Znalecký posudek / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek / 2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel insolvečního řízení PŘEDMĚT OCENĚNÍ : RODINNÝ DŮM č.p.23 na pozemku p.č.st. 174 a pozemky vlastníka p.č.st. 174 a p.č. 263/77 Část obce: Rovná Ulice:.. č.p. : 23 Obec : Rovná PSČ: Okres: Sokolovský Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Rovná u Sokolova Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu: Sokolov VLASTNÍK STAVBY A POZEMKU: Feščuková Elena, Rovná 23, podíl:1/1 OBJEDNAVATEL p. Veronika Jašková IČ: advokátka se sídlem Jindřišská 20, Praha 1 insolvenční správkyně Eleny Feščukové Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. Martin Harmáček Nad Úhlavou 3, Plzeň Certifikovaný Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost". V posudku použito : licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0100 verze ACONS 10.26, platná od Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně příloh a předává se ve dvou vyhotoveních. V Plzni, dne

2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 NÁLEZ A POSUDEK... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Přírodní katastrofy F. Omezení vlastnických práv G. Právní stav H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace 15 Obvyklá cena 16 Přílohy Fotodokumentace Informace z KN ze dne , ( LV 239) Kopie katastrální mapy ze dne Mapa - širší vztahy Znalecká doložka. 25 Strana 2

3 Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: Ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 239, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, pro obec Rovná, kat. území Rovná Sokolova, a to: RODINNÝ DŮM č.p. 23, stojící na parcele p.č.st. 174 a pozemky p.č. st.174 o výměře 331 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 263/77 o výměře 617 m2, ostatní plocha Ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 14:00 hod. Nemovitost BYLA zpřístupněna. Přítomni: Dcera vlastníka Níže podepsaný znalec Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Informace z katastru nemovitostí pro k.ú. Rovná u sokolova, obec Rovná, list vlastnictví č. 239 internetový přístup 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Rovná u sokolova, obec Rovná, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov dne Doklady o nabytí Nebyly k dispozici Strana 3

4 4. Projektové podklady PD nebyla k dispozici Zaměření objektu znalcem při místním šetření 5. Doklady o stáří a době užívání Nebyly k dispozici 6. Ostatní podklady Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace získané při místním šetření dne Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne Strana 4

5 NÁLEZ A POSUDEK Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 119/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Rovná je malou obcí v Karlovarském kraji v okrese Sokolov. Její vzdálenost od Sokolova je cca 14 km jižním směrem. Žije zde cca 599 obyvatel. Oceňovaný objekt se nachází v blízkosti centra obce. Dopravní spojení do Rovné je pouze autobus. Nejbližší železniční stanice se nachází v Sokolově. Obec má občanskou vybavenost přiměřenou své velikosti (OÚ, pošta, obchod, služby). Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V blízkosti Rovné se nachází oblíbená rekreační lokalita CHKO Slavkovský Les. Souhrnné informace o nemovitosti: Celková velikost pozemku je 948 m 2. Údaje o oceňované budově: Oceňovaná budova se nachází v blízkosti centra obce Rovná. Jedná se o dvoupodlažní zděnou budovu s pultovou střechou. Stavba na pozemku je napojena na tyto IS: elektro, Strana 5

6 vodu, kanalizaci a plyn. Přístup je po zpevněné komunikaci. Pozemek je mírně svažitý. Po roce 2008 nedošlo k převodu budovy. Budova je ke dni ocenění využívána. V okolí se nacházejí rodinné domy. Budova je krajním domem řadové zástavby a nachází se na vlastním pozemku. Pozemek neleží v záplavovém území. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Příslušenství : přípojky IS oplocení drobné zpevněné plochy B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.BUDOVY: Výčet budov 1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 23 na vlastní parcele p.č. st.174 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 23 Budova je postavena na vlastní parcele p.č. st.174. Jedná se o dvoupodlažní zděnou stavbu rodinného domu s pultovou střechou, která je krajní stavbou v řadové zástavbě rodinných domů. Objekt není podsklepen. Střešní krytina je plechová, fasáda břízolitová a s dřevěným obkladem, klempířské práce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké do ocelových zárubní. Dispozičně se Strana 6

7 jedná o 5+kk. Podlahy jsou betonové, textilní a z keramické dlažby, schodiště s dřevěnými stupni pokryté kobercem. Vybavení kuchyně je kuchyňská linka a elektrický sporák. Vybavení koupelny je rohová vana, umyvadlo a sprchový kout. V domě jsou dvě samostatná WC. Vytápění je ústřední na plyn. Radiátory jsou ocelové Radik. Ohřev TUV je zajišťován plynovým kotlem Protherm. Stavba na pozemku je napojena na veškeré IS: elektro, vodu, kanalizaci i plyn. Přístup je po zpevněné komunikaci. Celkový technický stav a údržba budovy jsou průměrné. Mezi příslušenství RD patří přípojky IS, oplocení, drobné zpevněné plochy RD č.p nadzemní podlaží o zastavěné ploše 3,32*9,00+3,96*10,20+0,15*9+3,40*2,42 +3,96*3,32 = 93 m 2 2.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 3,32*9,00+3,96*10,20+0,15*9 = 72 m 2 Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (93 m 2 ) m nadzemní podlaží (72 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: 1.nadzemní podlaží zádveří m kuchyň + obývací pokoj m komora 1 m chodba m koupelna m veranda m předsíň m WC m komora 2 m komora 3 m Výměra 1.NP (bez verandy) m pokoj 1 m pokoj 2 m pokoj 3 m pokoj 4 m Strana 7

8 chodba m WC m lodžie m Výměra 2.NP (bez lodžie) m Výměra celkem (bez lodžie) m Stáří budovy: Stanoveno odborným odhadem na cca 35 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (93 m 2 ) Kč Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (72 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2012 Kč Rok uvedení do provozu 1977 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení A L % Cena k roku 2012 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. RD čp. 23 Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč Strana 8

9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Rovná Katastrální území: Rovná u Sokolova VLASTNÍK STAVBY A POZEMKU: Feščuková Elena, Rovná 23, podíl:1/1 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St zastavěná plocha a nádvoří 263/ ostatní plocha Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrné ceny pozemků byly stanoveny podle návrhu cenové mapy pro obec Rovná, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč Strana 9

10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinné domy bez nebytových prostor, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku a objem obchodu je v dnešní době nižší. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: 1. SROVNATELNÁ NEMOVITOST Řadový rodinný dům, obec Rovná Jedná se o řadový rodinný dům v obci Rovná. Jde o dvou podlažní dům 5+1 cca 130 m2 užitné plochy na pozemkem o 317 m2. Dům je po celkové rekonstrukci včetně ústředního topení. Rozvody jsou z mědi a vedeny pod podlahou. Podlaha plovoucí, dlažba a okna plastová. K domu patří předzahrádka s vjezdem pro parkování auta, zahrádka a zastřešená pergola. Nabídková cena: ,- Kč (zdroj internet) (= ,- Kč/m 2 UP) Typ budovy: řadový Plocha pozemku: 317 m² Zastavěná plocha:100 m 2 Užitná plocha: 130 m² Strana 10

11 2. SROVNATELNÁ NEMOVITOST Řadový rodinný dům, obec Krásno Jedná se o řadový RD 6+1 v klidné části města Krásno. Jde o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem. Dům procházel do roku 2009 rekonstrukcí, mimo jiné plastová okna, vchodové dveře, omítky nebo rozvody vody, topení, elektřiny a odpadů. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, prostorný obývací pokoj a toaleta. V patře je chodba, dva pokoje, koupelna s rohovou vanou a samostatná toaleta. V podkroví jsou tři pokoje, chodba, samostatná toaleta a menší půdní prostor. Vytápění je zajišťováno kotlem na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K domu náleží garáž, dvůr a menší pěkná udržovaná zahrada. Celá nemovitost je oplocena. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve 4 km vzdáleném městě Horní Slavkov. Nabídková cena: ,- Kč (zdroj internet) (= ,- Kč/m 2 UP) Typ budovy: řadový Plocha pozemku: 192 m² Zastavěná plocha: 142 m 2 Užitná plocha: 200 m² Strana 11

12 3. SROVNATELNÁ NEMOVITOST Řadový rodinný dům, obec Březová Jedná se o samostatně stojící cihlový dvoupodlažní rodinný dům v Březové u Sokolova o velikosti 4+1. Dům je celý podsklepený s garáží. Při menších úpravách lze přestavět na dvougenerační dům. V roce proběhla rekonstrukce domu: zateplení domu s novou fasádou, plastová okna, podlahy, nátěr pultové střechy. Dispozice domu: v přízemí se nachází: venkovní předsíň, vstupní hala, kuchyň, 4 pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC a vstup do sklepa. Ve sklepě je umístěno technické zázemí domu: kotelna, prádelna, sušárna a garáž. Dům je napojen na veškeré veřejné IS. Vytápění domu je plynovým kotlem popř. kotlem na tuhá paliva. K domu náleží udržovaná zahrada s bazénem, zahradním altánkem a ovocnými stromy. Dům se nachází v klidné, oblíbené okrajové části obce, mezi Chebem a Karlovými Vary s velmi dobrou dostupností. Nabídková cena: ,- Kč (zdroj internet) (=15 135,- Kč/m 2 UP) Typ budovy: volně stojící Plocha pozemku: 832 m² Zastavěná plocha: 154 m 2 Užitná plocha: 185 m² (při započítání ½ UP sutrénu) Strana 12

13 Pozn.: U nemovitostí, nabízených na internetu, je dle zkušeností reálná obchodovaná cena nižší, než je cena nabídková. Z výše uvedeného na základě porovnání polohy, lokality, její vybavenosti, inženýrských sítí, velikosti a technického stavu domu, velikosti pozemku apod., stanovuji srovnatelnou hodnotu ve výši: SROVNATELNÁ HODNOTA NČE Kč Kč na m 2 UP Strana 13

14 E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky.lze je členit na, - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. F. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Vzhledem k účelu ocenění na tuto skutečnost nebyl brán zřetel. Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena částečná. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o běžný rodinný dům vč. příslušenství a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění, jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Strana 14

15 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Rodinný dům Obec: Rovná ulice :.. Okres: Sokolov č.p. 23 Kat. území: Rovná u Sokolova Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 23 Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky Kč Věcná hodnota celkem stavba s pozemkem Kč Srovnávací hodnota Kč RIZIKA Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Vzhledem k účelu ocenění nebyl na tato omezení brán zřetel. ostatní rizika nejsou známa Pozn.: Nemovitost je oceňována jako volná nepronajatá. Strana 15

16 Zdůvodnění a stanovení obvyklé ceny: Předmětem ocenění je rodinný dům v Rovné. Rovná je malou obcí v Karlovarském kraji v okrese Sokolov. Její vzdálenost od Sokolova je cca 14 km jižním směrem. Žije zde cca 599 obyvatel. Oceňovaný objekt se nachází v blízkosti centra obce. Dopravní spojení do Rovné je pouze autobus. Nejbližší železniční stanice se nachází v Sokolově. Obec má občanskou vybavenost přiměřenou své velikosti (OÚ, pošta). Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V blízkosti Rovné se nachází oblíbená rekreační lokalita CHKO Slavkovský Les. Budova je postavena na vlastní parcele p.č. st.174. Jedná se o dvoupodlažní zděnou stavbu rodinného domu s pultovou střechou, která je krajní stavbou v řadové zástavbě rodinných domů. Dispozičně se jedná o 5+kk. Stavba na pozemku je napojena na veškeré IS: elektro, vodu, kanalizaci i plyn. Přístup je po zpevněné komunikaci. Celkový technický stav a údržba budovy jsou průměrné. Nabídka domů srovnatelného typu ve srovnatelném technickém stavu ve srovnatelných lokalitách v současné době převyšuje poptávku, což se projevuje na skutečných realizovaných cenách. Užitná plocha domu: 116 m 2 Příslušenství RD: přípojky IS, oplocení, drobné zpevněné plochy Celková výměra pozemku činí: 948 m 2 Prohlídka nemovitosti byla umožněna. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností a se zohledněním současného stavu na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : OBVYKLÁ CENA Kč tj. slovy: osmsetpadesáttisíchkč. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Plzni, dne Ing. Martin Harmáček certifikovaný odhadce pro oceňování majetku, znalec v oboru stavebnictví, v oboru ekonomika, ceny a odhady, specializace nemovitosti, oceňování podniků, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby Strana 16

17 P Ř Í L O H Y 1. FOTODOKUMENTACE 2. INFORMACE Z KN LV č KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 4. MAPA ŠIRŠÍ VZTAHY Strana 17

18 F O T O D O K U M E N T A C E ZADNÍ POHLED CELKOVÝ POHLED NA BUDOVU č.p. 23 PŘEDNÍ POHLED BOČNÍ POHLED PŘEDNÍ POHLED GARÁŽ ZADNÍ POHLED ZADNÍ POHLED Strana 18

19 PŘEDNÍ POHLED GARÁŽ KUCHYŇ POKOJ POKOJ POKOJ POKOJ KOUPELNA Strana 19