ZNALECKÝ POSUDEK č. 226/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitosti - pozemku p.č. st. 180 - zastavěná plocha a nádvoří, LV číslo 19, katastrální území Kristiánov, obec Heřmanice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EN 1/13-1 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitosti - pozemku p.č. st. 180 - zastavěná plocha a nádvoří, LV číslo 19, katastrální území Kristiánov, obec Heřmanice, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Kristiánov 464 01 Heřmanice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Heřmanice Katastrální území: Kristiánov Počet obyvatel: 229 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.10.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 15.10.2013, LV číslo19, k.ú. Kristiánov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - informace a údaje sdělené rodinou zemřelého dne 19.10. 2013 v Žatci, panem Petrem Jandou, tel. 602 401 347 - informace předané objednatelem posudku, které byly získány od soudního komisaře JUDr. Miroslavy Duchoňové - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 3718/55/2011 ze dne 17.05.2011, vypracoval Milan Vimpel, Žatec 5. Vlastnické a evidenční údaje Lučanská Marie Gutenbergova 272/5, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec 1/4 Lučanský Jiří Ing. Gutenbergova 272/5, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec 1/4 Mareček Václav JUDr. Malínská 1581, 43801 Žatec 1/4 Marečková Blanka MUDr. Malínská 1581, 43801 Žatec 1/4 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní - 2 -
práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Zástupce spolumajitelky MUDr. Marečkové pan Janda nepředložil znalci žádnou nájemní smlouvu. Názor znalce je takový, že nájemní smlouva existuje. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Žádné. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v lokalitě Suchý vrch v blízkosti větrných elektráren. Jedná se o oplocený pozemek, na kterém je postaveno telekomunikační zařízení.přízemní. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených panem Jandou. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis Pozemek je mírně svažitý, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - více -5 % než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -17 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5510 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,3180 0,5510-17,00 37,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 180 390,00 37,10 14 469,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 14 469,- Pozemek - zjištěná cena = 14 469,- Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 14 469,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 14 469,- Kč Celkem 14 469,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 14 469,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 14 469,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 14 469,- Kč Celkem 14 469,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 14 469,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 14 470,- Kč slovy: Čtrnácttisícčtyřistasedmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 5 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 1 624 m2 Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 462 Kč za m2 Adresa: Liberec Datum aktualizace: Dnes ID: 3064288092 Stav objektu: Velmi dobrý Plocha pozemku: 1 624 m2 Doprava: Silnice, MHD, Autobus Popis: - 6 -
Nabízíme Vám pozemek o výměře 1624 m2 v krásné, klidné obci Nová Ves u Liberce s dobrou dostupností a základní občanskou vybaveností. Na hranici pozemku jsou zavedeny inženýrské sítě. Možnost využití i k podnikatelským záměrům. Pro více informací volat RK. 2. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 620 m2 Celková cena: 980 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 1 581 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize RK Adresa: Liberec XXIII-Doubí Datum aktualizace: 09.10.2013 ID zakázky: N45163 Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obchodní a obytná Plocha pozemku: 620 m2 Popis: Nabízíme Vám lukrativní pozemek 620 m2 v Libercí Doubí, určený k výstavbě provozovny,autobazaru, obchodu, bytového domu nebo viladomu. Vhodný díky své jedinečné poloze nedaleko sjezdu z dálnice. Bezproblémový přístup, veškeré sítě včetně plynu na hranici pozemku.financování zajistíme. 3. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 924 m2 Celková cena: 1 546 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 1 674 Kč za m2 Adresa: Liberec Datum aktualizace: 03.09.2013 ID zakázky: 206711 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 924 m2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Pěkný, rovinatý pozemek na klidném místě nedaleko centra - cca 100m od zábavního centra - 7 -
BABYLON. Přístupný z ulice Šumavská, v těsném sousedství zrekonstruovaný činžovní dům a městský park. Pozemek určený pro výstavbu - v územním plánu vedený jako bydlení městské. Specifikováno pro bytový dům (max. 4 podlaží) a vybavenost městského charakteru - ideální lokalita k realizaci developerského projektu. Pozemek má nově upravený terén, zarovnaný a zbavený veškerých dřevin. Inženýrské sítě - voda, plyn, elektřina, kanalizace - vše ve vzdálenosti cca 5-10m od hranice pozemku. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 500,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Žádná. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvěstětisíc Kč z toho podíl id. 1/4 200 000,- Kč - 8 -
50 000,- Kč slovy: Padesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 05.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 226/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 226/13. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -