Znalecký posudek Číslo / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek Číslo / 2017 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Pozemek p.č. 1377/13, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 701 pro k.ú. Zlín, obec Zlín. Adresa nemovitosti: Nábřeží, Zlín, Katastrální údaje: kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú Zlín, LV č VLASTNÍK: Svit a.s., Šedesátá 64/2, Zlín, ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražebního procesu OBJEDNATEL: Mgr.Miroslav Sládek, SKP Svit a.s. Zlín Adresa objednatele: Šedesátá č.ev.64/2, Zlín IČ / RČ DIČ IČ: CZ ZHOTOVITEL : Ing. Jan Česelský, Ph.D. Adresa zhotovitele: M. Pujmanové 663/10, Ostrava-Mar. Hory, IČ DIČ telefon CZ ceselsky@kocm.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 6 Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 2 Strana 1 / 6

2 Nález Situace Přehled oceňovaných nemovitostí Budovy: Stavba vrátnice, jednopodlažního zděného objektu s plochou střechou. Stavba není evidována v KN. Technický stav objektu je velmi špatný. Pozemky: pozemek p.č. 1377/13 ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře 2256 m 2, včetně všech součástí a příslušenství zapsaný na LV č. 701 v k.ú. Zlín, obec Zlín. Přehled všech vlastníků Svit a.s., Šedesátá č.ev.64/2, Zlín Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV 701 pro k.ú Zlín vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace z místního šetření ze dne Informace o nájemném z pozemku předaná elektronicky objednatelem ZP. - Databáze znalce. - Teorie oceňování nemovitostí - Prof.Ing. Albert Bradáč DrSc., VIII. vydání Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. Charakteristika obce, poloha nemovitosti Město Zlín je krajským městem, administrativně-správní, obchodní a kulturním centrem Zlínského kraje. Město má cca obyvatel. Město je dobře dopravně napojeno na dopravní síť kraje silnicemi I. a II. třídy. Do města zajíždí pravidelná hromadná autobusová a vlaková doprava; v rámci města je doprava zajištěna MHD. Ve městě se nachází kompletní městská vybavenost kulturní zařízení, zdravotnická zařízení, sportovní areály, turistické atrakce. V rámci města jsou rozvedeny veškeré sítě technické infrastruktury. Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Zlín, části Rybníky, při ulici Nábřeží, v rámci bývalého areálu společnosti Svit Zlín. Nemovitost pronajata Oceňovaný pozemek včetně součásti je ke dni ocenění pronajat na základě nájemní smlouvy. Rizika nemovitosti, omezení vlastnického práva V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Strana 2 / 6

3 Popis jednotlivých staveb Základní popis Objekt vrátnice (bez evidence v KN) Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou. Nosná konstrukce je stěnová zděná, obvodové konstrukce jsou zděné, okna ocelová s jednoduchým zasklením, vchodové dveře ocelové. Střecha je provedena jako plochá s živičnou krytinou. Vnější omítky tvořeny břízolitem a keramickým obkladem. Objekt je připojen na rozvod elektřiny, vodovod, kanalizace do jímky. Dispoziční uspořádání: Kancelář vrátnice, hygienické zázemí Zastavěná plocha a obestavěný prostor 1.NP zastav. pl. : 24,00 m 2 obestav. prost. : 67,50 m 3 obestav. prostor celkem 67,50 m 3 užitková plocha: 1. NP 20,50 m 2 CELKEM 20,50 m 2 Druh stavby - účel využití Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Objekt vrátnice Ke dni ocenění objekt není užíván. Objekt je v havarijním stavu, základy jsou podmáčeny, vlhkost ve zdivu vzlíná do vrchní stavby. Okenní a dveřní výplně jsou při hranici svého technického opotřebení. Objekt není možno užívat. Stáří je odborně odhadnuto na 80 let, na objektu neproběhla žádná zásadní rekonstrukce ani přestavba. Objekt není možno ve stávajícím stavu užívat. Cena pozemku tak je tvořena výhradně cenou vlastního pozemku. Pozemky Základní popis pozemků Jedná se o pozemek p.č. 1377/13 ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře 2256 m 2, zapsaný na LV č. 701 v k.ú. Zlín, obec Zlín. Pozemek je užíván jako manipulační plocha a plocha komunikačního přístupu k přilehlým halovým stavbám. Na pozemku se částečně nachází zpevněná účelová komunikace realizovaná z dlažebních žulových kostek, dále chodníky z betonové dlažby, zbytek plochy je tvořen zatravněnou plochou. Jedná se částečně rovinatý pozemek, částečně mírně sklonitý směrem k ulici Nábřeží. K pozemku je dobrá dopravní dostupnost, dostupnost většími nákladními automobily je, vzhledem k situování pozemku, velmi dobrá. Pozemek je připojitelný na všechny Strana 3 / 6

4 dostupné inženýrské sítě, veškeré IS prochází pozemkem. V okolí pozemku jsou situovány stavby halového charakteru, které jsou využívány pro lehkou výrobu a skladování. Trvalé porosty Věcná břemena Na pozemku se nachází několik středně vzrostlých listnatých stromů. Viz podkapitola Omezení vlastnického práva / Rizika Posudek 1) Cena obvyklá Obvyklá cena ve vztahu k oceňování majetku je definována Zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Obvyklá cena je v zákoně o oceňování majetku definována v ustanovení 2 odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Výpočet ceny porovnávacím způsobem Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu. Pro porovnání jsou v konkrétním případě použity pozemky z blízkého okolí, shodného nebo podobného účelu užití, které byly v posledních letech obchodně realizovány nebo jsou v nabídce realitního trhu. Ceny jsou přepočteny na jednotkovou úroveň, upraveny hodnocenými vlastnostmi. Srovnávací vzorky: Nabídka pozemek Cena č. lokalita účel užití popis real. výměra m 2 v Kč/m 2 kancel. 1 Zlín Manipulační 1216 Manipulační plocha ve funkčním celku se 2000 realizace Strana 4 / 6

5 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 762 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 661 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 360 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 466 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 141 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 90 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly. Zlín Manipulační Manipulační plocha ve funkčním celku se 90 k.ú. Prštné plocha stavebním pozemkem a objektem haly realizace 2000 realizace 2000 realizace 2000 realizace 2000 realizace 2000 realizace 2500 realizace V tabulce následující je provedeno porovnání výše uvedených pozemků s oceňovaným pozemkem na základě přepočtu na plochy a na základě koeficientů, kdy jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) jsou srovnávací vzorky lepší než oceňované. Výpočet: č. Cena požadovaná Koef. redukce Cena po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 KC Cena oceňovaného pozemku resp. Zaplacena na na pramen ceny omezující charakter odvozená ze (Kč / m2) pramen ceny (Kč / m2) poloha faktory (zátopová oblast, imisní omezení, velikost, možnost zasíťování přístup možné zástavby využití pozemku velikost pozemku úvaha znalce srovnávacího přístup ) , , , ,95 1 0, , ,95 1 0, , ,95 1 0, , ,95 1 0, , ,95 1 0, , ,90 1 0, , ,90 1 0, PRŮMĚR PO POROVNÁNÍ Po srovnání porovnávacích vzorků s oceňovaným pozemkem stanovuji cenu oceňovaného pozemku včetně součástí, po porovnání, ve výši 1 945,- Kč/m 2. Porovnávací cena celková: 2256 m2 * 1945 Kč/m 2 = ,- Kč Strana 5 / 6

6 3) Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu jsem stanovil na základě výše provedeného porovnání s realizovanými cenami obdobných pozemků z okolí. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku jsem přihlédl k následujícím faktům: - k dobré dopravní dostupnosti pozemku, - k charakteru pozemku a jeho situování do vnitroareálu výrobního a skladového areálu, - k faktu, že jde o pozemek manipulační plochy a přístupových komunikací zásadních pro okolní objekty lehké výroby a skladování, - cena pozemku je, vzhledem k technickému stavu objektu vrátnice, tvořena samotnou cenou pozemku. Při zpracování ocenění nebyly zjištěny žádné omezující skutečnosti. K omezujícím faktorům zapsaných v odd.c listu vlastnictví nebylo při stanovení obvyklé ceny přihlíženo. Rekapitulace Současný stav Porovnávací hodnota ,- Kč Výnosová hodnota - Věcná hodnota / nákladová - Cenu obvyklou pozemku p.č. 1377/13 ostatní plocha (manipulační plocha), včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 701 pro k.ú. Zlín, obec Zlín, stanovuji ve výši: ,- Kč Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí, LV 701 pro k.ú Zlín - Kopie katastrální mapy - Situace umístění - Fotodokumentace V Ostravě dne Ing. Jan Česelský, Ph.D. znalec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 29. června 2011, č. j. 284/2011- OD-ZN/6, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Ing. Jan Česelský, Ph.D. Strana 6 / 6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21 Situace umístění

22 Fotodokumentace