SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ uzavřená mezi následujícími smluvními stranami: 1. REGARD s.r.o. IČO: 257 33 371 sídlo: Praha 5 - Stodůlky, Na Dolnici 2674, PSČ 155 00 sp. zn.: C 65316 vedená u Městského soudu v Praze zástupce: Mgr. Dmitry Levitskiy, na základě plné moci (dále jen jako Budoucí prodávající ) a 2. pan/paní [ ], rodné číslo [ ], bytem: [ ], rod. stav [ ] (dále jen jako Budoucí kupující ) Čl. A Úvodní ustanovení 1. Budoucí prodávající má v úmyslu na základě rozhodnutí Úřadu městské části Praha 9, Odbor výstavby a územního rozvoje ze dne 15.12.2014, č.j. P09 076426/2014/OVÚR/Sk, vybudovat na pozemku parc. č. 3290 v k. ú. Libeň (dále jen Pozemek ), bytový dům s 24 byty a 2 nebytovými prostory označovaný jako Bytový dům ARGO (dále také jen Dům ). Dům bude umístěn v proluce v ulici Drahobejlova, mezi domy č.p. 42 a 38. V přízemí domu se bude nacházet 16 garážových stání. 2. Dům se nachází ve stadiu výstavby. Stavební práce na výstavbě Domu byly zahájeny v březnu 2015. Předpokládaný termín dokončení Domu a jeho kolaudace je červen 2016. 3. Budoucí kupující se chce stát vlastníkem bytu č. [ ] (dále jen Byt ), který se bude nacházet v [ ]. nadzemním podlaží Domu. Předpokládaná velikost Bytu je [ ] a výměra [ ] m 2 (do této výměry není zahrnuta plocha balkónu o velikosti [ ] m 2 ), včetně nerozlučného podílu na společných částech nemovité věci. Umístění Bytu je zakresleno v půdorysu příslušného nadzemního podlaží Domu, který tvoří přílohu č. 2 této smlouvy. 4. Popis Bytu: umístění bytu: [ ]. nadzemní podlaží Domu velikost bytu: [ ] podlahová plocha bytu (bez balkonu): [ ] m 2 plocha balkonu: [ ] m 2 vybavení bytu: specifikováno v příloze č. 1 této smlouvy 5. Budoucí kupující má v úmyslu s Budoucím prodávajícím po dokončení Domu a poté, co ohledně Domu bude vydán kolaudační souhlas popř. jiné obdobné úřední rozhodnutí 1
umožňující užívání Domu a v něm umístěných bytových a nebytových jednotek, tj. bytů a nebytových prostorů, (dále také jen kolaudace ), uzavřít kupní smlouvu, kterou bude na Budoucího kupujícího převedena jednotka zahrnující Byt a podíl na společných částech nemovité věci. Čl. B Smlouva o smlouvě budoucí 1. Budoucí prodávající a Budoucí kupující se tímto zavazují do šedesáti (60) dnů po vyzvání kterékoli smluvní strany uzavřít kupní smlouvu dle rámcového znění obsaženého v příloze č. 3 této smlouvy, kterou Budoucí prodávající převede na Budoucího kupujícího jednotku podle 1159 občanského zákoníku zahrnující Byt (tato jednotka je dále označována také jen jako Předmět převodu ). Kterákoli smluvní strana je oprávněna vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření kupní smlouvy do 60 dnů ode dne, kdy a) bude vydán kolaudační souhlas, popř. jiné obdobné úřední rozhodnutí umožňující užívání Domu a v něm umístěných jednotek (bytů a nebytových prostorů), a takové rozhodnutí nabude právní moci (přichází-li to v úvahu), a b) Budoucí prodávající učiní prohlášení vlastníka podle 1164 a 1166 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., kterým rozdělí své vlastnické právo k pozemku parc. č. 3290 v k.ú. Libeň (a současně i k Domu, který je součástí tohoto pozemku) na vlastnické právo k jednotkám, c) bude proveden vklad vlastnického práva Budoucího prodávajícího k jednotkám podle prohlášení uvedeného pod písmenem b) do katastru nemovitostí, nejpozději však do 31.12.2016. 2. Povinnost smluvních stran uzavřít kupní smlouvu není dotčena tím, pokud skutečná výměra Bytu bude nejvýše o 5 % odlišná oproti výměře uvedené v čl. A odst. 3 a 4 této smlouvy, s tím, že výše kupní ceny zůstává nezměněna. V případě, že rozdíl skutečné výměry Bytu bude oproti výměře uvedené v čl. A odst. 3 a 4 této smlouvy bude vyšší než 5 % výměry uvedené v čl. A odst. 3 a 4 této smlouvy, upraví se kupní cena Předmětu převodu zvýšením či snížením poměrně s tím, že povinnost smluvních stran uzavřít kupní smlouvu zůstane nedotčena. V případě nárůstu nebo poklesu kupní ceny po této úpravě o více než 10 % z původní výše základní kupní ceny dle čl. C odst. 1 této smlouvy, se sjednává právo smluvních stran od této smlouvy odstoupit, a to ve lhůtě deseti dnů od oznámení nové výše kupní ceny Budoucím prodávajícím Budoucímu kupujícímu. 3. Budoucí kupující bere na vědomí a je srozuměn s tím, že velikost spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci (Pozemku) bude stanovena poměrem velikosti podlahové plochy Bytu k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostor v domě. Budoucí kupující bere na vědomí a je srozuměn s tím, že oproti stavu zachycenému v projektové dokumentaci může dojít ke změně velikosti a půdorysného tvaru jednotlivých bytů a nebytových prostor a že některé určité společné části Domu mohou být nově vymezeny jako části Domu společné jen vlastníkům některých jednotek, 2
přičemž jedním z takových vlastníků nemusí být Budoucí kupující. Tento postup nebude mít vliv na závazek smluvních stran uzavřít kupní smlouvu při respektování nových parametrů. Uvedené změny rovněž nebudou mít vliv na kupní cenu. 4. Budoucí kupující bere na vědomí a je srozuměn s tím, že prostory v Budově, ve kterých budou umístěna garážová stání, mohou dle budoucí volby Budoucího prodávajícího přestavovat buď společné části nemovité věci, nebo součást zvlášť vymezené jednotky (v takovém případě budou zájemcům o jednotlivá garážová stání převáděny spoluvlastnické podíly na takto vymezené jednotce), a že některá garážová stání mohou být nahrazena sklepy. Tento postup nebude mít vliv na závazek smluvních stran uzavřít kupní smlouvu při respektování nových parametrů. Uvedené změny rovněž nebudou mít vliv na kupní cenu. 5. Budoucí kupující prohlašuje, že vymezení Předmětu převodu považuje za dostatečně určité. 6. Budoucí prodávající není povinen uzavřít kupní smlouvu dříve, než bude celá kupní cena složena na Projektový účet, jak je definován níže. Čl. C Kupní cena a platební podmínky 1. Cena, za kterou Budoucí kupující nabude Předmět převodu (dále jen Kupní cena ), činí [ ] Kč (slovy: [ ] korun českých) včetně DPH. 2. Budoucí kupující zaplatí do patnácti (15) dnů od uzavření této smlouvy zálohu na kupní cenu ve výši 10 % Kupní ceny, tedy částku ve výši [ ] Kč (slovy: [ ] korun českých), a to na zvláštní účet zřízený pro Budoucího prodávajícího u financující banky Budoucího prodávajícího, společnosti Československá obchodní banka, a. s., číslo účtu [ ]/0300 (dále jen Projektový účet ), VS: [ ]. Na tuto zálohu se započítávají rezervační poplatky, pokud byly zaplaceny před uzavřením této smlouvy. V případě prodlení Budoucího kupujícího je Budoucí prodávající oprávněn od této smlouvy odstoupit. 3. Zbývající část kupní ceny, tj. částka ve výši [ ] Kč (slovy: [ ] korun českých) (dále také jen Doplatek ) bude složena Budoucím kupujícím na Projektový účet před uzavřením kupní smlouvy, a to v souladu s Výzvou Budoucího prodávajícího, jak je definována v čl. E odst. 1 této smlouvy. Pravidla, v souladu se kterými bude nakládáno s Doplatkem na Projektovém účtu, jsou obsažena v prohlášení banky, které tvoří přílohu č. 4 této smlouvy. 4. Pokud bude Budoucí kupující financovat Doplatek nebo jeho část prostřednictvím hypotéčního úvěru, Budoucí prodávající poskytne Budoucímu kupujícímu součinnost nezbytnou k čerpání hypotéčního úvěru, zejména uzavře potřebnou zástavní smlouvu k Předmětu převodu. 5. V případě, že se Budoucí kupující dostane do prodlení s úhradou Doplatku delším než tři (3) pracovní dny a neprovede nápravu ani přes písemnou výzvu Budoucího 3
prodávajícího a poskytnutí dodatečné lhůty v délce dalších tří (3) pracovních dnů, vzniká na jeho straně povinnost uhradit Budoucímu prodávajícímu úrok z prodlení ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý další i jen započatý den prodlení. V případě, že celkové prodlení s úhradou uvedeného Doplatku přesáhne dobu dvacet (20) pracovních dnů, vzniká dále na straně Budoucího prodávajícího právo od této smlouvy odstoupit. Právo Budoucího prodávajícího na úhradu úroku z prodlení podle věty první tohoto odstavce ani právo na náhradu jemu vzniklé škody v plné výši tímto není dotčeno. 6. Úhradou se rozumí připsání platby ve prospěch bankovního účtu uvedeného v této smlouvě. Platba, která nebude poukázána ve prospěch bankovního účtu uvedeného v této smlouvě a označena variabilním symbolem uvedeným v této smlouvě, může být považována za neidentifikovanou a nezaplacenou se všemi následky podle této smlouvy. 7. V případě, že v době po podpisu této smlouvy dojde ke změně daňových předpisů, měnící sazby daní pojících se k převodům a prodejům nemovitých věcí a DPH, dojde k odpovídajícímu zvýšení nebo snížení kupní ceny. Čl. D Prohlášení Budoucího prodávajícího 1. Budoucí prodávající prohlašuje, že kromě omezení vlastnického práva vyplývajících z katastru nemovitostí bude Dům zatížen věcným břemenem ve prospěch UPC Česká republika, s.r.o., jehož předmětem bude vybudování, provozování, modernizace a udržování sítě elektronických komunikací v Domě tak, aby klientům (uživatelům bytů) bylo umožněno využívat komplexních služeb sítě elektronických komunikací společnosti UPC (rozhlasové a televizní programy, vysokorychlostní internet a hlasové služby). Nebude-li toto věcné břemeno zřízeno do uzavření kupní smlouvy, poskytne Budoucí kupující plnou součinnost ke zřízení tohoto věcného břemene. Budoucí prodávající dále seznámil Budoucího kupujícího s tím, že pod Pozemkem se nachází trasa metra a že vlastníci Pozemku jsou povinni strpět vyústění vzduchotechniky z trasy metra na povrch Pozemku. 2. Budoucí prodávající se zavazuje, že v době do uzavření kupní smlouvy, resp. v době do případného ukončení platnosti této smlouvy, Předmět převodu nezcizí třetí osobě odlišné od Budoucího kupujícího, aniž by na takovou třetí osobu převedl práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy ve stejném rozsahu, v jakém je zavázán on sám, a dále se zavazuje Předmět převodu nezatížit ve prospěch třetích osob vyjma zřízení zástavního práva pro zajištění pohledávek financující banky Budoucího prodávajícího, případně jiných věcných práv ve prospěch této banky, a zatížení, která budou případně vyplývat z právních předpisů, rozhodnutí příslušných orgánů státní správy nebo samosprávy nebo ve prospěch dodavatelů služeb (el. energie, vody, plynu, apod.). 3. Budoucí prodávající dále prohlašuje, že zástavní práva váznoucí na Předmětu převodu budou vymazána nejpozději na základě platby učiněné Budoucím kupujícím podle čl. C odst. 3 této smlouvy. 4
Čl. E Uzavření kupní smlouvy 1. Budoucí prodávající je povinen zaslat Budoucímu kupujícímu výzvu (dále jen Výzva ) k podpisu kupní smlouvy a k převzetí Bytu nejméně třicet (30) dní předem, tak aby Budoucí kupující mohl včas uhradit Doplatek na Projektový účet. K Výzvě bude přiloženo konečné znění kupní smlouvy. Den podpisu kupní smlouvy a převzetí Bytu musí být ve Výzvě určen. Budoucí prodávající je povinen Byt předat Budoucímu kupujícímu a kupní smlouvu uzavřít pouze v případě včasného uhrazení celé kupní ceny uvedené v čl. C této smlouvy způsobem tam uvedeným. Spolu s kupní smlouvou podepíší smluvní strany návrh na vklad vlastnického práva Budoucího kupujícího k Předmětu převodu do katastru nemovitostí. O předání a převzetí Bytu bude smluvními stranami sepsán předávací protokol (dále jen Předávací protokol ). Ode dne převzetí Bytu bude Byt užíván výlučně Budoucím kupujícím a na Budoucího kupujícího rovněž k tomuto dni přechází nebezpečí vzniku škody na Předmětu převodu. Místem podpisu kupní smlouvy bude Byt, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. 2. Rámcové znění kupní smlouvy tvoří přílohu č. 3 této smlouvy. V případě, že vznikne rozpor mezi rámcovým zněním kupní smlouvy a touto smlouvou, mají přednost ustanovení této smlouvy. Rámcové znění kupní smlouvy, uvedené v příloze č. 3 této smlouvy, bude doplněno v tomto rozsahu: a) doplnění chybějících nebo oprava věcně a fakticky nesprávných údajů (např. adresy smluvních stran, označení komponent Předmětu převodu, apod.) tak, aby tyto odpovídaly skutečnosti, b) úpravy a doplnění v souladu s touto smlouvou, c) změny a úpravy kupní smlouvy, na kterých se smluvní strany dohodnou. 3. Budoucí prodávající se zavazuje informovat Budoucího kupujícího o vydání kolaudačního souhlasu týkajícího se Bytu bez odkladu, nejpozději však do deseti (10) pracovních dnů od okamžiku, kdy se o něm dozví. 4. V případě, že Předmět převodu bude vykazovat závažné vady oproti dohodnutému stavu, je Budoucí kupující oprávněn přistoupit k převzetí a podpisu kupní smlouvy až po jejich odstranění, ke kterému je Budoucí prodávající povinen. 5. Do lhůty k učinění Výzvy nebo k uzavření kupní smlouvy se nezapočítává doba, po kterou nebylo možno předmětnou povinnost splnit, resp. v jejím plnění pokračovat z důvodu existence překážek způsobených vyšší mocí. Vyšší mocí je podle této smlouvy každá událost, okolnost a vliv neovladatelných přírodních sil, která působí nezávisle na vůli smluvních stran a která nebyla předvídatelná v době uzavření této smlouvy, pokud nastane kdykoliv v průběhu plnění, přitom působí překážky v jejím plnění, které nemohou svou vůlí a činností smluvní strany odvrátit nebo překonat, a která bude mít přímo za následek nesplnění některé smluvní povinnosti. Do lhůty k učinění Výzvy nebo k uzavření kupní smlouvy se nezapočítává ani doba, po kterou nebylo možno předmětnou povinnost splnit, resp. v jejím plnění pokračovat z důvodu existence rozhodnutí nebo prodlení na straně příslušných orgánů státní správy a samosprávy. 5
Jestliže vlivem výše uvedeného dojde k prodlení v plnění smluvních povinností dle této smlouvy, nejde o porušení této smlouvy či zákona. Jestliže se plnění této smlouvy v důsledku výskytu výše uvedeného stane nemožným, je oprávněna smluvní strana, která se odvolává na prodlení způsobené výše uvedeným, požádat druhou smluvní stranu o úpravu této smlouvy ve vztahu k době plnění a následkům na majetku té které smluvní strany. 6. V případě, že dojde k prodlení na straně Budoucího prodávajícího z důvodů na straně Budoucího kupujícího, prodlužují se lhůty pro plnění ze strany Budoucího prodávajícího o dvojnásobek doby, po kterou předmětné důvody trvaly. Tím není dotčeno právo Budoucího prodávajícího odstoupit od této smlouvy ujednané smluvními stranami. 7. V případě, že Budoucí kupující z jakéhokoli důvodu kromě případu vyšší moci nebo důvodu uvedeného v odstavci 4 neuzavře nebo odmítne uzavřít kupní smlouvu a /nebo převzít Byt, vzniká na straně Budoucího kupujícího povinnost uhradit Budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 0,05 % za každý den prodlení. Právo Budoucího prodávajícího na náhradu škody v plné výši tím není dotčeno. 8. V případě, že Budoucí kupující neuzavře Kupní smlouvu nebo nepodepíše Předávací protokol ani v době do 60 dnů ode dne stanoveného ve Výzvě, vzniká na straně Budoucího prodávajícího navíc: a) právo od této smlouvy odstoupit nebo požádat příslušný soud, aby nahradil projev vůle Budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy a/nebo určil obsah kupní smlouvy, a b) obdržet od Budoucího kupujícího další pokutu v jednorázové výši 10% kupní ceny. Právo Budoucího prodávajícího na pokutu podle odstavce 7 a náhradu škody tímto není dotčeno. Čl. F Odstoupení a smluvní pokuty 1. Budoucí prodávající je oprávněn od této smlouvy odstoupit a) v případě, že to tato smlouva nebo příslušné právní předpisy výslovně připouštějí, b) v případě, že Budoucí kupující nesplní nějakou povinnost vyplývající z této smlouvy, včetně úhrady jakékoli části kupní ceny a neprovede nápravu ani přes dodatečnou výzvu Budoucího prodávajícího v dodatečné lhůtě, která nebude kratší než 15 dnů, není-li v této smlouvě ujednáno jinak. 2. Budoucí kupující je oprávněn od této smlouvy odstoupit v případě, že to tato smlouva nebo příslušné právní předpisy výslovně připouštějí. 3. Odstoupení je účinné okamžikem jeho doručení druhé smluvní straně. 4. V případě, že se některá ze smluvních stran dostane do prodlení s úhradou jakékoli částky podle této smlouvy, vzniká na její straně povinnost k úhradě úroku z prodlení ve 6
výši 0,1 % za každý den prodlení, není-li v této smlouvě ujednáno jinak. Právo na náhradu škody druhé smluvní strany tím není dotčeno. 5. Každá smluvní pokuta, úrok z prodlení nebo náhrada škody musí být povinnou smluvní stranou uhrazena oprávněné smluvní straně na její výzvu, a to nejpozději do 10 pracovních dnů od doručení této výzvy. V případě, že se povinná smluvní strana dostane do prodlení s jejich úhradou, použije se odstavec 4 obdobně. 6. Budoucí prodávající je oprávněn svůj nárok na úhradu smluvních pokut, náhrad škod, úroků z prodlení a jiných nároků započíst proti nároku Budoucího kupujícího na vrácení již uhrazených částí kupní ceny za Předmět převodu. S tím Budoucí kupující výslovně souhlasí. 7. V případě, že některá ze smluvních stran od této smlouvy řádně odstoupí, jsou si smluvní strany povinny navzájem vrátit vše, co si na jejím základě poskytly. Budoucí prodávající je povinen vrátit Budoucímu kupujícímu již uhrazené části kupní ceny, případně snížené v souladu s odstavcem 6, do 15 pracovních dnů od ukončení této smlouvy. 8. Úhrada smluvní pokuty či úroku z prodlení nemá vliv na právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody v plné výši. Čl. G Další ujednání 1. Smluvní strany se zavazují zachovávat o obsahu této smlouvy i o samotné skutečnosti, že byla uzavřena mlčenlivost, s výjimkou spočívající v tom, že Budoucí kupující souhlasí, aby Budoucí prodávající mohl sdělit obsah této smlouvy své financující bance. 2. Pro doručování písemností platí, že za den doručení je považován den jejího převzetí, popřípadě pátý den od jeho odeslání doporučenou poštou na adresu smluvní strany uvedenou v úvodu této smlouvy, kdyby příjemce tuto písemnost do této doby nepřevzal. Pro doručování budou smluvní strany používat adresy uvedené v úvodu této smlouvy nebo své jakékoli jiné adresy, které písemně včas oznámí druhé straně. Kontaktními osobami budou: a) na straně Budoucího prodávajícího: Dmitry Levitskiy tel.: (+420) 774 800 000 e-mail: ck.aladin@seznam.cz b) na straně Budoucího kupujícího: [ ]; e-mail: [ ] tel.: [ ] 7
Všechny písemnosti budou doručovány vždy v českém jazyce. Čl. H Závěrečná ustanovení 1. Tato Smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. 2. Tato smlouva je sepsána ve třech vyhotoveních, z nichž Budoucí prodávající obdrží dvě vyhotovení a Budoucí kupující obdrží jedno vyhotovení. 3. Tuto smlouvu lze měnit pouze písemně, formou číslovaného dodatku podepsaného oprávněnými zástupci obou smluvních stran. 4. Všechny vztahy, které nejsou v této smlouvě stanoveny, se řídí českým právem, především pak občanským zákoníkem. 5. Smluvní strany svými podpisy na této smlouvě stvrzují, že si tuto smlouvu řádně přečetly, porozuměly jí a souhlasí s ní, a že byla podepsána dobrovolně, nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek. 6. Práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy přecházejí na právní nástupce stran. Budoucí prodávající je oprávněn a povinen převést práva a povinnosti vyplývající z této smlouvy na jakoukoli třetí osobu, pokud na tuto osobu zároveň převede vlastnické právo k Předmětu převodu. Postoupení je účinné okamžikem doručení oznámení o postoupení Budoucímu kupujícímu. V případě, že to bude Budoucí prodávající požadovat, uzavřou smluvní strany o převodu práv a povinností mezi sebou dodatek. V případě, že Budoucí kupující takový dodatek uzavřít odmítne, nebo ho ve lhůtě deseti (10) dnů od doručení výzvy Budoucího prodávajícího neuzavře, bude takové jednání považováno za porušení povinností Budoucího kupujícího podle této smlouvy. Budoucí kupující je oprávněn práva a povinnosti z této smlouvy převést na jinou osobu pouze s předchozím písemným souhlasem Budoucího prodávajícího. 7. Nedílnou součást této smlouvy tvoří tyto přílohy: - příloha č. 1 vybavení bytu - příloha č. 2 půdorys nadzemního podlaží s umístěním Bytu - příloha č. 3 rámcové znění kupní smlouvy - příloha č. 4 prohlášení banky 8
V Praze dne... Budoucí prodávající Budoucí kupující...... REGARD s.r.o. Mgr. Dmitry Levitskiy, zástupce 9