Analýza dluhopisového emitenta. Czech Property Investments, a.s.

Analýza dluhopisového emitenta Czech Property Investments, a.s.

Základní informace Obchodní firma: Czech Property Investments, a.s. Sídlo: Vladislavova 1390/17, Nové Město, 110 00 Praha 1 IČ: 42716161 DIČ: CZ 42716161 Předmět podnikání: činnost účetních poradců, vedení účetnictví pronájem, bytů a nebytových prostor provádění veřejných dražeb dobrovolných výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Akcionáři: Jediným akcionářem je CPI PROPERTY GROUP Statutární orgán Představenstvo (počet členů 2): Předseda představenstva: Ing. ZDENĚK HAVELKA, dat. nar. 20. dubna 1978 Člen představenstva: Mgr. Ing. MARTIN NĚMEČEK, dat. nar. 14. srpna 1975 Statutární orgán Dozorčí rada (počet členů 1): Člen dozorčí rady: MILAN TRNĚNÝ, dat. nar. 26. srpna 1974 2

Profil společnosti Czech Property Investments, a.s. je akciovou společností založenou podle zákonů České republiky. Společnost vznikla dne 17. prosince 1991 a je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze. Jediným akcionářem Společnosti je CPI PROPERTY GROUP, což je realitní skupina založená v roce 2004. V červnu 2014 byla CPI začleněna do skupiny CPI PG. Sjednocená skupina má lucemburskou mateřskou společnost, CPI Property Group S.A., jejíž akcie se také obchodují na frankfurtské burze. Majoritním akcionářem je původně jediný akcionář CPI JUDr. Radovan Vítek s 89,10% podílem v CPI PG. Czech Property Investments, a.s. je realitní skupinou zabývající se investicemi a správou ve střední Evropě především v České republice a východní Evropě. Na realitním trhu působí od roku 1991 a své aktivity rozvíjí napříč všemi segmenty. Tým vedení společnosti se skládá z následujících členů: Martin Němeček, generální ředitel; Zdeněk Havelka, výkonný ředitel; Tomáš Salajka, ředitel pro akvizice, Asset Management & prodej; Pavel Měchura, výkonný finanční ředitel; Martin Stibor, ředitel pro správu ; Pavel Semrád, ředitel správy aktiv pro Českou a Slovenskou republiku; Petr Beránek, ředitel oddělení výstavby a Martin Matula, ředitel pro právní záležitosti. Celkově měla CPI na konci roku 2016 celkem 2 492 zaměstnanců. To představuje poměrně výrazný nárůst oproti roku 2015, kdy jich bylo 802. Podle posledních dostupných informací společnost vlastní a spravuje majetek v portfoliu v hodnotě 82,5 miliardy korun, čímž se řadí k předním českých investorů v oblasti kanceláří, maloobchodu, bydlení, hotelového ubytování a logistických center. Mezi významné projekty patří například multifunkční komplex Quadrio, kancelářský park Meteor nebo rezidenční projekt luxusního bydlení Palais Maeterlinck ve francouzském letovisku Nice. 3

Majetek společnosti Společnost vlastní, spravuje a pronajímá 6 typů aktiv: Obchodní, retail pořizuje nákupní centra, pronajímá je a vypracovává projekty nákupních center. Kancelářské prostory pořizuje kancelářské prostory, pronajímá je a vypracovává projekty kancelářských prostor. Logistika a průmysl pořizuje sklady a továrny, pronajímá je a vypracovává projekty skladů a továren. Rezidenční prostory pronajímá bytový fond. Hotely pořizuje hotely, pronajímá je provozovatelům a vypracovává projekty hotelů. Ostatní zahrnuje především servisní a financující společnosti v rámci CPI. Poslední zpráva, ve které společnost CPI a.s. uvádí přehled majetku ve svém portfoliu, je zatím auditovaná výroční zpráva z roku 2016. Celková hodnota investičního majetku společnosti dle této zprávy byla 82,46 miliardy korun, celková aktiva společnosti 108,95 miliardy korun. Společnosti vlastnila na konci loňského roku v segmentech retail, kancelářské prostory, logistika a průmysl a rezidenční prostory celkem 2 186 000 m 2 pronajímatelných prostor a 26 hotelů s 8 988 lůžky. Celkové výnosy portfolia CPI a.s. byly v roce 2016 6,61 miliardy korun a čistý zisk z pokračujících operací 3,03 miliardy. V roce 2015 byly výnosy 5,8 miliardy korun, z čehož společnost generovala čistý zisk 955,6 milionu korun. Výnosy společnosti tak v roce 2016 vzrostly o necelých 14 %, čistý zisk dokonce o 317 %. Stojí za tím především vyšší zhodnocení investičního majetku a nižší úrokové náklady. Česká republika zaujímá v portfoliu dominantní postavení. Z celé hodnoty portfolia tvoří více než 76 % a generuje 79 % výnosů společnosti. Hodnota portfolia CPI geograficky Výnosy CPI geograficky Francie 2,55% Polsko 3,25% Slovensko 6,34% Maďarsko 10,46% Rusko 0,85% Rumunsko 0,25% Polsko 3% Rusko 1% Maďarsko Slovensko 7% ČR 76,30% ČR 79% 4

Společnost CPI a.s. ve své výroční zprávě za rok 2016 také uvádí stav jednotlivých segmentů nemovitostního portfolia. Obchodní/retail [tis. m 2 ] Nájem/m 2 ČR 251 24 841 85,1% 602 93,4% 262 Slovensko 17 2 773 9,5% 90 81,3% 219 Maďarsko 4 986 3,4% 40 87,7% 156 Polsko 2 574 2,0% 10 95,2% 381 Celkem 274 29 174 100,00% 742 91,7% 253 Nejhodnotnější část portfolia CPI a.s. představují obchodní/retail nemovitosti, celkem 29,2 miliardy korun s plochou 742 000 m 2. Jedná se o supermarkety, hypermarkety, maloobchodní prodejny přibližně 421 tis. m 2, nákupní centra a galerie zhruba 202 tis. m 2 a samostatné jednotky a zařízení 119 tis. m 2. Drtivá většina těchto se nachází v ČR. Tato část má také velmi dobrou obsazenost přes 93 %. Celková obsazenost tohoto segmentu je 91,7 %, především kvůli nemovitostem na Slovensku kde je obsazenost slabších 81,3 %. Meziročně je obsazenost nižší o 2,2 procentního bodu. Průměrný výnos je 253 korun na m 2, což je meziročně o 1 korunu méně. Celkový nájemní výnos za rok 2016 byl 1,99 miliardy korun. Hrubý výnos byl 6,9 %. Kanceláře ČR 26 19 024 74,2% 308 96,1% 323 Maďarsko 6 4 966 19,4% 119 77,2% 321 Polsko 2 1 465 5,7% 26 87,7% 436 Slovensko 1 195 0,8% 4 61,0% 328 Celkem 35 25 650 100% 457 90,4% 329 Druhým nejhodnotnějším segmentem CPI jsou kancelářské prostory. Celková hodnota těchto je 25,65 miliardy korun s pronajímatelnou plochou 457 tis. m 2. Jde o 35 především v Praze, Budapešti a Varšavě, a v regionálních městech České republiky. Jako příklad CPI uvádí Quadrio a Luxembourg Plaza v Praze, Central Tower ve Varšavě a Arena Corner v Budapešti. v největší části v ČR je opět na dobré úrovni 96,1 %. Celková obsazenost je slušných 90,4 %. Meziročně se obsazenost tohoto segmentu CPI zvýšila o téměř 6 procentních bodů. Snížil se totiž oproti roku 2015 počet. Dá se tedy předpokládat, že se společnost zbavila méně obsazených. Na druhou stranu nájemní výnos klesl meziročně o 17 korun za metr na 329 korun za m 2. Nájemní výnos kancelářských prostor CPI byl loni 1,5 miliardy korun. Hrubý výnos tohoto segmentu činil 5,9 %. 5

Hotely lůžek Průměrná obsazenost Tržby ČR 19 7 803 76,4% 7 828 63,5% 858 Polsko 2 537 5,3% 214 84,7% 27 Maďarsko 4 1 173 11,5% 788 82,4% 209 Rusko 1 700 6,9% 168 78,8% 103 Celkem 26 10 213 100% 8 998 77,4% 1 238 CPI je jedním z největších českých majitelů a developerů hotelů. Do sítě hotelů v současnosti patří 19 hotelů v Praze a regionálních městech České republiky a dalších 7 hotelů v Polsku, Maďarsku a Rusku. Celkem může CPI nabídnout 8 998 lůžek. Soubor činností v tomto segmentu zahrnuje rekonstrukci původních budov a výstavbu zcela nových hotelů z různých standardů. Portfolio zahrnuje jak ubytovny pro dlouhodobé ubytování, tak hotely z kategorií 2 až 5 hvězdiček. Vlajkovou lodí společnosti je síť čtyřhvězdičkových hotelů Clarion zaměřených na firemní a kongresové klientelu. Rezidenční bytových jednotek ČR - Praha 484 1 423 18,1% 34 89,0% 117 ČR - ostatní 11 899 6 327 80,6% 716 86,0% 61 Francie 3 97 1,2% 0,17 100% 1 088 Celkem 12 386 7 847 100% 750 85,9% 64 Rezidenční nemovitosti byly v popředí zájmu CPI po mnoho let. CPI drží pozici druhého největšího poskytovatele nájemního bydlení. Stávající bytový fond společnosti zahrnuje 12 386 nájemních bytů v 15 městech České republiky soustředěných hlavně na severní Moravě a v severních a středních Čechách. Nájemní bydlení je řízeno dceřinou společností CPI BYTY, a.s. bytů meziročně mírně klesl kvůli prodeji některých bytů v Praze. Naopak obsazenost vzrostla o 2,7 procentního bodu na 85,9 %. Průměrný nájemní výnos však klesl o 2 koruny na 64 korun za m 2. Nájemní výnos za rok 2016 činí 508 milionů korun. Hrubý výnos rezidenčního segmentu CPI uvádí 6,5 %. 6

Logistika a průmysl ČR 12 1 083 27,5% 80 92,8% 92 Slovensko 1 2 257 57,2% 119 99,0% 114 Maďarsko 4 605 15,3% 38 91,2% 106 Celkem 17 3 945 100% 237 95,7% 106 Logistika je nejnovější třída aktiv, do nichž Group začala investovat, a bude i nadále rozšiřovat. Společnost v současné době vlastní zhruba 237 tis. m 2 prostor k pronájmu a spravuje 16 objektů. Nejdůležitějším objektem je Autologistics Park Lozorno na Slovensku. Dále společnost vlastní developerské projekty a pozemky o rozloze 6,08 milionu m 2. Mateřský subjekt CPI Property Group S.A Podrobný přehled nemovitostního portfolia uvádí také mateřská skupina CPI Property Group. CPI PG v současnosti vlastní 334 a pracuje na 33 developerských projektech. Díky tomu patří k nejvýznamnějším aktérům na trhu s nemovitostmi. Jde o 206 obchodů, 90 kanceláří, 36 bytových domů, 33 hotelů, 10 logistických center a 1 průmyslový areál. nemovitosti CPI PG CPI PG Chorvatsko; 7 Maďarsko; 17 Slovensko; 18 Německo; 39 Polsko; 7 Rumunsko; 6 Západní Evropa ostatní; 364 Maďarsko; 319 Východní Evropa ostatní; 487 ČR; 2 647 ČR; 245 Německo; 1048 CPI PG se zaměřuje na střední nákupní centra, retail parků a supermarketů. Dlouhodobé smlouvy generují výnosy z pronájmu. Vlastní a spravuje 742 000 m² obchodních ploch, celkem 206 projektů a. Z nich 166 se nachází v České republice, 17 na Slovensku a zbytek 7 v Maďarsku a Rumunsku, a po jedné v Polsku a Německu. Patří mezi ně například: Obchodní a administrativní komplex šesti budov Quadrio včetně bytového domu v historickém jádru Prahy, plocha kanceláří 16 400 m 2, plocha retail 8 500 m 2, luxusní apartmány 2 600 m 2 nákupní centrum Fénix s více jak 80 obchodními jednotkami, službami, v sousedství kongresového hotelu v Praze Vysočanech, celková pronajímatelná plocha: 12 392 m 2 7

Bondy Centrum s 80 obchody, restauracemi, multikinem, kasinem, celková pronajímatelná plocha: 21 100 m 2 A další budovy především na území ČR jako CPI City Center Olomouc, IGY České Budějovice, Olympia Mladá Boleslav, OC Futurum Kolín, NC Géčko. Ze zahraničních stojí za zmínku Europeum Shopping Center v Maďarsku, několik obchodních domů Tesco a Hypernova na Slovensku, Mogosoaia residence v Rumunsku, GSG-HOF Zossener strasse v Německu. CPI vlastní také areál bývalé zbrojovky v Brně, kde v současnosti začíná budovat novou čtvrť za čtyři miliardy korun, která má být dokončena v roce 2027. Dále CPI PG vlastní 1 299 000 m² kancelářských ploch. Jde především o velké komplexy jako například Mezi Vodami centrála společnosti Nestlé pro Česko, nová budova centrály České pojišťovny v Praze 4 s více jak 36 000 m² pronajímatelné plochy, Central Tower - kancelářská budova standardu A v centru Varšavy, Amperium am Humboldthain v Německu a další nemovitosti. Celkově skupina uvádí v tomto segmentu 91 projektů a. Nejvíce se opět nachází v Česku a to 39, dále 38 v Německu, 8 v Maďarsku a zbytek v Polsku, Rumunsku a Slovensku. V portfoliu CPI PG je celkem 33 hotelů s 11 278 lůžky. Jde především o 4 hvězdičkové hotely v České republice jako například již zmíněnou síť Clarion nebo Mamasion Hotel Riverside Prague. Celkem tvoří hotelové portfolio CPI PG v ČR 18 hotelů. Dalších 7 v Chorvatsku jako například Amfora Hvar Grand Beach Resort, Pharos Hvar Bayhill Hotel. Zbytek se nachází v Polsku a Maďarsku. Soubor činností v tomto segmentu zahrnuje rekonstrukci původních budov a výstavbu zcela nových hotelů z různých standardů. CPI PG podle pravděpodobně aktuálních informací vlastní a spravuje 12 396 bytových jednotek v 37 projektech a nemovitostech. V Česku se jich nachází 29, 5 v Rumunsku a zbytek ve Francii a na Slovensku. Pokud jsou to informace aktuálnější, než hodnoty uvedené v pololetní zprávě CPI a.s., tak bytů v portfoliu CPI dále ubývá. V portfoliu CPI PG je také 11 401 ha zemědělských ploch pro pěstování plodin a chov zemědělských zvířat a 19,56 milionu m 2 ploch pro stavbu. Portfolio CPI PG je tedy poměrně zajímavě diverzifikováno. Na konci loňského roku byla celková hodnota portfolia CPI PG 4 865 milionů eur (zhruba 131,4 miliardy korun). To představuje za rok 2016 růst o 27 % z hodnoty 3 822 milionů eur na konci roku 2015. CPI s hodnotou portfolia 81,1 miliardy korun tak tvoří zhruba 62 % portfolia celé skupiny CPI PG. Hodnota portfolia CPI PG v České republice byla na konci loňska 2 647 milionů eur, tedy více než 54 %. Druhou největší část má CPI alokovanou v Německu, a to 1 048 milionů eur, tedy 21,5 %. 8

Dluhopisový program CPI a.s. 1. CPI 5,10/2021 (dříve CPI VAR/19 CZK), ISIN CZ0003501868 Dluhopisy CPI 5,10/2021 byly emitovány 29. března 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 29. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 2 miliard korun. Jsou úročeny fixní sazbou 5,10 % a úroky jsou splatné pololetně: 29. března a 29. září. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 2. CPI II 4.65/22 (dříve CPI 7.00/22), ISIN CZ0003502916 Dluhopisy byly emitovány 6. prosince 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 6. listopadu 2022. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 1 miliardy korun. Dluhopisy CPI II 4.65/22 jsou úročeny fixním úrokem 4,65 % za rok. Úroky jsou splatné pololetně k 6. květnu a 6. listopadu. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 3. CPI III 4.65/22 (dříve CPI 7.00/22), ISIN CZ0003502924 Dluhopisy byly emitovány 11. prosince 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 6. listopadu 2022. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 1 miliardy korun. Dluhopisy CPI III 4.65/22 jsou úročeny fixním úrokem 4,65 % za rok. Úroky jsou splatné pololetně k 6. květnu a 6. listopadu. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 4. CPI IV 4.65/22 (dříve CPI 7.00/22), ISIN CZ0003502957 Dluhopisy byly emitovány 13. prosince 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 6. listopadu 2022. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 1 miliardy korun. Dluhopisy CPI IV 4.65/22 jsou úročeny fixním úrokem 4,65 % za rok. Úroky jsou splatné pololetně k 6. květnu a 6. listopadu. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 5. CPI I 4.75/42 (dříve CPI 8.00/42), ISIN CZ0003502932 Dluhopisy byly emitovány 5. prosince 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 5. prosince 2042. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 1 miliardy korun. Dluhopisy CPI I 4.75/42 jsou úročeny fixním úrokem 4,75 % za rok. Úroky jsou splatné pololetně k 22. srpnu a 22. únoru. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 9

6. CPI V 4.85/42 (dříve CPI 8.00/42), ISIN CZ0003502940 Dluhopisy byly emitovány 17. prosince 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 22. srpna 2042. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 1 miliardy korun. Dluhopisy CPI I 4.85/42 jsou úročeny fixním úrokem 4,85 % za rok. Úroky jsou splatné pololetně k 22. srpnu a 22. únoru. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 7. CPI 4.75/19, ISIN CZ0003512782 Dluhopisy byly emitovány 24. srpna 2015. Tyto dluhopisy jsou splatné 24. srpna 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 10 000 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 150 milionů korun. Dluhopisy CPI 4.75/19 jsou úročeny fixním úrokem 4,75 % za rok. Úroky jsou splatné čtvrtletně k 24. únoru, 24. květnu, 24. srpnu a 24. listopadu. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 8. CPI VAR/18 (EUR) ISIN CZ0003511024 CPI Dluhopisy CPI VAR/18 byly vydány 26. listopadu 2013. Tyto dluhopisy jsou splatné 26. listopadu 2018. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 000 EUR a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů dosahuje 100 milionů eur. Dluhopisy CPI VAR/18 jsou úročeny sazbou 12M EURIBOR + 5,5 % marže. Úroky jsou splatné ročně k 26. listopadu. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papíru Praha. 9. CPI VAR/19 (EUR), ISIN CZ0003501843 CPI Dluhopisy CPI VAR/19 byly emitovány 23. března 2012. Tyto dluhopisy jsou splatné 23. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 500 EUR. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 70 milionů eur. Dluhopisy CPI VAR/19 jsou úročeny sazbou 6M EURIBOR + 6 5 % marže. Úroky jsou splatné pololetně: 23. března a 23. září. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha. 10. CPI 2021, ISIN CZ0003501496 Dluhopisy CPI 2021 byly emitovány 8. února 2007. Tyto dluhopisy jsou splatné 8. srpna 2021. Nominální hodnota každého dluhopisu je 2 miliony korun a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů činí 2,43 miliardy korun. V roce 2012 Skupina odkoupila zbývající část dluhopisů, které jsou tedy nyní zcela ve vlastnictví Skupiny. Skupina mohla vydat dluhopisy maximálně v hodnotě 2,5 miliardy korun (1 250 dluhopisů v nominální hodnotě 2 000 tis. Kč za každý dluhopis). Dluhopisy CPI 2021 jsou úročeny úrokovou sazbou ve výši 6M PRIBOR + 3,5 % marže. Úroky jsou splatné pololetně vždy k 8. únoru a 8. srpnu 10

Finanční analýza Tabulka 1: Konsolidovaný přehled majetku společnosti CPI a.s. - auditované [tis. Kč] 2016 2015 2014 2013 Dlouhodobá aktiva 88 881 831 77 310 912 75 346 286 74 708 873 Investice do 67 333 999 74 718 330 73 359 911 67 614 298 Pozemky, budovy a zařízení 10 135 397 1 672 270 644 978 661 749 Poskytnuté úvěry 9 760 054 495 493 614 896 3 878 270 Krátkodobá aktiva 20 067 188 12 707 170 15 116 369 10 898 532 Zásoby 2 162 316 2 088 712 2 134 102 2 616 935 Pohledávky z obchodních vztahů 1 367 648 1 336 701 950 910 3 704 479 Poskytnuté úvěry 5 331 006 4 170 722 7 595 614 1 547 581 Peněžní prostředky 6 192 688 3 346 620 2 550 657 3 005 919 Aktiva celkem 108 949 019 90 018 082 90 462 655 85 607 405 Vlastní kapitál 38 593 378 33 830 900 32 490 426 25 752 089 Dlouhodobé závazky 54 118 490 43 523 636 47 986 927 51 768 938 Vydané dluhopisy 13 532 849 9 793 882 14 963 255 17 252 523 Finanční závazky 33 977 904 26 392 242 25 742 565 27 799 121 Odložené daňové závazky 5 853 151 6 675 216 6 553 996 6 195 255 Krátkodobé závazky 16 237 151 12 663 546 9 985 302 8 086 378 Vydané dluhopisy 1 288 880 1 453 620 909 768 578 609 Finanční závazky 7 829 032 7 881 306 6 737 544 5 100 978 Závazky z obchodních vztahů 3 150 927 1 030 842 756 353 2 353 680 Závazky celkem 70 355 641 56 187 182 57 972 229 59 855 316 Při pohledu do finančních výkazů společnosti CPI je na první pohled patrný výrazný růst bilanční sumy. V roce 2015 se sice růst zastavil a majetek CPI mírně klesl, za rok 2016 ale bilanční suma opět vzrostla o 21 %. Dominantní položku tvoří investice do. Nárůst položky pozemky, budovy a zařízení o zhruba 8,5 miliardy korun souvisí se začleněním společnosti CPI Hotels a.s. přímo do struktury společnosti CPI a.s., a reklasifikace z položky investinčního majetku. Poskytnuté úvěry (dlouhodobé i krátkodobé) souvisí z více než 96 % s mateřskou skupinou CPI PG. Zhruba dvě třetiny této půjčky mají splatnost v roce 31. prosince 2019 a nesou fixní úrok 4 %, zbytek má splatnost na konci letošního roku s úrokem 5,25 %. 11

Společnost držela na konci roku 2016 také poměrně vysoký podíl hotovosti a finančních prostředků na běžných účtech. Celkem 6,2 miliardy korun, což je zhruba 5,7 % jejího majetku. Upsaný kapitál Společnosti byl k 31. prosinci 2015 ve výši 6,19 miliardy korun, tvoří jej 7 733 746 kusů akcií, každá o nominální hodnotě 800 Kč. Všechny akcie jsou stejného typu (kmenové akcie na jméno) a jsou plně splaceny. Hlavním cizím zdrojem financování společnosti, a to jak krátkodobým tak dlouhodobým, jsou finanční závazky. Více než 80 % těchto závazků tvoří bankovní úvěry. Na konci roku 2015 CPI využívala jako zástavu investice do v celkové hodnotě 59,25 miliardy korun, dále pohledávky z obchodních vztahů 783 milionů korun a bankovní účty 1,7 miliardy korun. V roce 2016 ručila CPI investicemi do v hodnotě 54,19 miliardy, pozemky, budovami a zařízením v hodnotě 8,55 miliardy, pohledávkami z obchodních vztahů 788,8 milionu a 1,84 miliardami na bankovním účtu. CPI jako investiční skupina také využívá k financování emise dluhopisů. Na konci roku 2015 měla skupina vydáno celkem 3 540 477 039 dluhopisů v celkové hodnotě 11,04 miliardy korun. Na konci roku 2016 to bylo 6 852 532 165 dluhopisů v hodnotě 13,53 miliardy korun. V průběhu roku 2015 CPI splatila směnky v hodnotě 801 mil. Kč a vydala nové směnky v 1,6 milionu korun. Vydané směnky jsou úročeny v rozmezí 5.0 % - 8.0 % ročně. Více než 88 % těchto dluhopisů je dlouhodobých a jsou emitovány společnostmi CPI a.s., CPI Byty a.s, CPI Alfa a.s., CPI Retail Portfolio I a.s., CPI Finance Slovakia, které všechny patří do skupiny CPI a.s.. Tabulka 2: Konsolidovaný přehled o výsledku hospodaření společnosti CPI a.s. - auditované tis. Kč 2016 2015 2014 2013 Čisté výnosy z pronájmu 4 581 454 4 674 083 4 038 642 2 923 351 Čisté příjmy z developmentu -14 010 34 574 46 942 4 797 Čisté příjmy z hotelů 421 803 108 079 20 668 17 010 Čisté výnosy celkem 4 989 247 4 816 737 4 106 252 2 945 158 Provozní výsledek 4 500 704 4 044 577 3 789 177 2 737 377 Úrokové náklady 1 869 209 2 378 400 2 187 206 1 820 397 Finanční výsledek -1 596 928-2 464 455-1 710 857-459 266 Daň z příjmů 130 811-624 566-425 305-269 179 Zisk z pokračující činnosti 3 034 588 955 556 1 653 015 2 008 932 Ostatní výsledek 417 720 154 768-31 133-145 997 Úplný výsledek za účetní období 3 452 308 1 110 324 1 621 882 1 862 935 12

Skupina CPI dělí své výnosy na 3 hlavní kategorie a to výnosy z pronájmu, z developmentu a z hotelů. Naprosto dominantní položku představují výnosy z pronájmu. Od roku 2013 tyto čisté výnosy významně rostly, v roce 2016 o zhruba 90 milionů korun klesly. Souvisí to především s růstem nákladů na provoz, které vzrostly v roce 2016 meziročně o necelých 140 milionů korun (21,5 %). Na druhou stranu díky vysokému čistému zisku z přecenění investic do 1,14 miliardy korun (2015: 145 milionů korun) a poklesu úrokových nákladů a jiných finančních nákladů o zhruba 950 milionů korun, dosáhla CPI v roce 2016 rekordního zisku 3,03 miliardy korun. Pomohlo tomu také zdanění, kdy CPI v roce 2015 zaplatila na daních celkem 625 milionů korun, zatímco v roce 2016 dostala 131 milionů. Po započítání ostatního výsledku hospodaření společnost vydělala 3,45 miliardy korun. Tabulka 3: Finanční analýza skupiny CPI a.s. 2016 2015 2014 2013 Celková zadluženost 64,58% 62,42% 64,08% 69,92% Finanční páka 2,823 2,661 2,784 3,324 Úrokové krytí 2,408 1,701 1,732 1,504 Běžná likvidita 1,236 1,003 1,514 1,348 Pohotová likvidita 1,103 0,839 1,300 1,024 Okamžitá likvidita 0,381 0,264 0,255 0,372 Obrat aktiv 0,046 0,054 0,045 0,034 ROA 3,17% 1,23% 1,79% 2,18% ROE 8,95% 3,28% 4,99% 7,23% ROS 69,19% 23,05% 39,50% 63,25% ROCE 3,72% 1,44% 2,02% 2,40% CPI disponuje poměrně dobrou úrovní zadluženosti. V roce 2016 sice zadluženost o zhruba 2 procentní body vzrostla, 64,58 % je však stále uspokojivá hodnota. Ukazatel finanční páky se od roku 2014 drží pod hodnotou 3, což je opět pozitivní. Ukazatel úrokové krytí (TIE - Times Interest Earned Ratio) označuje kolikrát celkový zisk pokryje úrokové platby. Úrokové krytí ukazuje velikost bezpečnostního polštáře pro věřitele. Čím vyšší hodnoty ukazatel nabývá, tím vyšší je schopnost subjektu splácet náklady spojené s využíváním cizího kapitálu. Běžně se za dobré hodnoty považuje 3 a více. V případě CPI dosahuje ukazatel hodnoty zhruba 2,4, což není vyloženě špatná hodnota. Rok 2016 tento ukazatel významně vylepšil díky poklesu úrokových nákladů a růstu provozního zisku. Co se týče likvidity, tedy jak rychle je společnost schopna dostát svým krátkodobým závazkům, je na tom CPI poměrně dobře. Hodnoty běžné likvidity jsou sice nižší než doporučované 13

02.2011 05.2011 08.2011 11.2011 02.2012 05.2012 08.2012 11.2012 02.2013 05.2013 08.2013 11.2013 02.2014 05.2014 08.2014 11.2014 02.2015 05.2015 08.2015 11.2015 02.2016 05.2016 08.2016 11.2016 02.2017 05.2017 EUR minimum (1,8 2,5), v tomto případě ale nejde o nijak závažný problém. Pohotová likvidita již spadá do doporučeného rozmezí (0,7 1,2), a stejně tak okamžitá likvidita (0,2 0,5). Úroveň likvidity v roce 2016 poměrně hodně vzrostla, především díky růstu peněžních prostředků. Je nutné ale nezapomínat na to, že 1,84 miliardy z těchto prostředků je použito jako zástava k bankovním úvěrům. Nabízí se také otázka, zda není v tomto případě tak vysoká úroveň likvidity zbytečná. Obrat aktiv je nejvyužívanější ukazatel aktivity společnosti. Je označovaný také jako produktivita vloženého kapitálu a měří efektivnost využití veškerých aktiv společností. Říká, kolik korun tržeb (v tomto případě výnosů) vygenerovala jedna koruna aktiv. V tomto případě neexistuje žádná doporučená hodnota ale pouze doporučení čím vyšší, tím lepší. CPI generovala za rok 2016 0,046 koruny na 1 korunu aktiv, což není příliš mnoho. Ukazatel navíc vzhledem k meziročnímu růst majetku klesl. V ziskovosti je patrný značný pozitivní nárůst za rok 2016. Všechny ukazatele rentability vzrostly o více než dvojnásobek, nejvýrazněji potom rentabilita tržeb (v tomto případě výnosů). Rentabilita aktiv a investovaného kapitálu (ROCE = rentabilita vlastního kapitálu a dlouhodobých závazků) dosahuje poměrně dobré úrovně 3,17 % respektive 3,72 %. CPI Property Group S.A. na burze Podle burzovních dat je současná (24.5.2017) tržní hodnota skupiny CPI Property Group S.A je 5,16 miliardy eur (zhruba 136 miliardy korun). Ukazatel P/E, tedy poměr mezi tržní cenou akcie a čistým ziskem na akcii, je v současnosti 7,32. To je poměrně dobrá hodnota, která značí, že společnost není nadhodnocena. Konkurenční společnosti, jako například Patrizica Immobilien A.G, Mobimo Holding nebo Investis Holding, dosahují u tohoto ukazatele hodnot vyšších než 10. Hodnota akcií mateřské skupiny CPI je v posledních letech také poměrně stabilní. Graf: Vývoj hodnoty akcií CPI Property Group 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 14

Závěrečné zhodnocení společnosti Skupina CPI si na českém dluhopisovém trhu drží velice dobré postavení seriózního emitenta. Jedná se o společnost, která disponuje dostatečně širokým portfoliem napříč různými lokacemi. Domníváme se, že z hlediska kreditní kvality se jedná o zdravou společnost. Dobře vnímáme, že je významným způsobem úvěrována bankami. A to výrazněji více než pomocí dluhopisů. To nám přináší určitou míru uklidnění v tom slova smyslu, že způsob ocenění majetku v portfoliu holdingu je oceňován dle mezinárodních standardů. CPI je dnes již mezinárodně etablovaná realitní skupina. Ačkoliv se může zdát, že její zadlužení je vysoké, tak zcela odpovídá realitním standardům i charakteru aktivit, které má. Za velmi pozitivní považujeme, že ukazatel zadluženosti i finanční páky společnosti dlouhodobě klesá. Jako nejvýznamnější riziko vnímáme možnost nástupu prudšího přecenění realitního trhu a zvýšení úrokových nákladů plynoucí z makroekonomického vývoje. Taková situace by mohla vést k relativně prudkému poklesu vlastního kapitálu ve společnosti. Parametr Body Váha Finanční rating 7 50% Transparentnost 8 20% Sektor podnikání 9 10% Vlastnická struktura 9 10% Reputace 8 10% Celkové hodnocení 7,7 100% Celkově hodnotíme CPI jako emitenta hodnotou 7,7 z 10 možných. To považujeme za velice dobrou hodnotu v rámci českého korporátního trhu. 15

Disclaimer Tento dokument není investičním doporučením. V žádném případě se nesnaží případného čtenáře přimět k investování do analyzovaného instrumentu, ani mu poskytnout jakoukoliv jinou formu investičního doporučení. Jedná se pouze o analýzu informací o produktu, které pocházejí přímo od správcovské společnosti analyzovaného produktu. Společnost Comsense analytics s.r.o. sděluje tímto dokumentem svůj názor na dílčí parametry investičního produktu svým zákazníkům, kteří jí za poskytnutí tohoto materiálu platí finanční odměnu. Tento materiál není volně šiřitelný a slouží pouze pro osobní potřeby zákazníků, kteří si ho zakoupí. Společnost nenese odpovědnost za chybné informace v tomto dokumentu, které vyplývají ze zveřejnění chybných informací správcovskou společností analyzovaného produktu. Společnost nenese odpovědnost za ztráty vzniklé investováním do tohoto produktu čtenářů tohoto dokumentu. Reklamace V případě reklamací tohoto analytického materiálu se obracejte na společnost Comsense analytics s.r.o. prostřednictvím následujících kontaktů analyzy@comsense.cz Jiráskovo náměstí 1981/6 Praha 2 16

Přílohy Tabulka 1: Konsolidovaná rozvaha CPI a.s. tis. Kč 2016 2015 2014 2013 2012 Dlouhodobá aktiva 88 881 831 77 310 912 75 346 286 74 708 873 55 823 085 Investice do 67 333 999 74 718 330 73 359 911 67 614 298 47 671 820 Pozemky, budovy a zařízení 10 135 397 1 672 270 644 978 661 749 108 689 Poskytnuté úvěry 9 760 054 495 493 614 896 3 878 270 5 505 199 Krátkodobá aktiva 20 067 188 12 707 170 15 116 369 10 898 532 8 945 076 Zásoby 2 162 316 2 088 712 2 134 102 2 616 935 1 806 028 Pohledávky z obchodních vztahů 1 367 648 1 336 701 950 910 3 704 479 2 134 323 Poskytnuté úvěry 5 331 006 4 170 722 7 595 614 1 547 581 1 141 875 Peněžní prostředky 6 192 688 3 346 620 2 550 657 3 005 919 3 777 504 Aktiva celkem 108 949 019 90 018 082 90 462 655 85 607 405 64 768 161 Vlastní kapitál 38 593 378 33 830 900 32 490 426 25 752 089 21 020 712 Dlouhodobé závazky 54 118 490 43 523 636 47 986 927 51 768 938 35 540 175 Vydané dluhopisy 13 532 849 9 793 882 14 963 255 17 252 523 9 439 705 Finanční závazky 33 977 904 26 392 242 25 742 565 27 799 121 19 753 369 Odložené dańové závazky 5 853 151 6 675 216 6 553 996 6 195 255 4 823 131 Krátkodobé závazky 16 237 151 12 663 546 9 985 302 8 086 378 8 207 274 Vydané dluhopisy 1 288 880 1 453 620 909 768 578 609 267 047 Finanční závazky 7 829 032 7 881 306 6 737 544 5 100 978 5 842 857 Závazky z obchodních vztahů 3 150 927 1 030 842 756 353 2 353 680 2 043 677 Závazky celkem 70 355 641 56 187 182 57 972 229 59 855 316 43 747 449 17

Tabulka 2: Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku CPI a.s. tis. Kč 2016 2015 2014 2013 2012 Čisté výnosy z pronájmu 4 581 454 4 674 083 4 038 642 2 923 351 - Čisté příjmy z developmentu -14 010 34 574 46 942 4 797 - Čisté příjmy z hotelů 421 803 108 079 20 668 17 010 - Čisté výnosy celkem 4 989 247 4 816 737 4 106 252 2 945 158 2 333 466 Čistý zisk z přecenění investic do 1 137 011 145 090 421 793 99 710 899 661 Provozní výsledek 4 500 704 4 044 577 3 789 177 2 737 377 2 750 218 Úrokové náklady 1 869 209 2 378 400 2 187 206 1 820 397 1 722 975 Finanční výsledek -1 596 928-2 464 455-1 710 857-459 266-780 547 Daň z příjmů 130 811-624 566-425 305-269 179-526 310 Zisk z pokračující činnosti 3 034 588 955 556 1 653 015 2 008 932 1 443 361 Ostatní výsledek 417 720 154 768-31 133-145 997-6 898 Úplný výsledek za účetní období 3 452 308 1 110 324 1 621 882 1 862 935 1 436 463 Tabulka 3: Konsolidované finanční ukazatele CPI a.s. 2016 2015 2014 2013 2012 Celková zadluženost 64,58% 62,42% 64,08% 69,92% 67,54% Finanční páka 2,823 2,661 2,784 3,324 3,081 Úrokové krytí 2,408 1,701 1,732 1,504 1,596 Běžná likvidita 1,236 1,003 1,514 1,348 1,090 Pohotová likvidita 1,103 0,839 1,300 1,024 0,870 Okamžitá likvidita 0,381 0,264 0,255 0,372 0,460 Obrat aktiv 0,046 0,054 0,045 0,034 0,036 ROA 3,17% 1,23% 1,79% 2,18% 2,22% ROE 8,95% 3,28% 4,99% 7,23% 6,83% ROS 69,19% 23,05% 39,50% 63,25% 61,56% ROCE 3,72% 1,44% 2,02% 2,40% 2,54% 18

Tabulka 4: Přehled dluhopisového programu skupiny CPI za rok 2015 Dluhopisy 2015 Hodnota [tis. Kč] Dlouhodobé CPI a.s. 3 258 334 539 4 682 578 CPI Byty a.s. 3 000 000 2 933 960 CPI Alfa a.s. 279 000 000 276 659 CPI Retail Portfolio I a.s. 112 500 1 102 767 CPI Finance Slovakia a.s. 30 000 797 918 Dlouhodobé celkem 3 540 477 039 9 793 882 Krátkodobé CPI a.s. 126 180 1 248 548 narostlý úrok 205 072 Celkem 3 540 603 219 11 042 430 Tabulka 5: Přehled dluhopisového programu skupiny CPI za rok 2016 Dluhopisy 2016 Hodnota [tis. Kč] Dlouhodobé CPI a.s. 6 850 139 665 8 123 858 CPI Byty a.s. 2 200 000 2 157 328 CPI Alfa a.s. 0 0 CPI Retail Portfolio I a.s. 112 500 1 117 487 CPI Finance Slovakia a.s. 80 000 2 134 176 Dlouhodobé celkem 6 852 532 165 13 532 849 Krátkodobé CPI a.s. 0 0 CPI Alfa a.s. 279 000 000 278 459 CPI Byty a.s. 800 000 784 480 Krátkodobé celkem 279 800 000 1 062 939 narostlý úrok 225 940 Celkem 6 852 532 165 13 532 849 19

Tabulka 6: Přehled majetku CPI a.s. na konci roku 2015 Obchodní/retail ČR 243 21 766 83,5% 553 92,9% 257 Slovensko 16 2 825 10,8% 83 99,9% 254 Maďarsko 4 958 3,7% 39 94,2% 171 Polsko 1 513 2,0% 8 94,3% 414 Celkem 264 26 062 100,00% 683 93,9% 254 Kanceláře ČR 33 17 309 72,2% 293 91,6% 314 Maďarsko 8 5 102 21,3% 136 70,3% 324 Polsko 2 1 330 5,5% 26 84,1% 834 Slovensko 1 235 1,0% 4 65,3% 364 Celkem 44 23 976 100% 459 84,6% 346 Rezidenční bytových jednotek ČR - Praha 500 1 170 15,7% 31 98,0% 133 ČR - ostatní 11 980 6 191 83,0% 727 83,0% 62 Francie 3 95 1,3% 0,17 100% 1 121 Celkem 12 483 7 456 100% 758 83,2% 66 Hotely lůžek Průměrná obsazenost Tržby ČR 20 7 509 76,3% 8 527 75,0% 62 Polsko 2 599 6,1% 214 84,7% 12 Maďarsko 4 1030 10,5% 788 74,8% 134 Rusko 1 702 7,1% 168 78,0% 55 Celkem 27 9 840 100% 9 697 78,2% 263 Logistika a průmysl ČR 12 970 26,4% 65 90,1% 129 Slovensko 1 2 268 61,7% 119 98,3% 125 Maďarsko 3 438 11,9% 27 86,5% 135 Celkem 16 3 676 100% 211 94,3% 122 20

Tabulka 7: Přehled majetku CPI a.s. na konci roku 2016 Obchodní/retail ČR 251 24 841 85,1% 602 93,4% 262 Slovensko 17 2 773 9,5% 90 81,3% 219 Maďarsko 4 986 3,4% 40 87,7% 156 Polsko 2 574 2,0% 10 95,2% 381 Celkem 274 29 174 100,00% 742 91,7% 253 Kanceláře ČR 26 19 024 74,2% 308 96,1% 323 Maďarsko 6 4 966 19,4% 119 77,2% 321 Polsko 2 1 465 5,7% 26 87,7% 436 Slovensko 1 195 0,8% 4 61,0% 328 Celkem 35 25 650 100% 457 90,4% 329 Rezidenční bytových jednotek ČR - Praha 484 1 423 18,1% 34 89,0% 117 ČR - ostatní 11 899 6 327 80,6% 716 86,0% 61 Francie 3 97 1,2% 0,17 100% 1 088 Celkem 12 386 7 847 100% 750 85,9% 64 Hotely lůžek Průměrná obsazenost Tržby ČR 19 7 803 76,4% 7 828 63,5% 858 Polsko 2 537 5,3% 214 84,7% 27 Maďarsko 4 1 173 11,5% 788 82,4% 209 Rusko 1 700 6,9% 168 78,8% 103 Celkem 26 10 213 100% 8 998 77,4% 1 238 Logistika a průmysl ČR 12 1 083 27,5% 80 92,8% 92 Slovensko 1 2 257 57,2% 119 99,0% 114 Maďarsko 4 605 15,3% 38 91,2% 106 Celkem 17 3 945 100% 237 95,7% 106 21