s nimiž LBD Ostrava má uzavřeny smluvní vztahy, respektive jsou vybíráni na základě výběrových řízení. Na odstraňování havarijních situací (definice viz níže) se podílejí organizace, jejichž činnost vyplývá ze zákona. Havarijní opravy odstraňují havarijní stavy, při kterých vzniká možnost ohrožení života nájemníků nebo bezprostředního vzniku nadměrných škod na majetku vlastním nebo jiných nájemníků. Jedná se o závady na hlavních rozvodech plynu, elektřiny, vody, odpadů, které by následně mohly vytvořit podmínky pro vznik požáru, zatopení vodou, narušení stavebních prvků domu jako jsou nosné stěny, stropy a pod. Nájemník, který zjistí havarijní stav, je povinen jej nahlásit do kanceláře LBD Ostrava, Hájkova 9, bytovému technikovi tel.č. mobil 0604201812 nebo v případě bezprostředního ohrožení zajistit jeho odstranění zavoláním příslušné 1
organizace (hasiči, elektrorozvodné nebo plynárenské služby apod.) a tuto skutečnost dodatečně nahlásit do kanceláře LBD. Jiné opravy zařízení ( vyjma drobných oprav výše uvedených), které přesahují částku 300 Kč, podléhají rozhodnutí představenstva, které je vysloveno s přihlédnutím k důležitosti a potřebnosti opravy na schůzi představenstva a uvedeno v zápise z tohoto jednání. Při souhlasném stanovisku se oprava provádí s finanční spoluúčastí nájemníka ve výši 300 Kč, která je splatná před započetím opravy, nebo je odečtena z fakturované částky v případě, že opravu zaplatil již nájemník. Představenstvo může zrušit finanční spoluúčast nájemníka v případě, že tomu brání opodstatněné sociální důvody na straně nájemníka. Výměny zařizovacích předmětů bytového fondu, které jsou v majetku pronajímatele, podléhají rozhodnutí představenstva, které je vysloveno s přihlédnutím k orientační životnosti vybraných zařízení a předloženého vyjádření příslušného revizního technika. Při souhlasném stanovisku se výměna zařízení provádí s finanční spoluúčastí nájemníka ve výši 300 Kč, která je splatná před započetím výměny, nebo je odečtena z fakturované částky v případě, že výměnu zaplatil již nájemník. Představenstvo může zrušit finanční spoluúčast nájemníka v případě, že tomu brání opodstatněné sociální důvody na straně nájemníka. Představenstvo může rozhodnout i o vyšší finanční spoluúčasti nájemníka v případě, pokud dochází k výměně zařizovacího předmětu v kratším časovém intervalu, než je orientační životnost a není tento stav způsoben skrytou vadou výrobce, anebo v případě jeho poškození špatným zacházením ze strany nájemníka. Dále bude představenstvo při stanovení výše spoluúčasti nájemníka brát zřetel na to, zda u zařizovacího předmětu byly prováděny pravidelné preventivní prohlídky doložené protokoly ze strany oprávněné firmy. Požadavky na výměnu plynových spotřebičů, resp. elektrických spotřebičů musí být doloženy revizním protokolem s výslovným posudkem o nezpůsobilosti dalšího provozování resp. nemožnosti opravy. Vystavení revizního protokolu opatřeného razítkem revizního technika,zajišťuje nájemník na vlastní náklad. Modernizaci bytového fondu. Nájemce nebo vlastník bytu, u kterého správu vykonává LBD, smí provádět pouze se souhlasem představenstva LBD. Jedná se o stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě. Souhlas představenstva LBD je nutný i v případě, kdy modernizace bytu je prováděna na vlastní náklady nájemce nebo vlastníka bytu. Pokud je podle zvláštních předpisů k takové úpravě nebo změně potřeba souhlasu (rozhodnutí) jiného orgánu nebo subjektu, musí si tento nájemce nebo vlastník bytu vyžádat toto rozhodnutí na vlastní náklady. Souhlas představenstva v žádném případě nenahrazuje rozhodnutí stavebního úřadu k povolení úprav (pokud je toto zapotřebí podle předpisů o stavebním řízení. Požadavky na modernizaci bytového fondu se představenstvu LBD podávají písemnou formou. Představenstvo LBD se vyjadřuje k věcné náplni a s přihlédnutím k plánu oprav rozhodne o výši finanční účasti družstva. Na vlastní náklady hradí nájemce vložkování kouřovodů při budování krbových kamen. V případě havárie nebo výměně rozvodů vody hradí LBD pouze poškozené části obkladů. Za stavební nebo podstatné změny v bytě se mimo jiné např. považují: zavádění nebo změny vodovodního, odpadního, elektrického a plynového vedení instalace, odstraňování nebo přemísťování plynových kamen záměna druhu kuchyňského sporáku a kamen jiným druhem vysekávání otvorů do komínů zazdívání nebo zřizování oken, dveří a příček přemísťování dveří Provede-li nájemce nebo vlastník bytu stavební úpravy nebo podstatné změny bez souhlasu představenstva LBD, je LBD oprávněno se domáhat uvedení bytu do předchozího stavu. U nájemce může porušení této povinnosti být též důvodem pro výpověď nájmu ze strany LBD. Údržba a opravy společných prostor jakož i příslušných zařízení včetně nutných revizí vyplývajících ze zákona jsou finančně hrazeny z domovních fondů oprav. Předměty běžné spotřeby (cena do 300 Kč) jako žárovky, úklidové nářadí a pod. budou rovněž hrazeny z domovního fondu. Tyto opravy a údržba se provádí na základě písemné žádosti nebo předloženého plánu oprav domovním důvěrníkem. P o z n á m k a: V Příloze č. 1 je uvedena věcná specifikace oprav, které si hradí nájemce, nebo jsou hrazeny z prostředků LBD s finanční účastí 300 Kč nájemce. 2
V Příloze č. 2 jsou uvedeny orientační životnosti zařizovacích předmětů a procenta jejich ročního opotřebení. U p o z o r n ě n í: V případě, že si nájemník nechá provést opravu nebo výměnu zařizovacích předmětů bez souhlasu představenstva, nebudou mu proplaceny vzniklé finanční náklady. Směrnice byla projednána a schválena představenstvem dne 28.4.2014 a nabývá platnost dnem přijetí nových Stanov LBD. 1. Sporáky elektrické výměny plechů, pekáčů a roštu do pečící trouby výměna pečící trouby 2. Sporáky plynové a kombinované Příloha č. 1 mazání kohoutů výměny trysek výměny mřížek výměny knoflíků výměna dvířek pečící trouby výměny a doplňování šroubků, nýtů a ostatních drobných součástí výměny plechů, pekáčů a roštu pečící trouby výměna pečící trouby výměna topných tyčí 4. Plynové průtokové ohřívače (karmy) 3
uvedení do provozu čištění výměny těsnění provádění ochranných nátěrů výměny a doplnění těsnění, šroubů, nýtů a dalších drobných součástí výměna výměníků výměny plynových a vodních dílů výměna pláště karmy 5. Elektrické průtokové ohřívače a boilery výměna přívodní šňůry s vidlicí provádění ochranných nátěrů výměna vrchního krytu výměna kompletního výměníku výměna tlakové nádoby výměna topného tělesa 6. Plynová topidla uvedení do provozu čištění před topnou sezónou výměny knoflíků výměny a doplňování těsnění, šroubků, nýtů a dalších drobných součástí výměny výměníků výměny plynových ventilů výměna piezozapalovače 7. Plynové kotle etážového topení čištění spotřebiče před sezónou uvedení nového spotřebiče do provozu dotlakování expanzních nádrží (tlakových) výměna čerpadla výměna ohřívacího tělesa výměna tlakových expanzních nádrží výměna el. panelů výměna termopojistek výměna výměníků užitkové vody výměna pojistek vody výměna termostatů výměna trojcestného ventilu 4
Příloha č. 2 Životnost zařizovacích předmětů bytu: Předmět životnost v rocích sporák, vařič 12 el. boiler 5 průtokový ohřívač vody 5 zdroj tepla pro vytápění 15 kombinovaný kotel etážového topení 10 termostat ke kotli 10 5