ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 106/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 106/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Rodinný dům čp 184 Mikulovice, ulice v Zahradách Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Mikulovice, k.ú. Mikulovice u Pardubic V Zahradách 184, Mikulovice SJM Schiebel Petr a Schiebelová Ivana, vlastnictví: výhradní Schiebel Petr, V Zahradách 184, Mikulovice Schiebelová IvanaLexova 2374, Pardubice Schiebel Petr, vlastnictví: výhradní Schiebel Petr, V Zahradách 184, Mikulovice OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal, 070 EX 473/09 Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ve věci Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pos=íchala sp.zn. 070 EX 473/09-38 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Podílu ideální ½ k celku : Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce, povinná, ač řádně obeslána, se nedostavila. Počet stran: 8 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé v místě a čase nemovitých věcí: rodinného domu čp. 184 v části obce Mikulovice na stp.č.333 v katastrálním území Mikulovice u Pardubic, obec Mikulovice, okres Pardubice, vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. podíl 1/2 k celku. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne výpis z LV č. 552 z snímek katastrální mapy z telefonické informace podané panem Schiebelem Petrem dne Usnesení zn. 070 EX 473/ z internetové stránky nabídka zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech informace zjištěné na Obecním úřadu Místopis obec Mikulovice je situována cca 4 km na jih od Pardubic po obou stranách výpadovky na Chrudim. Je součástí okresu Pardubice. Svojí zeměpisnou polohou tvoří na své jižní straně hranici mezi okresy Pardubice a Chrudim. Umístění Mikulovic je výhodné pro zdejší obyvatele z titulu možného zaměstnání i docházky dětí do škol buď do Pardubic nebo Chrudimi. Obec má mateřskou školku a Základní školu(1.st) Oceňovaná nemovitost - rodinný dům čp. 184 je situována na stp.č.333(jiný vlastník) při veřejné průjezdné komunikaci v okrajové části obce směr Ostřešany. Pošta: ne (Pardubice) Škola: ano 1.st Mateřská škola: ano Zdravotní zařízení: ne Policie: ne Kanalizace : ano Vodovod: ano Plynofikace: ano Obec: Mikulovice Katastrální území: Mikulovice u Pardubic Počet obyvatel: 1141 Spádová obec - Pardubice - 2 -

3 SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 227/11 zahrada vlastník Schiebel Petr Celkový popis Objekt nebyl povinnou zpřístupněn, byla provedena pouze venkovní obhlídka z veřejné silnice ulice v zahradách. Předmětem ocenění je stavba bez pozemků, přístup ke stavbě je z pozemku jiného vlastníka (p,č.227/11). Základní informace byly poskytnuty na obecním úřadu. Samostatně stojící stavba rodinného domu byla dokončena v roce 2002, dle stavebního povolení jde o nepodsklepenou stavbu, o 1.NP a s obytným podkrovím, se střechou sedlovou a s parkovacím stáním v jižní části pozemku 227/11. Napojení objektu samostatnými přípojkami - přípojka elektro, vody a plynu. Kanalizace do vlastní jímky. Umístění jímky a přípojek nebylo možné zjistit. Dispozice domu (dle SP) INP - pokoj, jídelna s pokojem, koupelna, zádveří, chodba, WC, kotelna, úklid, dílna, sklad, terasa, schodiště podkroví - chodba, pokoj 4x, WC. Rodinný dům o jedné bytové jednotce. Ke dni ocenění je objekt odpojen od plynu, je bez vybavení a bez údržby. součástí obvyklé ceny jsou: rodinný dům čp 184 venkovní úpravy - přípojka vody, jímka, přípojka kanalizace, přípojka plynu a elektro, oplocení. Dům není povinnou trvale obýván. Silné stránky stavba započata v r 2000 Slabé stránky stavba na pozemku jiného vlastníka přístup přes zahradu jiného vlastníka objekt bez vybavení není osazen plynoměr - odpojeno od dodávek prodej spoluvlastnického podílu Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis - 3 -

4 nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 4 -

5 Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Schiebel Petr Nařízení exekuce - Schiebelová Ivana Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Schiebel Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádné listiny o nájmu nebyly předloženy OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků pozemky jiného vlastníka Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp 184 Objekt nebyl zpřístupněn, vybavení objektu nebylo možné zjistit, předpokládá se standardní provedení, dle sdělení spoluvlastníka není v objektu vybavení kuchyně. Základy betonové pasy, obvodové konstrukce zděné, stropy rovné, krov sedlový, krytina tašková, okna plastová, vytápění dle stavebního povolení centrální kotlem na zemní plyn (nefunkční). Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Název Obestavěný prostor [m 3 ] čp 184 = 852,00 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,

6 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9560 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 667,28 Plná cena: 852,00 m 3 * 4 667,28 Kč/m 3 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,0 % Koeficient opotřebení: (1-13,0 % / 100) * 0,870 = ,63 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení objekt je bez jakékoliv údržby Srážka za morální opotřebení: ,63 * 10 % = ,46 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,17 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 852,00 m 3 Zastavěná plocha: 144,40 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: rodinný dům novostavba z r 2009 Lokalita: Valčíková ul - Mikulovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,95 K2 Dispozice objektu - porovnatelná 1,00 K3 Poloha střed obce 0,95 K4 Provedení a vybavení novější stavba 0,95 K5 Celkový stav funkční objekt 0,95 K6 vlastnictví pozemku pozemek vlastní 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej stavba s pozemkem 0,80 K8 prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,85 Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 650 m Kč 0, Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti Kč, zaokrouhleno Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Faktory ovlivňující cenu Prodej spoluvlastnického podílu na budově stavba na cizím pozemku Využití nemovité věci objekt lze využívat k bydlení Stavebně technický stav odpovídá stáří Vybavení a provedení nezjištěno - objekt nebyl zpřístupněn v místě je veřejný rozvod elektro, plynu a vodovod Vlastnictví pozemků jiný vlastník Poloha vhodná část pro bydlení Doprava linková autobusová doprava Vybavenost obce minimální Nabídka v lokalitě a okolí nabídka v rovnováze s poptávkou stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení přístup k objektu po pozemku jiného vlastníka dobrá dostupnost do Pardubic a Chrudimi Závěr Práva a závady spojené s nemovitostí závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinnou sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.552 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/2 k celku nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to:stavby čp 184 na pozemku p.č.st.333 v ulici V Zahradách v Mikulovicích u Pardubic, v obci Mikulovice, okres Pardubice - 7 -

8 1, Kč, Slovy: JedenmilionjednostotisícKč Prodej nemovité věci na cizím pozemku, resp. jejího spoluvlastnického podílu hodnotím jako velmi obtížný. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání a vlastním odhadem. Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 106/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 552 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne z 1 informace o pozemku z - přístup k domu 1 nabídka RD z z poloha nemovitosti z