ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 40/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 40/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl ¼ zemědělských pozemků, pozemky p.č.1053 a 1055 Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci pozemku: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Čeperka, k.ú. Čeperka Čeperka, Čeperka Václav Vodička, č. p. 103, Staré Ždánice, vlastnictví: vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastimil Vodička, č. p. 66, Staré Ždánice, vlastnictví: vlastnický podíl: 1 / 4 Vlasta Vodičková, č. p. 66, Staré Ždánice, vlastnictvívlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor EX 1249/10 Mgr. Tomáš Pospíchal Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@realityhk.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě ve věci EX 1249/10 Tržní hodnota Podíl jedna čtvrtina k celku: Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 7 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění tržní hodnoty nemovitých věcí pozemků p.č.1053 a 1055 orná půda v katastrálním území Čeperka, obec Čeperka, okres Pardubice, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém výpis z LV č. 422 snímek katastrální mapy územní plán obce Čeperka informace z DIBAVOD o záplavových územích snímek mapy z zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Obec Čeperka se nachází v okrese Pardubice, kraj Pardubický, na půli cesty mezi krajskými městy Pardubice a Hradec Králové. Obcí protéká Opatovický kanál. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - - zemědělské pozemky a písníky Celkový popis zemědělské pozemky jsou v blízkosti písníku v nezastavitelném území obce západně od centrální části obce směr -Podůlšany, Ždánice. Pozemky jsou obhospodařovánavé. Silné stránky nezjištěny Slabé stránky vlastník v exekučním řízení nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy spoluvlastnický podíl - 2 -

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: zemědělský pozemek v ploše pro zemědělství Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: dle mapy záplavového území je pozemek mimo ZÚ Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vodička Vlastimil Nařízení exekuce - Vodička Václav Zahájení exekuce - Vodička Vlastimil Zahájení exekuce - Vodička Václav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Ostatní rizika: nejsou Komentář: nebyla žádná nájemní smlouva předložena Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty nebo obvyklé ceny nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem. Cena obvyklá stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců

4 Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálně-demografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Zemědělské pozemky se na trhu běžně obchodují, společnosti zabývající se zemědělstvím je vykupují minimálně za cenu bonity

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky zemědělský pozemek bez investic, území je obhospodařovávané Ocenění dle BPEJ: Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50 % Celková úprava ceny: 50,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,40 50,00 11, ,10 orná půda ,00 5,07 50,00 7, ,26 orná půda ,00 5,07 50,00 7, ,97 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 704,00 m ,33 Pozemky - zjištěná cena = ,33 Kč Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Zemědělské pozemky v nezastavitelném území obce podíl ¼ k celku. Pro porovnání uvádím 3 vzorky z nabídky zem pozemků v okolí do 10ti km: Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Prodej pole m2 Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,00 0,58 14,98 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek v katastrálním území Pohřebačka (okr. Pardubice). Druh pozemku: trvalý travní porost. Výměra pozemku činí m2. V případě zájmu nás kontaktujte. nezobchodováno KRC -10%, větší pozemek prodej celku KMP -20%, poloha porovnatelná okolí do 5ti km, lépe obchodovatelný pozemek KUV -20% Lokalita: Prodej pole m2 KRC: 0,80 KMP: 0,70 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,00 0,36 17,92 Popis pozemku: Prodej pozemků o celkové rozloze m2. Jde celkem o 5 na - 5 -

6 sebe navazujících pozemků m2 trvalý travní porost, 3750 m2 orná půda, 345 m2 orná půda, 904 m2 orná půda, 94 m2 ostatní komunikace. K pozemkům vede přístupová cesta. nezobchodováno KRC -20%, větší pozemek prodej celku KMP -30%, poloha porovnatelná okolí do 5ti km, vlastní přístupová cesta KPP -20%, lépe obchodovatelný pozemek KUV -20% Lokalita: Prodej pole m2 KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,00 0,58 14,40 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej orné půdy vysoké bonity v lokalitě obce Živanice - Nerad (okres Pardubice). Celková výměra polností je m2. Bezproblémový přístup ke všem pozemkům s větší technikou, vypovězená nájemní smlouva. Nezobchodováno KRC -10%, větší pozemek prodej celku KMP -20%, poloha porovnatelná okolí do 10ti km, lépe obchodovatelný pozemek KUV -20% Průměrná jednotková cena 15,77 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků zemědělské pozemky v nezastavitelné části obce, jde o prodej spoluvlastnického podílu orné půdy s nízkou BPEJ Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda , orná půda , Obvyklá cena před korekcí ceny hodnota podílu * 1,00 / 4,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem, zaokrouhleno NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY nemovitostí : spoluvlastnického podílu ¼ k celku zemědělských pozemků p.č.1053 a 1055 orná v katastrálním území a obci Čeperka, okres Pardubice, včetně příslušenství a včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi Kč, slovy: Dvacetdvatisícpětset Kč Závěr s ohledem na výše uvedené skutečnosti uvádím vlastní návrh tržní hodnoty zjištěné pomocí porovnání nabízených nemovitých věcí v místě a okolí do 10ti km. spoluvlastnický podíl zemědělských pozemků je hůře obchodovatelný - 6 -

7 Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.422 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 40/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze výpis z listu vlastnictví mapa záplavového území 11 1 snímek katastrální mapy 2 poloha nemovitosti z 1 Nabídka z