Znalecký posudek číslo 223/2/2018

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 223/2/2018 o ceně nemovitostí parc. č. st. 13, součástí je stavba rodinného domu č. p. 1, v katastrálním území Hradenín, v obci Plaňany. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1967/ Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 9 stran textu a 9 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 11 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 13, součástí je stavba rodinného domu č. p. 1, v katastrálním území Hradenín, v obci Plaňany, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve společném jmění manželů povinné Světlany Jarošové a Františka Jaroše, bytem Nádražní 381, Hostivice. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 11 pro k. ú. Hradenín, obec Plaňany: pozemek parc. č. 13, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 205 m2 součástí je stavba č. p. 1, bydlení. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č. 11 pro k. ú. Plaňany - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1967/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru 3

4 PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne , oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 1967/ Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen, nemovitost nebyla zpřístupněna. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní ve společném jmění manželů povinná Světlana Jarošová a František Jaroš, Nádražní 381, Hostivice. Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasil s právním staveb zapsaným v KN. Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: - zástavní právo smluvní pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu, a. s., - zástavní práva exekutorská, - nařízení exekuce, - exekuční příkazy k prodeji ( viz. LV č. 11 k datu v příloze ZP ). Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. 4

5 Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. CELKOVÝ POPIS Plaňany leží u silnice č. I/12 Praha-Kolín. Dopravní dostupnost je dobrá, v obci jezdí vlak a autobusy. Výhodou je možnost dojíždění do zaměstnání do Prahy (cca 40 km) a do Kolína (cca 15 km). Ve vzdálenosti cca 10 km je dálnice D11. V obci je mateřská a základní škola, pošta, základní síť obchodů a služeb, lékař. Je zde rozvod zemního plynu a obecní kanalizace a vodovod. Oceňovaná nemovitost leží v k.ú. Hradenín situovaném cca 2 km jižně od silnice č. I/12. Nemovitosti leží uvnitř obce, po pravé straně silnice při výjezdu na Poboří, naproti rybníku. Dům je situován do stráně se strmějším přístupem od silnice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, za domem jihozápadním směrem je volná krajina. V místě nejsou žádné inženýrské sítě (kromě vzdušného vedení elektřiny ) ani občanská vybavenost, je zde zastávka autobusu se spoji na Plaňany a Kolín. Parcela č. st. 13, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 205 m2, téměř obdélníkového tvaru, s podélnou osou SV/JZ, svažitá směrem k SV, přístupná ze silnice procházející obcí, v rohu při severozápadní hranici pozemku se nachází rozpadlá stavba rodinného domu obdélníkového půdorysu ( 5m x 15m ), z uliční části je oplocená. Stavba č. p. 1 zbořeniště staršího ( cca 100 let ) rodinného domu, původně obdélníkového půdorysu, venkovského typu, s jedním nadzemním podlažím a šikmou sedlovou střechou. Dům není delší dobu užíván, je rozpadlý, zasažený požárem ( zbytky ohořelých trámů střechy ), veškeré konstrukce jsou patrně již dlouhodobě vystaveny vlivům počasí, stropy jsou propadlé, zdivo narušené. Objekt je neobyvatelný, nelze užívat, jeho celkový stavebně technický odstranění stavby. stav vyžaduje 5

6 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu (okolí obce do 5-ti km) v segmentu porovnatelných nemovitostí je trh aktivní. V segmentu rodinných domů celkově převažuje nabídka starších rodinných domů. Obecně lze vysledovat vyšší poptávku a růst cen u menších rodinných domů v dobrých lokalitách a v dobrém stavebnětechnickém stavu. Poptávka je ovlivněna mj. stále příznivými úrokovými sazbami u hypoték. Vzhledem ke stavebnímu stavu domu, lze předpokládat horší obchodovatelnost. Poptávka po stavebních pozemcích je v místě stálá. Metody ocenění Vzhledem ke stavebnímu stavu nemovitosti k odstranění, použiji porovnávací přístup pro ocenění stavebního pozemku, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Výsledná hodnota bude snížena o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu stavby. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6

7 1. Ocenění Koncepce porovnávacího přístupu vychází z principů substituce ( náhrady). Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitých věcí porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s nemovitými věcmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné ( za substituty ). Protože však nemovité věci jsou jedinečné, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. Porovnávací hodnota pozemku Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny a předpokládané prodejní ceny níže uvedených pozemků. 1. Břežany I Chocenice - stavební pozemek 809 m ,- Kč ( 556,24 Kč/m2 ) (pozemek o rozloze 809 m2. Parcela se nachází v obci Chocenice Břežany I. Pozemek je 1 km od hlavní silnice Kolín-Praha. Na pozemku je studna a sklep. Vodovod je v ulici, elektřina dotažena na pozemek, kanalizace v obci není. 2. Radim stavební pozemek 452 m ,- Kč ( 796,00 Kč/m2 ) (pozemek o rozloze 452 m2 v osadě Chroustov poblíž Radimi na Kolínsku.Svažitý stavební pozemek se nachází v zástavbě rodinných domů skoro na konci obce, která je ve velmi klidné lokalitě 13 minut jízdy na dálnici D11. Pozemek je oplocen. Na hranici pozemku je vedena elektřina, obecní vodovod a kanalizace a je zde možné zřídit přípojky) 3. Cerhenice stavební pozemek m ,- Kč ( 900,00 Kč/m2 ) (prodej souboru tří pozemků o celkové výměře m2 v Městysu Cerhenice, okr. Kolín. Pozemky se nachází v centru obce, mimo hlavní komunikaci. Pozemky jsou vedeny v aktuálním i novém územním plánu jako plocha pro bydlení. Elektřina, plyn, vodovod, kanalizace na hranici pozemků. V městysu je velmi dobrá občanská vybavenost mateřská škola, základní škola, lékař, knihovna, pošta, vlaková zastávka, obchod apod. Výborná dostupnost do Prahy (Praha - Černý Most - 45 km po D11) 4. Kořenice stavební pozemek m ,- Kč ( 832,00 Kč/m2 ) (pozemek o rozloze 1201 m2 dle územního plánu vhodný k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné části obce s velmi dobrou dostupností i přístupem. Na hranici pozemku je již postavený sloupek s přípojkou elektřiny. Budoucí vlastník si bude muset vybudovat studnu pro čerpání vody a odpady je nutné řešit čističkou) Z analýzy trhu v daném segmentu nemovitostí vyplývá, že ceny pozemků v nejbližším okolí se pohybují v intervalu 500,- až 900,- Kč/m 2 v závislosti na poloze, obslužnosti, dostupnosti a stavební připravenosti. Parametr porovnávací hodnoty stanovený porovnávacím přístupem byl zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu, stavebně technický stav, navržena při dolní hranici daného intervalu, a to: 500,- Kč/m 2. Parc. č. st. 13 m ,- Kč/m ,- Kč Hodnota pozemku zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč 7

8 Nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu stavby Jednotkové ceny byly stanoveny s odvoláním na informace od předních stavebních firem působících na stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Demolice postupným rozebíráním m ,- Kč/m ,- Kč Odvoz suti do 10 km t ,- Kč/t ,- Kč Poplatek za skládku suti t ,- Kč Celkem ,- Kč Snížení hodnoty pozemku o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu stavby. Hodnota pozemku zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu stavby ,- Kč Výsledná hodnota předmětu ocenění ,- Kč 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty pozemku sníženou o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu stavby a odhaduji obvyklou cenu na : , Kč 8

9 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 13, součástí je stavba rodinného domu č. p. 1, v katastrálním území Hradenín, v obci Plaňany, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá cena předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 223/2/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 223/2/

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace 10

11 Příloha č. 2: LV ( přiloženo zvlášť ) 11

12 Příloha č. 3 : Katastrální mapa 12

13 Příloha č. 4: Umístění oceňované nemovitosti 13

14 Příloha č. 5: 14