Znalecký posudek č. 3609 / 113 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 1596, jehož součástí je stavba bez č.p. garáž, pozemek parc.č. St. 1633, jehož součástí je stavba bez č.p. jiná stavba a pozemek parc.č. 906/5 se všemi součástmi a příslušenstvím Ulice: Jiráskova č.p.: bez č.p. Město : Holýšov PSČ 34562 Okres: Domažlice Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Holýšov Identifikační kód: 641553 Sídlo katastr. úřadu v Domažlicích Vlastník stavby: podíl: SJM Šiman Václav a Šimanová Jana 1/1 Jiráskova tř. 159, 34562 Holýšov Vlastník pozemku: podíl: SJM Šiman Václav a Šimanová Jana 1/1 Jiráskova tř. 159, 34562 Holýšov Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 094 EX 04498/16 Znalecký posudek je zpracován ke dni 15.12.2016
2 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (z toho 3 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 5.1.2017
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 10 E. Přírodní katastrofy... 11 F. Územní plán... 11 G. Omezení vlastnických práv... 11 H. Právní stav... 12 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 12 Rekapitulace... 13 Přílohy výpis z KN ze dne 10.10.2016 kopie snímku z KN ze dne 18.10.2016 fotodokumentace Znalecká doložka
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 15.12.2016 od 10,00 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: - p. Šiman - vykonavatel exekutora p. Zítka ml. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Holýšov, město Holýšov, list vlastnictví č. 1521, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlicích dne 10.10.2016 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Holýšov, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlicích dne 18.10.2016 v měřítku 1:2000. 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy, dle zápisu v katastru nemovitostí proběhla kolaudace v roce 2004 - stáří garáže cca 12 roků 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 15.12.2016
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Holýšov je významným průmyslovým centrem a má 4943 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Holýšov. Nejbližší správní centrum je Domažlice, od kterého je nemovitost vzdálena cca 25.00 km. Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 0,5 km. Okolní zástavbu tvoří bytové, rodinné domy a řadové garáže. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o běžnou polohu k bydlení. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je koncová v řadě. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Garáž (vlastní parcela č. St. 1596) 1.2. Kolna (vlastní parcela č. St. 1633) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Garáž Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 1596. Zděný přízemní objekt s pultovým krovem, krytina pozink. plech, vnější omítka stříkaná, vnitřní štuková, palubková vrata, betonová podlaha, dvojité okno, rozvod elektro 230 V. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 4,5*8,0 = 36 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (36 m 2 ) m 3 86.40 Celkový obestavěný prostor m 3 86.40 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: volný prostor pro garážování Užitná plocha : 32 m2
7 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: 2017-2005 = 12 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 49 464.00 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (36 m 2 ) Kč 229 374.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 278 838.00 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč 423 833.76 Rok uvedení do provozu 2005 Plánovaná životnost roků 60 Opotřebení A L % 20.00 Cena k roku 2017 Kč 339 067.01 Zaokrouhlení Kč 32.99 Cena zaokrouhlená Kč 339 100.00 1.2. Kolna Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 1633. Objekt postavený na bázi dřeva s jednostranným opláštěním, pultovým krovem, jednoduché okno, prosklené dveře, betonová podlaha. Objekt je v podprůměrném techn. stavu. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,0*2,5 = 15 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (15 m 2 ) m 3 33.00 Celkový obestavěný prostor m 3 33.00 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: volný prostor pro skladování Užitná plocha : 13 m 2 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav zhoršený 4 body
8 krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------- celkem 19 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 75.0% Stáří budovy: 2017-2002 = 15 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 19 050.00 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (15 m 2 ) Kč 55 650.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 74 700.00 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč 113 544.00 Rok uvedení do provozu 2002 Plánovaná životnost roků 25 Opotřebení % 75.00 Cena k roku 2017 Kč 28 386.00 Zaokrouhlení Kč 14.00 Cena zaokrouhlená Kč 28 400.00 Rekapitulace 1.1. Garáž Kč 339 100.00 1.2. Kolna Kč 28 400.00 1. Budovy Kč 367 500.00 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč 367 500.00 Stavby celkem Kč 367 500.00 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o.
Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Holýšov Katastrální území: Holýšov Vlastník stavby: podíl: SJM Šiman Václav a Šimanová Jana 1/1 Jiráskova tř. 159, 34562 Holýšov Vlastník pozemku: podíl: SJM Šiman Václav a Šimanová Jana 1/1 Jiráskova tř. 159, 34562 Holýšov 9 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 1596 36 zastavěná plocha a nádvoří St. 1633 16 zastavěná plocha a nádvoří 906/5 247 zahrada Výměra pozemků celkem m 2 299.00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 299.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 100.00 Výchozí cena pozemku Kč 29 900.00 Pozemky celkem Kč 29 900.00
10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Garáž, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) G Staňkov, řadová garáž, užitná plocha 19 m 2, elektro rozvod. Nabídková cena: 60 000,-Kč Ukazatel UP: 3 158,-Kč/m 2 2) G Holýšov, řadová garáž, užitná plocha 18 m 2, elektro rozvod. Nabídková cena: 50 000,-Kč Ukazatel UP: 2 778,-Kč/m 2 Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám, srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu a umístění stanovuji ukazatel užitné plochy u garáže na: 2 000,-Kč/m 2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 32 m 2 x 2 000, -Kč/m 2 64 000,-Kč S ohledem na další objekt a pozemek parc.č. St. 1633 a 906/5 stanovuji celkovou srovnatelnou hodnotu na 100 000,-Kč. Srovnatelná hodnota celkem 100 000,-Kč
11 E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Holýšov a katastrální území Holýšov byl schválen územní plán dne 7.7.2014. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení městské. G. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 906/5 ve prospěch BJ č. 159/1,159/2,159/3, 159/4 a 159/5 Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
12 H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
13 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.15. Garáž Město: Holýšov Okres: Domažlice Kat. území: Holýšov ulice : Jiráskova č.p. bez č.p. Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Garáž Kč 339 100.00 1.2. Kolna Kč 28 400.00 1. Budovy Kč 367 500.00 Stavby po opotřebení celkem Kč 367 500.00 Pozemky Kč 29 900.00 Celkem Kč 397 400.00 Srovnávací hodnota Kč 100 000.00 Rizika : věcné břemeno Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o řadovou zděnou garáž na pozemku parc.č. St. 1596, dále dřevěnou kolnu na pozemku parc.č. St. 1633 a pozemek parc.č. 906/5. Část pozemku parc.č. 906/5 je zatížena věcným břemenem práva chůze a jízdy ve prospěch BJ č. 159/1,2,3,4 a 5. Garáž je napojena na rozvod elektro 230 V. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): 100 000.00 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00
14 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady věcné břemeno Kč 2 850.00 Dle LV č. 1521 vázne na nemovitosti pozemku parc.č. 906/5 věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch majitelů byt. jednotek č. 159/1, 159/2, 159/3, 159/4, 159/5. Dle geom. plánu se váže věcné břemeno pouze k části pozemku u domu č.p. 159 v pruhu š. 3 m a délky cca 19 m, tj. 57 m2. Výměra: 57 m 2 Jednotková cena: 100,-Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného : 5% Obvyklé nájemné: 57 m 2 x 100,-Kč/m 2 x 5% = 285,-Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100% 285,-Kč/rok x 100% = 285,-Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 285,-.Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby: 285,-Kč x 10 let = 2 850,-Kč Věcné břemeno celkem: 2 850,-Kč Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jan Balihar
15 F O T O D O K U M E N T A C E Garáž Garáž Pozemek parc.č. 906/5