ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8018/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8018/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, byt č. 149/2, podíl 6658/55768 na společných částech čp a na stp.č Zdechovice Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Zdechovice, k.ú. Zdechovice Adresa nemovité věci: Zdechovice , Zdechovice Vlastníci bytu: Jiří Hála, č. p. 149, Zdechovice, vlastnický podíl: 1 / 4 Milan Hála, č. p. 96, Zdechovice, vlastnický podíl: 1 / 4 Oldřich Hála, č. p. 149, Zdechovice, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavel Hála, Sladkovského 388, Pardubice, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: 070-EX 2192/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ fax: Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě ve věci EX 2192/11 (ocenění stávajícího stavu) TRŽNÍ HODNOTA Spoluvlastnický podíl ¼ : Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Milana Hály Počet stran: 9 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol ocenění spoluvlastnického podílu 1/4 k celku bytu č. 149/2 včetně spoluvlastnického podílu 6658/55768 k celku na společných částech budovy čp. 148 a čp. 149 a na stp.č.149 a stp.č.152 v katastrálním území a obci Zdechovice, okres Pardubice. Prohlášení a metody ocenění PROHLÁŠENÍ ZNALCE Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Porovnávací ocenění V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti TRŽNÍ HODNOTA Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit

3 Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje nezaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Přehled podkladů vlastní zaměření a zjištění na místě samém dne od 10h výpis z LV č. 746 snímek katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem a vlastníkem nemovitosti informace zjištěné dálkovým přístupem usnesení soudního exekutora č.j.070ex 2192/11-42 z údaje z městaobce.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Obec leží v nadmořské výšce 228 m.n.m., její katastrální výměra je 862 ha. Politicky patří obec do okresu Pardubice. Leží na silnici I/2 cca 20 km východně od Kutné Hory. obec s dobrou občanskou vybaveností - pošta, škola, školka,lékař. Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Přelouč Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Chvaletice Pozemky v části obce vhodné pro bydlení v zástavbě pro bydlení. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Byt je umístěn v INP ve zděném domě o dvou číslech popisných, dvou nadzemních podlažích a celkem o 8 bytech. Byt je odpojen od dodávek elektřiny. Nelze jej užívat - velmi špatný stavebně technický stav, - 3 -

4 vybavení chybí. Dům postaven v r 1956 průměrné údržby, ostatní jednotky jsou trvale obývané a udržované. Silné stránky vhodná část obce pro bydlení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hála Milan Zahájení exekuce - Hála Milan Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: byt bez vybavení, špatný stav, spoluvlastnický podíl 1/4 FOTODOKUMENTACE Pohled na dům ze zahr. Uliční pohled Dvorní pohled - 4 -

5 předsíň místnost kuchyň koupelna pokoj OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Zdechovice/ 1+2 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena řadová krajová 66,58 m Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci bytová jednotka s dispozicí 2+1 je umístěna v přízemí v bytovém domě. V bytě byla zřejmě zahájena rekonstrukce - vybourané zařizovací předměty, odpojeno od dodávek energií. Byt nelze užívat bez vložení investic spojených s modernizací a obměnou povrchů podlah, rozvodů elektro, vody, zřízení vytápění, osazení zařizovacích předmětů, sanace stěn, atp. Popisy porovnatelných jednotek byt č.149/1 prodej bytu ve stejném podlaží i domě, stejná plocha, byt funkční, lepší stavebně technický stav. Spoluvlastnický podíl 5/6 se prodal v dražbě Kč. (celek uvažován Kč) - 5 -

6 byt č.150/4 prodej bytu v IINP v sousedním domě, větší plocha, byt funkční, lepší stavebně technický stav bytu, dům po revitalizaci. Prodej celku. dům čp. 146 prodej domu v okolí, větší plocha, dům funkční, lepší stavebně technický stav bytu, dům v minulosti přistavěn, nebyl užíván avšak funkční. Celkem pozemek 408m 2 z toho zastavěno 115m 2. Prodáno v roce 2014 podíl 5/6 v dražbě. Užitná plocha celkem 80m 2, 5/6 (celek po přepočtu Kč) Srovnatelné jednotky Název: byt č.149/1 Lokalita: Zdechovice Podlaží: 1 Dispozice: 1+2 Zdroj: vlastní Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha stejný 66,58 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 příslušenství 0,75 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,90 K7 Zdroj nabídky 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : příslušenství - okolní pozemky, lepší; Vybavení - funkční vybavení; Zdroj nabídky - prodáno v dražbě většinový podíl v r 2014; Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m Vzorek 2. Název: byt č.150/4 Lokalita: Zdechovice Podlaží: 2 Dispozice: 1+2 Zdroj: vlastní Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha stejný 72,84 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 příslušenství 0,65 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,80 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j

7 Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný zateplený; Stáří - stejné; příslušenství - k bytu pozemky, moderní vybavení bytu; Vybavení - lepší; Zdroj nabídky - volný prodej celku; Vorek 3. Název: dům čp. 146 Lokalita: Zdechovice Podlaží: 1 Dispozice: 1+4+garáž Zdroj: vlastní koef. K C 0,37 cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 80,00 m Kč Kč/m 2 řadový koncovy rodinný dům Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 příslušenství 0,85 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům přízemní; Stáří - stejné, před modernizací; příslušenství - garáž, zahrada; Vybavení - objekt nebyl využíván; Zdroj nabídky - dražba většinového podílu v r 2014; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní dostupnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K2 zohledňuje provedení oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K3 zohledňuje celkový stav a stáří oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K4 zohledňuje velikost a dispozici a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K5 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K6 zohledňuje vybavení a součásti oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím Koeficient K7 zohledňuje skutečnost, zda porovnávané nemovité věci byly zobchodované, okolnosti prodeje, stav na realitním trhu a celkové vyhodnocení znalce Postup výpočtu: Průměrná jednotková cena je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích. Jednotlivé upravené jednotkové ceny jsou vypočteny jako násobek koeficientů K1-K7. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní hodnoty srovnávací nemovitosti a její užitné plochy

8 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 66,58 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Zaokrouhleno REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč Kč NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY nemovitostí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/4 k celku:bytu č. 149/2 včetně spoluvlastnického podílu 6658/55768 stp.č.149 a stp.č.152 a čp. 148 a čp. 149, včetně příslušenství a včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi Kč slovy: Osmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/4 k celku je velmi obtížně obchodovatelný. Exekutorská práva nejsou v ceně zohledněna. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání prodaných nemovitostí v lokalitě. Závěr S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvádím vlastní návrh tržní hodnoty, ke kterému jsem došel pomoci porovnání prodaných nemovitostí v místě. Byly vyhledány 3 zobchodované vzorky za posledních 36 měsíců v místě. Při stanovení tržní hodnoty byla vzata v úvahu obtížná prodejnost nemovitosti na trhu (podíl ¼). Určení ceny nemá za cíl zjištění obvyklé ceny, ale je podkladem pro stanovení nejnižšího možného podání pro dražbu. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.746 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč - 8 -

9 Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8018/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy List vlastnictví č. 746 Snímek kat mapy a poloha nemovitosti Textová a grafická část z prohlášení vlastníka Pozvánka k jednání 3 prodané vzorky počet stran A4 příloze