23. SCHŮZE PŘEDSTAVENSTVA

23. SCHŮZE PŘEDSTAVENSTVA SVAZU ČESKÝCH A MORAVSKÝCH BYTOVÝCH DRUŽSTEV dne: 24. 2. 2015 BOD PROGRAMU: 3 Název předkládaného materiálu Předkládá se Předkládá Odpovědný zpracovatel Zpracoval Informace o vývoji legislativy a aktivitách SČMBD v oblasti právní, ekonomické a technické Podle plánu práce představenstva SČMBD na I. pololetí 2015 Ing. Vít Vaníček, předseda SČMBD Ing. Martin Hanák, ředitel metodického odboru Mgr. Kateřina Horáková JUDr. Daniel Zděnek Ing. Lenka Haráková Ing. Martin Hanák I. Návrh usnesení II. Informace o vývoji legislativy a aktivitách SČMBD v oblasti právní, ekonomické a technické Obsah 1. Přechod úvěrů z BD na SVJ stanovisko AK Kříž usnesení č. 128c/21/2014 2. Povinnost instalace indikátorů k rozdělování nákladů na teplo 3. Modul Exekutor usnesení č. 164/22/2014 4. Jednání s bankami nabídka KB, a.s. usnesení č. 128b/20/2014 5. Rekapitulace aktuálního stavu projednávání změn předpisů ovlivňujících činnost BD a SVJ Datum zpracování 6. 2. 2015

Příloha I. Návrh usnesení představenstva SČMBD č. /2015 Představenstvo Svazu českých a moravských bytových družstev 1. b e r e n a v ě d o m í Informace o vývoji legislativy a aktivitách SČMBD v oblasti právní, ekonomické a technické a 2. u k l á d á p ř e d s e d o v i zveřejnit obsah informace na interních stránkách webu SČMBD

Příloha II 1. Přechod úvěrů z BD na SVJ stanovisko AK Kříž plnění usnesení č. 128c/21/2014 Usnesením č. 128c/21/2014 uložilo představenstvo předsedovi prostřednictvím externích právních služeb hledat řešení k umožnění přechodu úvěrů z BD na SVJ Advokátní kancelář Kříž a partneři s.r.o. prověřovala možnost přebírání úvěrů bytových družstev na nově vzniklá společenství vlastníků (SVJ). V sedmistránkovém stanovisku, které je samostatnou přílohou této informace, se advokátní kancelář zabývá riziky přebírání úvěrů i případným jiným řešením tohoto problému. Dochází k názoru, že ani ustanovení 1195 odst. 2, ani ustanovení 1197 NOZ nemusí bez dalšího přímo znamenat zákaz přebírání úvěrů ze strany SVJ. První uvedené ustanovení zakazuje podle výkladu advokátní kanceláře zajišťování dluhu, nikoli přejímání dluhu jiné osoby, druhé ustanovení by mělo být vykládáno v celé své souvislosti, tj. má směřovat k zákazu hradit dluhy nebo ztrátu jiné osoby pouze v rámci členství v právnické osobě. Na druhou stranu však právní rozbor poukazuje na rozdílné (a spíše přísnější) odborné výklady a na riziko případné nicotnosti takového právního jednání. Důsledkem nicotného právního jednání by mohl být vznik nároku banky na okamžité vrácení úvěru ze strany SVJ v plné výši z titulu bezdůvodného obohacení, nikoli ve splátkách z titulu úvěrové smlouvy. Nezávislá advokátní kancelář tak dochází k závěru, že je přebírání úvěrů mezi BD a SVJ za stávající právní úpravy vysoce rizikové a nelze ho doporučit. Jako možné řešení nabízí postoupení (případně novaci) úvěrů na jednotlivé vlastníky bytů. Toto řešení však není v praxi realizovatelné. Závěry AK Kříž jsou tak totožné s doporučeními, které v uplynulém období prezentoval ve svých stanoviscích svaz. Svaz považuje stávající stav za nevyhovující a dále usiluje o příslušnou úpravu dotčených ustanovení NOZ tak, aby byl přechod úvěrů z BD na SVJ v budoucím období možný. Příloha: AK Kříž - stanovisko k přechodu úvěru z BD na SVJ

2. Povinnost osazení přístrojů registrujících dodávku tepelné energie 2.1 Povinnost osazení přístrojů registrujících dodávku tepelné energie ve vazbě na možnost úhrady za služby (teplo a teplá voda) paušální platbou. Povinnost vybavení vnitřních rozvodů tepla pro vytápění přístroji registrujícími dodávku tepelné energie podle 7a vyhl. č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie, ve znění vyhlášky č. 237/2014 Sb., se nevztahuje na případy, kdy se neprovádí rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody v domě ( 7a odst. 4). Rozúčtováním nákladů na služby se podle 2 písm. e) zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon o službách ) rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb. Tento zákon za určitých podmínek umožňuje vedle standardního způsobu stanovení úhrad za služby, tj. ve výši odpovídající skutečným nákladům připadajícím na příjemce služeb, i úhradu paušální platbou ( 9). V takovém případě k rozúčtování nákladů nedochází příjemci uhradí poskytnutou službu (služby) předem pevně stanovenými dohodnutými platbami, a to bez ohledu na skutečnou výši nákladů vynaložených na tuto službu v daném zúčtovacím období. Podle 6 zákona o službách se náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi příjemci tohoto plnění v domě (nájemci družstevních i nedružstevních bytů a nebytových prostor a vlastníci bytů a nebytových prostor). Teprve v případě, že k takovému ujednání nedojde, musí poskytovatel postupovat podle vyhl. č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Závěr Z výše uvedeného lze dovodit, že např. v bytovém domě, kde se všichni vlastníci bytů a nebytových prostor dohodnou na paušální úhradě za teplo, nemá společenství vlastníků povinnost osadit přístroje registrující dodávku tepelné energie. Pokud by však v tomto domě byly některé z jednotek pronajímány, museli by s tímto postupem souhlasit i všichni nájemci, vč. nájemců družstevních bytů. V případě paušálních úhrad za teplo by však v SVJ vznikal z poskytnutí tohoto plnění výsledek hospodaření: zisk, pokud by úhrady byly v souhrnu za zúčtovací období (zpravidla kalendářní rok) vyšší než celkové náklady, resp. ztráta v opačném případě. Základ daně z příjmů by však ovlivněn nebyl - úhrady za služby nejsou podle 18 odst. 2 písm. h) zákona o daních z příjmů předmětem daně. Výsledek hospodaření by se vypořádal v souladu se stanovami SVJ podle rozhodnutí shromáždění vlastníků. Ze zisku vzniklého z prodeje tepla vlastníkům jednotek by SVJ mohlo např. tvořit fond ze zisku, který by se používal na úhradu ztráty vzniklé v jiném zúčtovacím období. V úvahu přichází i rozdělení zisku mezi vlastníky jednotek anebo naopak úhrada ztráty jednotlivými vlastníky, pokud to upravují stanovy.

2.2 Povinnost osazení přístrojů registrujících dodávku tepelné energie v případech domů zásobovaných teplem z centrálního zdroje, kterým je kotel na tuhá paliva. Počínaje zveřejněním vyhlášky č. 237/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie, se na svaz ve stále větší míře obrací bytová družstva a společenství vlastníků spravující menší bytové domy se 4, 6 či 12 byty, které jsou zásobovány teplem z centrálního zdroje, kterým je kotel na tuhá paliva s dotazem, zda se i jich týká povinnost plynoucí z 6 odst. (4) písm. a) zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, tj. vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům. K uvedenému je možno v legislativě nalézt následující úpravy: Ve Směrnici Evropské unie 2012/27/EU, která byla podkladem pro novelu vyhlášky č. 194/2007 Sb., se v úvodním čl. 28 uvádí, že: Použití individuálních měřičů nebo indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění je vhodné k měření individuální spotřeby v budovách s více bytovými jednotkami s dálkovým nebo společným ústředním vytápěním, pokud mají koneční zákazníci možnost regulovat vlastní individuální spotřebu. Jejich použití má tedy smysl pouze v budovách, kde jsou radiátory vybaveny termostatickými ventily. Ve vyhlášce č. 194/2007 Sb., 6, čl. 1 odst. c) je ustanovena výjimka montáže individuálního automatického regulačního zařízení u vytápění násypnými kotli na tuhá paliva, což je ve většině případ výše uvedených domů. Zákonodárce v této části vyhlášky pamatoval na skutečnost, že kotle na tuhá paliva lze jen obtížně regulovat v závislosti na tepelných ziscích. Na druhou stranu však vyhláška v 7a ukládá vybavit bytové domy zařízením pro rozdělování topných nákladů a to bez výjimky. Podle názoru svazu z výše uvedeného vyplývá, že v těchto případech by instalace regulačních a registračních přístrojů byla zbytečná a neefektivní a s odkazem na vyhlášku č. 194/2007 Sb. 6, čl. 1 odst. c) a citovanou evropskou směrnici není ani povinná. S touto argumentací se svaz obrátil s žádostí o stanovisko k této věci na MPO a SEI V textu dotazu svaz žádá o potvrzení našeho názoru, že v uvedených případech bude možno uplatnit výjimku z povinnosti instalace indikátorů a současně svaz žádá o jednoznačnou úpravu v textu vyhlášky. Na příslušné odpovědi v současné době čekáme.

3. Modul Exekutor plnění usnesení č. 164/22/2014 20. 1. 2015 byl zpuštěn zkušební provoz Modulu Exekutor (dále též jen Modul ). Dle dohody s Exekutorskou komorou ČR (dále jen Komora ) bude zkušební provoz ukončen dne 31. 3. 2015 a od 1. 4. 2015 by měl Modul fungovat v normálním provozu. V současné době probíhá registrace bytových družstev a soudních exekutorů, kteří o využívání systému projevili zájem. Modul byl zkušebně zpřístupněn všem soudním exekutorům s tím, že pokud nebudou chtít nadále systém elektronické výměny dat využívat, anebo nepřistoupí na podmínky jeho provozu, budou Komorou ze seznamu Modulu vyškrtnuti, resp. deaktivováni. Dne 3. 2. 2015 se v budově SBD Škodovák v Plzni uskutečnilo jednání mezi Komorou a SČMBD za účasti ředitele Stavebního bytového družstva Škodovák ing. Vysloužila. Zápis z tohoto jednání je přiložen v příloze. Zúčastnění se dohodli na těchto hlavních podmínkách provozu Modulu: Zástupci Komory přislíbili, že cca do 10 dnů připraví návrh smlouvy, jenž bude uzavřena mezi Komorou a soudními exekutory, a jejímž obsahem bude úprava podmínek účasti exekutorů v elektronickém systému Modul Exekutor. Smlouva bude obsahovat závazek exekutora, že dotazy ohledně členství jakéhokoliv dlužníka v bytovém družstvu, které je registrováno (uvedeno v seznamu jako aktivní) v Modulu Exekutor, budou exekutorem prováděny výlučně elektronicky prostřednictvím Modulu, a že provedení takovéto elektronické lustrace dlužníka v Modulu se bude považovat v příslušném rozsahu (tj. zda lustrovaný dlužník, vůči kterému je vedeno řádné exekuční řízení, je či není členem bytového družstva účastnícího se projektu Modul Exekutor) za poskytnutí součinnosti bytového družstva dle příslušných ustanovení zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, nebo dle příslušných ustanovení zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád, ve znění pozdějších předpisů. Bylo deklarováno, že bytová družstva účastnící se elektronické výměny dat prostřednictvím Modulu, budou i nadále písemně zpracovávat upřesňující dotazy soudních exekutorů týkajících se konkrétního člena družstva, přičemž pro tyto upřesňující dotazy použijí exekutoři v komunikaci vůči bytovým družstvům odlišující prvky tak, aby bylo zřejmé, že se nejedná o dotaz na pouhé případné členství dlužníka (povinného) v určitém bytovém družstvu. Po dobu zkušebního provozu jsou bytová družstva povinna odpovídat na případné dotazy soudních exekutorů obvyklou, tedy písemnou, formou s tím, že v odpovědi upozorní exekutora na možnost využívání elektronických dotazů prostřednictvím Modulu Exekutor. Pokud by i po 1. 4. 2015 obdrželo družstvo, které je registrováno v Modulu Exekutor, od soudního exekutora, který je také registrován k využívání Modulu, dotaz na pouhé členství určitého dlužníka (povinného) v bytovém družstvu, odpoví dotazované družstvo na tento dotaz písemně s tím, že doporučí a upozorní exekutora, aby v případě dalších dotazů využíval výlučně elektronickou komunikaci s bytovými družstvy a své dotazy činil prostřednictvím Modulu Exekutor. Pozn.: Výstupy z jednání musí být schváleny presidiem EK ČR, které se bude konat 23. 2. 2015.

4. Jednání s bankami nabídka KB, a.s. plnění usnesení č. 128b/20/2014 Usnesením č. 128b/20/2014 uložilo představenstvo předsedovi SČMBD oslovit představitele ČSOB, KB a ČS a vyvolat jednání ve věci dosažení výhodnějších podmínek pří správě finančních prostředků bytových družstev. Předseda svazu jednal se zástupci všech dotčených bank a to na úrovní členů představenstva. Z výsledků jednání plyne jasné stanovisko všech bank, že stávající podmínky nabízené družstvům, ale i jiným subjektům, v rámci standardních produktů je maximum možného, co jsou banky schopny nabídnout. Nicméně svaz jednal dále se zástupci KB, a.s., která projevila ochotu nabídnout družstvům alternativní možnost Individuální správy aktiv. Podrobné podmínky nabídky jsou přílohou tohoto bodu, která byla zaslána v samostatném dokumentu - KB_Nabídka pro SČMBD_všechny podklady. Příloha obsahuje následující podklady: KB_Nabídka pro Svaz bytových družstev_představenstvo KB_Investment thematics - real estate 22092014_představenstvo KB_Realitní fond KB_Popis_22092014_představenstvo KB_Cenik_RF KB_08_2014 v02_představenstvo 5. Rekapitulace aktuálního stavu projednávání změn předpisů ovlivňujících činnost BD a SVJ 5.1 Novela zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách) Dne 11. 2. 2015 schválila poslanecká sněmovna ve třetím čtení novelu zákona č. 67/2013 Sb., zákona o službách. V případě, že tato změna bude schválena senátem a podepsána prezidentem, počítá se s její účinností od 1. 1. 2016. Poslanecká sněmovna nereflektovala na připomínky svazu novela byla schválena v navržené podobě. Mimo jiné tak dochází ke změně textu 6 odst. 1, který nově stanoví, že: Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Projde-li tedy v této podobě zákon Senátem a bude-li schválen presidentem, pak s účinností od 1. 1. 2016 bude nutné při rozúčtování nákladů na teplo a teplou vodu vycházet z náměrů indikátorů. To je v rozporu s požadavky a zvyklostmi zejména malých domů (např. jen 4 byty), kdy byly tyto náklady rozúčtovávány dle kritéria podlahové plochy.

Dále novela v 13 odst. 2 upravuje výši pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním a to následujícím způsobem: Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Sněmovna tak neakceptovala návrh svazu na možnost stanovení mezní částky 100 Kč za každý den prodlení, kdy svaz argumentoval potřebou vyvinutí silnějšího tlaku vůči příjemcům služeb nebo naopak vůči poskytovatelům služeb, kteří neplní své povinnosti vyplývající ze zákona (na příjemce služeb se vztahuje pro případ neoznámení počtu osob v bytě, na poskytovatele se vztahuje zejména na prodlení s předložením vyúčtování a vypořádáním připomínek, ale také na zpřístupnění účetních doklad pozor na práva vlastníků bytů, výši poplatku lze snížit rozhodnutím příslušného orgánu BD nebo SVJ). Po definitivním schválení této novely budeme dále podrobně informovat. 5.2 Novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií Dne 11. 2. 2015 schválila poslanecká sněmovna novelu zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. V případě, že tato změna bude schválena Senátem a podepsána prezidentem, počítá se s její účinností od 1. 7. 2015. V případě schválení tato novela mimo jiné ruší zákonné lhůty pro zpracování PENB k 1. 1. 2017 a k 1. 1. 2019, které platily pro domy s energeticky vztažnou plochou menší než 1500 m 2 respektive 1000 m 2. Nově stanovuje pro vlastníky těchto domů povinnost zpracování PENB v okamžiku prodeje či pronájmu budovy nebo její části (tzn. i bytové jednotky). Po definitivním schválení této novely budeme dále podrobně informovat. 5.3 Novela NOZ, ZOK aktuálně je připravena 12-ti bodová novela NOZ. Tato novela má napravit dopady 731/2 ZOK na existující BD, avšak naprosto nevyhovujícím doplněním přechodného ustanovení 777/6 ZOK. V prosinci návrh zákona připomínkován prostřednictvím DAČR (navrženo zrušení 731/2 ZOK). V lednu v rámci vypořádání připomínek nevyhověno návrhu reakcí SČMBD byl upravený návrh na úpravu 777/6 ZOK. Zatím není ve sněmovně. 5.4 Novela OSŘ, EŘ, IZ: Řešení pohledávek BD a SVJ je pro svaz aktuální prioritou. JUDr. Tejc (předseda ústavně-právního výboru Poslanecké sněmovny) obdržel svazem zpracovaný návrh novely OSŘ, která by upravila pořadí při uspokojování pohledávek ve prospěch BD a SVJ. Prozatím však tento návrh jako pozměňovací návrh k některé z novel OSŘ nebyl podle dostupných informací předložen. Aktuálně se projednávají následující novely OSŘ: sněmovní tisk 306/0 - spory týkající se příspěvků členů SVJ budou v prvním stupni projednávat okresní soudy. Novela dále zavádí poplatek pro notáře za provádění zápisů ve veřejném (obchodním) rejstříku v o něco nižší výši než v případě podání obdobného návrhu na rejstříkový soud (návrh zákona schválen 11. 2. 2015 ve 3. čtení);

sněmovní tisk 106/0 náprava dopadů exekučního řízení na společný majetek manželů (ve 2. čtení, obecná rozprava; dne 16. 1. 2015 ústavněprávní výbor přerušil projednávání a stanovil lhůtu do 20. 2. 2015 k předkládání pozměňovacích návrhů) sněmovní tisk 107/0 o náhradě nákladů nezastoupenému úspěšnému účastníkovi sporu (ve 2. čtení, obecná rozprava; dne 16. 1.2015 ústavněprávní výbor přerušil projednávání a stanovil lhůtu do 20. 2. 2015 k předkládání pozměňovacích návrhů); sněmovní tisk 181/0 o věcech vyloučené z výkonu rozhodnutí (v 1. čtení; dne 16. 1. 2015 ústavněprávní výbor přerušil projednávání a stanovil lhůtu do 20. 2. 2015 k předkládání pozměňovacích návrhů); sněmovní tisk 337/0 o náhradě nákladů v paušální výši (cca 300,- Kč/úkon) pro vítěze sporu, i když není zastoupen advokátem; dále zohledňuje novou úpravu manželského majetkového práva a zakládá povinnost exekutorům zjišťovat rozsah SJM ve veřejném registru manželských smluv vedenou u notářů (v 1. čtení; dne 16. 1. 2015 ústavněprávní výbor přerušil projednávání a stanovil lhůtu do 20.2.2015 k předkládání pozměňovacích návrhů); a novely exekučního řádu: sněmovní tisk 238/0 novela EŘ zabavování řidičáků i u exekucí týkajících se dospělých dětí, které se připravují na budoucí povolání (v poslanecké sněmovně doporučeno k projednání, zpravodajem určen Mgr. Farský, projednávat bude ústavněprávní výbor) 5.5 novela zákona o zaměstnanosti č. 435/2004 Sb., sněmovní tisk 296/0 (vládní návrh zákona) Pobírání odměny za výkon funkce v družstvu bude znamenat konec nároku na podporu v nezaměstnanosti bez ohledu na výši odměny (ve 2. čtení, obecná rozprava, přikázáno k projednání výboru pro sociální politiku)