ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 7-3/2016 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: St. parcela č. 27/1 o výměře 652 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Obecnice, č.p. 1, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 27/1, Parcela č. 36/1 o výměře 226m2 zahrada, zapsané na LV č. 59, pro k.ú. Obecnice, obec Obecnice, okres Obecnice, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: St. parcela č. 27/1 o výměře 652 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Obecnice, č.p. 1, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 27/1, Parcela č. 36/1 o výměře 226m2 zahrada, zapsané na LV č. 59, pro k.ú. Obecnice, obec Obecnice, okres Obecnice, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 59 pro k.ú. Obecnice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Částečná projektová dokumentace Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je 3

4 stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 59 ze dne pro k.ú. Obecnice Paleníková Monika, č. p. 1, Obecnice 1/6 Průša Marian, č. p. 1, Obecnice 1/6 Průšová Božena, č. p. 1, Obecnice 1/2 Průšová Erika, č. p. 1, Obecnice 1/6 Adresa: Obecnice čp. 1 Název katastrálního území: Obecnice Název obce: Obecnice Název okresu: Příbram List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 59 pro k.ú. Obecnice) - Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Paleníková Monika Omezení dispozičních práv Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Průšová Božena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného domu při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 996/55 ve vlastnictví Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, Praha 5 a parc.č. 933 ve vlastnictví Obec Obecnice, č. p. 159, Obecnice), v centrální části, vedle kostela. 4

5 Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 27/1, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, vstup a vjezd na pozemek vraty z jižní strany, vstup do domu přímo z chodníku z jižní strany. V severní části pozemku stojí skleník a kolna. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Obecnice se nachází v okrese Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Obecnice se rozkládá asi šest kilometrů severozápadně od Příbrami. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 1210 obyvatel. Obecnice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Obecnice a Oseč. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Obecnice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, bez využitého podkroví. V rodinném domě je v 1 NP jeden byt a technické prostory, v 2 NP dva byty. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): schody (3,85m2), sklep (22,00m2, beton). Celkem 25,85m2. 1 NP (přízemí): chodba (7,60m2, ker.dlažba), chodba s východem na zahradu (11,52m2, ker.dlažba), prádelna (16,68m2, umyvadlo, vana), kotelna (6,40m2, beton, kotel na tuhá paliva), uhelna (16,83m2, beton), garáž (38,90m2, beton), byt předsíň (4,90m2, ker.dlažba), hala (14,00m2, ker.dlažba), pokoj (14,72m2, plovoucí), kuchyně (18,52m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem), spíž (1,35m2), WC (1,60m2), koupelna (6,00m2, umyvadlo, vana, bojler), dva pokoje zamčené (17,55m2 a 13,00m2). Celkem 189,57m2, z toho byt ,64m2. 2 NP (1 patro): chodba (10,40m2, ker.dlažba), byt vlevo, předsíň (5,76m2, ker.dlažba), hala (15,16m2, ker.dlažba), kuchyně (20,41m2, PVC, kuchyňská linka, sporák), spíž (1,57m2), WC (1,60m2), koupelna (6,42m2, umyvadlo, vana, bojler), pokoj (15,84m2, koberec), pokoj (19,32m2, koberec), pokoj (14,04m2, koberec), byt vpravo prohlídka bytu nebyla umožněna, komunikoval pouze přítel spoluvlastnice, Moniky Paleníkové s tím, že byt rekonstruoval a jeho prohlídku neumožní. Dle doložené dokumentace je byt velikosti 3+1 a obsahuje halu (17,10m2), koupelnu (6,58m2), WC (1,60m2), kuchyni (18,05m2), spíž (1,57m2), a tři pokoje (15,57m2, 20,01m2 a 20,88m2). Celkem byt vlevo velikosti 3+1 o ploše 100,12m2 a byt vpravo dle doložené dokumentace, bez možnosti prohlídky velikosti 3+1 o ploše 101,36m2. Celkem tři byty každý 3+1 a technické prostory (garáž, kotelna, prádelna, uhelna, chodby, sklep apod.), podlahová plocha 427,30m2, užitná plocha (sklepy a technické prostory polovinou) 360,20m2, zastavěná plocha 255m2, obestavěný prostor informativně 2200m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce s rovným podhledem prefabrikované, v suterénu klenba, schody do 2 NP ocelové s dřevěnými nášlapy, na půdu stahovací žebřík, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálních zařízeních a za kuchyňskými linkami, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlery v koupelnách, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům byl postaven v roce 1993 místo původního domu, ze kterého zůstal pouze jeden sklep. Stáří rodinného domu je 23 let, krom bytu v 2 NP vpravo, který byl dle sdělení rekonstruován je rodinný dům v původním stavu, opravy a údržba již nejsou prováděny, prvky krátkodobé životnosti 5

6 jsou převážně již dožilé, dispozičně a konstrukčně morálně zastaralé. Celkový stavebně technický stav horší. Studna Studna hloubky dle sdělení 12m, již nevyužívaná, bez čerpadla. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedná se o kolnu v severní části pozemku, která je již ve velmi špatném stavu, skleník a venkovní úpravy v běžném rozsahu oplocení s vraty, zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí apod., vše již převážně v dožilém stavu. Pozemky st.parc.č. 27/1 o výměře 652m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem, kolnou a skleníkem, nezastavěná část, spolu s parc.č. 36/1 o výměře 226m2 (zahrada) tvoří zahradu, která je mírně svažitá, převážně zatravněná, neudržovaná a spíše již zarostlá. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 360,20m2 RD 255m2 878m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům z roku 1993, se třemi byty každý o velikosti 3+1, kdy krom jednoho bytu, který byl dle sdělení rekonstruován je rodinný dům v původním, horším, morálně zastaralém stavu. Objemově spíše nadměrný, obtížněji obchodovatelný. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení Výpočet Porovnání 1) Rožmitál pod Třemšínem, okr. Příbram ,- Kč Nabídková cena Na prodej prostorný rodinný dům 5+2 v blízkosti centra města. Dům lze využít jako dvougenerační, nebo jako jeden velký byt s podkrovím. K dispozici veškeré inženýrské sítě a je částečně podsklepený. Vytápění zajištěno kotlem na tuhá paliva. Dvůr nabízí absolutní soukromí a je obklopen stodolou, garáží a hospodářskými staveními. Rožmitál nabízí kompletní občanskou vybavenost. Financování zajistíme. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Cena k jednání. ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 140 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 650 m 2 Sklep: 20 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 2) Březnice, okr. Příbram ,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej patrového rodinného domu v malebném městečku Březnice s historickým náměstím se zámkem a parkem, současně s výhodnou dopravní dostupností(čsad, ČSD směr Praha, Příbram, Strakonice) a s veškerou občanskou vybaveností(střední škola,škola, školka,obchodní centrum, zdravotní středisko) na pomezí středočeského a jihočeského kraje, v krajině rybníků a lesů. Cihlový dům se zastavěnou plochou 136 m² je podsklepený a je dispozičně řešen jako 6

7 4+1 v 1.NP, 3+1 s prostorným balkonem v 2.NP. K domu náleží dvě samostatné garáže a zahrada(370 m²). V celém domě lze topit na plyn, případně je možné kombinovat topením na tuhá paliva. V domě rozvedena studená a teplá voda, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Dům je vhodný vzhledem ke své poloze v blízkosti náměstí jak k bydlení, tak i k podnikání. Informace o ceně v naší kanceláři. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: Cena bez provize( k jednání) ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 136 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 506 m 2 Sklep: Parkování: 4 Garáž: Topení: Ústřední tuhá paliva Telekomunikace: Internet Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3) Zduchovice, okr. Příbram ,- Kč Nabídková cena K prodeji dvougenerační RD 6+2, který se nachází v klidné části obce Zduchovice okres Příbram. CP 652 m2. Objekt disponuje 2 na sobě nezávislých domů + stodola, dílna, garáž, sklep, půda. Možnost půdní vestavby. K trvalému bydlení ale i k rekreaci. V blízkosti přehrada Orlík a Kamýk nad Vltavou. Krásná přírodní krajina. Veškerá občanská vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Cena vč. provize RK a právního servisu. ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 295 m 2 Užitná plocha: 280 m 2 Plocha podlahová: 280 m 2 Plocha pozemku: 652 m 2 Plocha zahrady: 357 m 2 Parkování: 4 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 4) Bohutín, okr. Příbram ,- Kč Nabídková cena Prodej dvougeneračního rodinného domu s rozsáhlou zahradou osazenou ovocnými stromy na okraji obce o CP 2009 m2. Dům je celý podsklepený a je vhodný k rekonstrukci. Ve sklepě se nachází prádelna, dílna, kotelna a garáž na dvě auta, do které se dá sejít přímo z domu nebo vchodem z boku nemovitosti. Svými prostory je vhodný jako dvougenerační, nebo je možné polovinu pronajímat. Velká zahrada o ploše 1743 m2 je osázena z poloviny ovocnými stromy. Druhou polovinu je možné využít k pěstování nebo k vyhloubení rybníku, který by bylo možné napouštět potůčkem, který pozemkem protéká, ale který nikdy nezpůsobil záplavu pozemku. Svojí polohou na samém okraji obce je dům také možno využívat k podnikání. Dostupnost do Příbrami /8km/, Rožmitál pod Třemšínem /5km/,nebo do Blatné /24km/. Více info v kanceláři. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Cena k jednání vč. právního servisu, poplatků, včetně provize Náklady na bydlení: ID zakázky: Aktualizace: Dnes. Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 266 m 2 Užitná plocha: 300 m 2 Plocha podlahová: 180 m 2 Plocha pozemku: 2009 m 2 Plocha zahrady: 1743 m 2 Sklep: 90 2 Parkování: 2 Garáž: 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 7

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Rožmitál pod Třemš, okr. Příbram 0,85 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 0, Březnice, okr. Příbram 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 0,80 0, Zduchovice, okr. Příbram 1,10 1,00 1,00 0,80 1,00 0,80 0, Bohutín, okr. Příbram 1,00 1,00 0,90 0,80 1,00 0,80 0, minimum 3231 maximum 3885 průměr 3540 užitná plocha m2 360,2 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl ve výši 1/ koeficient spoluvlastnického podílu 0, Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistaosmdesát tisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistaosmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky rodinný dům z roku 1993 Slabé stránky převážně původní, již morálně zastaralý, dožilý stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: čtyřistaosmdesát tisíc korun českých V Plzni, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7-3/2016 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vchod do domu 11

12 1 PP - suterén 1 NP - přízemí vstup, chodba 12

13 garáž kotelna, uhelna prádelna 13

14 byt

15 schody do 2 NP 2 NP - 1 patro byt

16 16

17 půda, krov kolna, skleník 17

18 pohled severní pohled západní pohled jihozápadní pohled jihovýchodní pohled jižní 18

19 katastrální mapa 19