ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 64/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 64/2015 NEMOVITÁ stavební p.č.62/1 včetně čp. 45 rodinný dům v katastrálním území VĚC: Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk podíl ½ k celku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Jíkev, k.ú. Jíkev Adresa nemovité Jíkev čp. 45, Jíkev věci: Vlastník stavby: Resl Miloslav, č.p. 45, Jíkev1/2 Tomková Věra, č.p. 45, Jíkev1/2, vlastnictví: podílové Vlastník pozemku: Resl Miloslav, č.p. 45, Jíkev1/2 Tomková Věra, č.p. 45, Jíkev1/2, vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor 070 EX 1133/09 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1204/20, Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální poloviny nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA Podíl ½ : ,-Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ½ k celku stp.č.62/1 včetně součástí stavby - rodinný dům čp. 45 včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne výpis z LV č. 426 snímek katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 1133/09-26 ze dne internetové stránky nabídka zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Tomkové - povinné. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům je trvale užíván vlastníky s rodinnými příslušníky, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Jíkev je obec ležící v okrese Nymburk, součást Mikroregionu Nymbursko, asi 9 km severně od Nymburku. Pozemní komunikace - Do obce vede silnice III. třídy. Železnice Železniční zastávka Jíkev (na území obce Bobnice) je ve vzdálenosti 3 km od centra obce na trati 061 vedoucí z Nymburka do Jičína. Autobusová doprava - autobusová linka Nymburk-Loučeň Jíkev obec s minimální občanskou vybaveností. Část obce vhodná pro rodinný dům. Svažité pozemky ve venkovské zástavbě v části obce Jíkev. V obci je rozvod elektro, vody a kanalizace. Přístup z veřejné silnice. Počet obyvatel :

3 Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nymburk cca 9km Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Nymburk SOUČASNÝ STAV Okolí: venkovská zástavba Přípojky: Pouze elektro, voda ze studny, kanalizace svedena do místní sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace Celkový popis Mírně svažitý pozemek stavební pozemek zastavěn stavbou rodinného domu, který dispozičně obsahuje: IPP - sklep INP - chodba,3x místnost, kuchyň, koupelna podkroví volný půdní prostor stavba je podstandardního vybavení a provedení, stáří min 150 let. Součástí obvyklé ceny je rodinný dům čp 45 vedlejší stavba sklad na dvoře studna na hranici se sousedním pozemkem venkovní úpravy v minimálním rozsahu pozemek stp.č.62/1 porosty Silné stránky Stejný vlastník pozemku i stavby okrajová část obce Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení stavebně technický stav staveb ocenění spoluvlastnického podílu prodej ½ nemovitých věcí stavbu nelze rozdělit na dvě poloviny Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou - 3 -

4 posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard rodinný dům. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 4 -

5 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Resl Miloslav Nařízení exekuce - Tomková Věra Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - Resl Miloslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Příjezdová komunikace Pohled na dům ze silnice od S Severní zeď dvorek - 5 -

6 Pohled na dům z ulice (J) Kotel - vytápění koupelna kuchyň OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Jíkev: 250Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejná elektro a vodovod a kanalizační síť věcná hodnota za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). rodinný dům čp 45 stavba rodinného domu je podstandardního vybavení a provedení - kamenné základy. Velmi špatný stavebně technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

7 Název Obestavěný prostor [m 3 ] čp 45 7,75*14,7*4,95 = 564 m 3 1. Základy Kamenné P Zdivo smíšené kámen, cihla P Stropy dřevěné s viditelnými trámy P Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina Tašková S Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky vápenné, P Fasádní omítky vápenné omítky S Vnitřní obklady koupelna P Schody - C Dveře náplňové P Okna dřevěná, ven-dovnitř P Podlahy obytných místností PVC S Podlahy ostatních místností Dlažba,PVC S Vytápění Etážové elektro kotel S Elektroinstalace světelná, třífázová S Rozvod vody studená a teplá voda S Zdroj teplé vody Bojler S Kanalizace ze všech zař. Předmětů S Vybavení kuchyně sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S Záchod Splachovací S 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2324,80 Plná cena: 564 m 3 * 2 324,80 Kč/m 3 = ,71Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 150 roků Opotřebení: 90,000 % ,54 Kč Rodinný dům čp 45 věcná hodnota = ,17 Kč studna objekt je zásoben vodou z vlastní studny studna na půl se sousedem Ocenění pozemků pozemek ve svažitém terénu, přístup z veřejné komunikace asfaltové, v místě veřejný vodovod, elektro síť a kanalizace. Stavba napojena pouze na elektro síť a dle sdělení vlastníka i na kanalizaci. Ocenění Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena - 7 -

8 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 62/1 330,00 250, ,- celkem ,- Rekapitulace věcných hodnot rodinný dům čp 45 pozemky Celkem věcná hodnota ,17 Kč ,- Kč ,17 Kč Porovnávací ocenění - ocenění přímým porovnáním: Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha : 65,00 m 2 Obestavěný prostor: 564 m 3 Zastavěná plocha: 113,00 m 2 Plocha pozemku: 330,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD vzorek příloha Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita: Jíkev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,50 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - 2 podlaž; Poloha - v místě; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - porovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - podíl; Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč 190 m Kč 0, Název: RD Lokalita: Oskořínek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80-8 -

9 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - sousední obec; Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč 228 m Kč 0, Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Kč Průměrná jednotková porovnávací cena Kč Maximální jednotková porovnávací cena Kč Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny podíl 1/2 * 1,00 / 2,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění nákladovou metodou Porovnávací ocenění stp.č.62/1 včetně čp ,17 Kč Kč Spoluvlastnický podíl ½ k celku /2*1 = ,00Kč zaokrouhleno Kč Obvyklá cena ideální jedné poloviny Kč slovy: Jednostopěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci rodinný dům Stavebně technický stav budova jako celek odpovídá stáří, min 150 let Vybavení- podstandardní Objekt je napojen na elektro síť V místě zjištěny inženýrské sítě elektro a voda a kanalizace Vlastnictví pozemků pod stavbou s dvorkem Poloha vhodná část pro rodinný dům Doprava linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce minimální Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu velmi špatný stav, vybavení je před modernizací - 9 -

10 Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující spoluvlastnický podíl je velmi špatně obchodovatelný, a to zvláště u objektů, které nelze reálně rozdělit, Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.426 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Závěr Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ½ nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební p.č.62/1 včetně součástí domu čp. 45 Jíkev včetně součástí a příslušenství na pozemcích se nacházejících, vše v katastrálním území Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk, k Kč, slovy: Jednostopěttisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání. Znalecká doložka: Hradci Králové Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 64/2015 znaleckého deníku. René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 426 ze dne Snímek katastrální mapy z z Mapa oblasti z z nabídka domu z z