ZNALECKÝ POSUDEK č. 04/14 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 1141/3 - ovocný sad s příslušenstvím, LV číslo 647, katastrální území Suchdol, obec Praha, okres Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2177/13-24 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 02.01.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 1141/3 - ovocný sad s příslušenstvím, LV číslo 647, katastrální území Suchdol, obec Praha, okres Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Gagarinova 110 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Suchdol Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.12.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 04.12.2013, LV číslo 647, k.ú. Suchdol - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2013 - informace z územního plánu Hl. města Prahy 5. Vlastnické a evidenční údaje EuroStavba s.r.o. Roztocká 47, 25264 Velké Přílepy Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva: - 2 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - EuroStavba s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Gagarinova naproti domu č.p. 1093. Jedná se o rovinatý pozemek, na kterém se nachází neudržované trvalé stromy. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Podle územního plánu je možné využití jako OV-B - všeobecně obytné území. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis Pozemek je rovinatý. Ocenění Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 6 a) zp. nepr.) 32 odst. 1 ( 28 odst. 6a) 2 250,- 0,30 2,2560 0,6120 931,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odst. 1 ( 28 odst. ovocný sad 1141/3 1 515,00 931,95 1 411 904,25 6a) Ostatní stavební pozemek - celkem 1 411 904,25 Pozemek - zjištěná cena = 1 411 904,25 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku se nachází neudržované trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena - 4 -
[roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] jabloň - polokmen 50 20 Ks 140,- 140,- 2 800,- hrušeň - polokmen 50 3 Ks 140,- 140,- 420,- ořešák vlašský 50 3 Ks 1 879,- 1 879,- 5 637,- rybíz červený 50 4 Ks 25,- 25,- 100,- Součet: = 8 957,- Kč Koeficient prodejnosti K p * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny: = 8 957,- Kč Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] líska 30 roků 12,00 ks Listnaté keře opadavé a 1 660,- 1 660,- 19 920,- stálezelené I Součet: 19 920,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 1,200 Koeficient prodejnosti K p * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 17 928,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 26 885,- Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 411 904,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 411 904,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 26 885,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 26 885,- Kč Celkem 1 438 789,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 438 789,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 411 904,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 411 904,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 26 885,- Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 26 885,- Kč Celkem 1 438 789,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 438 789,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 438 790,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetosmtisícsedmsetdevadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích - 6 -
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. - 7 -
1. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 592 m2 Celková cena: 4 900 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 3 078 Kč za m2 Adresa: Ke Kozím hřbetům, Suchdol Datum aktualizace: 17.12.2013 ID zakázky: 002539 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 1 592 m2 Voda: Místní zdroj Doprava: MHD Popis: Pozemek 1.592 m2 nepravidelného tvaru, osázený ovocnými stromy. V územním plánu veden jako území všeobecné smíšené, určené k bydlení i k širšímu využití. Na pozemku studna, v ulici před pozemkem veden obecní vodovod a elektřina; plynofikace a kanalizace v investičním plánu městské části. Výborné dopravní spojení do centra i v nočních hodinách - autobus MHD na metro Dejvická. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 659 m2 Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 6 829 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb Adresa: Suchdol Datum aktualizace: 05.12.2013 ID zakázky: N58640 Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 659 m2 Popis: Stavební pozemek 659 m2, Praha 6 Suchdol. Nabízíme na prodej stavební pozemek v klidné oblasti Praha 6 Suchdol. Pozemek vznikl oddělením větší zahrady. Lze postavit patrový rodinný dům o rozměrech cca 8 x 18 m. Veškeré inženýrské sítě jsou v ulici před pozemkem. V místě školka, škola, základní obchody. V blízkosti les (5 minut chůze). Dobré spojení na metro A - Dejvická. V případě zájmu zajistíme projekt a stavební povolení. Další informace u makléře. 3. Informace z cenové mapy - sousední pozemky se pohybují v cenových relacích 4290-4 600,- Kč. - 8 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 4000,- Kč /m2, t.j. cca 6 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - EuroStavba s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šestmiliónů Kč 6 000 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 9 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 02.01.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 04/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 04/14. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -