Městská část Praha 6 Čs. armády 23 160 52 Praha 6 Doručeno datovou schránkou K rukám: Ing. Marie Kousalíková, starostka Městské části Praha 6, zastupitelstvo Městské části Praha 6 V Praze dne 8. prosince 2011 Věc: Otevřený dopis zastupitelům Městské části Praha 6 k nakládání s pozemky parc. č. 1104/1, 1104/2, 1104/3 v k. ú. Bubeneč (Vítězné náměstí) Vážená paní starostko, Vážení zastupitelé, obracíme se na Vás jako nevládní nezisková organizace prosazující již od roku 1999 principy transparentní samosprávy. V této oblasti se věnujeme monitorování případů střetu zájmů a korupce a následně informování veřejnosti, přípravě systémových opatření včetně ovlivňování legislativy, a v neposlední řadě šíření protikorupčního know-how. V rámci našich aktivit také poskytujeme veřejnosti bezplatné právní protikorupční poradenství a od ledna 2011 provozujeme protikorupční linku 199. V rámci naší činnosti jsme se zaměřili i na proces pronájmu pozemků Městské části Praha 6 (dále jen MČ ) v oblasti Vítězného náměstí, tedy pozemků parc. č. 1104/1, parc. č. 1104/2 a parc. č. 1104/3, vše v katastrálním území Bubeneč (dále také jen Pozemky ) a s tím spojenou majetkovou účastí MČ v projektu založené akciové společnosti Vítězné náměstí a.s. Vámi zvolený postup je dle našeho názoru v rozporu se základní povinností nakládat s majetkem účelně a hospodárně a to z následujících důvodů: Popis situace: Na začátku roku 2007 zastupitelstvo MČ dle našich informací upustilo od projektu vybudování nové radnice MČ na Pozemcích s tím, že ekonomicky výhodnější bude rekonstrukce a rozšíření stávajících radničních prostor. Na základě této změny koncepce schválilo zastupitelstvo dne 16. 2. 2007 usnesením č. 51/07 záměr vytvoření projektu, který by Pozemky ekonomicky zhodnotil, a to nejlépe dlouhodobě, tedy vyloučili možnost jejich jednorázového prodeje. Následně Rada MČ rozhodla dne 17. 3. 2007 usnesením č. 268/07 jmenovat pracovní skupinu pro nakládání se strategickými Pozemky, jejímiž členy byli zčásti zastupitelé MČ a zčásti vedoucí odborů Úřadu MČ. Na základě doporučení pracovní skupiny byl Radou MČ schválen dne 12. 12. 2007 usnesením č. 980/07 vstup MČ do společného projektu výstavby polyfunkčního objektu na Pozemcích se společností PPF a.s. Tento projekt měl být realizován skrze společně založenou společnost Vítězné náměstí a.s., ve které by MČ vlastnila 45 procentní podíl. Realizace projektu podle důvodové zprávy k přijatému usnesení měla stát 960 milionů korun, přičemž projekt měl být z 85 % financován z cizích zdrojů (úvěr) a ve zbytku z vlastního kapitálu MČ a PPF a.s., což představovalo pro MČ budoucí náklady ve výši cca 65 milionů
korun. Usnesením Zastupitelstva MČ ze dne 25. 4. 2008, č. 287/08 byl se založením společnosti Vítězné náměstí a.s. vysloven souhlas. Následně na přelomu ledna a února 2009 MČ zveřejnila na úřední desce záměr pronajmout předmětné pozemky společnosti Vítězné náměstí a.s. Zastupitelstvo MČ pronájem schválilo dne 18. 3. 2009 usnesením č. 2167/09. Pronájem byl dohodnut na dobu určitou v délce 40 let s ročním nájmem ve výši 8 milionů korun, který se po dokončení výstavby objektu navýší na 9 milionů korun. V listopadu 2009 souhlasilo Zastupitelstvo MČ s navýšením základního kapitálu společnosti Vítězné náměstí a.s. o 6 200 000,- Kč. Na zvýšení základního kapitálu se MČ podílela vkladem ve výši 2.790.000,- Kč. V březnu 2010 Zastupitelstvo MČ usnesením č. 635/10 souhlasilo s nevyužitím předkupního práva ke 220 ks akcií společnosti Vítězné náměstí a.s., které následně společnost PPF a.s. převedla na dceřinou společnost PPF reality a.s. Hodnota akcií byla v březnu 2010 vyčíslena na 1,5 milionu EUR (170.000,- Kč / 1 akcie). Stejným usnesením Zastupitelstvo MČ rozhodlo o poskytnutí jednorázového peněžitého vkladu do společnosti Vítězné náměstí a.s. ve výši 4.500.000,- Kč, který byl uhrazen formou dobrovolného příplatku mimo základní kapitál společnosti. Další peněžitý vklad byl zastupitelstvem schválen 25. 3. 2011 usnesením č. 67/11, tentokrát ve výši 3.150.000,- Kč. Tento vklad měl podle důvodové zprávy, která je součástí usnesení, pomoci pokrýt úhradu závazků společnosti Vítězné náměstí a.s. Tyto závazky představovala zejména úhrada nájemného za předmětné pozemky ve prospěch MČ (jednoho z akcionářů) a dále úhrady za poradenství, které společnosti Vítězné náměstí a.s. účtovaly dceřiné společnosti druhého akcionáře, tedy PPF a.s. (od roku 2010 ve společnosti zastoupena skrze společnost PPF reality a.s.). Na základě doporučení Rady MČ schválilo zastupitelstvo MČ dne 24. 6. 2011 usnesením č. 89/11 prodej akcií držených MČ za 13,5 milionu korun (75.000,- Kč / 1 akcie), čímž se společnost PPF reality a.s. stala jediným akcionářem společnosti Vítězné náměstí. Zároveň zastupitelstvo MČ schválilo uzavření smlouvy o věcném břemeni a zřízení předkupního práva s věcnými účinky k předmětným pozemkům za roční úhradu 4 400 000,- Kč, která zapsáním do katastru nemovitostí nahradila dosavadní nájemní vztah. Vystoupení ze společnosti Vítězné náměstí a.s. bylo údajně odůvodněno především změnou výhledu finančního krytí výstavby polyfunkčního centra na předmětných pozemcích, což by výrazně zvýšilo náklady MČ. Důvodová zpráva, která je součásti výše zmíněného usnesení rekapituluje finanční výnos MČ z tohoto projektu. MČ vložila do společnosti 11.250.000,- Kč, na nájemném získala 14.130.300,- Kč a z prodeje akcií dalších 13.500.000,- Kč. Od dubna 2008, kdy byl vysloven souhlas se založením společnosti Vítězné náměstí a.s. do června 2011 (tedy za více než 3 roky), kdy MČ ze společnosti majetkově vystoupila, získala MČ z tohoto projektu 16.380.300,- Kč. Důvodová zpráva dále uvádí, že MČ bude nadále mít vliv na podobu polyfunkčního objektu prostřednictvím stavebního a územního řízení. Tento vliv by MČ samozřejmě měla, i kdyby Pozemky prodala za tržní cenu. Dále je třeba zdůraznit, že podle původního plánu byla realizace výstavby rozdělena do 6 etap, přičemž v současné době již měly probíhat stavební práce na Pozemcích. Ve skutečnosti se za více jak tři roky podařilo zrealizovat pouze první fázi projektu (architektonickou soutěž) a zejména zřídit pro finanční skupinu PPF věcné břemeno výstavby a předkupní právo k Pozemkům (podrobněji níže).
Problematické body zvoleného postupu: 1) proces výběru strategického partnera pro tzv. dlouhodobou investici První základní otázkou je proces výběru strategického partnera pro mimořádně finančně náročný projekt a následně zvolená varianta budovat polyfunkční objekt prostřednictvím nově založené obchodní společnosti. Zastupitelstvo schválilo na doporučení pracovní skupiny společný projekt se společností PPF a.s. jednohlasně. Ze zápisu z jednání zastupitelstva ze dne 21. 12. 2007 k tomuto bodu usnesení vyplývá, že PPF a.s. se sama rozhodla nabídnout MČ spolupráci. Rozhodnutí MČ vstoupit do společného projektu právě s tímto partnerem bylo odůvodněno zejména kapitálovou stabilitou zvolené finanční skupiny. Nikdo ze zastupitelů se však nezajímal, zda pracovní skupina ustavená k nalezení efektivního využití předmětných pozemků pracovala i s nabídkami jiných (popřípadě jakých) subjektů, přestože v důvodové zprávě k usnesení Zastupitelstva MČ č. 219/07 se ve čtvrtém odstavci píše: Společnost PPF, a.s., stejně jako jiné společnosti, v reakci na usnesení Zastupitelstva městské části Praha 6 č. 51/07, aktivně oslovila městskou část Praha 6 se svou nabídkou.... Tento postup navozuje otázku, které další společnosti aktivně MČ oslovily a v čem byly jejich nabídky jiné a hlavně v čem byly méně vhodné či pro MČ méně výhodné, než nakonec vybraná a zastupitelstvem schválená nabídka PPF a.s. Z veřejně dostupných materiálů není zřejmé, že by zastupitelé byli jakkoliv informováni o jiných nabídkách, ani že by se zastupitelé o tyto jiné nabídky zajímali. Na dotaz našeho občanského sdružení obsažený v žádosti o poskytnutí informace podle zákona č. 106/1999 Sb. ze dne 15. 9. 2011 pod bodem 7), který zněl: Jakým způsobem byla v roce 2007 vybrána společnost PPF a.s. pro společný projekt výstavby polyfunkční budovy na předmětných pozemcích, popřípadě které další společnosti nabídly Praze 6 projekty na využití těchto pozemků? se nám v rozhodnutí o poskytnutí informace ze dne 26. 9. 2011 dostalo zcela nedostatečné odpovědi, že společnost PPF a.s. byla doporučena pracovní skupinou. Veškerá zodpovědnost je tak jakoby odváděna na jakousi pracovní skupinu, avšak to nic nemění na skutečnosti, že za výběr strategického partnera, jakož i za výběr projektu, do kterého jsou investovány prostředky MČ, zodpovídá zastupitelstvo MČ. 2) účel a smysl společného projektu společnost Vítězné náměstí a.s. Polemiku může vzbuzovat i vlastní logika projektu. MČ projekt slibuje výnosy z nájmu pozemku v řádech milionů korun ročně. Od samého počátku je však z logiky věci zřejmé, že jediným příjmem společnosti Vítězné náměstí a.s. budou po dlouhou dobu pouze investice samotných akcionářů, tedy MČ a PPF a.s. (později PPF reality a.s.). Jinými slovy MČ sice obdržela relativně vysoké nájemné, avšak toto nájemné ze 45% hradila sama sobě. Od začátku projektu se jednou zvyšoval základní kapitál (2, 79 mil. Kč od MČ) a hned dvakrát musela MČ poskytnout společnosti Vítězné náměstí a.s. finanční prostředky mimo základní kapitál (celkem 7, 65 mil. Kč od MČ) s odůvodněním, že je tento postup je nezbytný k uhrazení závazků společnosti. Zmíněné závazky však měla společnost Vítězné náměstí a.s. zejména vůči svým dvěma akcionářům a největší sumu platila právě za pronájem pozemků zpět k rukám MČ. MČ se tak vracely prostředky, které do společnosti sama vložila. Další si společnost zřejmě musela půjčit z externích zdrojů, protože na nájmu vydávala větší sumu, než měla ve vlastních zdrojích. To znamená, že kromě vlastních vložených peněz si na úhradu nájmu za pozemky ve
vlastnictví MČ společnost, jejíchž 45 % MČ vlastní, musí půjčit! Na okraj je nutné podotknout, že druhý vklad mimo základní kapitál byl schválen usnesením Zastupitelstva č. 635/10 ze dne 25. 3. 2010 v článku II. bod c). K tomuto zasedání Zastupitelstva neexistuje veřejně dostupný zápis a ani důvodová zpráva. Je třeba k tomu dodat, že toto usnesení plně kopíruje usnesení Rady č. 3308/10 z 18. 3. 2010 až na jediný bod, a to právě ten, ve kterém zastupitelstvo schválilo jednorázový vklad ve výši 4.500.000,- Kč mimo základní kapitál. Je také otázkou, jak efektivně společnost pracovala, když za několik desítek měsíců své činnosti dokončila pouze první fázi projektu spočívající v realizaci architektonické soutěže. Skutečná realizace projektu jednoznačně neodpovídá původnímu záměru, pro který Zastupitelé MČ v roce 2007 jednohlasně hlasovali. 3) prodej akcií společnosti Vítězné náměstí a.s. V březnu 2010 vyslovila MČ souhlas s nevyužitím předkupního práva k 220ks akcím většinového akcionáře PPF a.s., který akcie společnosti Vítězné náměstí a.s. ocenil na 1,5 mil. EUR (170.000, -Kč / 1 akcie) a který měl zároveň v úmyslu tyto akcie převést na svou dceřinou společnost PPF reality a.s. Sdružení Oživení se ve shora zmiňované žádosti dotazovalo i na to, jakým způsobem se došlo ke stanovení ceny akcií a zda MČ nějakým způsobem verifikovala hodnotu akcií. Z odpovědi vyplývá, že MČ se o reálnou cenu převáděných akcií nezajímala. O rok později MČ dospěla k rozhodnutí svůj podíl ve společnosti Vítězné náměstí a.s. prodat. Přestože MČ znala cenu akcií z roku 2010, spokojila se při stanovení ceny akcií se závěrem obsaženým v dokumentu nazvaném Analýza akcionářského podílu MČ Praha 6 ve společnosti Vítězné náměstí, a.s., zpracovaném Ing. Petrem Kubartem a JUDr. Petrem Olejníčkem. Podle tohoto dokumentu (v žádném případě se nejedná o znalecký posudek či něco podobného!) však během jednoho roku klesla cena společnosti o dvě třetiny na 23.413.000,- Kč a reálná hodnota prodávaných akcií byla údajně 10.535.850,- Kč (58.532,- Kč / akcii). Na základě názoru Ing. Kubarta a JUDr. Olejníčka byla dle sdělení MČ následně stanovena cena akcií dohodou stran a to na částku 13.500.000,- Kč (75.000,- Kč / akcie). Je samozřejmě otázkou, z jakého důvodu zastupitelé nevěnovali rozdílným cenám akcií dostatečnou pozornost, když navíc při prodeji akcií MČ byly ze strany kupujícího stanoveny i další navazující podmínky realizovaného obchodu (viz níže), které by měly cenu akcií naopak výrazně zvyšovat. 4) kombinace prodeje akcií MČ s povinností MČ zřídit předkupní právo a právo věcného břemene ve prospěch společnosti Vítězné náměstí a.s. Výše popsaný prodej akcií byl ze strany PPF reality a.s. podmíněn uzavřením Smlouvy o zřízení věcného břemene výstavby na Pozemcích a dále zřízením předkupního práva k Pozemkům ve prospěch společnosti Vítězné náměstí a.s. Záměr MČ provést tuto majetkovou dispozici nebyl zveřejněn. Zákon sice takovou povinnost výslovně nestanoví, nicméně zejména v situaci, kdy se smluvní vztah mezi subjekty transformuje v kvalitativně jiný právní vztah, bylo by dle našeho přesvědčení na místě záměr MČ zveřejnit. Podstata tohoto právního úkonu totiž MČ do budoucnosti výrazně omezuje v následné dispozici s Pozemky, respektive v možnosti prodat Pozemky za jejich skutečnou tržní cenu. Přestože ani společnosti PPF reality, a.s. ani společnost Vítězné náměstí a.s. dosud nezaplatila MČ žádnou kupní cenu za Pozemky, získala společnost Vítězné náměstí a.s. (a jejím
prostřednictvím finanční skupina PPF) výraznou výhodu před všemi potencionálními uchazeči o koupi Pozemků. Díky ujednání s MČ má nyní Vítězné náměstí a.s. právo na Pozemcích vystavět budovu dle svého uvážení. Pouze stěží si lze představit, že by následně mohla proběhnout skutečná soutěž o kupní cenu Pozemků, které budou v té době již zastavěny cizí nemovitostí. Závěrem lze konstatovat, že MČ Praha 6 na základě doporučení pracovní skupiny založila prázdnou společnost Vítězné náměstí a.s., čtyři roky financovala její provoz a zároveň vybírala nájemné za užívání Pozemků. Nájemné za Pozemky však z poloviny hradila sama sobě z vlastních prostředků. Jediným výsledkem čtyřleté existence společnosti je zrealizovaná architektonická soutěž. Následně MČ po čtyřech letech svou účast na projektu přehodnotila a na základě jedné analýzy svůj podíl ve společnosti prodala s tím, že cenu akcií určila pouze dohodou smluvních stran. Zároveň však MČ zřídila ve prospěch společnosti Vítězné náměstí a.s. (nyní již 100% vlastněné skupinou PPF) za úplatu věcné břemeno výstavby a rovněž i bezplatně předkupní právo k Pozemkům. Soustavou těchto neprůhledných a netransparentních právních úkonů se MČ zbavila možnosti prodat lukrativní pozemky na Vítězném náměstí za tržní kupní cenu. Máme za to, že výše popsané právní úkony nebyly vedeny snahou o hospodárné nakládání se svěřenými prostředky. Soustavou výše uvedených netransparentních právních úkonů MČ v uplynulých letech získala při realizací společného projektu částku 16.380.300,- Kč a dále by měla každoročně obdržet a to až do prodeje pozemku finanční skupině PPF částku 4.400.000,- Kč. Když odhlédneme od skutečnosti, že realizace krkolomných právních úkonů rovněž znamenala pro MČ nemalé náklady (poplatky za notářské zápisy, za založení společnosti Vítězné náměstí, za zpracování výše uvedené analýzy, za právní služby s tím spojené atp.), je třeba zdůraznit, že podle cenové mapy sestavené dle vyhlášky č. 32/1998 Sb. Hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků v platném znění, činí hodnota pozemků cca 40 milionů Kč (4.371 m2 x 9.200,- Kč). Vzhledem k jedinečnosti Pozemků a k možnosti vlastníka vystavět na nich budovu dle svého uvážení, je však tržní cena Pozemků pravděpodobně výrazně vyšší. Jsme přesvědčeni, že jednorázový prodej Pozemků bude v budoucnosti i tak realizován, avšak již bez možné soutěže o kupní cenu. Nelze tedy souhlasit s původní vizí MČ Praha 6, že jednorázový prodej by nebyl výhodný a proto bylo nutné zvolit krkolomný projekt dlouhodobé investice. Výše popsaným postupem MČ Praha 6 pouze využila skutečnosti, že současné znění zákona o hlavním městě Praze detailněji upravuje pouze prodej a pronájem nemovitého majetku a nikoliv ostatní majetkové dispozice. V konečném důsledku došlo dle našeho přesvědčení k obcházení zákona o obcích a k poškození Městské části Praha 6. S pozdravem Příloha: cenová mapa stavebních pozemků v okolí Pozemků Oživení, o.s. Ing. Štěpán Rattay, předseda sdružení