Masarykova univerzita Ekonomicko správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání Hypoteční úvěr Mortgage credit Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek Autor: Veronika Krejčí Brno, duben 2007
Jméno a příjmení autora: Veronika Krejčí Název diplomové práce: Hypoteční úvěr Název v angličtině: Mortgage credit Katedra: Financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek Rok obhajoby: 2007 Anotace v češtině Diplomová práce je zaměřena na problematiku hypotečního úvěrování v České republice. Práce popisuje významné charakteristické znaky hypotečního úvěru, které jsou dále ukázány na konkrétních hypotečních produktech České spořitelny pro fyzické osoby. Pozornost je zaměřena také na hlavní tendence vývoje hypotečního bankovnictví. V práci jsou stručně popsány základní principy produktů stavebního spoření, aby mohlo být provedeno porovnání s hypotečním úvěrem. V poslední kapitole je popsán vliv hypotečního úvěru na ekonomiku. Anotace v angličtině This thesis is focused on aspects of mortgage credit in the Czech republic. It describes the main features of mortgages. These features are exemplified on mortgage credit products of Česká spořitelna. Attention is also focused on notable development trends in mortgage banking. There are briefly described main principles of building saving products to be able to compare these products with mortgage credit. The last chapter describes influence of mortgage credit on economics. Klíčová slova v češtině: hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, úroková sazba, státní podpora, stavební spoření, vývoj hypotečního trhu, zadluženost Klíčová slova v angličtině: mortgage credit, mortgage bonds, interest rate, state assistence, building saving, mortgage market trends, debt
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 10.4.2007 vlastnoruční podpis autora
Děkuji svému vedoucímu diplomové práce Ing. Daliboru Pánkovi za ochotnou pomoc a cenné rady vždy, když jsem je při zpracování diplomové práce potřebovala. Dále bych ráda poděkovala Ing. Petru Kubičkovi a Ing. Vlastimilu Sedlákovi z České spořitelny v Jindřichově Hradci za jejich čas strávený při osobním jednání a za poskytnuté materiály.
Obsah Obsah... 7 Úvod... 9 1 Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodní banky... 11 1.1 Systematizace bankovních produktů... 11 1.2 Bankovní finančně úvěrové produkty... 11 1.3 Úvěrové riziko... 13 2 Hypoteční úvěr... 14 2.1 Hypoteční banky... 14 2.2 Právní úprava hypotečních úvěrů... 15 2.3 Zdroje financování hypotečních úvěrů... 16 2.4 Typy hypotečních úvěrů... 17 2.5 Průběh vyřízení hypotečního úvěru... 19 2.6 Bonita klienta... 20 2.7 Zajištění hypotečního úvěru... 21 2.7.1 Odhad hodnoty nemovitosti... 22 2.8 Čerpání a splácení hypotečního úvěru... 23 2.8.1 Čerpání hypotečního úvěru... 23 2.8.2 Splácení hypotečního úvěru... 23 2.8.3 Možnosti částečného nebo úplného předčasného splacení... 25 2.9 Cena hypotečního úvěru... 26 2.9.1 Poplatky jako složka ceny úvěru... 26 2.9.2 Úroky hypotečních úvěrů a fixace úrokové sazby... 27 2.10 Státní podpora hypotečního úvěrování... 28 2.10.1 Státní podpora ve formě příspěvku k úrokům... 28 2.10.2 Daňové odpočty úroků zaplacených z hypotečního úvěru... 32 2.10.3 Podpora hypotečních zástavních listů... 33 3 Hypoteční trh v České Republice... 34 3.1 Historie hypotečního bankovnictví v ČR... 34 3.2 Novodobý vývoj hypotečního bankovnictví v ČR... 34 3.3 Hypoteční trh v roce 2006 a prognóza dalšího vývoje... 40 4 Hypoteční produkty České spořitelny... 43 4.1 Charakteristika České spořitelny... 43 4.2 Vývoj hypotečních úvěrů poskytovaných Českou spořitelnou v letech 2001 2006.. 43 4.3 Hypoteční produkty České spořitelny pro fyzické osoby... 47 4.3.1 Ilustrační příklad... 53 5 Porovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů... 55 5.1 Srovnání počtu a objemu úvěrů... 55 5.2 Hlavní rozdíly ve financování úvěrů... 55 5.3 Stavební spoření... 56 5.3.1 Trendy stavebního spoření... 58 5.4 Zhodnocení stavebního spoření a hypotečních úvěrů... 58 5.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečních úvěrů... 60
6 Hypoteční úvěry a makroekonomické souvislosti... 62 6.1 Makroekonomický význam hypotečních úvěrů... 62 6.2 Hypoteční úvěry a bytová výstavba... 62 6.3 Zadluženost českých domácností... 64 6.4 Hypoteční trhy EU a ČR v grafech a číslech... 68 6.4.1 Eurohypotéka... 70 Závěr... 72 Seznam použité literatury... 75 Seznam tabulek a grafů... 78 Seznam příloh... 79
Úvod Bydlení, jeho dostupnost a kvalita jsou úzce spjaty s primárními potřebami člověka. Zajištění přiměřeného bydlení představuje pro většinu domácností nejvýznamnější a největší životní investici. Nedůstojné a nepřiměřené bydlení vede k sociální a politické nestabilitě a je také brzdou ekonomického rozvoje. Z toho důvodu právo na přiměřené bydlení je zakotveno v zákonodárství jednotlivých zemích. Ve věku dvaceti až třiceti let, kdy se většinou otázka vlastního bydlení řeší, málokdo disponuje takovými peněžními prostředky, aby byl schopný koupit nemovitost v hodnotě jednoho až dvou milionů korun. V takovém případě lze využít finančního nástroje, který rozloží velký jednorázový výdaj do mnoha menších. Jedním z těchto nástrojů je hypoteční úvěr. Jelikož i mě tato problematika poslední měsíce zajímá, neboť stojím před řešením soukromé bytové situace podobně jako většina vysokoškoláků po ukončení studia, rozhodla jsem se tématu hypotečního úvěrování věnovat i ve své diplomové práci. Stát se v rámci své bytové politiky snaží o zpřístupnění bydlení. Usiluje přitom o existenci bytového fondu, který by odpovídal svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním potřebám občanů. Stát usiluje také o to, aby adekvátní bydlení bylo dostupné co možná nejširšímu okruhu osob. Hypoteční bankovnictví má v našich krajích poměrně dlouhou historii. Vývoj této oblasti bankovnictví byl po druhé světové válce násilně přerušen na více než padesát let, proto běžný občan je s touto problematikou mnohem méně obeznámen než například s problematikou týkající se klasického spořitelnictví prostřednictvím vkladních knížek. Hypoteční úvěrování bylo u nás znovu zavedeno poměrně nedávno, přičemž právní normy jsou základní podmínkou existence této bankovní oblasti. Proto se nelze divit tomu, že uvedení hypotečních produktů na český trh nebylo zpočátku doprovázeno velkou poptávkou. Spíše tu panovala jistá nedůvěra v nový produkt ze strany občanů. Vlivem mnoha faktorů, jako je úroková sazba, státní podpora, se trh hypotečních úvěrů začal rozrůstat i na našem území. Zhruba od roku 2000 dochází v oblasti hypotečních úvěrů k obrovskému nárůstu objemu a ke vzniku nových hypotečních produktů dle potřeb zákazníka. Vývoj a současný stav v tomto sektoru bude popsán statistickými daty. Cílem práce bude zjistit a zmapovat situaci na trhu hypotečních úvěrů v České republice, zejména pak v oblasti využívání a poskytování hypotečních úvěrů jako prostředků pro financování vlastnického bydlení a s tím související ekonomické vlivy. V úvodní části práce je vymezeno místo hypotečního úvěru jako aktivního obchodu komerčních bank v soustavě bankovních obchodů. Následující kapitola diplomové práce se zaměřuje na charakteristické znaky hypotečních úvěrů. Specifikuje novinky, jež přinesl nový zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dále poskytuje informace týkající se mimo jiné typologie, zajištění, čerpání a splácení hypotečních úvěrů, jejich zdrojů financování, právní úpravy a hypotečních bank. V neposlední řadě charakterizuje státní podporu hypotečního úvěrování. Stát se v rámci své sociální politiky snaží podporovat rozvoj 9
bydlení přímými i nepřímými metodami. Mezi přímé metody patří státní podpora ve formě příspěvků k úrokům. Do nepřímých metod lze zařadit část úrokových plateb z hypotečního úvěru jako odpočitatelnou položku u daně z příjmu fyzických osob, osvobození přijatých úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmu fyzických i právnických osob. Ve třetí kapitole nejprve stručně představím historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice. Poté provedu analýzu jejich novodobého vývoje a současné situace na trhu hypotečních úvěrů včetně prognózy jejich vývoje. Statistická data pro názornost zpracuji do tabulek či grafů. Další kapitola se bude týkat hypotečního bankovnictví České spořitelny, která se ke konci roku 2001 stala největší hypoteční bankou v České republice. Provedu analýzu vývoje hypotečních úvěrů pro fyzické osoby od roku 2001, kdy Česká spořitelna uvedla na trh produkt TOP Bydlení. Cílem bylo zpřístupnění hypotečních úvěrů za zvýhodněných podmínek široké veřejnosti. Dále charakterizuji hypoteční produkty pro fyzické osoby a uvedu i některé poznatky z praxe, které jsem získala při osobních konzultacích s ředitelem pobočky České spořitelny v Jindřichově Hradci. Další část mé práce vymezí základní charakteristiky stavebního spoření, abych mohla provést srovnání tohoto produktu financování bydlení s hypotečním úvěrem. Stručně také zmíním trendy stavebního spoření. V závěru kapitoly se na základě provedené analýzy pokusím o výčet hlavních výhod a nevýhod těchto produktů. V závěrečné kapitole objasním makroekonomický význam hypotečních úvěrů. Zaměřím se převážně na vliv hypotečních úvěrů na bytovou výstavbu a na místo hypotečního úvěrů v celkovém zadlužení českých domácností. Závěrem kapitoly na základě statistických údajů Evropské hypoteční federace uvedu, jak si Česká republika stojí na trhu hypotečních úvěrů ve srovnání s vybranými zeměmi Evropské unie. 10
1 Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodní banky Banky jako podnikatelské subjekty vstupují do značného rozsahu finančních operací. Bankovní obchody (produkty) vznikají na základě věřitelsko dlužnických vztahů. 1.1 Systematizace bankovních produktů A) Členění bankovních produktů podle jejich odrazu v bilanci banky Aktivní bankovní obchody jsou takové, které se odráží v aktivech bilance banky. Banka při nich vystupuje v postavení věřitele, vznikají jí různé pohledávky (např. při poskytování úvěrů, nákupu dluhových cenných papírů) nebo ji vznikají určitá vlastnická práva (při zakoupení majetkových cenných papírů). Pasivní bankovní obchody nacházejí odraz v pasivech bilance banky. Jsou zde především obchody, kdy banka získává na úvěrové bázi cizí zdroje (příjem vkladů, emise vlastních dluhopisů). Banka je při těchto obchodech v dlužnickém postavení, vznikají jí závazky. Součástí pasiv banky je i vlastní kapitál banky, do pasivních obchodů tedy bývají někdy zařazovány i operace související s vlastním kapitálem banky. Neutrální bankovní obchody jsou takové obchody, při nichž banka aktuálně nevystupuje ani ve věřitelském ani v dlužnickém postavení. Tyto obchody se proto neobjevují v rozvaze banky, jsou rozvahově neutrální. B) Členění bankovních produktů z hlediska funkce, jakou plní pro klienta banky Banky se stále více orientují na potřeby trhu, resp. svých klientů, a tomu přizpůsobují veškerou svou činnost. Tomuto přístupu se přizpůsobila i systematizace bankovních produktů. Bankovní finančně úvěrové produkty umožňují klientům získat finanční produkty od banky; Depozitní (vkladové) bankovní produkty představují pro klienty možnosti uložení finančních prostředků do banky; Platebně zúčtovací bankovní produkty umožňují klientům provádět platební a zúčtovací styk prostřednictvím banky; Pokladní a směnárenské produkty představují pro klienty jednak různé transakce s hotovými penězi (výměna poškozených bankovek) a jednak směnu hotových peněz z jedné měny do druhé; Produkty investičního bankovnictví znamenají pro klienty možnosti finančního investování, získávání zdrojů nebo zajištění prostřednictvím nástrojů peněžního a kapitálového trhu, dále služby spojené s úschovou a správou investičních nástrojů, rovněž i poradenské služby banky při realizaci fúzí a akvizic, restrukturalizaci podniků; 1.2 Bankovní finančně úvěrové produkty Poskytování úvěrů a další formy financování patří mezi nejdůležitější obchody komerčních bank. 11
Bankovní produkty, jejichž prostřednictvím banky kryjí finanční potřeby svých klientů, můžeme rozdělit do tří základních skupin. Peněžní úvěry znamenají skutečné poskytnutí likvidních prostředků obvykle v bezhotovostní formě. Klient musí v dohodnuté lhůtě splatit přijatý úvěr, včetně úroků. Tyto úvěry se z hlediska banky přímo odrážejí v její rozvaze, a tedy přímo ovlivňují její likviditu. Kromě podnikatelských účelových provozních a investičních úvěrů lze za hlavní druhy peněžních úvěrů považovat úvěry kontokorentní, eskontní, hypoteční a spotřebitelské; Závazkové úvěry a záruky neznamenají pro klienta bezprostřední získání likvidních prostředků. Banka se v určité formě zaručuje za svého klienta a zavazuje se splnit jeho závazek, pokud tak klient neučiní sám. Jde hlavně o různé bankovní záruky, akceptační a avalový úvěr; Alternativní formy financování jsou produkty, které umožňují klientům získat finanční prostředky za určitých specifických podmínek. K nejvýznamnějším patří faktoring a forfaiting. 1 Podíl jednotlivých úvěrů v rámci celého bankovního systému v ČR je zachycen na grafu č. 1. Hypoteční úvěry zde zaujímají 24% celého objemu. Významný podíl představují investiční úvěry s 24 % a úvěry na financování oběžných aktiv s 12 %. Graf č. 1 Podíl jednotlivých úvěrů v rámci celého bankovního systému v ČR debet. zůstatky běžných a kontokorent. účtů Podíl jednotlivých bankovních úvěrů spotřebitelské 14% 5% 3%1% 9% 8% úvěry na bydlení bez hypotečních hypoteční úvěry na byt. a nebyt. nemovitosti investiční na oběžná aktiva, export, import 12% na přechodný nedostatek zdrojů ostatní finanční a účelové úvěry na obchodní pohledávky na nákup cenných papírů 24% na malou a velkou privatizaci 24% podřízené úvěry a vklady úvěry z repo obchodů pohledávky za bankami bez licence Pramen: vlastní zpracování na základě údajů České národní banky: Databáze časových řad ARAD, září 2006, [online] k dispozici: http://www.cnb.cz/docs/arady/html/index.htm 1 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví.4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1. 12
1.3 Úvěrové riziko Úvěrové riziko spočívá v tom, že klient či obchodní partner banky nedodrží sjednané podmínky finanční transakce a bance tím vznikne finanční ztráta. Úvěrové riziko je závislé na struktuře a kvalitě rozvahových aktiv banky a mimobilančních obchodů. Vyplývá pro banku z platební neschopnosti či platební nevůle dlužníků splatit své závazky vůči bance, které pocházejí ze splatných úvěrů včetně úroků, ale i z cenných papírů, které má banka ve svém portfoliu, poskytnutých záruk, devizových obchodů, z obchodů na peněžním trhu. Příčiny úvěrového rizika Interní příčiny - jsou bezprostředně závislé na vlastních rozhodnutích banky, vyplývají ze špatných rozhodnutí banky o alokaci aktiv; Externí příčiny jsou nezávislé na rozhodnutích banky a jsou dány celkovým vývojem ekonomiky, politickou situací. Úvěrovému riziku se banky snaží bránit komplexním prověřováním bonity svých klientů či obchodních partnerů, dále banky využívají různých zajišťovacích instrumentů např. ručení, záruky, zástava movitých a nemovitých věcí. 2 Problematikou prověřování bonity a zajištění hypotečního úvěru se zabývám v kapitolách 2.6. a 2.7. 2 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví.4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1. 13
2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr patří ke klasickým a oblíbeným bankovním úvěrovým produktům. Za jeho základní charakteristický rys lze považovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy zajištění vyplývá relativně nízké riziko hypotečních úvěrů i jejich možná dlouhodobost. Od roku 1990 do roku 2004 byl v platnosti zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. ve znění pozdějších předpisů, který jasně vymezoval účel použití hypotečního úvěru jako úvěr na investici do nemovitosti. Současně platný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1.5.2004, definoval nově hypoteční úvěry: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 3 Z vymezení hypotečního úvěru vyplývá, že není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. Nicméně v praxi jsou zcela převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. Ve své práci se budu zabývat převážně těmito úvěry, tedy hypotečními úvěry na financování bytových potřeb. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Od 1. 5. 2004 je tedy možné úvěr použít nejen na investice do nemovitostí. Nyní je tedy podmínkou pouze to, že úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. I přes toto všechno banky rozlišují hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a hypoteční úvěry na libovolný účel americké hypotéky. 2.1 Hypoteční banky Podmínkou pro vstup na trh s hypotečními úvěry je získání licence od České národní banky k vydávání hypotečních zástavních listů 4. Poté co banka licenci obdrží, může vedle svého oficiální obchodního názvu užívat označení hypoteční banka. Hypoteční banka je tedy institucí, která vydává hypoteční zástavní listy, čímž získává prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry v České republice mohou poskytovat jak banky specializované tak banky univerzální. 5 3 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 4 Na licenci je vázána jen možnost emitovat hypoteční zástavní listy, ne však možnost poskytovat hypoteční úvěry. Na teoretické úrovni by tedy mohla banka zprostředkovávat hypoteční úvěry bez této licence. 5 ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. 14
Hypoteční banky si v ČR rozdělují trh s hypotečními úvěry, na němž v roce 2006 poskytly lidem na bydlení přes 67.000 úvěrů o objemu 100,8 miliardy korun.. Nejvýznamnějším hráčem na trhu je Česká spořitelna, která s 35,7 mld. Kč poskytnutých hypoték získala více jak třetinu trhu. Dalšími silnými hráči jsou Hypoteční banka (včetně Poštovní spořitelny a ČSOB) a Komerční banka. Prvenství České spořitelny v tomto sektoru je, dle mého názoru, způsobeno nižšími úrokovými sazbami, než poskytuje konkurence, velkým počtem stávajících klientů a agresivní reklamní kampaní v posledních letech. Nižší úrokové sazby mohou být nasazeny pod vlivem úspor z rozsahu, které jsou realizovány při velkém objemu hypotečních úvěrů. 2.2 Právní úprava hypotečních úvěrů I když byla přijata potřebná legislativa už v roce 1990 (zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech), k rozvoji bankovnictví začalo docházet až po roce 1995. Příčiny můžeme hledat v několika oblastech. Chyběla potřebná právní úprava v oblasti zástavního práva a jeho vymahatelnosti. Ani úrokové sazby z hypotečních úvěrů přesahující hranici 15 % p.a. nebyly počátkem 90. let tím správným stimulem, právě naopak. Současná právní úprava hypotečních úvěrů má kořeny v zákoně č. 84/1995 Sb., zvaný též zákon hypoteční, který novelizoval dalších pět zákonů: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/163 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů. 6 Dnes je základní úprava hypotečního úvěrování soustředěna v zákoně o dluhopisech. Zejména v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie byl schválen nový zákon o dluhopisech, zákon č. 190/2004 Sb. Pokud jde o základní principy fungování hypotečního úvěrování v České republice, navazuje na předchozí právní úpravu a zásadní změny nepřináší. Významnou změnu představuje nové vymezení hypotečního úvěru a také rozšíření možnosti zastavit nemovitost v zahraničí. Zákon vysvětluje základní pojmy jako hypoteční úvěr a hypoteční zástavní list, vymezuje vztah mezi těmito instituty a vztah majitele zástavního listu k zastavené nemovitosti a také umožňuje v omezené míře náhradní krytí hypotečních zástavních listů. 7 Vedle této zvláštní úpravy především hypotečních zástavních listů, se užije obecné úprava, zejména pak úprava smlouvy o úvěru v obchodním zákoníku č. 512/1991 Sb. a úprava zástavního práva v občanském zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. S realizací zástavního práva poskytovateli hypotečních úvěrů úzce souvisí také zákon o veřejných dražbách, zákon č. 26/2000 Sb., a samozřejmě již zmíněný občanský soudní řád. Ve všech případech jde samozřejmě o předpisy v platném znění. Vzhledem k rozšíření pojmu hypoteční úvěr, dochází také částečně i k aplikaci zákona o spotřebitelském úvěru. 6 SŮVOVÁ, H.: Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha:Bankovní institut,1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 7 ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. 15
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách vymezuje podmínky pro udělení licence, fungování hypotečních bank, provozní požadavky, či stanovuje pravidla bankovního dohledu. Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a zákon č. 214/1992 Sb., o burze cenných papírů upravují pravidla pro obchodování s cennými papíry tedy s hypotečními zástavními listy. Náš právní řád obsahoval také úpravu státní podpory hypotečních úvěrů, která byla soustředěna hlavně do nařízení vlády č. 244/1995 Sb., č. 148/1997 Sb. a č. 149/1997 Sb. Vzhledem k poklesům úrokových sazeb a nedostatku prostředků ve státním rozpočtu vyšla uvedená nařízení vlády z užívání, respektive žádné nové podpory se na základě těchto nařízení neposkytovaly. Formálně byla tato nařízení zrušena nařízením vlády č. 33/2004 Sb. Poměrně nedávno pak byl zaveden nový druh podpory v nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Zvýhodnění v oblasti daňové přinesla novela zákona o dani z příjmů č. 210/1997 Sb. 2.3 Zdroje financování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou likviditou 8, je zapotřebí, aby proti nim stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Jako zdroje na poskytování hypotečních úvěrů používají banky emisi hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou českou právní úpravou definovány jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. 9 Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, které podle naší právní úpravy smějí vydávat pouze banky, a to ještě jen ty, které k tomu získaly zvláštní oprávnění. V České republice je pověřena vydáváním takovýchto oprávnění Česká národní banka a to se souhlasem ministerstva financí. Jmenovitá hodnota hypotečních zástavních listů včetně úroků musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou hypoteční zástavní listy dlužními úpisy, jejichž emise je vázána na existenci zástavních práv k nemovitostem. Vzhledem k tomu, že podle české právní úpravy mohou být hypoteční úvěry poskytnuty nejvýše do 70 % tzv. obvyklé ceny zastavených nemovitostí, vzniká mezi hypotečními listy, hypotečními 8 Likvidita je schopnost banky dostát v každém okamžiku svým splatným závazkům, zejména potom vyplatit klientům jejich vklady na základě sjednaných podmínek a schopnost zajistit financování svých aktiv, tj. pokrýt požadavky klientů na úvěr. Riziko likvidity banky ve své podstatě vyplývá z nesouladu aktiv a pasiv (jejich výše z hlediska doby splatnosti apod.). 9 28 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 16
úvěry a nemovitostmi sloužícími jako zástava za hypoteční úvěry specifická vazba, kterou si můžeme znázornit takto: 10 Objem vydaných HZL včetně úroků objem poskytnutých hypotečních úvěrů 70 % souhrnu cen nemovitostí předaných do zástavy Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. 11 Zdroje, které hypoteční banky z emise a prodeje hypotečních zástavních listů získají, jsou ze zákona účelově určeny na poskytování hypotečních úvěrů. Zákon ale zároveň dává možnost výjimky v podobě náhradního krytí hypotečních zástavních listů. Náhradním krytím hypotečních zástavních listů se rozumí použití zdrojů získaných z jejich prodeje na nákup jiných, v zákoně vyjmenovaných cenných papírů. Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 procent této jmenovité hodnoty, a to jen 12 a) hotovostí, b) vklady u České národní banky, c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, d) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, e) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, f) dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Dvojí zajištění činí z HZL jistou a bezpečnou investici. 2.4 Typy hypotečních úvěrů A) Typy hypotečních úvěrů dle účelu využití a) účelové hlavním rysem je jejich přísná účelovost definovaná bankou. Hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. 10 PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R.: Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Vydavatelství PP Agency, 1996. 116 s. 11 28 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 12 31 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 17
Investicí do nemovitostí se rozumí: koupě nemovitosti, stavebního pozemku výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví) b) neúčelové (americká hypotéka) použití úvěru není vázáno na investice do nemovitostí. Bance účel použití půjčky nemusí vůbec sdělovat. Koupě družstevního bytu je nejrozšířenějším účelem použití americké hypotéky. Dříve bylo možno použít na jeho koupi pouze úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Banky nyní nabízí speciální úvěry právě jen na tento účel. Rozlišují tak hypoteční úvěr na družstevní byt a hypotéku bez určení účelu. 13 Účelový i neúčelový úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Podmínkou vždy je, že nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí. B) Typy hypotečních úvěrů dle možností kombinace hypoteční úvěr a stavební spoření hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění hypoteční úvěr a hypoteční zástavní listy U těchto variant klient splácí bance například jen úroky z hypotečního úvěru a následně jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření, životního pojištění nebo hypotečních zástavních listů. C) Typy hypotečních úvěrů dle výše úvěru: Hypoteční úvěry rozlišujeme i podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato maximální výše hypotečního úvěru je dána procentem z odhadní ceny zastavené nebo pořizované nemovitosti. Maximální výše úvěru je tedy omezena hodnotou nemovitosti. Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70, 80, 90 i 100 % odhadní ceny nemovitosti. U neúčelových úvěrů se maximální výše úvěru poskytuje kolem 60% odhadní ceny zatavené nemovitosti. Banka může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Zbytek ceny 13 SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 50-24710-98-6 18
musí investor pokrýt z vlastních prostředků. Banky v současné době financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí až 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 000 Kč. D) Typy hypotečních úvěrů dle způsobu splácení: Anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) Progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) Degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje) Způsobu splácení u hypotečních úvěrů se podrobněji zabývám v kapitole 2.8.2. E ) Další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat: podle toho pro koho jsou určeny fyzická osoba občan, podnikatelé (právnické osoby, fyzické osoby podnikatelé), obce a města podle způsobu čerpání jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva podle doby fixace úrokové sazby podle doby splatnosti 2.5 Průběh vyřízení hypotečního úvěru Celý hypoteční proces můžeme rozdělit do 3 základních kroků: I. Přípravná fáze V této etapě si klient vybírá banku, která mu poskytne hypoteční úvěr. Rozhodujícím kriteriem při výběru je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou doby fixace. Při návštěvě banky se klient dozví základní informace o hypotečních úvěrech, jaké má možnosti a jaké doklady je třeba přinést. Nezbytnou součástí bude též orientační propočet, jestli je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Po předložení všech dokladů následuje vyplnění a odevzdání žádosti o poskytnutí úvěru (viz. příloha č. 1: Žádost o úvěr). Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě písemné žádosti klienta o hypoteční úvěr. Hypoteční banka zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběžně prověřuje jednotlivé podklady požadované od klienta a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru. K žádosti o hypoteční úvěr je zapotřebí přiložit celou řadu dokladů (viz. příloha č. 2). Banky požadují téměř úplnou dokumentaci k zastavované nemovitosti a doklady prokazující ekonomickou situaci žadatele a jeho rodiny. Protože je dokumentů příliš mnoho, vyplatí se při návštěvě banky požádat o jejich úplný soupis. 19
II. Schvalovací fáze Banka po určitý čas žádost posuzuje a zpracovává. Banka definitivně prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. V této fázi se banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši, ve které ho poskytne, a o podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne. Rozhoduje se přitom především na základě vyhodnocení: bonity klienta, kvality jeho investičního záměru, hodnoty a vhodnosti zástavy. Jestliže banka úvěr schválí, vyzve klienta, aby podepsal úvěrovou smlouvu (viz. příloha č. 3), smlouvy o vedení účtu a zástavní smlouvy. Banka klienta seznámí se smluvními dokumenty. III. Realizační fáze V realizační fázi dochází k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Možnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna: podpisem úvěrové smlouvy; podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky; vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí. Jako další podmínka může být ještě požadováno: pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky; uzavření životní pojistky dlužníka a vinkulace ve prospěch úvěrující banky. Až klient úvěr vyčerpá, banka mu oznámí ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, je-li takto úvěr splácen. Klient poté splácí splátky v pravidelných intervalech a dostává od banky výpisy. 2.6 Bonita klienta Bonita klienta je pro banku tím nejzákladnějším ukazatelem, který ovlivňuje její rozhodnutí, zda úvěr klientovi schválí, či nikoliv. Kromě ní jsou tu samozřejmě i další faktory, jako je například úvěrová historie klienta, kterou banka a dnes už i ostatní finanční instituce zjišťují z úvěrových registrů. Hypoteční úvěr lze poskytnout fyzické i právnické osobě. Většina bank se ale zabývá jen hypotečními úvěry pro fyzické osoby a zvláště pak na pořízení nemovitosti k bydlení. Žadatelem o úvěr může být teoreticky každý občan ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Ovšem, aby některé banky započítaly žadatelův příjem, musí být například starší 22 let a 20