Znalecký posudek číslo 219/9/2017

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 219/9/2017 o ceně spoluvlastnického ve výši 1/3 na nemovitých věcech parcela č. st. 89 součástí je stavba č. p. 33, parcela č. 12/1, vše v katastrálním území Mrákotín u Skutče, v obci Mrákotín. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Stanovit cenu nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1262/16-41 Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 10 stran textu a 10 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 340 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na nemovitých věcech parcela č. st. 89 součástí je stavba č. p. 33, parcela č. 12/1, vše v katastrálním území Mrákotín u Skutče, v obci Mrákotín. k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinné Barbory Pacnerové, bytem Mrákotín č. p. 33, Mrákotín. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 340, k. ú. Mrákotín u Skutče, Mrákotín: pozemek parc. č. st. 89, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 681 m2 - součástí je stavba č. p. 33, rod. dům podíl 1/3 pozemek parc. č. 12/1, zahrada s výměrou 300 m2 podíl 1/3 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č. 340 pro k. ú. Mrákotín u Skutče - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1262/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru 3

4 PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne Během místního šetření nebyl přítomen vlastník ani žádný jiný uživatel stavby. Objekt nebyl zpřístupněn. Prohlídka a popis byl provedený na základě podkladů a obhlídky zvenčí. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinná Barbora Pacnerová, bytem Mrákotím č. p. 33 ( vlastní 1/3 ), Jan Červíček, Mrákotín č. p. 33 ( vlastní 2/3 ). Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Na příslušném stavebním úřadě ve Skutči není, dle sdělení Ing. Kopřivové, uložená řádná dokumentace ke stavbě. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zástavní právo smluvní, zahájení exekuxe, exekuční příkazy k prodeji, rozhodnutí o úpadku viz. LV č. 340 k datu v příloze ZP Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4

5 CELKOVÝ POPIS Obec Mrákotín se nachází v okrese Chrudim v Pardubickém kraji, mezi městy Hlinsko a Skuteč. Obec Mrákotín má cca 370 obyvatel. Obcí prochází komunikace III. tř. spojující obec Prosetín a Ranou, dopravní obslužnost lokality je celkem dobrá autobusy, vlak je v blízkém Prosetíně. Prosetín je vzdálen 1 km, Skuteč 4 km, Chrudim 19 km. Obec Mrákotín je obec s minimální vybaveností, je zde obecní úřad, prodejna potravin, knihovna. Za pracovními příležitostmi se dojíždí do okolních měst. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, přístup je z místní komunikace ve vlastnictví obce, okolní zástavbu tvoří starší rodinné domy, bývalé zem. usedlosti a rekreační objekty. Objekt nebyl zpřístupněn. Dle sdělení na příslušném stavebním úřadě ve Skutči, není dochována žádná dokumentace ke stavbě. Parc. č. st. 89 zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 681 m2 - součástí je stavba rodinného domu č. p. 33 a parc. č. 12/1 zahrada s výměrou 300 m2 tvoří funkční celek pod společným oplocením. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a šikmou střechou. Objekt je zděný, střecha šikmá s oboustrannou valbou, krytina skládaná z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna plastová, venkovní fasáda břízolitová. Z východní strany navazuje na rodinný dům vedlejší stavba, jednopodlažní s šikmou střechou, zděná s krytinou z vlnitého eternitu, venkovní omítka břízolitová, vrata a dveře dřevěné. Zařízení a vybavení domu předpokládám v běžném standardu. Objekt napojen na IS v obci elektřina, patrně vodovod. Dle obhlídky zvenčí je objekt užíván, údržba průměrná. Příslušenstvím domu jsou základní venkovní úpravy jako je oplocení, zpevněné plochy. Stavba rodinného domu bez viditelných závad, údržba běžná, zahrada na parc. č. 12/1 neudržovaná. Zastavěná plocha rodinného domu ( zjištěná odměřením z katastrální mapy ) 112m 2 Zastavěná plocha vedlejší stavby 54m 2 Užitná plocha domu ( odhadnutá jako 70% zastavěné plochy x dvě podlaží ) 156m 2 5

6 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu (okolí obce do 5-ti km) v segmentu porovnatelných nemovitostí je trh aktivní. V segmentu rodinných domů celkově převažuje nabídka starších rodinných domů. Obecně lze vysledovat vyšší poptávku a růst cen u menších rodinných domů v dobrých lokalitách a v dobrém stavebnětechnickém stavu. Poptávka je ovlivněna mj. stále příznivými úrokovými sazbami u hypoték. Vzhledem k velikosti dvougeneračního domu, kde lze vysledovat nižší poptávku po tomto typu nemovitostí, lze předpokládat mírně horší obchodovatelnost. Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí, použiji srovnávací metodu, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6

7 1. Ocenění porovnávací hodnota Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita srovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Porovnávací hodnota nemovitosti = cena srovnatelných nemovitostí Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům Prosetín Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 9/2017 Plocha užitná : 200 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 7 750,- Kč/m ,- Kč Nabídka : prodej cihlové vily na žulové podezdívce v obci Prosetín u Hlinska. Dispozice: 1. NP - veranda, vstupní hala, 2x pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, WC. V 2. NP - chodba, 2x pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, WC, podkroví a půda, přístupné po schodech. Možnost oddělení vchodů do jednotlivých podlaží a podkroví. Dům je podsklepen. Vytápění ústředním topením, kombinované, elektrokotel a tuhá paliva. Napojeno na elektřinu, vodovod, studnu a septik. Plyn na hranici pozemku, příprava na vytápění plynem. Autobus, vlak, škola, školka, sportoviště a obchod vzdáleny cca 5 min. chůze. Umístěno na okraji obce. V obci probíhá výstavba veřejné kanalizace, přípojka financována z dotace. Celková plocha 819m2 Tato nemovitost se nachází v sousední obci s větší občanskou vybavenost, větší užitná plocha, objekt v udržovaném stavu, zařízení a vybavení morálně zastaralé, srovnatelný pozemek. 7

8 2. Rodinný dům Miřetice-Dachkov Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 9/2017 Plocha užitná : 130 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 8 769,- Kč/m ,- Kč Nabídka: k prodeji rodinný dům v obci Miřetice, část obce Dachov.Velikost pozemku je 1233 m2. Dům má dvě nadzemní podlaží. V přízemí jsou 4 místnosti s kuchyňským koutem a sociálním zázemím. V prvním patře jsou dvě místnosti a kuchyňský kout. Dále jsou k dispozici ještě menší půdy. Střecha je v udržovaném stavu. Vytápění řešeno kotlem na pevná paliva, ohřev vody bojlerem. Dům je též částečně podsklepený. Součástí této nemovitosti je i garáž a kůlny. Dům je připojen na obecní vodovod a má i vlastní studnu. Odpad je řešen do jímky Lokalita srovnatelná, patrně menší užitná plocha, objekt v udržovaném stavu, zařízení a vybavení běžné, větší pozemek. 3. Rodinný dům Raná-Oldřetice Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 9/2017 Plocha užitná : 150 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 5 520,- Kč/m ,- Kč Nabídka: prodej dvoupodlažního rodinného domu 5+1 s přilehlými budovami a zahradou o CP 1439 m2 v obci Oldřetice. K domu náleží stodoly, kůlna, garáž, chlévy - stáje, velká půda, studna. Podsklepený dům v původním stavu má částečně rozvody el. v mědi, vytápění lokální. Klidné místo, veškerá obč. vybavenost v nedaleké Skutči či Hlinsku. Tato nemovitost se nachází v sousední oddělené části obce, srovnatelná užitná plocha, objekt v udržovaném stavu, zařízení a vybavení morálně zastaralé, větší pozemek. 8

9 Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se nabízejí nejčastěji v rozmezí 5 500,- až 9 000,- Kč/m 2 užitné plochy, tj ,- až ,- Kč. Porovnávací hodnota stanovená porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu, stavebně technický stav, navržena při dolní hranici daného intervalu, a to: ,- Kč. 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu na : Úprava ceny vlastnickým podílem Spoluvlastnický podíl ,- Kč * 1 / ,- Kč 9

10 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na nemovitých věcech parcela č. st. 89 součástí je stavba č. p. 33, parcela č. 12/1, vše v katastrálním území Mrákotín u Skutče, v obci Mrákotín. k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá cena předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 219/9/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 219/9/

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace 11

12 Příloha č. 2: LV ( přiloženo zvlášť ) 12

13 Příloha č. 3 : Katastrální mapa 13

14 Příloha č. 4: Umístění oceňované nemovitosti 14

15 Příloha č. 5: 15