Analýza finančních produktů určených k financování bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Analýza finančních produktů určených k financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Bohumil Sláma Studijní obor: Finance Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček Brno Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Brně, dne 1. 4. 2012 Bc. Bohumil Sláma 2

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval ing. Janu Krajíčkovi za odborné připomínky a vstřícný přístup při vedení. 3

Anotace Tato diplomová práce na téma Analýza produktů určených k financování bydlení je zaměřena na úvěrové produkty na trhu v České Republice. Cílem práce je podat přehled o produktech financujících bydlení, popsat jednotlivé formy bydlení a formy jejich financování. Důleţitou částí práce je porovnání produktů a poskytnutí doporučení. K tomu vyuţiji analýzu dvou konkrétních produktů. Ty budou vzájemně porovnány a bude doporučena optimální varianta financování. Klíčová slova: Hypoteční úvěr, financování, bydlení, analýza, úvěr, překlenovací úvěr, státní podpora Annotation This thesis on analysis of products for housing needs, ams to analysis loan produsts of the market in the Czech Republic. The goal of the thesis is give an overwiev of the housing financing products, describe the various forms of living and forms of financing. An important part of this thesis is to compare products and make a recommendation. This analysis will use two specific products. These will be compared with each other and the recommended optimal variant of funding. Keywords: Mortgage loan, financing, housing, analysis, loan, bridging loan, state subsidy 4

Obsah ÚVOD... 7 1 VYMEZENÍ POJMŮ... 9 1.1 Definice bydlení... 9 1.2 Formy bydlení... 11 1.2.1 Byty v osobním vlastnictví a rodinné domy... 11 1.2.2 Družstevní byty... 11 1.2.3 Nájemní bydlení... 12 1.3 Financování bydlení... 14 1.3.1 Hypoteční úvěr... 14 1.3.2 Stavební spoření... 16 1.3.3 Spotřebitelský úvěr na bydlení... 17 1.3.4 Leasing nemovitostí... 18 1.3.5 Družstevní bydlení a jeho financování... 18 1.3.6 Státní fond rozvoje bydlení... 19 1.3.7 Vlastní hotovost... 20 2 HISTORIE, SOUČASNOST A PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ... 22 2.1 Historie vzniku bankovnictví... 22 2.2 Historie bankovnictví v ČR... 22 2.3 Historie hypoték... 24 2.3.1 Rozdělení poskytovatelů hypotečních úvěrů... 25 2.3.2 Historie hypotečních úvěrů v České republice... 26 2.4.1 současnost hypoték v České republice... 27 2.4 Historie hypotečních zástavních listů... 28 2.5 Historie vzniku stavebního spoření... 30 2.5.1 Počátky stavebního spoření... 30 2.5.2 Novodobá historie po současnost... 31 2.5.3 Úvěry ze stavebního spoření... 35 2.5.4 Předpokládaný vývoj... 36 3 ANALÝZA PRODUKTŮ... 37 3.1 Hypoteční úvěr... 38 3.1.1 Parametry hypotečního úvěru... 39 3.2 Stavební spoření... 40 3.2.1 Překlenovací úvěr... 41 3.2.2 Parametry přiděleného úvěru... 42 3.3 Offestová hypotéka... 43 3.4.1 Kombinovaná hypotéka s kapitálovým životním pojištěním... 43 5

3.4.2 Kombinovaná hypotéka s investičním životním pojištěním... 44 3.4.3 Kombinovaná hypotéka se stavebním spořením... 44 3.4.5 Hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou... 45 4 PRAKTICKÝ PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ JEDNOTLIVÝMI PRODUKTY... 50 4.1 Podklady žádosti o úvěr... 51 4.1.1 Účel úvěru... 51 4.1.2 Bonita... 51 4.1.3 Zajištění úvěru... 52 4.1.4 Čerpání úvěru... 53 4.2 Hypoteční úvěr a Hypoúvěr... 53 4.2.1 Varianta Hypoúvěr... 53 4.2.2 Varianta Hypoteční úvěr... 55 4.2.3 Varianta Hypoteční úvěr bez poplatku... 56 5 NÁVRH OPTIMÁLNÍHO MODELU FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ... 58 5.1 Stanovení portfolia produktů pro financování bydlení... 58 5.2 Úvěr ze stavebního spoření a hypotečního úvěr... 58 5.3 Porovnání z pohledu odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu... 62 5.3.1 Daňové zvýhodnění... 63 5.3.2 Daňové zvýhodnění při změně sazby daně... 64 5.4 Porovnání z pohledu ceny peněz... 64 5.5 Úvěr 300 a Úvěr 200... 67 5.6 Doporučení... 68 ZÁVĚR... 71 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... 74 a) Tištěné monografie... 74 SEZNAM GRAFŮ:... 76 SEZNAM TABULEK:... 77 SEZNAM PŘÍLOH:... 78 6

Úvod Cílem této práce je analyzovat produkty určené pro financování bydlení. Jedná se o produkty vyskytující se na bankovním trhu v České republice, které jsou určeny pro bytové potřeby. Čtenář by se měl po přečtení dokázat zorientovat v nabídce, znát základní rysy produktů, jejich pozitiva i negativa. Jedná se o téma v současné době více neţ aktuální, neboť v závěru roku 2011 jsou sazby na velmi nízké úrovni, stejně jako sazba ČNB. To láká stále více potenciálních zájemců o hypotéku. Ti se zavazují platit nemalou částku po velmi dlouhou dobu a proto by měl být přehled o produktech tím prvním, co bude zájemce o hypotéku znát. K tomu nám poslouţí postupné vniknutí do problematiky, počínající první kapitolou, kde si vymezíme jednotlivé pojmy, jeţ se budou v průběhu celé práce vyskytovat, nadefinujeme si základní podobu produktů včetně jejich přehledu. Dále pak v druhé kapitole si ohlédneme jak za minulostí bankovního sektoru v České republice, tak za vznikem bankovnictví vůbec. Nevynecháme ani pohled do nedávné minulosti v podobě hypoteční krize. Hypoteční úvěry, včetně hypotečních zástavních listů projdeme rovněţ od počátku vzniku. Také se podrobně budeme věnovat vývoji stavebního spoření v České republice od jeho počátku a všechny změny s ním související. Pokusíme se zhodnotit význam úprav v zákoně o stavebním spoření a jejich dopad do produktu. Pokusíme se stanovit i stručný pohled do budoucího vývoje stavebního spoření a úvěrů z něj poskytovaných. Ve třetí kapitole se budeme věnovat podrobně analýze jednotlivých typů produktů na financování bydlení. Jsou to hypotéka, hypotéka v kombinaci se ţivotním pojištěním, úvěr ze stavebního spoření zajištěný nemovitostí, americká hypotéka a ostatní produkty. V této kapitole se pokusím poukázat na charakteristiku produktů, jejich výhody a nevýhody. V rámci čtvrté kapitoly se s jednotlivými produkty seznámíme v konkrétní podobě pod hlavičkami jednotlivých bank. Seznámení bude včetně modelových příkladů a hlavně zde bude uvedena celá procedura vyřizování ţádosti o úvěr, jíţ musí klient, coby ţadatel o úvěr projít. 7

V kapitole číslo pět si provedeme analyzování a porovnání jednotlivých variant. Budeme se zabývat jak modelovým porovnáním s uměle nastavenými podmínkami tak, aby bylo moţné oba produkty co nejvíce po technické stránce přiblíţit a srovnat, ale tyto modely porovnáme i s reálným nastavením jednotlivých produktů, tak jak se s ním setkáme na běţném trhu úvěrových produktů. Dále si vysvětlíme si silné i slabé stránky konkrétních produktů včetně doporučení, pro výběr konkrétního produktu na financování bydlení. 8

1 Vymezení pojmů Ačkoliv se zadání jeví jako jasně dané a problematika poměrně úzká, přesvědčíme se, ţe se jedná o velice pestrou a rozsáhlou problematiku. V ní se nutně musí umět zorientovat v podstatě kaţdý občan jakéhokoliv státu včetně České republiky. Pokud to neudělá, můţe se ze splnění snu, nutnosti, zvyšování ţivotního standardu stát obratem něco přesně opačného. Objevuje se zde mnoho neznámých pojmů a ty si v této kapitole pokusíme co nejpřesněji přiblíţit. 1.1 Definice bydlení Otázka bydleni je to, čím se bude minimálně jednou v ţivotě zabývat kaţdý. To vyplývá i z Maslowovy pyramidy lidských potřeb. Potřeba bydlet je jedna z těch nejzákladnějších. Dle preferencí kaţdého z nás bude vypadat i forma bydlení ať uţ právní (to, co na první pohled vidět není) nebo materiální forma. (bydlím v rodinném domě, bytovém domě, vila dům atd.) Tuto strukturu bytového fondu v České republice velmi dobře prezentuje přiloţený graf. Ten je výsledkem sčítání lidu v roce 2001. Graf č. 1 Trvale obydlené byty dle právního způsobu užívání Zdroj: http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=6fe0bf8f-7c42-448c-9b4a-ee28c8c9a108 [5.10.2011] 9

Z celkového počtu 3.827.678 bytů a rodinných domů nám výše uvedená tabulka ukazuje rozdělení do jednotlivých kategorií. Data pocházejí z posledního sčítání lidu z roku 2001. Z šetření ČSÚ Ţivotní podmínky 2009 vyplývá, ţe ve vlastním domě nebo bytě bydlelo v ČR 63 % domácností, v nájemních bytech 21,7 % domácností. Tyto údaje dokládají vzestup podílu vlastnického bydlení, a to zejména na úkor nájemního bydlení. 1 Tyto údaje dokládá i tabulka ukazující vývoj v čase jednotlivých desetiletých period sčítání lidu uvedená níţe. Tabulka č. 1 Vývoj právní formy užívání v čase Zdroj:http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/2-37-trvale-obydlene-byty-a-osoby-v-bytech-podlepravniho.html, úprava vlastní [5.3.2012] Díky desetileté periodě mezi jednotlivými sčítáními lidu si můţeme udělat porovnání s aktuální situací v roce 2011. Vlastnické bydlení se dostává na 64% zahrnujíc vlastnické bydlení a bydlení v rodinných domech, druţstevní bydlení pokleslo na 11% a nájemní bydlení vystoupalo o jeden procentní bod na 18%. 2 1 Dostupné na: http://www.mmr.cz/bytova-politika/statistiky-analyzy/statistiky-z-oblasti-bytove-politiky- (1) [citováno dne 5.10.2011] 2 Dostupné na: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/9500478664/$file/pvcr.pdf [citováno dne 5.3.2012] 10

Tabulka č. 2 Výsledky sčítání lidu, domů a bytů 2011 Datum sčítání, velikostní skupiny obcí Obydlené byty celkem ve vlastním domě z toho právní důvod užívaní bytu v osobním vlastnictví nájemní družstevní 26.3.2011 [1] 3 894 210 1 453 228 1 057 452 685 661 432 291 Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/kapitola/03000-12-n_2012-00, úprava vlastní [citováno dne 5.3.2012] V porovnání s daty ze sčítání lidu z roku 2011 je zde vidět posun k vlastnickému bydlení. Úbytek druţstevních bytů lze vysvětlit postupným převodem bytů z let před rokem 1989 převáţně v panelové výstavbě do osobního vlastnictví. Tento trend je umocněn minimální výstavbou druţstevních bytů. Dalším faktorem ovlivňujícím statistiku je postupná privatizace nájemních bytů ve vlastnictví obcí, byť v celkovém počtu nájemních bytů došlo k nárůstu o 1%. 1.2 Formy bydlení Formy bydlení mohou být velmi rozmanité. My se však zaměříme pouze na rozdělení dle právního hlediska. To bude pro účely této práce nejdůleţitější, neboť právní forma specifikuje moţnosti ručení nemovitostí bance. 1.2.1 Byty v osobním vlastnictví a rodinné domy Tato forma bydlení je v České republice statisticky nejvíce rozšířena. Zahrnuje stávající byty, novou výstavbu, byty v rodinných domech. Tuto kategorii rozšiřuje nová výstavba, byty převáděné do osobního vlastnictví v rámci odprodej bytového fondu měst a obcí (privatizace), druţstevní byty převáděné do osobního vlastnictví v okamţiku doplacení současným nájemníkem. 1.2.2 Družstevní byty Tato kategorie zahrnuje v drtivé většině byty postavené před rokem 1989. Nová výstavba, i přesto, ţe je evidentní oţivení po roce 1999, probíhá minimálně jak je vidět z přiloţeného grafu, kde vlastnická výstavba několikanásobně přesahuje počty dokončený bytů v druţstevním vlastnictví. Tuto formu dokonce překračuje i výstavba obecních bytů. 11

Graf č. 2 Poměr družstevních bytů k ostatní výstavbě Zdroj: http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=6fe0bf8f-7c42-448c-9b4a-ee28c8c9a108 [ citováno dne 5.10.2011] Důvodem nízkého počtu můţe být i obtíţné financování, kdy je nutno zajišťovat úvěr jinou nemovitostí. Dalším aspektem komplikujícím nabývání je cena druţstevních bytů. Ta je víceméně obdobná jako u bytů v osobním vlastnictví. 1.2.3 Nájemní bydlení Z celkového podílu 29% bytů v oblasti nájemního bydlení tvoří celých 17% 3 byty ve vlastnictví obce tedy obecní byty. Tolik k základnímu rozdělení nájemních bytů. Určitě by bylo dobré definovat si výhody a nevýhody uvedené formy bydlení oproti bydlení v nemovitosti v osobním vlastnictví, popřípadě v druţstevním vlastnictví. 12

Jako výhodu lze uvést: byt lze kdykoliv opustit a pronajmout si jiný, není potřeba čekat na prodej vlastního bytu nebo nemovitosti; není nutné si dělat starosti s drahými rekonstrukcemi či opravami, majitel bytu je zafinancuje (dle toho, jak je ujednáno v nájemní smlouvě); pronájem je většinou levnější neţ úvěr; není potřeba platit pojištění nemovitosti při financování úvěrem. Nevýhodou můţe být: ţivot v pronajatém bytě se můţe stát nevýhodným především ve chvíli, kdy vám jeho majitel neprodlouţí smlouvu, případně výrazně zvýší nájem; platba nájmu nezakládá jakýkoliv nárok k bytu a nestávám se jeho vlastníkem. Dle svého subjektivního dojmu mi vychází lépe vlastnické bydlení i přes nutnost financovat je vyšší částkou, neţ by byla vydána při nájemním bydlení. Pomyslnou odměnou v tomto případě můţeme uvaţovat i to, ţe nemovitost jako taková slouţí jako uchovatel hodnoty a lze ji v případě potřeby prodat. Třeba v okamţiku, kdy dotyčný nepotřebuje velkou nemovitost, ale postačí mu menší, typicky na stáří. Obecní byty Ty je pak pronajímají občanů za různých podmínek. Čekatelů je více neţ bytů a proto čekatele obce hodnotí dle různých kritérií. Mezi ně se například počítá počet dětí, doba po jakou je ţádost jiţ podána nebo například, zda ţadatel ponechá městu jiný byt v obecním vlastnictví. 4 Navíc se počet bytů díky privatizacím postupně sniţuje. Podmínky odprodeje má kaţdé město stanovené individuálně. 5 Není ale cílem odprodat veškeré byty. Důvodem je udrţení určité části pro různé sociální skupiny obyvatel. 3 Dostupné na: http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=1ad2396e-2c60-4d72-bed7-e35322a08312 [citováno dne 5.10.2011] 4 Dostupné na: http://www.bystrc.cz/upload/4696.pdf [citováno dne 5.10.2011] 5 Dostupné na: http://www.brno.cz/sprava-mesta/magistrat-mesta-brna/usek-hospodarsky/bytovyodbor/prodej-bytovych-domu/pravidla-prodeje-domu-bytu-a-nebytovych-prostor/ [citováno dne 5.10.2011] 13

Tržní nájemné Zbylých 12% jsou byty v oblasti trţního nájemného a jsou vlastněny soukromými subjekty. V oblasti trţního nájemného se negativně projevila regulace nájemného zrušená ústavním soudem v březnu 2003 6. Po období postupné deregulace nájemného je od data 1.1. 2011 moţné stanovit nájemné na trţní bázi dohodou obou stran. Toto se týká zhruba 150.000 nájemních bytů včetně obecních. 7 Pomoci orientovat se v cenách nájemného a správně určit jeho výši by měly pomoci takzvané Cenové mapy. 8 Po nastavení trţního nájemného se dá předpokládat, ţe trh s nájemními byty poroste. V tuto chvíli neměly soukromé subjekty motivaci pronajímat bytové jednotky, neboť mnohde regulované nájmy nepokryly vlastníkům ani základní údrţbu pronajímaných nemovitostí. 1.3 Financování bydlení Jak uţ bylo řečeno, řešení jakékoliv formy bydlení minimálně jednou v ţivotě potká kaţdého. Naopak financování bydlení bude řešit téměř většina obyvatel. Proč je tomu tak? Jednak je toto konstatování odvislé od formy (nájemní bydlení není potřeba financovat jednorázově) a taky většinou pokud někdo má k dispozici větší hotovost nebo je schopen na bydlení si vydělat v řádu měsíců, nebude otázku financování řešit. K pořízení bydlení je potřeba nějakým způsobem financovat. V této kapitole si postupně pojmenujeme všechny moţnosti financování. Detailněji se k nim vrátím v následující kapitole. 1.3.1 Hypoteční úvěr Hypotekárním úvěrem se rozumí úvěr zajištěný zástavou nemovitosti. 9 Definice hypotečního úvěru můţe být různá, nicméně základní definice je daná zákonem jak uvádím níţe. 6 Dostupné na: http://www.mmr.cz/cmspages/getfile.aspx?guid=1ad2396e-2c60-4d72-bed7-e35322a08312 [citováno dne 5.10.2011] 7 Dostupné na: http://www.penize.cz/pronajem-bytu/186905-deregulace-najemneho-zabrani-cenove-mapysoudnim-sporum [citováno dne 5.10.2011] 8 Dostupné na: http://www.mmr.cz/bytova-politika/prechod-na-smluvni-najemne/mapy-najemneho [citováno dne 5.10.2011] 9 Vojtěch Polidar, Managament bank a bankovních obchodů. Praha: Ekopress 1999. 450 s. ISBN 80-86119- 11-4. strana 182 14

Právní úprava v České republice v oblasti hypotečního úvěrování je řešena zejména v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech v platném znění. Zde je hypoteční úvěr definován jako úvěr na investice do nemovitostí na území České republiky, na její výstavbu nebo pořízení a jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k této (i rozestavěné) nebo jiné nemovitosti. 10 Tato definice je na Slovensku ještě podrobnější hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr se lhůtou splatnosti nejméně pět let zabezpečený zástavním právem k tuzemské nemovitosti, který banka poskytuje právnickým i fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonstrukci a údrţbu tuzemských nemovitostí a který je financován prostřednictvím vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů. 11 Společným rysem hypoték tedy je: zajištění nemovitostí získání zdrojů z hypotečních zástavních listů převáţně účelové pouţití související s bydlením klienta (vyjma tvz. americké hypotéky) výše úvěru se odvíjí od hodnoty zastavované nemovitosti (obecně 70%-100%, výjimečně i 120% hodnoty 12 ) jedná se o dlouhodobý produkt (ve světě je průměrná skutečná doba hypotečního úvěru 13 let. V České republice je českými bankami povaţována za optimální do 20 let) 13 Podpora hypotečních úvěrů Podpora hypoték pro mladé se řídí Nařízením vlády č. 249/2002 Sb. Věk osob se posuzuje k termínu ţádosti o podporu a nesmí v roce jejího podání přesáhnout 36 let. Úroková dotace je při splnění podmínky výše průměrných úrokových sazeb poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Je poskytována na úvěr, nebo jeho část na koupi nejméně 2 roky staré nemovitosti. A to: do výše 800 tisíc Kč 10 Kalabis Z., Bankovní sluţby v praxi. Brno: Computer press, 2005. 148 s. ISBN: 80-251-0882-1. strana 76 11 František Pavelka, Radka Opltová, Jak správně na hypotéky. Praha: Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. strana 11 12 Dostupné na: http://kb.cz/cs/lide/obcane/hypotecni-uver.shtml [citováno dne 5.10.2011] 13 POLOUČEK, S.: České bankovnictví na přelomu tisíciletí. Ostrava: ETHICS, 1999. 208 s. ISBN: 80-238- 3982-9. strana 46 15

v případě koupě bytu anebo do 1,5 mil. Kč v případě koupi rodinného domu s jedním bytem. Část úvěru překračující tyto limity není dotována. Tuto státní podporu hypoték zprostředkují následující banky: Česká spořitelna, Hypoteční banka, Československá obchodní banka, GE Capital bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka a UniCredit Bank 14 Podpora hypoték je poskytována k úvěrům mladých na nákup bytů tak, ţe po dobu fixace úrokové sazby (nejdéle však po dobu 5 let) je poskytována podpora ve výši jednoho procentního bodu v případě, ţe průměrná sazba podporovaných hypoték za rok předcházející fixaci je v intervalu 5 aţ 6 %, dvou procent v případě intervalu 6 aţ 7 %. 15 Smyslem podpory je motivace mladých k pořízení bydlení a zároveň slouţí jako pomyslná záchranná brzda proti navyšování úrokových sazeb. Pro rok 2012 je v programu připravena podpora pro ţadatele ve výši 23.000.000,- Kč ţádost se musí podat jiţ při zřizování hypotečního úvěru, na němţ bude poté banka sledovat, zda podá ţádost o podporu nebo nikoliv. Úvěr nelze refinancovat, jinak se nárok na státní podporu ztrácí. V praxi tak můţe dojít k tomu, ţe se klient o státní podporu pomyslně rozdělí s bankou. Důvodem je nemoţnost refinancování po vázacím období, které si klient volí na počátku při ţádosti o hypoteční úvěr a také moţnost vyššího poplatku oproti standardnímu hypotečnímu úvěru ve vši 80,- Kč měsíčně 16 za správu hypotéky s moţností státní podpory. 1.3.2 Stavební spoření Jedná se o vyuţití kolektivního spoření většího počtu střadatelů, nazývaných taktéţ přátelskými klienty, a půjčování těchto peněz těm, kteří pro půjčení splní podmínky. Motivací pro střadatele jsou pevně daná úroková míra stanovená smluvně a státní podpora. Státní podpora je asi nejdůleţitějším motivem. Peníze propůjčené střadatelů, kterým na ně vznikl nárok, jsou zase přísně účelově vyuţívány na bydlení a definice pojmu bydlení se ukrývá v zákoně o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. v platném znění V praxi se ale stává, ţe stavební spořitelny si definici pojmu bydlení vysvětlují nejednotně. Detailněji se tomuto produktu budu věnovat v následující kapitole. 14 Dostupné na: http://www.mmr.cz/pro-media/tiskove-zpravy/2012/hypoteky-mladym-jsou-i-letos-mimomozny-interval-p [citováno dne 7.4.2012] 15 Dostupné na: http://www.mmr.cz/pro-media/tiskove-zpravy/2012/hypoteky-mladym-jsou-i-letos-mimomozny-interval-p [citováno dne 7.4.2012] 16

1.3.3 Spotřebitelský úvěr na bydlení Jedná se o účelově vázanou půjčku pro řešení bydlení na bázi spotřebitelského úvěru. Vzhledem k určitým omezením nelze financovat kompletní pořízení bydlení. Jedná se zejména o maximální výši a úrokovou sazbu. Pro lepší ukázku podmínek jsem vybral produkt, který aktuálně nabízí ČSOB a.s. pod názvem ČSOB půjčka na lepší bydlení. Tímto produktem lze financovat účelně vynaloţené prostředky na opravu nebo pořízení bydlení, za podmínek: 17 minimum je 100.000,- a maximální výše je 600.000,- bez zajištění Úroková sazba 7,9% - 9,9% Splatnost 1 rok 10 let Věk 18 66 let Nutnost vyţívání nebo zřízení ČSOB konta nebo ČSOB aktivního konta Moţnost vyuţít aţ 25% (maximálně však 25.000,-) bez dokládání účelu Tabulka č. 3 Orientační přehled splátek a splatností půjčky ČSOB lepší bydlení Splatnost (roky) 3 5 7 10 Půjčka (Kč) Výše splátky (Kč) 100 000 3 175 2 071 1 604 1 261 150 000 4 763 3 106 2 406 1 892 200 000 6 351 4 142 3 208 2 523 300 000 9 526 6 213 4 812 3 784 400 000 12 701 8 284 6 415 5 045 600 000 19 052 12 426 9 623 7 568 Zdroj: http://www.csob.cz/cz/lide/bydleni/stranky/csob-pujcka-na-lepsi-bydleni.aspx [citováno dne 5.10.2011] Výhodou produktu je, ţe jej není potřeba zajišťovat zástavou, ani přistoupením třetí osoby jako ručitelem. Také moţnost předčasného doplacení i částečného je zajímavá. Nicméně jak je vidět z parametrů produktu, přehledu splátek a splatností, bude se jednat vţdy o doplněk financování bydlení. 16 Dostupné na: http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ [citováno dne 7.4.2012] 17 Dostupné na: http://www.csob.cz/cz/lide/bydleni/stranky/csob-pujcka-na-lepsi-bydleni.aspx [citováno dne 5.10.2011] 17

1.3.4 Leasing nemovitostí Leasing nemovitostí je v ČR dostupný pro fyzické i právnické osoby. Má podobný průběh jako leasing automobilů. Tedy jeho základním rysem je fakt, ţe klient není po celou dobu splácení majitelem nemovitosti. To můţe být určitým významným rizikem v případě, kdy se leasingová společnost dostane do potíţí. Pro financování potřeb občanů se nevyuţívá, nebo jen minimálně z důvodu dvojího zdanění. Jedná se o okamţik, kdy nemovitost leasingová společnost nakoupí a po splacení leasingu ji odprodává klientovi. Naopak u právnických osob tato varianta představuje zpravidla zajímavou variantu jak zrychlit odepisování majetku, neboť splátky jsou daňově uznatelným nákladem. I přesto je leasing nemovitostí u leasingových společností spíše okrajovou záleţitostí oproti například financování movitých věcí jako automobilů, strojů a zařízení. Graf č. 3 Vývoj leasingových obchodů České leasingové a finanční asociace (v mld. Kč) Zdroj: http://www.clfa.cz/index.php?textid=72 [ citováno dne 5.10.2011] 1.3.5 Družstevní bydlení a jeho financování Tato donedávna opomíjená forma financování bydlení si po dlouhé odmlce opět nachází své místo na trhu s byty. K tomu samozřejmě nedochází náhodně, ale díky tomu, ţe trh je jiţ výstavbou nových bytů přesycen a developerské firmy hledají další moţnosti jak podpořit prodej. Doposud díky navýšení sníţené 5% sazby DPH na 9% 1.1.2008, očekávanému dalšímu zvýšení na 14,5% od 1.1.2012 a v neposlední řadě také díky populační vlně z let 1973-1980 (pro se vţil termín Husákovy děti, i kdyţ není zcela 18

přesný) se byty prodávaly velmi dobře a nebylo potřeba prodej jakkoliv podporovat. To ostatně dokládá přiloţený graf. Ten zobrazuje rovněţ mizivý podíl druţstevního financování ve srovnání s obdobím před rokem 1995. V současné době tomu jiţ tak není a právě to je prostor pro druţstevní financování jako alternativy. Tento způsob financování, kdy úvěr ve výši aţ 100% ceny projektu 18 ţádá developer a členové druţstva jej postupně splácí v nájmu (po sloţení zálohy dle stanov druţstva) je zajímavý pro určitou skupinu klientů, kteří by na hypotéku nebo jakýkoliv jiný úvěr nedosáhli. Jde zejména a ţivnostníky, lidi důchodového věku a jiné skupiny, u nichţ je problematické prokazování příjmů. Co set týče zajištění splácení, poţadovaná záloha 20%- 40% celkové ceny 19 a riziko zrušení členství při nesplácení je pro nájemníky dostatečným motivem k řádné platební morálce. 1.3.6 Státní fond rozvoje bydlení Výčet moţností by nebyl úplný, pokud bych neuvedl moţnost čerpání zvýhodněných úvěru v rámci programů úvěr 300 a úvěr 200 ze státního fondu rozvoje bydlení. Byť jsou tyto úvěrové programy prozatím pozastaveny a slouţí pouze k dofinancování potřebné sumy na pořízení bydlení. Úvěr 300 Podmínky stanovuje nařízení vlády č. 616/2004 Sb. upravené poslední změnou č. 98/2007 Sb. Podmínkou je, aby ţadatel nebo jeden z manţelů, byl mladší 36 let. V případě samostatné osoby je podmínkou péče minimálně o jedno nezletilé dítě. Dále ţadatel není vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem druţstevního bytu, téţe osobě opakovaně na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení jiţ poskytnut. Parametry úvěru jsou jednotně dané maximální výše úvěru je 300.000,- splatnost do 20 let a úročení pevně nastavené na 2%. Za kaţdé dítě narozené nebo osvojené po podpisu ţádosti lze odečíst 30.000,- z výše jistiny. 20 18 Dostupné na: http://www.csas.cz/banka/content/inet/develop/cs/product_cs_292.xml [citováno dne 5.10.2011] 19 Dostupné na: http://www.brnenskapole.cz/?cat=34 [citováno dne 5.10.2011] 19

Účel úvěrů je striktně vymezen na financování: výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů; výstavby bytu v rodinném domě; výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům neţ k bydlení; koupě bytu; koupě rodinného domu s jedním bytem; úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu; úhrada členského vkladu do bytového druţstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu. Poskytování bylo pozastaveno k 24.3.2011. V případě, ţe poskytování bude do budoucna opět spuštěno, bude se jednat o velmi zajímavý doplněk financování bydlení. Úvěr 200 Dle nařízení vlády 97/2002 Sb. lze poskytnout také následující typ úvěru. Podmínky poskytnutí úvěru jsou stejné jako u Úvěru 300 s rozdílem výše úvěru 200.000,- splatnosti úvěru na 10 let, úrokové sazby ve výši 3% a omezení v podlahové plochy u bytu na 80m 2 a u rodinného domu na 120m podlahové plochy vyjma garáţe. 21 Poskytování této podpory bylo rovněţ pozastaveno na celý rok 2011. 1.3.7 Vlastní hotovost Ano, i hotovost lze pouţít na financování vlastního bydlení. Důleţitá je ovšem cena těchto peněz, byť se to můţe zdát zavádějící. Důvod je v tom, ţe většina investorů nedisponuje takovými částkami, aby jim po koupi nemovitosti zůstala dostatečná rezerva na další výdaje nebo investice. Namátkou můţeme jmenovat investice do kapitálových trhů, v případě podnikatele nahrazení úvěrů pro podnikání vlastní hotovostí, leasing automobilu. Všechny zmíněné investice jsou při profinancování cizími či vlastními zdroji nákladnější, neţ je cena všeobecně všech úvěrů na bydlení ty představují jednu z nejlevnějších forem 20 Dostupné na: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-300.html [citováno dne 12.10.2011] 20

financování. Cena vlastních peněz se dá vyčíslit i formou inflace, čili jejich znehodnocením. V současné době se míra inflace pohybuje těsně pod 2% hranicí. Pokud by se ovšem uvaţovala cena vlastních zdrojů pouze ve vztahu k úrokovým sazbám a inflaci, potom jsou vlastní zdroje optimální. To platí ovšem v případě, kdy vlastní zdroje jsou k dispozici. Graf č. 4 Index spotřebitelských cen Zdroj: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.strom_koren [ citováno dne 5.11.2011] 21 Dostupné na: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-200/narizeni-vlady-972002- sb.html [citováno dne 12.10.2011] 21

2 Historie, současnost a předpokládaný vývoj 2.1 Historie vzniku bankovnictví Bankovnictví jako takové vzniklo v Itálii ve druhé polovině 13. století a jeho rozvoj úzce souvisel s obchodem. Různé druhy peněz (mincí), výměna těchto peněz a moţnost arbitráţí mezi jednotlivými měnami se začínají objevovat společně se vznikem finančních dokumentů. Typickým příkladem je směnka obchodník s ní mohl platit ve vzdálených zemích, pokud předem uloţil peněţní prostředky u bankéře (který měl korespondenčního bankéře v zahraničí). Z těchto prostředků začali bankéři poskytovat velké, lukrativní a často rizikové úvěry, menší bankéři (lombardi) potom úvěry menších objemů. 22 2.2 Historie bankovnictví v ČR V Českých zemích začínají působit první banky na počátku 19. století. Z iniciativy české aristokracie byla v roce 1824 zaloţena Česká spořitelna, v roce 1847 začala v Praze působit filiálka rakouské National Bank. V dalším období byla zaloţena díky liberálním poţadavkům na zakládání bank celá řada nových bankovních domů (mezi nimi i v roce 1868 Ţivnostenská banka), část z nich ale brzy doplatila na neobezřetné chování. 23 Do roku 1989 v ČR působily Státní banka československá (zastávala úlohu jak centrální banky, tak i univerzální komerční banky a zaměřovala se především na státní, respektive druţstevní podniky. Vedle ní pak fungovala Československá obchodní banka, Česká státní spořitelna a Slovenská státní spořitelna (obě specializované na sluţby občanům), Ţivnostenská banka (zahraniční platby).. 24 Po listopadu 1989 se banky postupně zbavují špatných úvěrů a privatizují se. Většina menších bank však byla nedostatečně finančně zabezpečena. Do finančních potíţí se dostaly i některé velké peněţní ústavy, a to v důsledku často neuváţeného poskytování nedostatečně zajištěných úvěrů na rozjetí výroby či získávání majetkových podílů 22 POLOUČEK S. České bankovnictví na přelomu tisíciletí. Ostrava: ETHICS, 1999. 208 s. ISBN: 80-238- 3982-9. strana 38 23 Zpracováno dle: POLOUČEK S. České bankovnictví na přelomu tisíciletí. Ostrava: ETHICS, 1999. 208 s. ISBN: 80-238-3982-9. strana 38 24 H. Sůvová F. Pavelka Z. Degen L. Němcová L. Nálevková: Specializované bankovnictví 1997 ISBN 80-902243-2-6 22

v podnicích. Řada podnikatelů nezvládla obtíţný úkol a zkrachovala, čímţ připravila o peníze také své bankovní věřitele, kteří se dostávali do dluhů. Hrozilo nebezpečí, ţe na úpadky neúspěšných podnikatelů doplatí mnoţství střadatelů svými mnohdy celoţivotními úsporami uloţenými u bank. Centrální banka se snaţila úpadku bank zabránit výrazně restriktivní měnovou politikou, např. určováním diskontní sazby, stanovením povinných reserv a regulací operací na volném trhu. Taková opatření však ztěţovala, popř. i znemoţňovala restrukturalizační procesy. Ke zlepšení situace měly slouţit i nové banky, jako Česká exportní banka a Exportní a garanční agentura (EGAP). Zesilován byl i bankovní dohled centrální banky. Vláda se nicméně nakonec rozhodla sanovat některé největší banky, jako Českou spořitelnu, Komerční banku a IPB. V gesci Ministerstva financí byly uzavřeny příslušné smlouvy a za pomoci České konsolidační agentury bylo zabezpečeno oddluţení v úvahu přicházejících bank, které po privatizaci v současné době úspěšně pracují a plní své úkoly jak vůči podnikatelům (úvěry na podnikání), tak i vůči obyvatelstvu (úvěry na byty apod.). Pro podporu bytové výstavby vznikaly u velkých bank stavební spořitelny. 25 Vstup zahraničních investorů do českých bank byla jedna moţnost počátku působení na Českém bankovním trhu, druhá pak vytvoření poboček zahraničních bank. K 6.10.2011 působí v České republice 44 bankovních subjektů. Podrobný seznam je v níţe uvedené tabulce. Tabulka č. 4 Seznam bankovních subjektů v České republice IČ Název instituce nebo označení osoby Datum od 29045371 Air Bank a. s. 3.6.2011 28924410 AXA Bank Europe, organizační složka 29.5.2009 24131768 Bank Gutmann Aktiengesellschaft, pobočka Česká republika 12.5.2011 27427901 Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ (Holland) N.V. Prague Branch, organizační složka 19.1.2006 27943445 BRE Bank S.A., organizační složka podniku 18.7.2007 28198131 Citibank Europe plc, organizační složka 10.9.2007 47610921 COMMERZBANK Aktiengesellschaft, pobočka Praha 23.11.1992 27391639 Crédit Agricole Corporate and Investment Bank S.A. Prague, organizační složka 5.8.2005 63078333 Česká exportní banka, a.s. 1.3.1995 45244782 Česká spořitelna, a.s. 30.12.1991 25 Dostupné na: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/novy_zacatek_1989-2004.pdf [citováno dne 12.10.2011] 23

IČ Název instituce nebo označení osoby Datum od 49241397 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. 27.8.1993 44848943 Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s. 28.1.1992 00001350 Československá obchodní banka, a. s. 21.12.1964 60433566 Deutsche Bank Aktiengesellschaft Filiale Prag, organizační složka 20.10.1993 47116102 Equa bank a. s. 6.1.1993 28428943 Evropsko-ruská banka, a.s. 15.7.2008 61858374 Fio banka, a.s. 17.5.2010 27362329 Fortis Bank SA/NV, pobočka Česká republika 26.5.2005 25672720 GE Money Bank, a.s. 9.6.1998 65997212 HSBC Bank plc - pobočka Praha 13.6.1996 13584324 Hypoteční banka, a.s. 10.1.1991 49279866 ING Bank N.V. 17.12.1992 47115378 J & T BANKA, a.s. 13.10.1992 45317054 Komerční banka, a.s. 5.3.1992 14893649 LBBW Bank CZ a.s. 23.1.1991 60192852 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 9.12.1993 26080222 Oberbank AG pobočka Česká republika 1.11.2003 28992610 Poštová banka, a.s., pobočka Česká republika 18.9.2009 47116129 PPF banka a.s. 31.12.1992 27184765 PRIVAT BANK AG der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich, pobočka Česká republika 3.8.2004 49241257 Raiffeisen stavební spořitelna a.s. 4.9.1993 49240901 Raiffeisenbank a.s. 25.6.1993 00671126 Raiffeisenbank im Stiftland eg pobočka Cheb, odštěpný závod 19.9.1993 28949587 Saxo Bank A/S, organizační složka 16.7.2009 60197609 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 13.6.1994 47607921 The Royal Bank of Scotland N.V. 2.6.1992 64948242 UniCredit Bank Czech Republic, a.s. 1.1.1996 25083325 Volksbank CZ, a.s. 1.1.1997 28742150 Volksbank Löbau-Zittau eg, pobočka 16.2.2011 48550019 Všeobecná úverová banka a.s., pobočka Praha; zkráceně: VUB, a.s., pobočka Praha 14.1.1993 49060724 Waldviertler Sparkasse von 1842 AG 21.4.1994 47115289 Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. 28.9.1992 26747154 Wüstenrot hypoteční banka a.s. 23.12.2002 24726389 ZUNO BANK AG, organizační složka 2.6.2010 Zdroj:https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB33.SUBJECTS_COUNTS_DETAIL?p_lang=cz&p_DATU M=06.10.2011&p_ses_idx=1 [citováno dne 5.10.2011] 2.3 Historie hypoték Rozvoj hypotečních úvěrů je spjatý se vznikem pozemkových knih a s rozvojem hypotečních zástavních listů. Ty jako první začalo vydávat Slezské rytířské úvěrní druţstvo 24

v Pruském Slezsku roku 1769. Účelem bylo zachránit zadluţenou šlechtu před úpadkem. Listy byly zajištěny panskými statky členů druţstva. Od té doby prodělaly hypoteční úvěry mnoho změn, ale základní myšlenka zajištění úvěru majetkem zůstala stejná. 2.3.1 Rozdělení poskytovatelů hypotečních úvěrů Postupným vývojem vykrystalizovaly ve světě dvě nejvýznamnější oblasti hypotečního financování. První oblastní je tzv. domovní hypotéky (residential mortages) a druhou oblastí je hypoteční financování zaměřené na podnikatelské aktivity, tvz. komerční hypotéky (comercial mortages). 26 V této práci se budeme zabývat pouze hypotékami pro domácnost. Hypoteční trh je velmi rozsáhlý, a proto existuje v současných finančních systémech několik typů poskytovatelů hypotečních úvěrů ve světě: Univerzální banky, u nichţ hypoteční úvěry tvoří podíl na portfoliu jejich aktiv. Potřebné zdroje k financování hypotečních úvěrů získávají z půjček od jiných bank, z primárních vkladů, případně emisemi dluhopisů (KB a.s., ČSOB a.s. a další); Specializované hypoteční banky se zabývají výlučně hypotečními úvěrovými obchody. Zdroje financování získávají především emisemi zástavních listů či podobných typů dluhopisů. V některých zemích je tento typ specializovaného bankovnictví moţný pouze na základě speciální bankovní licence k emitování zástavních listů (Hypoteční banka a.s.); Spořitelní banky s e soustřeďují na hypoteční úvěry drobným klientům především pro potřeby bydlení. Převaţujícím zdrojem financování hypotečních úvěrů jsou přijaté vklady od klientů; Úvěrová a bytová druţstva poskytují hypoteční úvěry svým členům. Úvěry jsou zpravidla účelové, na investice do nemovitostí a pro potřeby bydlení. Zdrojem pro financování úvěrů jsou obvykle vklady členů, případně úvěry od bank. 27 26 Zpracováno dle: KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. Kravaře: Marreal servis, 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4 strana 131 27 KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody,. Kravaře, Marreal servis, 2010, 172 s., ISBN 978-80- 254-6779-4. strana 134. 25

2.3.2 Historie hypotečních úvěrů v České republice Tradice hypotečních úvěrů v České republice sahají aţ do poloviny 19. století, kdy byla v roce 1865 zaloţena Hypoteční banka království českého s cílem půjčovat úvěry zastavené domovním a pozemkovým majetkem. Rozvoj hypotečního úvěrování byl přerušen okupací Československa v roce 1939 a následně přechodem k socialistické ekonomice. 28 V České republice je poskytování úvěrů se zástavou nemovitosti běţné od počátku 90. let, avšak skutečný hypoteční úvěr do poloviny roku 1995 ani jedna z bank neposkytovala. Rozhodujícím problémem byla legislativa poskytování úvěrů umoţnil vznik zákona o dluhopisech č. 530/1990 Sb., kde byl v části o dluhopisech definovaný i pojem hypoteční úvěr. I to však bylo málo pro start hypoték chyběl kapitálový trh jakoţto nezbytná součást hypotečního bankovnictví a zákon neupravoval podmínky související se zástavním právem. To vyřešila aţ novela zákona o dluhopisech (zákonem č. 84/1995 Sb.) a dalších souvisejících zákonů. Na základě změn platných 1.7.1995 je hypotečním úvěrem úvěr poskytnutý na investici do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti na území České republiky. 29 Aţ v roce 1995 byly splněny podmínky pro formální start hypotečního úvěrování a dne 14. 9. 1995 došlo k udělení prvního oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů hypoteční licence ČNB Českomoravské hypoteční bance (dnes Hypoteční banka). 30 Rozjezd hypotečního úvěrování ani tak nebyl ohromující. Brzdícími faktory byly produkty, se kterými se banky i klienti teprve sţívali, a také poměrně vysoká úroková sazba dosahující výše téměř 14% 31 28 Zpracováno dle: KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. Kravaře: Marreal servis, 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4 strana 135 29 POLOUČEK, S.: České bankovnictví na přelomu tisíciletí. Ostrava: ETHICS, 1999. 208 s. ISBN: 80-238- 3982-9. strana 45 30 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh 31 Jedná se o údaj hypotečních úvěrů s LTV do 70% [citováno dne 5.10.2011] 26

Graf č. 5 Vývoj úrokové sazby hypoték Zdroj: www.hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o. [citováno dne 5.10.2011] 2.4.1 současnost hypoték v České republice V současné době hypotéky v České republice postupně opět jsou téměř na vrcholu, podobně jako v roce 2008. V prosinci 2011 se úroková sazba nachází na úrovni 3,56% u všech fixací. Na této úrovni byla naposledy v roce 2005 v období srpen říjen jak je patrné z grafu. V únoru 2012 je vidět vzestupná tendence úrokových sazeb, kdy se dostáváme na 3,61%. 27

Graf č. 6 Vývoj průměrné úrokové sazby Zdroj: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ [citováno dne 7.4.2012] 2.4 Historie hypotečních zástavních listů Postupným vývojem se vytvořily dva způsoby financování hypotečních úvěrů a to, depozitní způsob, který pouţívá střednědobé a dlouhodobé primární vklady od nebankovní veřejnosti nebo úvěrů od jiných bank. Nedílnou součástí hypotečních úvěrů jsou však hypoteční zástavní listy vycházející z emisního způsobu krytí hypoték. Tyto emise jsou ryze účelové a slouţí jako zdroj financování hypotečních úvěrů. 32 Podle zákona se jedná o dluhopis, jehoţ jmenovitou hodnotu a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle zákona (náhradní krytí). 33 Pokud pomineme období před rokem 1948, tak byl vznik českého hypotečního trhu úzce svázán právě s licencemi na vydávání HZL. První banka, která dostala licenci na vydávání HZL, byla také první bankou, která mohla poskytovat hypoteční úvěry. Toto prvenství patří Hypoteční bance, která v roce 1996 (ještě pod názvem Českomoravská hypoteční banka, a.s.) vydala první českou emisi HZL. Její objem byl jedna miliarda korun, splatnost 5 let a jednalo se o veřejnou emisi. 34 32 Zpracováno dle: KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. Kravaře: Marreal servis, 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4 strana 130 33 Dostupné na: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html [citováno dne 5.10.2011] 34 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/clanky/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/ [citováno dne 5.10.2011] 28

Ostatními bankami majícími oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů jsou k 31.12.2010 Česká spořitelna a.s., Raiffeisenbank a.s., Wüstenrot Hypoteční banka a.s., UniCredit Bank a.s., Komerční banka a.s. a Volksbank a.s.. Jejich rozloţení lze vyčíst z následujícího grafu, kde je jasně patrná vedoucí pozice Hypoteční banky a.s. následovanou Českou spořitelnou a.s. Graf č. 7 Podíly na celkovém objemu vydaných hypotečních zástavních listů Zdroj: http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu [citováno dne 5.11.2011] Vydávání dluhopisů největší růst v období mezi lety 1995, kdy postupně narůstal objem vydaných dluhopisů aţ do vrcholu v roce 2000. Od té doby postupně klesá a svůj podíl na tomto faktu má i znovuzavedení zdanění výnosů u emisí po datu 31.12.2007 díky novele zákona o dani z příjmů dle paragrafu 4. Níţe uvedený graf tuto situaci znázorňuje. 29

Graf č. 8 Podíl objemu vydaných hypotečních zástavních listů na objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/ [citováno dne 5.12.2011] 2.5 Historie vzniku stavebního spoření Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření i jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla zaloţena v Birminghamu uţ roku 1775. Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely. 2.5.1 Počátky stavebního spoření V Německu zaloţil první stavební spořitelnu pastor von Bondeschwingh roku 1885 v Bielefeldu. Ta byla známá jako Stavební spořitelna pro kaţdého. Opravdový rozkvět však stavební spoření v Německu zaţilo aţ během poválečné rekonstrukce, v letech 1924 aţ 1929. O rozvoj tohoto produktu se tehdy zasadil především Georg Kropp, zakladatel tzv. Společenství přátel. Jiţ tři roky po jeho zaloţení z něj byly přiděleny první peníze na bytovou výstavbu. 30

Koncem třicátých let došlo v systému k první zásadní změně. Bylo zavedeno kritérium pro získání úvěru, tzv. hodnotící číslo. Do té doby byl systém zaloţen na losování. Měnová reforma z roku 1948 odstartovala období hospodářského zázraku, které mělo významný vliv na další intenzivní rozvoj stavebního spoření. V té době Německu chybělo asi 5 6 milionů bytů, a tak byla po stavebním spoření obrovská poptávka. Mezi lety 1948 a 1971 došlo k enormnímu nárůstu počtu uzavřených smluv. Zatímco na počátku zmíněného období jich bylo jen lehce přes 300 tisíc, o 23 let později jejich počet převyšoval 12 milionů. Přijetím zákona o stavebním spoření, který vstoupil v platnost v roce 1973, byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. Začátek osmdesátých let tak byl pro stavební spoření slabým obdobím. Díky všeobecně dobré hospodářské situaci a růstu příjmů obyvatelstva se totiţ uklidnila také situace na trhu s byty. S velkými změnami na přelomu devadesátých let se však situace výrazně zlepšila. 35 2.5.2 Novodobá historie po současnost V první polovině devadesátých let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve Východní Evropě, zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Pozitivní zkušenosti s fungováním systému v těchto zemích vedly k zájmu dalších států o jeho zavedení. Dnes má stavební spoření pevnou pozici uţ i v Chorvatsku a Rumunsku a pomalu začíná získávat na oblibě i v Číně. Stavební spoření v ČR Na český trh vstupuje stavební spoření společně s prvními stavebními spořitelnami v roce 1993, kdy vyšel Zákon číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Na trh přišlo postupně 6 stavebních spořitelen a doposud svoji činnost ukončila, respektive byla sloučena bez likvidace sloučením s Raiffeisen stavební spořitelnou a.s. dne 15.8.2008, Hypo stavební spořitelna a.s. 31

Tabulka č. 5 Seznam stavebních spořitelen v České republice č. ř. Název stavební spořitelny Adresa 1. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. 2. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 3. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. 4. Wüstenrot stavební spořitelna a.s. Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3 Bělehradská 128/222, 120 21 Praha 2 Vinohradská 3218/169, 100 17 Praha 10 Janáčkovo nábř. 41, 150 21 Praha 5 5. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Vinohradská 180/1632, 130 11 Praha 3 Zdroj: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_stavebni_sporitelny.html [ citováno dne 5.11.2011] Stavební spoření jako takové vydrţelo bez změn a úprav celých 10 let do doby první změny upravené zákonem 423/2003 Sb. Tato změna prodlouţila dobu spoření z 5 let na 6 let. Dále pak i sníţila státní podporu z 25% a maximální státní podpory 4.500,- z 18.000,- na 15% a maximální státní podpory 3.000,- z 20.000,-. To vše u smluv uzavřených od 1.1.2004. Všechny ostatní smlouvy uzavřené do data 31.12.2003 zůstávají s původními podmínkami. Hlavním důvodem tohoto kroku je počet smluv ke konci roku 2002 atakující hranici 5.000.000 (přesněji 4.870.620 klientů) 36 a s tím spojená výše státní podpory nárokovaná stavebními spořitelnami po ministerstvu financí ve výši 11.059.000,- 37 Bohuţel se díky zásahu do systému stavebního spoření dostavilo namísto efektu úspory další navýšení počtu smluv a tím i státní podpory v dalších letech jak je patrné z přiloţené tabulky. 35 Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ 36 Dostupné na: http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/ [citováno dne 5.10.2011] 37 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/clanky/stat-setri-na-prispevku-stavebniho-sporeni/ [citováno dne 5.10.2011] 32

Tabulka č. 6 Výše přiznané státní podpory 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 přiznaná státní podpora 13,26 15,34 16,09 15,78 14,98 14,22 13,26 12,35 růst/pokles (v %) - 15,7 4,9-2,0-5,0-5,0-6,8-6,9 Zdroj:http://www.acss.cz/cz/aktuality/stavebni-sporeni-vycerpa-za-rok-2010-ze-statniho-rozpoctu-omiliardu-mene/ [citováno dne 5.11.2011] To přimělo ministerstvo financí v roce 2010 k další úpravě a mění zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.) a zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) a to tak, ţe stanovuje maximální státní podporu ve výši 10% z 20.000,- coţ je 2.000,- a nově zavádí daň z úroků ve výši 15% (doposud bylo stavební spoření od daně osvobozeno). Další novinkou je sníţení odpočitatelných úroků od základu daně z příjmů z původní sumy 300.000,- ročně na 80.000,- ročně. Toto polední opatření však zasáhne jen část úvěrů, protoţe přesáhnutí maxima by znamenalo splácet úvěr více jak 6.000.000 při 5% úrokové sazbě. Nynější úprava bude znamenat maximální odpočet z částky 1.600.000,- Kč při 5% úrokové sazbě nebo 2.000.000,- Kč při 4% sazbě. Tato výše je dle mého plně adekvátní pro podporu bydlení právě v těch sociálních vrstvách, kde to bude mít největší efektivitu. Toto opatření jiţ nezpůsobilo takový nárůst jako v roce 2003. To lze přičíst i faktu, ţe změna se dotýkala všech smluv, a to i jiţ uzavřených. Nebyl proto důvod otevírat nové smlouvy pro zachování starých podmínek. Přiloţený graf spíše ukazuje mírný pokles smluv uzavřených v roce 2010. 33

Graf č. 9 Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření Zdroj: www.mmr.cz [citováno dne 5.11.2011] Návrh původně obsahoval i paušální daň ve výši 50% na veškerou připsanou státní podporu za rok 2010. Tento krok však ústavní soud shledal jako protiústavní a toto ustanovení zrušil. Celá novela působí aţ od roku 2011. Otázkou zůstává, jak by se vyvíjel počet smluv bez zásahu vlády v roce 2003. Důsledkem změn bylo pouze navýšení počtu smluv, který si lidé zakládali snad i díky velké medializaci celé záleţitosti. Z přiloţené tabulky je vidět klesající výši přiznané státní podpory. Ta se dostává uţ v roce 2009 na stejné číslo jako před novelou v roce 2003! Veškeré změny přehledně dokumentuje přiloţená tabulka. 34

Tabulka č. 7 Přehled změn v zákoně o stavebním spoření Do 31.12.2003 Od 1.1.2004 Od 1.1.2011 Výše státní 25% z naspořené 15% z naspořené 10% z naspořené podpory částky max. částky max. částky max. 4.500,- za rok z 3.000,- za rok z 2.000,- za rok z 18.000,- 20.000,- 20.000,- Vázací doba 5 let 6 let 6 let Zdanění úroků Osvobozeno Osvobozeno Ano Možnost změny Ne Ano Ano úrokové sazby po vázací době Účastník stavebního spoření Fyzická nebo právnická osoba v ČR Zdroj: Zákon o stavebním spoření, úprava vlastní Fyzická nebo právnická osoba v ČR a EU Fyzická nebo právnická osoba v ČR a EU 2.5.3 Úvěry ze stavebního spoření Stavební spoření, jak jiţ bylo popsáno v předchozí kapitole, nesloţí jen ke spoření. Důleţitá je totiţ moţnost, ţádat po splnění podmínek řádný úvěr. Tedy úvěr, na který klientovi vznikne nárok po splnění tří podmínek: 2 roky spoření; naspoření určité sumy, většinou procentně stanovené; splnění parametru ohodnocení. Tyto podmínky mají stavební spořitelny nastavené kaţdá jinak, vţdy s ohledem na hospodaření s vklady. Pro naše účely porovnání s hypotečním produktem budeme potřebovat úvěr, kde nebude klient muset čekat na splnění podmínek. Toto kritérium velmi dobře splňuje úvěr překlenovací. Ten, dle specifikací jednotlivých spořitelen, má povahu takzvaného meziúvěru, do doby, neţ klient splní podmínky předepsané stavební spořitelnou. Do té doby klient platí pouze úroky z celkové zapůjčené sumy a na zvláštní účet spoří do splnění podmínek. Klient musí disponovat kromě bonitních poţadavků spořitelny také vhodnou zástavou nemovitostí. Ta určuje také konečnou výši úvěru aţ do výše 100% své hodnoty. Samozřejmostí jsou u niţších částek i jiné formy zajištění a v těchto případech můţe překlenovací úvěr velmi dobře doplňovat hypoteční úvěr, pokud je ve výši niţší neţ 100% 35

hodnoty nemovitosti. Tento úvěr lze také vyuţít na dovybavení domácnosti předměty specifikovanými dle zákona o stavebním spoření. 2.5.4 Předpokládaný vývoj V sektoru stavebního spoření lze očekávat úbytek klientů vyvolaný změnou zákona o stavebním spoření. To přivede stavební spořitelny ke změně celkové koncepce prodeje. Hlavní dopad ovšem bude mít úbytek vkladů. Pro klienty jiţ produkt nebude tolik atraktivní a budou se zajímat o jiné moţnosti zhodnocení úspor. To povede k poklesu depozit a tím i k poklesu schopnosti úvěrovat. Je předpoklad, ţe po razantním nástupu překlenovacích úvěrů hypotečního typu bude následovat pozvolný ústup a stavební spořitelny se budou více soustředit na menší úvěry pro rekonstrukce nebo jako doplněk k hypotečním úvěrům. Úvěry na vyšší částky budou velmi pravděpodobně zprostředkovávány pro hypoteční oddělení mateřských bank nebo pro jiné ústavy. Jiţ dnes mají tři z pěti stavebních spořitelen v nabídce hypoteční úvěr. Co se týče Stavební spořitelny České spořitelny a.s., ta má podporu převáţně přímo na pobočkách České spořitelny, takţe lze přepokládat i tady moţnou distribuci hypotečních úvěrů Tabulka č. 8 Spolupráce stavebních spořitelen s bankami Stavební spořitelna Hypoteční úvěr od MPSS a.s. Komerční banka a.s. CMSS a.s. Hypoteční banka a.s. Wüstenrot a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. SSCS a.s. Nemá v nabídce Raiffeisen stavební spořitelna Nemá v nabídce Zdroj: stavební spořitelny, úprava vlastní [ 5.10.2011] Co se týče moţnosti vzniku dalších stavebních spořitelen novelou zákona o stavebním spoření, nepředpokládám výrazný nástup nového konkurenta na trh. Ten je jiţ v podstatě rozdělen z větší části. Můţe se tak stát pouze v případě, ţe nový subjekt se bude profilovat jiným způsobem neţ fungující spořitelny. 36

3 Analýza produktů V následující a dalších kapitolách se budu věnovat detailněji hypotečním úvěrům a úvěrům ze stavebního spoření. I přes rozmanitost produktů na financování nemovitostí v České republice tvoří ostatní produkty méně významnou část trhu, kde jednoznačně dominují hypotéky následované stavebním spořením jak je vidět z následujícího grafu. Ten ukazuje podíl hypoték a úvěrů ze stavebního spoření poskytnutých úvěrech za období roku 2000 aţ 2012 38 v miliardách Kč. Trh znamená celkový součet úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Graf č. 10 Vývoj financování bydlení Zdroj: www.mmr.cz, www.hypoindex.cz, www.ass.cz, konstrukce vlastní [ citováno dne 5.11.2011] Z grafu je moţné vyčíst dopad změny sazby DPH na trh s bydlení, kdy od 1.1.2008 byla zavedena 9% sazba namísto 5% sníţené sazby DPH. V roce 2007 tím následoval prudký růst prodeje novostaveb a s ním spojené úvěrování. Obdobná situace se odehrává v roce 2011 od 1.1.2012 bude sníţená sazba DPH navýšena na 14%. 38 Rok 2012 je průměr optimistické a pesimistické varianty vývoje trhu hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření 37

Propad úvěrů ze stavebního spoření, který je patrný z grafu, je způsoben změnou přístupu stavebních spořitelen zapříčiněného omezením státní podpory a tím vyvolanou nestabilitu vkladů. Navíc se stavební spořitelny začínají více zaměřovat na ostatní produkty, a to včetně zprostředkování hypotečních úvěrů. To se děje většinou s podporou mateřských bank. Zvláštním případem je Wüstenrot a.s., který směřuje úvěry nad 500.000,- do Wüstenrot hypoteční banky a.s. Graf rovněţ bere v úvahu vývoj v roce 2012, data jsou ovšem orientační a předpokládají průměr mezi optimistickou a pesimistickou variantou. 39 3.1 Hypoteční úvěr Pro praktický příklad jsem vybral zástupce největších bank v České republice a přidal jsem i menší konkurenty. Pro názornost přikládám graf trţních podílů z 1. pololetí 2011 na kterém chybí ČSOB a.s., ta však nenabízí vlastní hypotéky, pouze je zprostředkovává pro Hypoteční banku a.s. Graf č. 11 Podíly bank na trhu hypoték Zdroj: www.mmr.cz, konstrukce vlastní, data za I. pololetí 2011 [ 5.10.2011] Pro modelování hypotečního úvěru vyuţiji produktů bank Komerční banky, a.s. jako zástupce tří největších bank v České republice, hypoteční banky jako zástupce specializované banky a mbank a.s. jako zástupce segmentu nízkonákladových bank. 39 Dostupné na: http://www.golemfinance.cz/cz/430.jak-se-bude-vyvijet-trh-financovani-bydleni-v-roce-2012 [citováno dne 7.4.2012] 38

3.1.1 Parametry hypotečního úvěru Převáţná většina bankovních ústavů začíná poskytovat hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí aţ na částce 200.000,- nebo výjimečně niţší 40. Forma zajištění je bezpodmínečně nemovitost vlastní, cizí či kupovaná. Způsoby splácení mohou být: Anuitní splácení Jedná se o konstantní splátku, v níţ zpočátku převaţuje splátka úroku a posléze, jak se umořuje jistina, převaţují splátky jistiny a to aţ do úplného splacení. Tento typ splácení je zdaleka nejoblíbenější u klientů pro svoji přehlednost a pomyslnou jistotu klienti znají splátku na období fixace a s ní mohou počítat ve svých soukromých rozpočtech. Všechny banky na trhu tuto moţnost nabízí standardně. Splátka se vypočítá dle vzorce: a=d* r 1-(1+r) -n Kde 41 : a D r n je výše pravidelné měsíční anuity je výše hypotečního úvěru je měsíční úroková sazba počet období, popřípadě měsíčních splátek Progresivní splácení Splátka v průběhu splácení roste, proto se hodí pro ţadatele, u nichţ se předpokládá nárůst příjmů v budoucnu typicky absolventi. Výhodou je také niţší poţadavek na bonitu a současně s tím i moţnost vyššího celkového úvěru. Moţnost progresívního splácení nabízí pouze Hypoteční banka, a.s. Degresivní splácení Tento způsob splácení zvolí ti, kteří mají aktuálně vyšší příjmy a obávají se stability příjmů v budoucnu. Splátka je v počátku splácení vysoká a postupně se sniţuje. Výhodou je 40 Oberbank, a.s. nabízí Oberbank StandarHypotéka jiţ od 100.000,- jako jediná v České republice, dostupné na: http://www.banky.cz/oberbank-standard-hypoteka [citováno dne 7.4.2012] 39

rychlejší splácení jistiny a tím i niţší nákladovost úvěru ta bývá v počátku nejvyšší a postupně se sniţuje. Aktuálně tuto moţnost na trhu nabízí pouze mbank, a.s. a Hypoteční banka, a.s. Konstantní splácení V tomto případě se bude jednat o konstantně danou splátku jistiny, k níţ se přičítá aktuální úrok za daný měsíc. Takto bude splátka na počátku nejvyšší a v podstatě se tento způsob splácení velmi přibliţuje splácení degresivnímu. Odložené splácení Klient platí bance pouze úroky z úvěru. Zbylé finance pouţije na investování do jiných produktů zpravidla s vyšším výnosem a hypoteční úvěr po určité době zcela splatí. Velmi častá je v tomto případě kombinace s ţivotním pojištěním, či jiným způsobem investování, o němţ se budeme podrobněji zabývat v kapitole tři a čtyři. I přesto, ţe banky většinou nenabízí progresivní a degresivní splácení, kde argumentují téměř nulovým zájmem klientů, nabízí alespoň produkty přizpůsobující se klientově momentální potřebě - Komerční banka (Flexibilní hypotéka), Raiffeisenbank (Variabilní hypotéka) nebo Česká spořitelna (Ideální hypotéka). 3.2 Stavební spoření Úvěry ze stavebního spoření jsou klienty vnímány jako doplněk hypotečních úvěrů. Ano, tak tomu bývalo v době nedávné, kdy stavební spořitelny s úvěrováním začínaly. V dnešní době jiţ mají vydobyté poměrně stabilní místo na trhu financování bydlení, byť je hodně vzdálené hypotečním úvěrům. Pro modelování úvěru ze stavebního spoření pouţiji Hypoúvěr o Modré pyramidy a.s. Důvodem je ocenění tohoto produktu jako prvního mezi všemi stavebními spořitelnami 41 Zpracováno dle: KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. Kravaře: Marreal servis, 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4 strana 145 40

v soutěţi Zlatá koruna 42 jiţ v roce 2006. Jedná se o produkt, který začal přímo konkurovat hypotečním úvěrům obdobnými parametry. 3.2.1 Překlenovací úvěr Pod názvem Hypoúvěr se neskrývá nic jiného neţ překlenovací úvěr od stavební spořitelny Modrá pyramida, a.s. Stavební spořitelny volí pro své produkty, ve výši většinou přes 300.000,- Kč, různé marketingové názvy jako Tophypo od ČMSS, a.s., HYPO TREND od SSČS a.s. nebo Horizont od RSS, a.s. Cílem je upozornit klienta na podobnost s hypotečními úvěry na financování bydlení. Takový úvěr je postaven na překlenovacím úvěru, kde klient spoří na účet stavebního spoření. Spoření můţe být ve výši 0,2% z cílové částky měsíčně do doby splnění parametru ohodnocení pro přidělení řádného úvěru, minimální doby spoření 2 roky a výše naspořené částky minimálně 40% cílové částky 43. Z úspor je samozřejmě generován úrok 2% p.a. a státní podpora 10% z maximálně 20.000,- Kč ročně. V okamţiku splnění je klientovi přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření, který společně s úsporami jednorázově splatí úvěr překlenovací. Ten se splácí anuitně a má úrokovou sazbu pevně danou okamţikem podpisu smlouvy a platnou do splacení přiděleného úvěru. 42 Dostupné na: http://www.zlatakoruna.info/sekce/3-stavebni-sporeni [citováno dne 12.10.2011] 43 Zdroj: interní zdroj MPSS a.s. 41

Graf č. 12 Fáze úvěru ze stavebního spoření Zdroj:http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/deed.cs [citováno dne 5.10.2011] Mezidobí do přidělení cílové částky vyplňuje překlenovací úvěr ve výši cílové částky realizované při financování. Z něj klient splácí do doby přidělení pouze úroky neanuitním způsobem. I kdyţ celá konstrukce vypadá poměrně sloţitě, výsledkem je splátka velmi podobná splátce hypotečního úvěru při obdobné splatnosti. Ta je ve většině případů 25 let a z toho je zhruba 14 let platba překlenovacího úvěru. Stavební spořitelny ve snaze přiblíţit se hypotečním úvěrům nabízejí i splatnost 28 let a financování do výše 100% LTV. 3.2.2 Parametry přiděleného úvěru Přidělený úvěr, jak jiţ bylo uvedeno, se splácí anuitně pevně danou splátkou a pevně danou úrokovou sazbou. Splátka i sazba jsou součástí určitého tarifu nebo tarifní varianty, kterou si klient volí jiţ při ţádosti o úvěr a při splácení překlenovacího úvěru je neměnná. Ovlivňuje výši naspořené částky, výpočet parametru ohodnocení a tím i termín přidělení. Platí, ţe čím niţší splátka nebo úroková sazba, popřípadě obojí zároveň, tak tím delší bude fáze překlenovacího úvěru, respektive 42

3.3 Offestová hypotéka Tento druh financování zatím není příliš rozšířený. Ve velké Británii se počátek datuje teprve do roku 1997. V České republice s tímto druhem financování začala mbank a.s. v roce 2008 a v roce 2010 začala nabízet offsetovou hypotéku i Raiffeisenbank a.s. Principem je existence klasického účtu hypotečního úvěru a spořícího účtu. Na spořící účet klient odkládá přebytečnou hotovost a ta je následně započítána oproti zůstatku hypotéky. Výsledkem je pak splátka niţší o úroky ze zůstatku spořícího účtu. V praxi to znamená určitou rezervu pro dluţníka s moţností výběru kdykoliv, zhodnocení úspor ve výši sazby za hypoteční úvěr. Poslední výhoda však ztrácí na atraktivitě v okamţiku, kdy klesají úrokové sazby hypoték a dochází k přiblíţení sazbám ze spořících účtů. Důvodem je také vyšší úroková sazba při maximální fixaci na tři roky o 0,5%, minimální výše úvěru 2.000.000,- a vyšší příjmy ţadatele 44. Svým zaměřením se tak více hodí pro bonitnější klienty v období vyšších úrokových sazeb. Důvodem je právě vyšší úroková sazba a s ní spojená vyšší splátka úvěru. A hlavně, bonitní klient, který disponuje hotovostí v řádu desítek procent dluţné částky úvěru a průběţně ji přesouvá, dokáţe lépe vyuţít nabízených moţností nabízeného produktu neţ klient mající rezervu například do 10% dluţné částky. 3.4 Kombinovaná hypotéka Kombinovaná hypotéka je produkt, který se váţe nejen na ţivotní pojištění, ale i na ostatní produkty, jejichţ výčet uvádím: Investiční ţivotní pojištění Kapitálové ţivotní pojištění Stavební spoření Investování do investičních fondů 3.4.1 Kombinovaná hypotéka s kapitálovým životním pojištěním Kombinovaná hypotéka vychází z předpokladu, ţe klient má uzavřené ţivotní pojištění, které se shoduje s hypotečním úvěrem v těchto parametrech: výše pojistné částky pro případ smrti se shoduje s výší úvěru 45 výše pojistné částky pro případ doţití se shoduje s výší úvěru splatnost úvěru je rovna splatnosti pojistné smlouvy 44 Dostupné na: www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/offset/ [citováno dne 25.11.2011] 43

V praxi to vypadá tak, ţe klient splácí bance pouze úroky, nikoliv jistinu. Mimo to si spoří formou kapitálového ţivotního pojištění a po dovršení konce pojištění se jednorázově doplatí celý hypoteční úvěr. Nevýhodou tohoto řešení je poněkud vyšší splátka, nutnost splatnosti nad 60 let (pokud budeme chtít vyuţívat daňové odpočty) a také pohyblivý výnos z pojištění oproti pevně danému úroku z úvěru. Výhodou je technická úroková míra 46 v kapitálové sloţce pojištění, ta tvoří pomyslné dno zhodnocení, byť v porovnání s úroky na hypotečním úvěru jsou výrazně níţe. Dále je moţnost daňových odpočtů pojištění (12.000,- ročně) a konstantní odpočet úroků od daňového základu ţadatele. Tyto výhody však stojí na vratkém základě daňové legislativy České republiky, která je můţe snadno ukončit. Ukončení samotného produktu jiţ tak jednoduché není, pokud budeme brát v úvahu finanční ztráty pro klienta z předčasně ukončeného pojištění a nutnost zpětného dodanění odpočtu pojištění za celou dobu trvání pojistné smlouvy. 3.4.2 Kombinovaná hypotéka s investičním životním pojištěním Tato kombinace má naprosto shodné parametry s předchozí s tím rozdílem, ţe není stanovena technická úroková míra a pojištění je více zaměřené na investování. Klient můţe dle své zvolené strategie vyuţít fondů nabízených pojišťovnou pro investování. Tím přináší klientovi vyhlídku vyššího úroku, ale na straně druhé také vyšší moţnost ztráty. Zásadní odlišností však je, ţe na rozdíl od kapitálového ţivotního pojištění, kde je garantována suma pro případ doţití, tato garance u investičního ţivotního pojištění zcela chybí. To můţe být nevýhodné v okamţiku, kdy se investice díky moţným turbulencím na trzích můţe sníţit pod hodnotu úvěru a klient tak přijde o část úspor. I přesto je moţné, ţe se stane pravý opak a klient na investicích bude mít výnos vyšší, neţ je dluţná částka. 3.4.3 Kombinovaná hypotéka se stavebním spořením Kombinace se stavebním spořením není častá. Na vině je zhodnocení poskytované stavebním spořením. To je po novele z roku 2011 na úrovni 2,05% v průměru za celých šest let spoření. 47 Tento úrok zahrnuje jak vedení účtu roční 300,- Kč, poplatek za zasílání výpisů 19,- Kč za rok, úrok 2% a daň z úroků 15%, státní podporu 10% při roční úloţce 45 Pokud takto vyţaduje banka 46 Technická úroková míra je po poslední legislativní úpravě z roku 2010 ve výši 2,5% 47 Vlastní výpočet 44

20.000,- 48 bez poplatku za uzavření smlouvy 49 o stavebním spoření ten můţe být za určitých okolností i nulový 50. Aby byla kombinace pro klienta zajímavá, musel by efektivní úrok překročit úrokovou sazbu hypotečního úvěru a ta se právě nyní pohybuje na úrovni 3,89%. Pokud by tomu tak bylo, pak by klient platil hypoteční bance úrok z úvěru a po ukončení jednotlivých cyklů stavebního spoření hypoteční úvěr předčasně doplatil. Tímto způsobem by klient postupně doplatil celou dluţnou částku. Navíc v současné době je stavební spoření velmi diskutované vzhledem k nákladům, jeţ představují náklady na vyplacení státní podpory všem ţadatelům majícím na ni nárok. Proto je u tohoto produktu garance nezměnění podmínek velmi nízká. 3.4.5 Hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou Pomineme-li původní důvody odstartování hypoteční krize v USA, pak právě tyto hypotéky byly jedním ze spouštěčů hypoteční krize v USA v roce 2008. Díky přímá vazbě na sazby, v případě České republiky se jedná o sazby PRIBOR, je i splátka pohyblivá jak směrem dolů, tak směrem vzhůru. To můţe nepřipravené klienty zaskočit, jako se tomu stalo při hypoteční krizi. Struktura produktu je velmi jednoduchá banka si stanoví minimální marţi v závislosti na typu a rizikovosti celého obchodu a úroková sazba se poté odvíjí od mezibankovních sazeb Pribor. Ta můţe být od 12 měsíců aţ po denní. Tato marţe můţe je různá a u jednotlivých bank se liší. K datu 24.10 je úroková sazba 1M PRIBOR na úrovni 0,95% a 3M PRIBOR 1,175% 51 Pohyb je patrný na vloţeném grafu. 48 Dle sazebníku MPSS, a.s., dostupné na: http://www.admin.modrapyramida.cz/_datapublic/photo/51fe3501cbdab314c55239693cabdd4c/sazebnik- A4-brezen.pdf [citováno dne 25.3.2012] 49 Dostupné na: http://www.cmss.cz/data/pdf/podrobne-podminky-smlouva-zdarma.pdf [citováno dne 5.4.2012] 50 Individuální sleva MPSS, a.s., interní zdroj MPSS, a.s. [citováno dne 5.4.2012] 51 Dostupné na: www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.strom_koren [citováno dne 5.11.2011] 45

Tabulka č. 9 Úrokové sazby finančních trhů Zdroj: Časová řada z portálu www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.strom_koren [citováno dne 5.11.2011] Na základě aktuální sazby PRIBOR uvádím příklady nastavení sazeb u jednotlivých bank. Vychází se pokud moţno z podobných podmínek a doplňkových produktů 46

Tabulka č. 10 Úrokové sazby hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou Banka PRIBOR Minimální Zajištění Marţe Doplňkový produkt sazba LTV Raiffeisenbank 1M 2,95% 90% 2%- 3,4% Maximální sazba zahrnuje předhypoteční úvěr Klasik Plus Unicredit Bank 1M 2,5% 90% 1,55% Minimální sazba Hypoteční banka 12M 12M PRIBOR 1,8% LBBW Bank 1M 2,5% 90% 1,55% Allianz pojištění nemovitost, IQ konto mbank 1M 3,19% 80% 2,24% Pojištění smrt GE Money 1M 2,99% 80% 1,99% Pojištění smrt Zdroj: Úrokové lístky jednotlivých bank platné k datu 24.10.2011, úprava vlastní V roce 2011 tyto sazby dosahují svého dna, proto si tento produkt postupně získává své místo na trhu, kde nyní dosahuje téměř 10%. V severských zemích tento poměr dlouhodobě osciluje mezi 60%-90%. 52 Vývoj sazeb v přiloţeném grafu, který se datuje do počátku rozjezdu hypotečního financování, ukazuje průběh sazeb za delší časové období. 52 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/clanky/temer-kazdy-desaty-klient-da-prednost-variabilni-sazbe [citováno dne 25.10.2011] 47

Graf č. 13 Vývoj úrokových sazeb za období 1994 2013 Zdroj: časová řada z portálu www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.strom_koren [citováno dne 5.11.2011] Pro variabilní hypotéky z pohledu klienta důleţité znát vývoj sazeb, aby mohl včas přejít na fixní sazbu. Tento krok umoţňuje většina bank. Z hlediska tohoto přechodu je nutné mít na paměti, ţe v okamţiku, kdy začne růst variabilní sazba, tak růst fixních sazeb dosahuje stejného tempa, ne-li vyššího. Přikládám predikci ČNB pro vývoj PRIBOR 1M a 3M. Tabulka č. 11 Prognóza úrokových sazeb (3M PRIBOR) ukazatel rok ve výši 2011 1,2% úrokové sazby 3M PRIBOR 2012 1,7% 2013 2,5% Zdroj: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/index.html [citováno dne 5.10.2011] 48

Graf č. 14 Prognóza úrokových sazeb graficky Zdroj: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/index.html [citováno 5.10.2011] Z prognózy vývoje je patrné, ţe v tomto okamţiku je výhodnější hypoteční úvěr s fixní sazbou - úroky výhledově porostou. 49

4 Praktický příklad financování jednotlivými produkty Pro praktickou ukázku moţnosti financování pouţijeme jednotný příklad: Klient ve věku 30 let si pořizuje vlastní bydlení a nyní řeší financování bytu v hodnotě 1.500.000,- a výši úvěru 1.000.000,- coţ odpovídá úvěru do 70% LTV (The loan-too-value). Zbytek sumy do celkové kupní ceny má našetřeno. Nebudeme uvaţovat konkrétní bonitu klienta, pouze se zaměříme na výši splátky, poplatky, úrokovou sazbu včetně RPSN (roční procentní sazba nákladů) a splatnost tu zvolíme ve výši 25 let. Důvodem, proč zvolit právě splatnost 25 let je dostupnost pro běţné ţadatele, byť z pohledu celkové náročnosti by byla optimální splatnost co nejkratší. Na přiloţeném grafu je znázorněný klesající rozdíl ve splátce při delších splatnostech a niţších splátkách. Při splatnosti 25 let a 30 let není rozdíl ve splátce tak markantní, jako v porovnání se sumou zaplacených úroků. Graf č. 15 Vývoj anuity a sumy zaplacených úroků v závislosti na splatnosti úvěru Zdroj:http://finance.idnes.cz/nepreplacejte-zbytecne-hypoteku-d4w- /uver.aspx?c=a020808_153008_fi_osobni_mir [citováno dne 5.10.2011] Zmíněný příklad si bude popsán od fáze vyřizování podkladů aţ po doplacení úvěru. Protoţe jsou si oba produkty aţ na odlišnosti v některých fázích velmi blízké, budou popisovány ve společné kapitole s upozorněním na případné odlišnosti. Budou porovnávány dva reálné úvěrové produkty s úrokovou sazbou co nejvíce podobnou Cílem je porovnat relativně porovnatelné produkty a zjistit odlišnosti. 50