ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 58-54/2016 NEMOVITOST: Nemovitost: RD č.p. 29 v obci Protivín Adresa nemovitosti Myšenec 29, Protivín, 39811 Katastrální údaje: k.ú. Myšenec Pozemky: st. č. 54, č. 482 Vlastník stavby: Milan Velíšek, Myšenec 29, 39811 Protivín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Velíšek, Myšenec 29, 39811 Protivín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny pro dražbu OBVYKLÁ CENA 1 350 000 Kč Datum místního šetření: 9.6.2016 Datum zpracování :10.6.2016 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 stran V Pardubicích dne 10.6.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: RD č.p. 29 v obci Protivín Adresa nemovitosti Myšenec 29, Protivín, 39811 Katastrální údaje: k.ú. Myšenec Pozemky: st. č. 54, č. 482 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 9.6.2016 v 9:30 hod. za účasti vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Velíška, který umožnil prohlídku oceňovaných nemovitostí. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: RD č.p. 29 v obci Protivín Adresa nemovitosti Myšenec 29, Protivín, 39811 Katastrální údaje: k.ú. Myšenec Pozemky: st. č. 54, č. 482 Vlastník stavby: Milan Velíšek, Myšenec 29, 39811 Protivín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Velíšek, Myšenec 29, 39811 Protivín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Protivín je menším městem ležící cca 13 km jižně od města Písek na komunikaci I.třídy č. I/20 spojující města Písek a České Budějovice. Město leží v klidném prostředí centrální části Jihočeského kraje v mírně zvlněné krajině. V obci i v části obce Myšenec, kde leží oceňované nemovitosti, převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaný objekt rodinného domu čp 29 na st. parcele č. 54 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Myšenec, v obci Protivín a v části obce Myšenec v zastavěné části obce v lokalitě místní vesnické zástavby převážně objektů pro bydlení ( starší vesnické rodinné domy ). Dispozice Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 3 m 2 3+1 769 555 115 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: etážové s kotlem na pevná paliva POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1935 Dílčí rekonstrukce v roce 2008 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [x] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav průměrný Energetický průkaz stavby: Ne Popis: etážové teplovodní s radiátory a s kotlem na pevná paliva a s kotlem na zemní plyn s možností přepojení Strana - 6 -
Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti leží v samostatné části obce Myšenec cca 2 km severně od kmenové části obce Protivín v lokalitě zastavěné původní vesnickou bytovou zástavbou. Počet obyvatel 4884 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 178 Město Protivín ostatní plocha - ostatní komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ne Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Ne Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Ne Stavba na cizím pozemku Ne Dočasná stavba Ne Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Ano Probíhající obnova operátu Ne Přestavek Ne Plomba Ne Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Ne Nemovitost byla v minulosti zatopena Ne Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Ne Poloha nemovitosti v chráněném území Ne Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Přesný popis zástavních práv a dalších omezení - viz platný LV č. 35 pro k.ú. Myšenec v příloze. RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ne Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Strana - 8 -
Ne Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 35 Kraj: - Okres: $lvlist.districttitle Obec: Protivín Katastrální území: Ulice: Myšenec č.o.: 29 Vlastníci Milan Velíšek - Myšenec 29, 39811 Protivín Stavba je součástí rodinný dům zděný č.p.: 29 pozemku p.č. st. 54 Pozemky st. 54 zastavěná plocha a nádvoří 504 m 2 482 zahrada 265 m 2 Podíl 1/1 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 115,34 84,12 Celkem 115 84 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 3,79 m 2 1,00 3,79 m 2 kotelna 5,12 m 2 1,00 5,12 m 2 koupelna 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 kuchyně 13,52 m 2 1,00 13,52 m 2 ložnice 12,90 m 2 1,00 12,90 m 2 obývací pokoj 19,35 m 2 1,00 19,35 m 2 pokoj 11,04 m 2 1,00 11,04 m 2 veranda 9,69 m 2 1,00 9,69 m 2 záchod 2,51 m 2 1,00 2,51 m 2 1.NP - celkem 84,12 m 2 84,12 m 2 Celkem 84 m 2 84 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 115,34 3,40 392,16 zastřešení 99,00 1,65 163,35 Obestavěný prostor celkem 555,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Popis kamenné a betonové pasy smíšené masivní dřevěné trámové s rovným podhledem dřevěný trámový krov tašková pozinkovaný plech štukové břízolitové nevyskytují se keramické běžné nevyskytují se foliované plastová s izolačním dvojsklem plovoucí laminátové Strana - 10 -
Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní keramické a cementový potěr etážové s kotlem na PP a na ZP světelná a motorová nevyskytuje se teplá a studená EI bojler provedena provedena kuchyňská linka, dřez, sporák umyvadlo a sprchový kout splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 115 Obestavěný prostor [m] 3 555,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 220 000 Stáří roků 81 Další životnost roků 59 Opotřebení % 57,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 332 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč kolna 0 150,00 1 750 262 500 50,00 131 250 Popis: Jednopodlažní zděný a částečně dřevěný objekt obdélníkového půdorysu. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 131 250 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce Myšenec a tvoří funkční celek s objektem RD č.p. 29. Pozemky jsou rovinaté až mírně svažité jihozápadní orientace. Pozemky v zastavěné části obce s možností výstavby ( plocha "Smíšená obytná" ). Zpevněný příjezd po místní komunikaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena st. pozemku a pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 500,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 482 265 500 1/1 132 500 zastavěná plocha a nádvoří st. 54 504 500 1/1 252 000 Celková výměra pozemků: 769,00 Hodnota pozemků celkem: 384 500 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci 76,00 612,00 3+kk 1 590 000 20 921 0,77 16 155 Krašlovice Prodej rodinného domu v těsné blízkosti města Vodňany, 5 km od autokempu Pražák, nedaleko měst Protivín a Strakonice a také blízko Českých Budějovic je téměř po úplné rekonstrukci. Od izolace celého domu, výměny oken za plastová, výměnu střešní krytiny po vnitřní úpravy spočívající v kompletním vybetonování všech podlah s položením podlahových krytin. V koupelně a v chodbách keramickou dlažbou a ve všech ostatních místnostech plovoucími podlahami, kompletně nová elektřina, nové rozvody vody a odpadů a přípravou jedné z vedlejších místností k dalšímu možnému uspořádání na obytné místnosti nebo lze využít k drobnému podnikání. V současné době je situačně dům 3+kk o 76 m2 obytné plochy a zbytek do 329 m2 je zastavěná plocha s nádvořím a garáží s dílnou. K domu náleží také 283 m2 zahrady. pečlivě provedená rekonstrukce dům řadí k velmi výhodnému vyžití nejen k rodinnému bydlení ale též k rekreaci nebo podnikání. Výhodná koupě též vzhledem k umístění nedaleko hlavního tahu Budějovice - Písek, Plzeň. Hodnocení: Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci Protivín 90,00 2 338,00 3+1 2 500 000 27 777 0,67 18 666 Rodinný dům v chalupářském stylu na okraji Protivína blízko přírody,v klidové části. Dům je již po rekonstrukci střech, udržován, se zahradami nad domem a vedle domu, která je vhodná i jako stavební parcela. Dům má uzavřený průjezd na parkování, v levé části je veranda, kuchyň s jídelnou a velký pokoj, dále koupelna a WC, v levé části je též veranda, 2 pokoje.vhodné na spojení či samostatné jednotky. Velká půda poskytuje možnost vestavby. Na obytnou navazuje přístřešek na posezení, dále kolna, bývalá maštal klenutá,sklad. Topení je lokální, vodovod, kanalizace,plyn. U domu je uzavřený dvůr se soukromím na jih, otevřen z jedné strany do zahrady, která je svažitá. Vedle domu je další zahrada se samostatným vjezdem, vhodná na parcelu či jiné využití. Před domem je zahrádka, parkování. V místě klid, příroda, blízko do centra města, kde je vybavenost, dále do Vodňan i do Písku dobré spojení. Celková plocha je 2338 m2. Hodnocení: Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD v obci 84,00 526,00 2+1 1 295 000 15 416 0,94 14 446 Strana - 12 -
Všemyslice K prodeji vesnický RD v obci Bohunice u Týna nad Vltavou nedaleko Protivína. Nemovitost je postavena na vlastním pozemku o celkové výměře 526 m2. Stavba se skládá z obytné a hospodářské části. Bytová jednotka prošla z většinové části rekonstrukcí. Bytovou část tvoří tři obytné pokoje, kuchyně, koupelna, samostatné WC, komora a prostorná chodba. Na kuchyňskou místnost navazuje zadní vchod na okrasnou zahradu. V bytové jednotce došlo ke kompletní výměně elektroinstalace, rekonstrukci vodoinstalace, odpadů, výměně původních oken za plastová, položení keramických dlažeb. Koupelna je osazena umyvadlem, vanou, sprchovým koutem a přípojkou pro pračku. K samostatnému WC náleží prostor s umyvadlem. V samostatné technické místnosti-komoře je umístěn elektrický akumulační bojler, jež zajišťuje ohřev teplé užitkové vody. Díky akumulačnímu ohřevu vody využívá domácnost levnějšího tarifu pro odběr elektrické energie. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Část teplovodních rozvodů a topných těles je po výměně, na zbývající část je provedena příprava. Nemovitost je napojena na vodovodní a kanalizační řád. Hospodářská část je tvořena stodolou, dílnou, kotelnou s místností pro skladování tuhých paliv, skládkem nářadí a garáží s vjezdem z obecní komunikace. Garáž i technická část má elektrickou přípojku. Před domem je dvůr se zápražím. Dvůr je přístupný z obecní komunikace. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 14 446 Kč/m 2 Minimální cena: 1 213 576 Kč Průměrná jednotková cena 16 422 Kč/m 2 Průměrná cena 1 373 786 Kč Maximální jednotková cena 18 666 Kč/m 2 Maximální cena 1 680 000 Kč Stanovená jednotková cena 16 422 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 379 448 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 29 vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 1 350 000,- Kč. Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního práva. Silné stránky nemovitosti + centrum části obce Myšenec + klidné místo vhodné k bydlení Slabé stránky nemovitosti - nic podstatného KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč 1 847 750 Kč neurčena 1 379 448 Kč 1 350 000 Kč Vypracoval : Ing. Michal Sirový V Pardubicích dne: 10.6.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 58-54/2016 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 35 pro k.ú. Myšenec 3 mapa oblasti 1 katastrální mapa 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -