Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3633-1513/2011 O ceně: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 600/4 - vodní plocha, p.č. 617 - orná půda a p.č. 1152 - orná půda, LV č. 75, vše v k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 61/4 - orná půda, p.č. 89/1 - orná půda, p.č. 211/2 - trvalý travní porost, p.č. 217/2 - orná půda, p.č. 218/1 - ostatní plocha, p.č. 275/3 - ostatní plocha, p.č. 275/14 - ostatní plocha, p.č. 277/2 - orná půda, p.č. 348/6 - ostatní plocha, p.č. 365/5 - trvalý travní porost, p.č. 365/6 - ostatní plocha, p.č. 369/1 - trvalý travní porost a p.č. 371/1 - orná půda, LV č. 64, vše v k.ú. Mnichov u Loun, obec Libčeves, okres Louny. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 03220/11-77 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 18. 11. 2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 15 stran příloh. V Přerově, dne 18. 11. 2011
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 18.7.2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 03220/11-77, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 600/4 - vodní plocha, p.č. 617 - orná půda a p.č. 1152 - orná půda, LV č. 75, vše v k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 61/4 - orná půda, p.č. 89/1 - orná půda, p.č. 211/2 - trvalý travní porost, p.č. 217/2 - orná půda, p.č. 218/1 - ostatní plocha, p.č. 275/3 - ostatní plocha, p.č. 275/14 - ostatní plocha, p.č. 277/2 - orná půda, p.č. 348/6 - ostatní plocha, p.č. 365/5 - trvalý travní porost, p.č. 365/6 - ostatní plocha, p.č. 369/1 - trvalý travní porost a p.č. 371/1 - orná půda, LV č. 64, vše v k.ú. Mnichov u Loun, obec Libčeves, okres Louny. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18. 11. 2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 11. 2011 za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Štěpána Orálka a Ing. Tomáše Vingrálka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 75, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne 9.6.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitosti č. 64, pro k.ú. Mnichov u Loun, obec Libčeves, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne 9.6.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, mapový list č. MOST 2-9/3 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. Kopie katastrální mapy, mapový list č. LOUNY 3-0/4 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. Kopie katastrální mapy, mapový list č. LOUNY 2-0/2 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. stránka č. 3
Kopie katastrální mapy, mapový list č. MOST 2-9/3 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. Kopie katastrální mapy, mapový list č. LOUNY 2-0/1 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. Kopie katastrální mapy, mapový list č. LOUNY 2-0/2 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, dne 16.6.2011, pro k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, pod číslem PÚ 1263/2011. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Pozemky dle LV č. 75 - k.ú. Raná Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Raná Katastrální území: Raná u Loun (739243) List vlastnictví číslo: 75 Vlastníci: 1. Deutsch Radek Ing. Podíl: 1/3 Verdunská 534/4, Praha, Bubeneč (Praha 6), 160 00 2. Spousta Čestmír Podíl: 1/3 Za Školkou 134, Břvany, 440 01 3. Spousta Miroslav RSDr. Podíl: 1/3 Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 stránka č. 4
Pozemky dle LV č. 64, k.ú. Michnov u Loun Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Libčeves Katastrální území: Mnichov u Loun (650676) List vlastnictví číslo: 64 Vlastníci: 1. Deutsch Radek Ing. Podíl: 1/3 Verdunská 534/4, Praha, Bubeneč (Praha 6), 160 00 2. Spousta Čestmír Podíl: 1/3 Za Školkou 134, Břvany, 440 01 3. Spousta Miroslav RSDr. Podíl: 1/3 Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 5. Celkový popis nemovitosti I) Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 600/4 - vodní plocha, p.č. 617 - orná půda a p.č. 1152 - orná půda, LV č. 75, vše v k.ú. Raná u Loun, obec Raná, okres Louny, které jsou situovány v severní a jihovýchodní části katastrálního území a netvoří funkční celek. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na pozemku p.č. 600/4 - vodní plocha se nachází náletové dřeviny pleveného charakteru. II) Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - pozemků p.č. 61/4 - orná půda, p.č. 89/1 - orná půda, p.č. 211/2 - trvalý travní porost, p.č. 217/2 - orná půda, p.č. 218/1 - ostatní plocha, p.č. 275/3 - ostatní plocha, p.č. 275/14 - ostatní plocha, p.č. 277/2 - orná půda, p.č. 348/6 - ostatní plocha, p.č. 365/5 - trvalý travní porost, p.č. 365/6 - ostatní plocha, p.č. 369/1 - trvalý travní porost a p.č. 371/1 - orná půda, LV č. 64, vše v k.ú. Mnichov u Loun, obec Libčeves, okres Louny. Pozemek p.č. 61/4 je situován v severní zastavěné části katastrálního území, je součástí zemědělských honů a je zemědělsky obhospodařovaný. Dle platné územního plánu obce Libčeves je oceňovaný pozemek z části veden v plochách smíšená zóna a z části pole, louky. Pozemek p.č. 89/1 je situován v severo-východní části katastrálního území, je součástí zemědělských honů a je zemědělsky obhospodařovaný. Pozemky p.č. 211/2, p.č. 217/2 a p.č. 218/1 jsou situovány v západní části katastrálního území, jsou součástí zemědělských honů a jsou zemědělsky obhospodařované. Z části se na pozemcích nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Pozemky p.č. 275/3, p.č. 275/14 a p.č. 277/2 jsou situovány v jihozápadní části katastrálního území, jsou součástí zemědělských honů a jsou zemědělsky obhospodařované. Z části se na pozemcích nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Pozemky p.č. 348/6, p.č. 365/5, p.č. 365/6, p.č. 369/1 a p.č. 371/1 jsou situovány ve východní části katastrálního území, jsou součástí zemědělských honů a jsou zemědělsky obhospodařované. Z části se na pozemcích nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. stránka č. 5
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku Pozemky dle LV č. 75 - k.ú. Raná 1) Pozemky a) Pozemky Pozemky dle LV č. 64, k.ú. Michnov u Loun 1) Pozemky a) Pozemky stránka č. 6
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Pozemky dle LV č. 75 - k.ú. Raná Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Louny Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Pozemky dle LV č. 64, k.ú. Michnov u Loun Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Louny Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Ocenění Pozemky dle LV č. 75 - k.ú. Raná 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky 29, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 251 obyvatel v obci. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda - část 617 23 10,11 16,1760 10600 372,05 orná půda - část 617 829 12,70 20,3200 10100 16 845,28 orná půda - část 617 2 641 13,14 21,0240 10300 55 524,38 stránka č. 7
Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1152 10 345 2,39 3,8240 12844 39 559,28 Součet: 13 838 112 300,99 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] vodní plocha - 600/4 256 70, 7 % 10,0000 * 2 560, koryto vodního toku přirozené nebo upravené *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 114 860,99 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 38 287, Kč Pozemky zjištěná cena: 38 287, Kč stránka č. 8
Pozemky dle LV č. 64, k.ú. Michnov u Loun 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Pozemky 29, 32 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda - část 61/4 5 609 9,62 9,6200 10112 53 958,58 orná půda - část 61/4 3 158 8,44 8,4400 10810 26 653,52 orná půda - část 61/4 298 1,02 1,0200 14178 303,96 orná půda - část 61/4 17 614 7,23 7,2300 10612 127 349,22 orná půda - část 61/4 2 056 2,73 2,7300 12854 5 612,88 orná půda - část 89/1 29 727 10,11 10,1100 10600 300 539,97 orná půda - část 89/1 1 127 13,14 13,1400 10300 14 808,78 trvalý travní porost 211/2 89 8,44 8,4400 10810 751,16 - část trvalý travní porost 211/2 1 022 2,73 2,7300 12854 2 790,06 - část orná půda - část 217/2 3 491 8,44 8,4400 10810 29 464,04 orná půda - část 217/2 8 536 2,73 2,7300 12854 23 303,28 orná půda 277/2 281 2,73 2,7300 12854 767,13 trvalý travní porost 365/5 253 1,09 1,0900 13756 275,77 trvalý travní porost 369/1 12 945 1,09 1,0900 13756 14 110,05 - část trvalý travní porost 369/1 890 1,02 1,0200 14178 907,80 - část orná půda - část 371/1 2 390 1,09 1,0900 13756 2 605,10 orná půda - část 371/1 8 710 1,02 1,0200 14178 8 884,20 Součet: 98 196 613 085,50 stránka č. 9
32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha 218/1 617 4,88 1,2200 752,74 ostatní plocha 275/3 179 4,88 1,2200 218,38 ostatní plocha 275/14 218 4,88 1,2200 265,96 ostatní plocha 348/6 27 4,88 1,2200 32,94 ostatní plocha 365/6 138 4,88 1,2200 168,36 Součet: 1 179 1 438,38 Součet cen všech typů pozemků: = 614 523,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 204 841,29 Kč Pozemky zjištěná cena: 204 841,29 Kč stránka č. 10
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - nebyly zjištěny Záporné stránky - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za hůře obchodovatelnou. I ) Pozemky dle LV č. 75 - k.ú. Raná Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 6,- Kč do 11,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 7,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 14.094 m 2 a po zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 98 658,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši 27 000,- Kč. stránka č. 11
II) Pozemky dle LV č. 64 - k.ú. Mnichov u Loun II-A) Pozemek p.č. 61/4 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 20,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 28.735 m 2 a po zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 575 000,- Kč. II-B) Pozemky, dle LV č. 64 (mimo p.č. 61/4) Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 5,- Kč do 11,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 7,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 70.640 m 2 a po zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 495 000,- Kč. Obvyklá hodnoty pozemků dle LV č. 64 (jako celek) 575 000,- Kč + 495 000,- Kč = 1 070 000,- Kč Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši 285 000,- Kč. Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 27 000,- Kč + 285 000,- Kč = 312 000,- Kč stránka č. 12
REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou 243 130, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 312 000, Kč Cena slovy: třistadvanácttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 18. 11. 2011 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 13
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3633-1513/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 14
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Ortofoto mapa parcely 617 stránka č. 15
Ortofoto mapa parcely 1152 Ortofoto mapa parcely 61/4 stránka č. 16
Ortofoto mapa parcely 89/1 Ortofoto mapa parcely 217/2 stránka č. 17
Ortofoto mapa parcely 369/1 stránka č. 18
Okres: CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Deutsch Radek Ing., Verdunská 534/4, Praha 6, Bubeneč, 160 00 Praha 6 Spousta Čestmír, Za Školkou 134, Břvany, 440 01 Louny 1 Spousta Miroslav RSDr., Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 Louny 1 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Obec: Kat.území: 739243 Raná u Loun List vlastnictví: 75 P P P Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. 566659 Raná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 600/4 617 1152 256 3493 10345 Identifikátor 630213/0131 570831/2368 440624/044 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany vodní plocha orná půda orná půda koryto vodního toku přirozené nebo upravené rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Podíl 1/3 1/3 1/3 P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 38 EXE-248/2011 26; Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1514/2011-507 Praha 6, RČ/IČO: 630213/0131 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl 1/3 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 617 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 600/4 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 1152 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-33, (38 EXE 248/2011-26) ze dne 17.02.2011. Z-1402/2011-507 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 1
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Listina Listina Jiné zápisy CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Povinnost k Obec: Kat.území: 739243 Raná u Loun List vlastnictví: 75 566659 Raná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí oprava, úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-39, (38EXE 248/2011-26) ze dne 11.03.2011. Z-1402/2011-507 o Zástavní právo exekutorské na spoluvlastnický podíl 1/3 ve výši 903.000,- Kč s příslušenstvím Šnajdr Ivan Ing., Sekaninova 485/18, Praha 2, Nusle, 128 00 Praha 28, RČ/IČO: 610515/0447 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 617 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 600/4 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 1152 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-35, (38EXE 248/2011-35) ze dne 17.02.2011. Právní moc ke dni 07.03.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti oprava, úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-40, (38EXE 248/2011-26) ze dne 11.03.2011. Právní moc ke dni 28.03.2011. - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Usnesení soudu o schválení dědické dohody D 361/2001-82 ze dne 25.06.2001. Právní moc ke dni 18.07.2001. Pro: Pro: Spousta Miroslav RSDr., Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 Louny 1 Spousta Čestmír, Za Školkou 134, Břvany, 440 01 Louny 1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Praha 6 Z-2388/2001-507 RČ/IČO: 440624/044 570831/2368 Potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby (zák. č. 26/2000 Sb.) ze dne 26.10.2005. Z-5767/2005-507 RČ/IČO: 630213/0131 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 617 10300 2641 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 2
Okres: 1152 CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Obec: Kat.území: 739243 Raná u Loun List vlastnictví: 75 566659 Raná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 10100 10600 12844 829 23 10345 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: Z-5140/2011-507 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 09.06.2011 20:02:18 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 3
0998.0029788756
Okres: CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Deutsch Radek Ing., Verdunská 534/4, Praha 6, Bubeneč, 160 00 Praha 6 Spousta Čestmír, Za Školkou 134, Břvany, 440 01 Louny 1 Spousta Miroslav RSDr., Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 Louny 1 Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Obec: Kat.území: 650676 Mnichov u Loun List vlastnictví: 64 B P P P P P P P P P P P P P B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Jiná práva - Bez zápisu Omezení vlastnického práva 566349 Libčeves V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 61/4 89/1 211/2 217/2 218/1 275/3 275/14 277/2 348/6 365/5 365/6 369/1 371/1 28735 30854 1111 12027 617 179 218 281 27 253 138 13835 11100 P = právní vztahy jsou dotčeny změnou Identifikátor 630213/0131 570831/2368 440624/044 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany orná půda orná půda trvalý travní porost orná půda ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha orná půda ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost orná půda neplodná půda neplodná půda neplodná půda neplodná půda neplodná půda zemědělský půdní fond, rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond, rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond, rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Podíl 1/3 1/3 1/3 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Povinnost k Obec: Kat.území: 650676 Mnichov u Loun List vlastnictví: 64 566349 Libčeves V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o o Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 38 EXE-248/2011 26; Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1514/2011-507 Praha 6, RČ/IČO: 630213/0131 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl 1/3 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 61/4 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 89/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 348/6 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 369/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 218/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 217/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 211/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 275/3 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 277/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 275/14 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Povinnost k Obec: Kat.území: 650676 Mnichov u Loun List vlastnictví: 64 566349 Libčeves V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 365/5 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 365/6 Deutsch Radek Ing., Verdunská Z-1402/2011-507 Parcela: 371/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-33, (38 EXE 248/2011-26) ze dne 17.02.2011. Z-1402/2011-507 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí oprava, úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-39, (38EXE 248/2011-26) ze dne 11.03.2011. Z-1402/2011-507 o Zástavní právo exekutorské na spoluvlastnický podíl 1/3 ve výši 903.000,- Kč s příslušenstvím Šnajdr Ivan Ing., Sekaninova 485/18, Praha 2, Nusle, 128 00 Praha 28, RČ/IČO: 610515/0447 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 61/4 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 89/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 348/6 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 369/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 218/1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 217/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 211/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 3
D Okres: Listina Listina Jiné zápisy CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Obec: Kat.území: 650676 Mnichov u Loun List vlastnictví: 64 Parcela: 275/3 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 277/2 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 275/14 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 365/5 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 365/6 Deutsch Radek Ing., Verdunská Parcela: 371/1 566349 Libčeves V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-35, (38EXE 248/2011-35) ze dne 17.02.2011. Právní moc ke dni 07.03.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti oprava, úřadu Přerov, 103 Ex-03220/2011-40, (38EXE 248/2011-26) ze dne 11.03.2011. Právní moc ke dni 28.03.2011. - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Usnesení soudu o schválení dědické dohody D 361/2001-82 ze dne 25.06.2001. Právní moc ke dni 18.07.2001. Pro: Pro: Spousta Miroslav RSDr., Smetanova 154, Dobroměřice, 440 01 Louny 1 Spousta Čestmír, Za Školkou 134, Břvany, 440 01 Louny 1 Deutsch Radek Ing., Verdunská Praha 6 Z-2387/2001-507 RČ/IČO: 440624/044 570831/2368 Potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby (zák. č. 26/2000 Sb.) ze dne 26.10.2005. Z-5767/2005-507 RČ/IČO: 630213/0131 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 4
Okres: CZ0424 Louny VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.06.2011 18:49:06 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 03220/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Obec: Kat.území: 650676 Mnichov u Loun List vlastnictví: 64 566349 Libčeves V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela BPEJ Výměra[m2] 61/4 10112 10810 5609 3158 14178 298 10612 17614 12854 2056 89/1 10600 10300 29727 1127 211/2 10810 12854 89 1022 217/2 10810 12854 3491 8536 277/2 365/5 369/1 12854 13756 13756 14178 281 253 12945 890 371/1 13756 2390 14178 8710 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: Z-5140/2011-507 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 09.06.2011 20:02:09 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 5