Masarykova univerzita Právnická fakulta Katedra občanského práva D i p l o m o v á p r á c e Kolize vlastnických práv stavba na cizím pozemku 2009 Lenka Pokoráková
Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva D i p l o m o v á p r á c e Kolize vlastnických práv - stavba na cizím pozemku Lenka Pokoráková 2009 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Kolize vlastnických práv stavba na cizím pozemku zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny. 1
Děkuji vedoucímu své diplomové práce prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odbornou pomoc a rady, které mi poskytl v průběhu psaní této práce. 2
Obsah I. Úvod... 6 1. K výběru tématu a naznačení obsahu, metod a cílů diplomové práce... 6 II. Vlastnické právo... 8 1. Povaha vlastnického práva.... 8 2. Ústavní zakotvení vlastnického práva... 8 3. Subjekty, předmět a obsah vlastnického práva... 8 3.1. Subjekty vlastnického práva... 8 3.2. Předmět vlastnického práva... 9 3.3. Obsah vlastnického práva... 9 3.3.1. Práva... 9 3.3.2. Povinnosti... 10 III. Stavba na pozemku... 11 1. Vymezení pojmů... 11 1.1. Věc... 11 1.2. Nemovitost... 12 1.2.1. Pevný základ... 12 1.3. Stavba... 13 1.3.1. Stavba dle stavebního zákona.... 14 1.3.2. Stavba z hlediska občanskoprávního... 14 1.4. Dočasná stavba... 16 1.5. Pozemek... 17 1.5.1. Stavební pozemek... 17 2. Zásada superficies solo cedit proti superficies solo non cedit... 18 2.1. Superficies solo cedit... 18 2.2. Superficies solo non cedit... 20 3. Nabytí vlastnického práva ke stavbě... 22 3.1. Vymezení pojmu stavebník... 23 4. Zápis vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí... 23 5. Nepovolená a neoprávněná stavba... 25 5.1. Povolená a nepovolená stavba... 26 5.2. Oprávněná a neoprávněná stavba... 26 6. Neoprávněná stavba... 26 3
6.1. Možnosti postupu úpravy vztahů u neoprávněné stavby... 27 6.1.1. Postup podle 126 občanského zákoníku... 27 6.1.2. Postup podle 135c občanského zákoníku... 28 6.2. Praxe a judikatura... 33 7. Právo stavebníka zřídit stavbu na cizím pozemku, vznik a zánik tohoto práva... 35 7.1. Právo věcněprávního charakteru... 35 7.1.1. Právo stavby... 36 7.1.2. Věcné břemeno... 37 7.2. Právo obligačního charakteru... 40 7.2.1. Nájem... 40 7.2.2. Výpůjčka... 44 7.2.3. Smlouva o smlouvě budoucí... 45 7.2.4. Jednostranný souhlas... 46 7.3. Užívací instituty minulých právních úprav... 47 7.3.1. Užívací instituty k soukromému pozemkovému vlastnictví... 48 7.3.2. Užívací instituty k pozemkovému vlastnictví státu... 49 7.3.3. Zánik a způsob transformace užívacích institutů... 50 7.3.4. Judikatura... 51 8. Stavba na cizím pozemku... 52 8.1. Časově neomezené právo stavebníka k pozemku... 53 8.1.1. Možnosti zániku časově neomezeného práva stavebníka k pozemku... 54 8.1.2. Oprávněná držba... 55 8.1.3. Ochrana práv nabytých v dobré víře... 56 8.1.4. Možnosti řešení kolize vlastnických práv... 57 8.1.4.1. Postup dle 126 občanského zákoníku... 57 8.1.4.2. Postup dle 135c občanského zákoníku... 58 8.1.4.3. Analogie podle 135c občanského zákoníku... 58 8.1.4.4. Řešení dle ustanovení o bezdůvodném obohacení... 60 8.1.5. Právní úprava de lege lata... 61 8.1.6. Právní úprava de lege ferenda... 62 8.1.7. Judikatura... 64 8.2. Časově omezené právo stavebníka k pozemku... 65 8.2.1. Možnosti zániku časově omezeného práva stavebníka k pozemku... 67 4
8.2.2. Možnosti řešení kolize vlastnických práv... 67 8.2.2.1. Žaloba na vyklizení pozemku... 68 8.2.2.2. Žaloba na odstranění stavby... 69 8.2.2.3. Analogie podle 135c občanského zákoníku... 69 8.2.3. Právní úprava de lege lata... 70 8.2.4. Právní úprava de lege ferenda... 70 8.2.5. Judikatura... 71 9. Možnosti obrany subjektů kolidujících vlastnických práv... 72 9.1. Obrana vlastníka pozemku... 74 9.2. Obrana vlastníka stavby... 75 10. Rekodifikace občanského zákoníku... 75 10.1. Navrhované změny... 76 10.2. Zhodnocení navrhované právní úpravy... 78 IV. Závěr... 80 V. Resumé... 82 VI. Seznam použité literatury... 85 5
I. Úvod 1. K výběru tématu a naznačení obsahu, metod a cílů diplomové práce Vlastnické právo je již od starověku jedním ze základních a zároveň nejdůležitějších právních institutů, který ovlivňuje existenci a fungování společnosti jako celku. Dá se říci, že každý člověk je vlastníkem a tedy i vykonavatelem vlastnického práva. Vlastnická práva jedinců ve společnosti se setkávají, narážejí na sebe, vzájemně se ovlivňují a mohou spolu přicházet do kolize. Právě kolize vlastnických práv je předmětem mé diplomové práce. Téma mé diplomové práce je úzce spojeno s římskou zásadou superficies solo cedit, doslova přeloženou jako povrch ustupuje půdě. Tato zásada vyjadřuje princip, že všechno, co je pevně spojeno s půdou, je její součástí a patří vlastníkovi půdy. V současné době však v České republice platí zásada přesně opačná, která způsobuje dichotomii vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Především díky zásadě supeficies solo non cedit dochází v praxi k častým kolizím dvou rovnocenných vlastnických práv. Ve své diplomové práci bych se chtěla zabývat otázkami, proč a jakým způsobem může docházet ke kolizím vlastnických práv. Jak je tato problematika řešena současným právním řádem, jak tomu bylo v minulosti, ale také tím, jak je možné se s problémy vznikajícími kolem kolize vlastnických práv do budoucna vypořádat. Cílem této práce je vytvořit ucelený a systematický přehled problematiky stavby na cizím pozemku. Chtěla bych zde také soustředit hlavní právní názory soudů, které rozhodovaly ve věcech stavby na cizím pozemku a těmito právními názory vnesly světlo do nejasností zákona a doplnily mezery právní úpravy prostřednictvím judikatury. Problematika staveb na cizím pozemku je velmi široká a souvisí s pojetím vlastnictví, s vymezením pojmu věci a především stavby jako předmětu vlastnického práva, s dělením věcí na movité a nemovité, s právy obligačního i věcněprávního charakteru, se stavebním právem, s katastrem nemovitostí atd. Předmětem této práce je nejprve shrnout nejdůležitější poznatky týkající se vlastnického práva a vymezit základní pojmy, které s problematikou stavby na cizím pozemku bezprostředně souvisejí. Tato pasáž je společně s rozborem zásady supeficies solo cedit důležitá pro pochopení dalšího výkladu o stavbě na cizím pozemku. Nejrozsáhlejší část práce je věnována oprávněné a neoprávněné stavbě na cizím pozemku, což jsou dva typy staveb na cizím pozemku, které rozlišujeme. V případě 6
neoprávněné stavby na cizím pozemku se nejedná o kolizi dvou rovnocenných práv. Naopak stavba na cizím pozemku tzv. oprávněná splňuje veškeré právní podmínky k tomu, aby vedle sebe respektive proti sobě stála dvě rovnocenná vlastnická práva. Tato vlastnická práva vznikají v souladu se zákonem, střetávají se a navzájem se omezují. Tzv. oprávněné stavbě na cizím pozemku proto věnuji v práci větší pozornost, neboť jen prostřednictvím této stavby dochází ke kolizi vlastnických práv. Oprávněné stavba na cizím pozemku vyvolává daleko více otázek a v praxi způsobuje větší nejasnosti než stavba neoprávněná. Podstatná část této práce je věnována také připravované rekodifikaci občanského zákoníku, která by do našeho právního řádu měla vrátit opět zásadu superficies solo cedit. Přechod od současné zásady superficies solo non cedit k zásadě opačné obrátil mou pozornost také na přechodná ustanovení návrhu nového občanského zákoníku. Staronovým institutem, který by měl nový kodex občanského práva znovu upravit, je právo stavby, které se tak stane dalším právním titulem, na jehož základě bude možné zřídit stavbu na cizím pozemku. Cílem práce je vedle uceleného a systematického pojednání o jednotlivých způsobech vzniku staveb na cizím pozemku a možných řešeních vztahů ze stavby na cizím pozemku plynoucích i upozornění na nejasnosti, které se týkají uvedené problematiky a nástin možného vývoje právní úpravy de lege ferenda. 7
II. Vlastnické právo 1. Povaha vlastnického práva Historicky se vlastnické právo vyvinulo z právního institutu držby. Vlastnické právo je věcným právem, které působí proti všem ostatním subjektům, tedy erga omnes. Vlastnické právo můžeme rozdělit na vlastnické právo subjektivní a objektivní. Vlastnické právo v objektivním slova smyslu je souhrnem právních norem regulujících vlastnické vztahy. Subjektivní vlastnické právo je chápáno jako možnost vlastníka věc držet, užívat a nakládat s ní v rámci mezí stanovených právním řádem. Vlastnické právo je charakterizováno vlastností, která je označována jako elasticita. V případě, že je vlastník omezen ve výkonu svého vlastnického práva a tato omezení posléze odpadnou, obnovuje se vlastnické právo v celém svém původním rozsahu. K ožití vlastnického práva dochází automaticky, tedy bez jakéhokoli dalšího právního úkonu či rozhodnutí. 2. Ústavní zakotvení vlastnického práva Vlastnické právo je v českém právním řádu zakotveno především v usnesení č. 2/1993 Sb., Listině základních práv a svobod (dále jen Listina základních práv a svobod) a zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku (dále jen občanský zákoník). Právo každého vlastnit majetek jako základní občanské právo upravuje na ústavní úrovni Listina základních práv a svobod v čl. 11. Ta tím navazuje na Všeobecnou deklaraci lidských práv a její článek 17. V Listině základních práv a svobod je zaručen stejný zákonný obsah a ochrana vlastnických práv všech vlastníků. Je tedy zaručena rovnost vlastnictví. Na stejném principu je založena také právní úprava v ustanovení 124 občanského zákoníku. Úprava vlastnického práva ve zmiňovaných dvou pramenech je základem obecné úpravy pro celý český právní řád. 3. Subjekty, předmět a obsah vlastnického práva 3.1. Subjekty vlastnického práva Subjektem vlastnického práva je konkrétní vlastník. Způsobilost mít práva a povinnosti vzniká obecně narozením a má ji i nasciturus za předpokladu, že se narodí živý. Způsobilost mít práva a povinnosti a tedy i způsobilost být vlastníkem zaniká smrtí, popřípadě prohlášením za mrtvého. Způsobilost být vlastníkem nemůže být nijak 8
omezena a trvá v plném rozsahu po celou dobu existence této způsobilosti. V době kdy vlastník nemá plnou způsobilost k právním úkonům, tedy v době, kdy je mladší osmnácti let nebo kdy mu byla způsobilost k právním úkonům omezena nebo jí byl dokonce zbaven, je omezen ve výkonu vlastnického práva. Nemůže především s věcí disponovat. Vlastnické právo má z hlediska teorie dvě stránky, které spolu však úzce souvisí. Statická stránka vlastnického práva spočívá v možnosti být vlastníkem. Dynamická stránka vlastnického práva se pak projevuje především v možnosti disponovat s předmětem vlastnického práva zejména prostřednictvím institutů obligačního práva. Podle subjektů se vlastnické právo dělí na vlastnictví fyzických osob, právnických osob, obcí, krajů a státu. Tato problematika je zmíněna pouze v nástinu, není cílem této práce poskytnout vyčerpávající výklad problematiky způsobilosti subjektu. 3.2. Předmět vlastnického práva Předmětem vlastnictví jsou především věci. V zásadě může být subjekt vlastníkem každé věci, pokud to není v rozporu s právním řádem. Věc musí být konkrétně, individuálně či jiným způsobem určena. Ustanovení 119 odst. 2 občanského zákoníku říká, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Tím v podstatě dělí věci dle základního hlediska na věci movité a nemovité. Za věci v právním smyslu se považují věci hmotné a přírodní síly, které může člověk ovládat. 3.3. Obsah vlastnického práva 3.3.1 Práva Obsah vlastnického práva je určen právy a povinnostmi mezi vlastníkem na straně jedné a neomezeným počtem subjektů na straně druhé. Obsahem vlastnického práva je souhrn oprávnění, která vlastníkovi přísluší. Těmto oprávněním se také někdy říká vlastnická triáda. Obsahem vlastnického práva je tedy právo věc užívat a požívat její plody a užitky, právo s věcí disponovat a právo věc držet. Je možné ale ke klasické triádě přiřadit ještě další oprávnění jako právo věc zničit či právo věc opustit. Tím, že vlastník uskutečňuje tato oprávnění, vykonává vlastnické právo. I když především teorie rozlišuje mezi jednotlivými oprávněními, tvoří tato určitou jednotu. Hranice mezi nimi nejsou nijak přesně vymezeny a jednotlivá oprávnění se navzájem doplňují a podmiňují. Dle mého názoru je nejdůležitějším oprávněním věc držet. Držba věci je totiž předpokladem pro 9
výkon všech ostatních oprávnění s vlastnickým právem spojených. Oprávnění věc držet v sobě zahrnuje faktickou a právní stránku. Faktická stránka spočívá v tom, že má vlastník věc ve své moci a může s ní kdykoli naložit dle svého uvážení. Právní stránka pak znamená, že si je vlastník vědom toho, že je věc jeho a nakládá s ní jako se svým vlastnictvím. Pro téma diplomové práce považuji za důležité rozebrat především oprávnění s věcí disponovat. Disponovat s věcí lze prostřednictvím právního úkonu, v němž vlastník projevuje svou vůli. Ne všechny právní úkony mají ale povahu dispoziční. Aby se jednalo o dispoziční úkon, musí právní úkon splňovat podmínku realizace směnné hodnoty věci. Naplnění práva disponovat s věcí vede většinou ke změně vlastníka věci nebo k zániku vlastnictví jako takového. 3.3.2. Povinnosti Z vlastnického práva však neplynou jen práva, ale také povinnosti. Čl. 11 Listiny základních práv a svobod zakotvuje, že vlastnictví zavazuje a plynou z něj také povinnosti. Tyto povinnosti má vlastník jak vůči společnosti, tak vůči jiným právním subjektům. V podstatě se jedná o omezení vlastnického práva, které může být dvojího druhu. Jednak jde o pojmová omezení, která se dotýkají všech vlastníků, přičemž tato omezení vyplývají z právních předpisů. Pojmová omezení vlastnického práva jsou zakotvena především v občanském zákoníku, ale vyskytují se i v předpisech správního práva a v předpisech dalších právních odvětví. Druhým případem omezení jsou tzv. skutečná omezení vlastnického práva, která jsou spojena s konkrétním vlastnickým vztahem a jejich původ nenajdeme v právních předpisech, ale v určitých právních skutečnostech (např. v právních úkonech). Vzhledem k tématu této práce se více zaměřím na skutečná omezení vlastnického práva. Ta vyplývají nejčastěji ze vztahu vlastníka k jiným vlastníkům. K nejčastějším skutečným omezením patří sousedská práva, věcná břemena a vyvlastnění. 10
III. Stavba na pozemku 1. Vymezení pojmů Ráda bych se v této části diplomové práce zabývala vymezením pojmů, které jsou důležité pro výklad problematiky stavby na cizím pozemku. Definovat určitý pojem je vždy složitá záležitost. U některých pojmů se zákonodárce pokusil o legální definice. Nejsou však vždy příliš šťastné. Problém nastává především v těch případech, kdy je pojem definován ve více právních předpisech a v každém z nich je vymezen rozdílným způsobem, jako je tomu například u pojmu stavba. Tam kde zákon žádnou legální definici neobsahuje, je vymezení pojmu ponecháno na uvážení soudů. V takovém případě pak roste právní nejistota, neboť každý ze soudců dává konkrétnímu pojmu jiný obsah. Velkou roli pak má sjednocovací judikatura Nejvyššího soudu, popřípadě Ústavního soudu, pokud se takovou otázkou zabývá. Tyto soudy pak ve svých rozhodnutích většinou vyjmenovávají definiční znaky pojmů, které musí být naplněny. 1.1. Věc Věci jsou jedním z nejvýznamnějších objektů občanskoprávních vztahů. Aby bylo možné určit vhodný právní režim pro určitou skupinu věcí, dělí se věci dle nejrůznějších kritérií. Z pohledu mé diplomové práce je důležité dělení věcí na věci movité a nemovité. Toto dělení pochází již z římského práva. Za věci movité se považovaly ty, kterými bylo možné pohybovat, aniž by se změnila jejich podstata. Věcmi nemovitými pak byly ty, kterými nebylo možné pohybovat. Nemovitostmi v době římské byly především pozemky. Protože platila zásada superficies solo cedit bylo za součást pozemku a tedy i věci nemovité považováno vše, co bylo s pozemkem pevně a trvale spojeno. V současné době se věci dělí taktéž na movité a nemovité. Základní právní úprava je obsažena v občanském zákoníku. Ustanovení 119 občanského zákoníku definuje věci nemovité. Věcmi movitými jsou a contrario všechny ostatní věci, které nelze považovat za věci nemovité. Návrh nového občanského zákoníku obsahuje dělení věcí a definice jednotlivých skupin věcí v 424 a násl. Jen pro srovnání zde uvedu pouze legální definici věcí nemovitých a movitých. Věcmi nemovitými jsou podle 427 odst. 1 návrhu nového občanského zákoníku pozemky a věcná práva k nim jakož i práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stejný paragraf obsahuje ve třetím odstavci i vymezení věcí movitých, 11
jako veškerých dalších věcí bez ohledu na to, zda je jejich podstata hmotná nebo nehmotná. 1.2. Nemovitost Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Tak definuje nemovitosti jako jednu ze dvou velkých skupin věcí 119 občanského zákoníku. V následujících kapitolách se budu blíže zabývat jednotlivými částmi definice. Otázkou vymezení pojmu nemovitá věc se zabývá například Petr Baudyš 1. 1.2.1 Pevný základ Tento pojem není v našem právním řádu nikde blíže definován. Pravděpodobně je tento výraz chápán jako pojem, jehož obsah je obecně známý. Je obecně známo, že stavby mající charakter budovy, jsou obvykle postaveny na pevném základu. U ostatních typů budov to ovšem obecně známo není. Nezbývá tedy nic jiného, než nahlédnout do stavební dokumentace, zda byla stavba zřízena s pevným základem. Pojem pevný základ se dá chápat také jako odborný termín z oboru stavebnictví. Potom by však bylo nutné k posouzení toho, zda má stavba pevný základ či nikoli, přizvat znalce z příslušného oboru. Ústavní soud se pojmem pevný základ zabýval v několika nálezech. 2 V těchto nálezech vyslovil Ústavní soud následující právní názory. Jde-li o stavbu spojenou se zemí pevným základem či nikoliv je třeba vždy posuzovat podle okolností konkrétního případu. Přitom "spojení se zemí pevným základem" je možno stručně charakterizovat tak, že věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopno odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a účinkům vlastního působení věci. Z hlediska stavebního je pevný základ základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách. Je zřejmé, že posouzení 1 Baudyš, P.: Vymezení pojmu nemovitá věc v občanském právu a jeho důsledky. Ad notam, 1996, č. 1, s. 5-8. 2 Nález Ústavního soudu ze dne 6. 5. 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01 Nález Ústavního soudu ze dne 3. 8. 1999, sp. zn. IV. ÚS 189/99 12
existence pevného základu konkrétní stavby je otázkou odbornou, k níž soud zpravidla nemá dostatek odborných znalostí, a proto je třeba v rámci dokazování provést důkaz znaleckým posudkem či odborným vyjádřením (příkladem může být odborné vyjádření stavebního úřadu). Z výše uvedeného vyplývá, že ne každá stavba je nemovitou věcí. Aby byla stavba označena za nemovitost, musí být spojena se zemí pevným základem. Dle způsobu spojení stavby se zemí je pak možné rozdělit stavby do několika skupin. První skupinu tvoří stavby, které nejsou spojeny se zemí a je možné je přemisťovat z jednoho místa na druhé. Jako zástupce této skupiny je možné jmenovat například plechové garáže nebo novinové stánky. Druhou skupinu pak tvoří stavby, které jsou pevně spojeny se zemí, nikoli však pevným základem. Jedná se o stavby typu studny nebo dolu. Další skupinu pak tvoří stavby, které jsou spojeny se zemí už jen díky tomu, že vznikly úpravou zemského povrchu, jako například fotbalová hřiště nebo meze. Poslední skupinu pak tvoří stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem, a pouze tyto stavby je možné považovat za nemovitosti. Jelikož je u nemovitých staveb požadováno spojení se zemí pevným základem, bude se jednat pouze o stavby nadzemní. Podzemní stavby jsou totiž spojeny se zemí tím, že jsou umístěny v zemi. Velmi zajímavým způsobem se s neurčitostí pojmu nemovité věci vypořádal zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Zákon je rozdělen do dvou částí. V té první jsou zdaňovány pozemky, které jsou nepochybně věcí nemovitou. Druhá část pak zdaňuje stavby. Zdaňovány nejsou všechny stavby, ale pouze takové stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, stavby způsobilé k užívání na základě oznámení, stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které tomuto kolaudačnímu rozhodnutí podléhají. Stavby jsou tedy zdaňovány bez ohledu na to, zda jsou či nejsou spojeny se zemí pevným základem. Naopak dani z převodu nemovitostí podléhají pouze nemovité stavby. 1.3. Stavba Vymezit pojem stavba je obtížný úkol. V praxi je trvalým problémem určení, zda se o stavbu jedná či nikoli. Problémem je také rozdílné vymezení pojmu stavba ve stavebním zákoně a vnímání tohoto pojmu v občanskoprávní oblasti. 13
1.3.1. Stavba dle stavebního zákona Stavební předpisy chápou pojem stavba především jako činnost, případně soubor činností, který směřuje k uskutečnění díla. Jedná se tedy o pojetí dynamické. Vymezením pojmu stavba jak z hlediska občanskoprávního, tak z pohledu stavebněprávního se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1305/96. Dle 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon), se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavba je klíčovým pojmem celého stavebního zákona, ani ten však nepodává univerzální definici. Jedná se pouze o účelové vymezení pojmu. Výraz stavba v sobě zahrnuje označení hotového díla, tedy věci, a zároveň proces stavění jako probíhající činnosti. I to způsobuje značné komplikace. Není rozhodující, zda je stavba spojena se zemí pevným základem. Pevný základ pouze určuje, zda se jedná o věc movitou či nemovitou z občanskoprávního hlediska. Dle názoru Stanislava Malého, který prezentoval ve svém článku Základní pojmy a kategorie stavebního zákona 3, je pojem stavba ve stavebním zákoně chápán jako výsledek stavební činnosti nikoli jako proces stavění. Důležitým pojmem v definici stavby ve stavebním zákoně je pojem stavební dílo, který zákon používá, aniž by jej blíže vymezil. V článku jsou uvedeny čtyři základní nezbytné znaky stavebního díla, které musí každá stavba splňovat. Lidský faktor je základním znakem stavebního díla, neboť stavební dílo je výsledkem lidské činnosti. Dalším znakem je použití stavebního materiálu. Třetím znakem je použití určitého technologického postupu, s čímž je spojena alespoň minimální míra odborných znalostí. Čtvrtým a poslední znakem je účel, k němuž je stavební dílo určeno. Stavbou podle stavebního zákona je potom dle autora článku pouze takové stavební dílo, které splňuje všechny výše jmenované základní znaky. 1.3.2. Stavba z hlediska občanskoprávního V oblasti soukromého práva je pojem stavba vykládán staticky, tedy jako výsledek určité stavební činnosti. Nemusí se však nutně jednat o stavbu stavebně dokončenou. Z hlediska občanského práva je důležité především to, zda je stavba již věcí, která je 3 Malý, S.: Základní pojmy a kategorie stavebního zákona, Právní rádce, 2005, č. 1, s. 45-48. 14
způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů. K tomu, aby mohla být stavba předmětem právních vztahů, je zapotřebí, aby byla vybudována minimálně do takového stadia, v němž by bylo nezaměnitelným způsobem patrno dispoziční řešení alespoň prvního nadzemního podlaží. 4 Tehdy se stavba stává věcí, která již vznikla, a od tohoto okamžiku veškeré další práce vedou pouze k dokončení této již existující druhově i individuálně určené věci. Stavba vybudovaná do výše zmíněného minimálního stadia je již něčím vlastnictvím a může být předmětem smluvních ujednání. Od tohoto okamžiku jsou z hlediska občanskoprávního veškeré další stavební práce irelevantní. Vše, co ke stavbě přiroste, stává se součástí stavby a vlastnicky patří tomu, kdo vlastnil stavbu jako věc v okamžiku jejího vzniku. Naproti tomu dle stavebních předpisů se o stavbu jedná již od zahájení stavebních prací, tedy již v době, kdy se ještě nejedná o věc dle občanskoprávních předpisů. Taková stavba je součástí stavebního pozemku a nemůže být předmětem občanskoprávních vztahů. Stavba jako věc zaniká v okamžiku, kdy již není patrno dispoziční uspořádání jejího prvního nadzemního podlaží. Problém nastává v okamžiku částečné destrukce a nového budování stavby. Pokud byla destrukce stavby takového rozsahu, že zůstala patrna dispozice prvního nadzemního podlaží, pak se jedná stále o tu samou věc. Destrukce však může být natolik velká, že po ní nebude patrna dispozice prvního nadzemního podlaží. Pokud bude v takovém případě na základech původní stavby budována stavba, bude se jednat o novou věc. Občanskoprávní předpisy pak nevidí rozdíl mezi stavbami, které byly postaveny na základě povolení a stavbami, které toto povolení nezískaly. Jinými slovy je pro občanské právo naprosto irelevantní, zda se jedná o stavbu povolenou či nepovolenou. Stavba jako věc může být jak věcí movitou, tak věcí nemovitou. Z výše uvedeného také vyplývá úzká souvislost pojmů stavba a součást věci. To, že v našem právním řádu platí zásada superficies solo non cedit neznamená, že se žádný výsledek stavební činnosti nemůže stát součástí stavebního pozemku. Zásadě superficies solo non cedit se budu věnovat v kapitole 2.2. S pojmem stavby v občanskoprávním pojetí velmi úzce souvisí pojem věc. To, zda se jedná o věc, ovlivňuje také vztah stavby k pozemku. Stavba, která není věcí dle 119 občanského zákoníku, je považována za součást pozemku. V právním smyslu může mít nemovitá stavba určitou hodnotu až od okamžiku, kdy vznikne jako samostatná věc 4 Balák, F., Des, Z., Spáčil, J.: K pojmu stavba z hlediska občanskoprávního v judikatuře posledních let. Soudní rozhledy, 1998, č. 12, s. 313-315. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 1. 3. 1993, sp. zn. 3 Cdo 111/92 15
v právním smyslu. Do té doby v podstatě neexistuje jako samostatná věc. Vůbec pak není vyřešena problematika prodeje stavby, která není ještě vystavěna do takového stadia, kdy je patrno její první nadzemní podlaží, a tudíž není ještě samostatnou věcí. Otázkou je také jak s takovou stavbou, která jako věc neexistuje, nakládat. Má se považovat za součást pozemku nebo jeho příslušenství? Složité je také zjištění vlastnictví určité stavby. Vlastníkem stavby je totiž ten, kdo ji dostavěl právě do toho stadia, kdy je možné ji nezaměnitelným způsobem individualizovat. Zjištění vlastníka je tak problematické už jen proto, že je nelehké určit okamžik, v němž se stavba stala samostatnou věcí v právním smyslu. Pokud chce někdo prodat stavbu, která byla dobudována do kvalifikovaného stadia a stala se tak samostatnou věcí, musí počítat s určitými komplikacemi. Stavba je sice samostatnou věcí, ale k realizaci převodu vlastnického práva k nemovité stavbě je třeba vkladu do katastru nemovitostí. Problém ovšem spočívá v tom, že vklad vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí je možné učinit pouze po předložení dokladu o přidělení čísla popisného nebo evidenčního. Takový doklad se však vydává až poté, co byla stavba dokončena. Právní úprava je obsažena ve vyhlášce č. 326/2000 Sb., o způsobu označování ulic a ostatních veřejných prostranství názvy, o způsobu použití a umístění čísel k označení budov, o náležitostech ohlášení o přečíslování budov a o postupu a oznamování přidělení čísel a dokladech potřebných k přidělení čísel. Číslo popisné a evidenční se přiděluje na základě žádosti vlastníka stavby doložené pravomocným kolaudačním rozhodnutím. U rozestavěné budovy se pro účely vkladu do katastru nemovitostí předkládá čestné prohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného o tom, že se jedná o rozestavěnou budovu. Takové prohlášení musí být opatřeno úředně ověřeným podpisem. 1.4. Dočasná stavba Dočasná stavba je stavebním zákonem definována jako stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Klíčovou částí v tomto vymezení pojmu dočasné stavby je formulace předem omezí. Doba trvání takové stavby tedy musí být omezena ještě před zahájením stavby. K vymezení dočasnosti stavby dochází buď v rozhodnutí o umístění stavby, nebo u staveb, které vyžadují stavební povolení, v tomto povolení. 16
1.5. Pozemek Pozemek je v právním řádu České republiky definován v 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále jen zákon o katastru nemovitostí). Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemkem se rozumí přesně vymezená část zemského povrchu. Pozemek je určován plošně. Pozemek však není představován jen zemským povrchem, ale jistým prostorem nad i pod povrchem. Pozemky na rozdíl od jiných věcí nevznikají ani nezanikají. Jejich rozloha je přesně dána a je neměnná. Pozemek se nespotřebovává a je věcí značné hodnoty. Pozemky mohou měnit svůj druh i svou kulturu. Pozemek byl vždy považován za věc nemovitou. Od ostatních věcí se liší především svým charakterem, hodnotou a hospodářským významem. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákon o katastru nemovitostí určují právní meze pozemku. Nejdůležitějšími identifikačními údaji pozemku zaznačeného v mapě jsou půdorys a parcelní číslo. V praxi však často dochází k tomu, že se hranice pozemků vymezené v katastru nemovitostí nerespektují. Pozemky se dle nejrůznějších právních předpisů kategorizují. Nejběžnější je dělení pozemků na druhy podle zákona o katastru nemovitostí. Existuje také celá řada specifických kategorií pozemků jako například pozemky chráněné dle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, pozemky lesní nebo stavební pozemky. Dnešní pojetí se liší od klasického pojetí pozemku, které za součást pozemku považovalo vše, co se nacházelo pod pozemkem až do středu země a nad ním až do nekonečna. Hranice pod a nad pozemkem sice nejsou nijak přesně stanoveny, v praxi to ovšem nepůsobí žádné závažné problémy. Veškerý život, který se odehrává v prostoru, by se bez pozemku neobešel. I v tom bývá spatřována důležitost pozemku. Pozemek je tedy pro jakoukoli činnost nezastupitelný. Součástí pozemku je vše, co k němu náleží a nemůže od něj být odděleno, aniž by se tím pozemek znehodnotil. To ovšem neplatí pro stavby, které nejsou součástí pozemku. 1.5.1. Stavební pozemek Jedním ze specifických pozemků je stavební pozemek. Stavební pozemek je 17
definován stavebním zákonem. Tento zákon v ustanovení 2 odst. 2 písm. b) upravuje, že stavebním pozemkem se rozumí pozemek vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem. 2. Zásada superficies solo cedit proti superficies solo non cedit Tyto zásady, které jsou si navzájem opakem, v podstatě vyjadřují vztah pozemku a všeho, co se na pozemku nachází a je s ním pěvně spojeno. Vzhledem k tématu práce je důležitý především vztah pozemku a stavby na něm stojící. Tento vztah je dán tím, že pozemek tu vždy je a nedá se zničit. Je tedy prvotní. Stavba je naopak budována člověkem a bez pozemku by nemohla existovat. Stavba je tedy věcí druhotnou a na pozemku závislou. V našem právním řádu však není stavba chápána jako součást pozemku, ale je věcí samostatnou. Právě to, zda je stavba součástí pozemku či samostatnou věcí, postihují výše uvedené protikladné zásady. 2.1. Zásada superficies solo cedit Do českého jazyka se tato zásada překládá slovy povrch ustupuje půdě. Jedná se o klasickou zásadu, která má své kořeny již v římském právu. Prakticky znamená, že vše, co se na pozemku nachází a je s ním pevně spojeno, je jeho součástí. Pokud jsou tedy stavby či jiné konstrukce pevně spojeny s pozemkem, pak není možné, aby byly samostatnou věcí a tudíž se nemohou stát samostatně ani předmětem vlastnictví, ani jakýchkoli právních vztahů. Věci pevně spjaté s pozemkem tvoří součást pozemku jako věci hlavní. S takovými věcmi, ne však v právním smyslu, je možno nakládat pouze společně s pozemkem. Zásada superficies solo cedit je respektována převážnou většinou zahraničních právních řádů. Tato zásada, k níž se vrací autoři návrhu nového občanského zákoníku, řeší celou řadu problémů, s nimiž se dnešní praxe musí složitě vypořádávat. Kdyby zásada superficies solo cedit platila v našem právním řádu, nebyl by například problém s vymezením pojmu stavby. Pojem stavba by totiž právně existoval pouze v oblasti veřejnoprávní a občanské právo by tento pojem v podstatě neznalo. Stavba by nebyla občanskoprávní věcí. 5 5 Bárta, J.: Pěkné nadělení (stavba jako předmět vlastnictví a jako předmět administrativněprávní úpravy). Právník, 1993, č. 10-11, s. 859. 18
Návrh nového občanského zákoníku se vrací k zásadě superficies solo cedit. V paragrafovém znění návrhu je v ustanovení 432 odst. 1 zakotveno, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby s výjimkou staveb dočasných a jiná zařízení (dále jen stavba ), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. V zemích, v nichž se uplatňuje tradiční zásada, že stavba je součástí pozemku, je daleko jednodušší státní evidence nemovitostí než v České republice. V takových zemích je totiž například rodinný domek se zahradou, garáží, betonovým chodníkem a oplocením evidován jako jediná věc. Tedy jako pozemek, jehož součástí je vše, co se na něm nachází. U nás je totéž evidováno jako několik samostatných věcí. Zásada superficies solo cedit tedy umožňuje evidovat vlastnictví k nemovitostem daleko přehledněji a také s menšími náklady. Nerespektování zásady superficies solo cedit s sebou nese komplikace i v jiných oblastech. Oddělení stavby od pozemku je například překážkou pro rozvoj hypotečního úvěru. V zemích, kde je repektována zásada superficies solo cedit, je pro banku daleko jistější poskytovat hypotéky na zřízení stavby. V případě, že nedojde k dokončení stavby a dlužník není schopen hypotéku splácet, může se banka zhojit nedokončenou stavbou a s ní i celým pozemkem, jehož je stavba součástí. Banka má tedy velkou jistotu, že její pohledávka vůči dlužníkovi bude v plné výši uspokojena. V zemích, kde právní řád respektuje naopak zásadu superficies solo non cedit, je poskytování hypotéčních úvěrů ztížené. Z pohledu žadatele o hypotéku je daleko složitější hypoteční úvěr od banky získat. Banka do zástavy žádá nemovitost. Samotný pozemek však zdaleka nedosahuje požadované ceny nutné k zajištění pohledávky. Žadatel musí tedy ručit i jinou nemovitostí. Zpravidla se jedná o stavbu, neboť ta má vyšší hodnotu a banka tak nemá důvod k odmítnutí poskytnutí hypotéky. Dle mého názoru je jen málo žadatelů, který již vlastní stavbu, jíž by mohli bance ručit. Je-li předmětem zástavy pozemek, na němž je zřizována stavba, je jistota banky, že její pohledávka bude při nesplácení úvěru ze strany žadatele v plné výši uspokojena, malá. Pokud by stavebník nedostavěl stavbu, na jejíž zřízení hypotéku obdržel, může banka v případě, že stavba není ještě samostatnou věcí, uspokojit pohledávku pozemkem i rozestavěnou stavbou. V případě, že stavba bude již samostatnou věcí a žadatel ručí pouze pozemkem, může banka uspokojit svou pohledávku pouze prodejem pozemku, který je navíc zatížen vadou. Touto vadou je cizí stavba na pozemku. Pro banku bude v tomto případě velmi obtížné pozemek, na němž stojí stavba, prodat a uspokojit tak svou pohledávku. V současné době tento problém řeší banky prostřednictvím smlouvy s žadatelem o hypotéku. V momentě, 19
kdy je nově vzniklá stavba zapsána do katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba, sepíše banka s klientem smlouvu o tom, že se tato stavba stává předmětem zástavy stejně tak jako pozemek, na němž se nachází. V zemi, kde platí zásada superficies solo cedit žádná taková dodatečná smlouva není nutná. Pokud je v zástavě nemovitost, je zároveň předmětem této zástavy vše, co se na nemovitosti nachází. 2.2. Zásada superficies solo non cedit Zásada superficies solo cedit popsaná v předchozím bodě byla v našem státě respektována od roku 1811, kdy byla uzákoněna v obecném občanském zákoníku, až do okamžiku, kdy vstoupil v platnost zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník (dále jen střední občanský zákoník). Ten totiž ve svém 25 prohlásil stavby za samostatné věci ve smyslu právním. Od této doby bylo také možné, aby vlastníkem stavby byla osoba odlišná od vlastníka pozemku. Přechod od zásady superficies solo cedit k zásadě opačné byl především otázkou tehdejšího ideologického dogmatu. Ideologie hlásala, že pozemek nebyl vyroben, a tudíž ani nemůže být předmětem soukromého vlastnictví. Stavba však vyrobena byla a proto může být i předmětem soukromého vlastnictví. Pro stavbu a pozemek tak bylo nutné zavést rozdílný právní režim. Tato ideologická myšlenka však nebyla uplatněna důsledně. Oddělený právní režim se totiž týkal pouze staveb, zatímco ostatní věci na pozemku byly jeho součástí. I dnešní občanský zákoník respektuje nadále zásadu superficies solo non cedit. Ta byla potvrzena a upevněna polistopadovou novelou č. 509/1991 Sb., která nabyla účinnosti dne 1. 1. 1992. Výslovně se tak v 120 odst. 2 občanského zákoníku objevuje konkrétní ustanovení, že stavba není součástí pozemku. Těmito úpravami došlo k naprostému uvolnění vztahu mezi pozemky a stavbami. Stavby, a to nejen movité, mohou sdílet vlastní právní osud bez ohledu na právní osud pozemku, na němž byly zřízeny. Dle nálezu Ústavního soudu ze dne 24. 5. 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93 je však nutno interpretovat odstavec druhý 120 občanského zákoníku v souvislosti a v návaznosti na odstavec první. Z toho vyplývá, že stavba není součástí pozemku jen tehdy, pokud se jedná o stavbu nemovitou nebo o stavbu movitou, kterou je však možné od pozemku oddělit, aniž by byl pozemek znehodnocen. Je však velmi problematické v některých specifických konkrétních případech rozlišit, zda se jedná o stavbu movitou, která je samostatnou věcí a lze ji tudíž od pozemku oddělit, nebo se jedná o součást pozemku. 20
V takových případech je nutné vždy konkrétně posoudit, zda může být stavba samostatným předmětem práv a povinností. Pouze pokud bude určena za samostatnou věc, může být chápána jako stavba ve smyslu občanskoprávním. Respektování zásady superficies solo non cedit s sebou nese především celou řadu problémů. Právo musí například řešit vzájemné vztahy mezi vlastníky pozemků a staveb na nich zřízených. Pokud je jedna osoba vlastníkem pozemku i stavby na něm stojící, je vlastníkem dvou věcí a může s nimi i samostatně rozdílně nakládat. Pokud chce tatáž osoba převést obě věci na jinou osobu, nesmí opomenout obě věci konkretizovat ve smlouvě. Problém nastává také v případě zřizování zástavního práva buď ke stavbě nebo k pozemku. Nepříjemné konflikty tato zásada vnáší i do oblasti dědictví. Ovšem nejen v oblasti soukromého práva způsobuje zásada superficies solo non cedit těžkosti. Nejasnosti v souvislosti s touto zásadou vznikají například při placení daně z nemovitosti, pokud jsou odlišné osoby vlastníků pozemku a stavby na něm stojící. Zásada superfisies solo non cedit je výrazně potlačena v nejednom rozhodnutí Nejvyššího soudu nebo Ústavního soudu. Příkladem může být nález Ústavního soudu č. 131/1994 Sb. Z odůvodnění nálezu vyplývá, že ne všechny stavby jsou nemovitou věcí. Stavby, které nejsou spojeny se zemí pevným základem, jsou tudíž věcmi movitými. Občanský zákoník v 119 stanoví, že věc, kterou nelze definovat jako věc nemovitou, je věcí movitou. Movitou věcí však může být stavba pouze tehdy, pokud ji není možno definovat jako součást nemovité věci. Příkladem nemovité stavby může být dle tohoto odůvodnění například meliorační zařízení. Je však nutné posoudit, zda je meliorační zařízení součástí pozemku, pod jehož povrchem se nachází. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Tak definuje součást věci 119 občanského zákoníku. Znehodnocení věci je možno chápat především jako snížení hodnoty, tedy zejména ceny věci. Podstatou definice součásti věci je její funkční a fyzická spojitost s věcí hlavní. Pokud se vezmou v úvahu výše uvedené argumenty, pak lze za součást pozemku považovat nejen meliorační zařízení, ale také opěrné zdi, dlažby, vodovodní a kanalizační přípojky, ploty o výšce menší než 100 cm nebo také květinová jezírka. Odůvodněním nálezu tak Ústavní soud popírá zásadu superficies solo non cedit. Objevuje se i výklad 6, že formulací stavba není součástí pozemku obsaženou 6 Baudyš, P.: Vymezení pojmu nemovitá věc v občanském právu a jeho důsledky. Ad notam, 1996, č. 2, s. 27-33. 21
v 120 odst. 2 občanského zákoníku, chtěl zákonodárce vyjádřit, že pouze stavba nemovitá není součástí pozemku. Pokud by však byl obecně přijat tento výklad, znamenalo by to hromadné vyvlastnění staveb, které nejsou spojeny se zemí pevným základem, a tudíž nejsou nemovitostmi, ve prospěch vlastníků pozemku, na nichž se takové stavby nacházejí. 3. Nabytí vlastnického práva ke stavbě Vlastnické právo ke stavbě je možné nabýt ve chvíli, kdy se stavba stane samostatnou věcí. Tato problematika již byla rozebrána výše. Důležitým okamžikem pro nabytí vlastnického práva ke stavbě je tedy obecně moment, ve kterém stavba dosáhne takového stadia rozestavěnosti, v němž je patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Z hlediska toho, komu vzniká vlastnictví ke stavbě, je důležité rozlišit provedení stavby svépomocí nebo na základě smlouvy o dílo. V prvním případě se vlastníkem stavby stává stavebník bez ohledu na to, zda stavbu financuje on sám či nikoli. Pro nabytí vlastnického práva není důležité ani to, kdo je vlastníkem materiálu, z něhož se stavba buduje. Z hlediska nabytí vlastnického práva ke stavbě není důležité, zda byla stavba postavena z cizího či vlastního materiálu stavebníka. Pokud bylo použito cizího materiálu, nestává se vlastník materiálu vlastníkem stavby. Tento názor vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001. Jiná je ovšem situace z hlediska nabytí vlastnického práva ke stavbě v případě, že je stavba zřizována na základě smlouvy o dílo. Nutno také rozlišit zda se jedná o smlouvu o dílo uzavřenou v režimu občanského zákoníku či v režimu zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku (dále jen obchodní zákoník). To má vliv především na to, kdo v jakém okamžiku nese nebezpečí škody na věci. Dle 651 občanského zákoníku je zhotovitel odpovědný vždy za poškození či zničení stavby, a to až do okamžiku převzetí stavby objednatelem. V okamžik převzetí se také objednatel stává vlastníkem věci. Naopak podle 542 odst. 1 obchodního zákoníku, pokud je věc (stavba) zhotovována na pozemku objednatele, je objednatel vlastníkem věci a nese nebezpečí škody ještě před okamžikem převzetí. Toto ustanovení umožňuje, aby se strany ve smlouvě od výše zmíněné úpravy vztahů odchýlily. 22
3.1. Vymezení pojmu stavebník Nejdříve považuji za nutné věnovat se vymezení pojmu důležitého pro tuto kapitolu. Stavebníkem se rozumí osoba, která stavbu uskutečňuje s úmyslem být vlastníkem této stavby. Nemusí se nutně jednat o osobu, která získala stavební povolení. Problematikou vymezení pojmu stavebník se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 5. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000. Vyslovil zde názor, že pro určení osoby stavebníka není rozhodné, pro koho bylo vydáno stavební povolení, ale to, kdo uskutečnil stavbu s úmyslem mít ji pro sebe. Tato osoba se pak stává vlastníkem stavby od počátku vzniku stavby jako věci v právním smyslu. Může také nastat situace plurality stavebníků. K otázce plurality stavebníků se vyjádřil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001. Pokud tedy nastane pluralita stavebníků, stává se nově vzniklá stavba předmětem jejich spoluvlastnictví. Dohoda, kterou mezi sebou stavebníci uzavřou, nemusí být písemná a nemusí ani obsahovat výši podílů každého z nich. Dohoda mezi stavebníky, tedy vlastníky stavby, musí být uzavřena před vznikem stavby jako věci v právním smyslu. V případě, že by k takové dohodě došlo až po vzniku stavby, jednalo by se již o převod stavby. Pokud však stavbu provádí více osob, které mezi sebou neuzavřeli žádnou dohodu, a z okolností není zřejmé, že by stavba měla být vlastnictvím jen některé z nich, pak jsou stavebníky všechny tyto osoby a nově vzniklou stavbu nabývají do podílového spoluvlastnictví. Co se týká velikosti jednotlivých podílů, mohou nastat dvě situace. Pokud si stavebníci v dohodě určí výši těchto podílů, pak každému připadne dohodnutý ideální díl nově vzniklé stavby. Pokud se nedohodnou, bude stavba v podílovém spoluvlastnictví rozdělena mezi stavebníky rovným dílem. Jinak ovšem chápe pojem stavebník stavební zákon ve svém 2 odst. 2 písm c). Stavebníkem se zde rozumí osoba, která žádá o stavební povolení nebo ohlašuje provedení stavby. Stavebníkem je také osoba, která stavbu provádí, pokud nejde o podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti. Stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby. Pojem stavebník je tedy v pojetí občanskoprávním a stavebněprávním chápán diametrálně odlišným způsobem. 4. Zápis vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí Podle 5 odst. 6 zákona o katastru nemovitostí se do katastru nemovitostí zapisuje 23
jako vlastník nově evidované stavby vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, nebo stavebník, který stavbu na pozemku provedl, pokud se listinou neprokáže, že vlastníkem je někdo jiný. V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, musejí být označeny budovy označením pozemku, na němž stojí, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na němž je budova postavena. Rozestavěná budova pak musí být v listině označena označením pozemku, na němž se nachází a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu. Problematiku zápisu vlastnického práva k nové stavbě podrobně upravují Pokyny č. 34 Českého zeměměřičského a katastrálního ze dne 23. 4. 2007 č. j. ČÚZK 77/2007-22 pro zápis nové stavby, zápis vlastnického práva k nové stavbě a zápis změny stavby do katastru nemovitostí v souvislosti se změnou právní úpravy od 1. 1. 2007. Článek 2 citovaných pokynů stanoví, kdo a na základě jakého podkladu může být zapsán jako vlastník nově evidované stavby. Jako vlastník nově evidované stavby podle 5 odst. 6 katastrálního zákona se zapisuje vlastník pozemku, na němž je stavba postavena, nebo stavebník, pokud se listinou neprokáže, že vlastníkem je někdo jiný. Za stavebníka se při tom považuje osoba, která je v dokladech výslovně označena jako stavebník, nebo je označena takovým způsobem, z něhož nepochybně vyplývá, že stavebníkem je. Jako vlastník nově evidované stavby se zapíše a) osoba, která předloží listinu prokazující nebo osvědčující, že je vlastníkem stavby (například rozhodnutí o určení vlastnictví), b) stavebník, který na pozemku stavbu provedl, pokud je totožný s vlastníkem pozemku, c) stavebník, který stavbu provedl, pokud je v katastru nemovitostí evidováno právo věcného břemene, které opravňuje stavebníka postavit na tomto pozemku stavbu, d) stavebník, který stavbu provedl, pokud je u katastrálního úřadu již zahájeno řízení o povolení vkladu, e) stavebník, který na pozemku stavbu provedl, předloží-li listinu, která potvrzuje úpravu jeho práv k pozemku pod stavbou s vlastníkem pozemku (nájem, výpůjčka); tuto listinu je možné nahradit písemným potvrzením vlastníka pozemku, že není vlastníkem stavby, f) stavebník, který stavbu provedl, je-li pozemek, na kterém byla stavba postavena, ve vlastnictví neznámé osoby nebo osoby, o níž je zřejmé, že již 24
nežije nebo zanikla a její právní nástupce není znám, g) vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, pokud byl jeho vlastníkem v době, kdy stavba vznikla a z dokladů nevyplývá, kdo byl stavebníkem, h) vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, pokud byl jeho vlastníkem v době, kdy stavba vznikla, není-li totožný se stavebníkem a předloží listinu, která upravuje vztah mezi ním a stavebníkem; tuto listinu je možné nahradit písemným potvrzením stavebníka, že není vlastníkem stavby. Pokud je vlastníků více, pak se do katastru také poznamenají výše jejich podílů, popřípadě stejné podíly, pokud neprokáží, že se dohodli jinak. Pluralita může nastat v podobě více stavebníků nebo vlastníků pozemku. Pokud se jedná o více vlastníků pozemku a stavba byla dokončena po roce 1951, postupuje se dle obecného pravidla stejných podílů, není-li listinou prokázáno něco jiného. Pokud se však jedná o stavbu dokončenou před rokem 1951, zapisují se odpovídající spoluvlastnické podíly podle výpisu z pozemkové knihy. V praxi může nastat problém při zápisu vlastnického práva ke stavbě, která stojí z části na pozemku, jehož vlastník je odlišný od vlastníka stavby, v případě, že vlastník stavby převádí stavbu na jinou osobu. Krajský soud v Českých Budějovicích se touto problematikou zabýval v rozhodnutí ze dne 14. 6. 2000, sp. zn. 10 Ca 163/2000. To, že se převáděná stavba nachází z části na cizím pozemku, neznamená, že by byla stavba převedena pouze v té části, která se nachází na pozemku prodávajícího. Dle mého názoru by taková situace neměla v praxi způsobovat žádné potíže. 5. Nepovolená a neoprávněná stavba Existující stavba může a nemusí být v souladu s občanskoprávními a stavebněprávními předpisy. Podle toho zda je či není v souladu s těmito předpisy, se v praxi můžeme setkat se čtyřmi kombinacemi existujících staveb: - oprávněná a povolená stavba - oprávněná, ale nepovolená stavba - neoprávněná, ale povolená stavba - neoprávněná a nepovolená stavba 25
5.1. Povolená a nepovolená stavba Rozlišování stavby na povolenou a nepovolenou stavbu je upraveno ve stavebním zákoně. Z hlediska občanskoprávního nemá toto dělní prakticky žádný význam. Nepovolená stavba, někdy také tzv. černá stavba, je stavbou, která nebyla postavena v souladu se stavebněprávními předpisy. Ustanovení stavebního zákona v některých případech vyžadují, aby stavebník získal k zamýšlené stavební činnosti stavební povolení nebo alespoň tuto činnost stavebnímu úřadu ohlásil. Zákon také stanoví náležitosti žádosti o stavební povolení. Pokud stavebník nedodrží povinnosti, které mu stavební zákon ukládá, a přesto stavební činnost provádí, jedná se v důsledku o nepovolenou stavbu. Následky spojené s nepovolenou stavbou jsou regulovány stavebním zákonem. Stavebním úřadem je dle 129 odst. 1 písm. b) stavebního zákona z úřední povinnosti zahájeno řízení o odstranění nepovolené stavby. Dle výše citovaného ustanovení je ale také možné dodatečné povolení stavby za dodržení zákonem stanovených podmínek. Dodatečným povolením se ze stavby nepovolené stává povolená stavba. Byla-li provedena stavba bez zákonem požadovaného povolení či ohlášení jedná se o stavbu nepovolenou, a to až do okamžiku, kdy dojde k dodatečnému povolení stavebním úřadem, nebo k jejímu odstranění. V žádném případě nemůže dojít ke zhojení nepovolené stavby uplynutím času. 5.2. Oprávněná a neoprávněná stavba Z hlediska občanskoprávního je možné dělit stavby na oprávněné, při jejichž zřízení stavebníkovi svědčil určitý občanskoprávní titul k pozemku, a stavby neoprávněné, k jejichž zřízení na cizím pozemku naopak nebyl stavebník oprávněn. Oprávněnost a neoprávněnost je dána právním titulem stavebníka k pozemku, na němž zřizuje stavbu. Neoprávněná stavba tedy představuje situaci, kdy je stavba zřízena na pozemku, k němuž neměl stavebník vlastnické právo ani jiné právo s obsahem zřídit zde stavbu. 6. Neoprávněná stavba Institut neoprávněné stavby je upraven v 135c občanského zákoníku. Jde v podstatě o institut, který řeší kolizi práva vlastníka pozemku na jeho neomezené užívání tohoto pozemku a subjektivního zájmu vlastníka stavby na jejím zachovaní. Pro 26