Posudek / č /2017. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte ve spoluvlastnictví Bohata Zbyněk, Loketská č. p. 542, Nové Sedlo, podíl 1/2 181 EX 7164/ Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary, PSČ Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1 IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 23 stran textu a 14 stran příloh. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Použitá literatura a jiné zdroje Definice základních pojmů Metody ocenění Výběr základních pojmů oceňování Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Podklady pro zpracování znaleckého posudku Komunikace s povinným a provedení místního šetření Základní informace o nemovité věci Analýza trhu nemovitostí Vývoj trhu nemovitostí Trh s pozemky Rezidenční trh Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16, dále pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17) ve vlastnictví Bohata Zbyněk, nar. dne , Loketská 542, Nové Sedlo, podíl 1/2. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú Nové Sedlo dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět set čtyřicet devět tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1 IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný Trh 573/12, PSČ: IČO: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN ; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN ; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN ; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN ; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN ; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Oficiální server českého soudnictví, < Česká národní banka, < Český statistický úřad, < České stavební standardy, < Strana 6

7 5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

8 5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

9 6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16, dále pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17) ve vlastnictví Bohata Zbyněk, nar. dne , Loketská 542, Nové Sedlo, podíl 1/2. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. 6.2 Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č. j. 181 EX 7164/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary 2) Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte k datu Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy předmětného pozemku Nabídky realitních kanceláří na síti internet Výpis z insolvenčního rejstříku Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne Místní šetření bylo provedeno dne bez účasti povinného, z jehož strany nebyla poskytnuta součinnost. Na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci a odborného odhadu Znaleckého ústavu. Fotodokumentace byla pořízena v průběhu místního šetření. Strana 9

10 6.5 Základní informace o nemovité věci Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16, dále pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17 Karlovarský Sokolov Nové Sedlo Nové Sedlo u Lokte Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte. Jako spoluvlastník předmětných nemovitých věcí je uveden Bohata Zbyněk, Loketská 542, Nové Sedlo, podíl 1/2. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Technická dokumentace Nebyla předložena technická dokumentace. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16 a dále pak pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17, které společně tvoří jednotný funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte se nachází v obci Nové Sedlo, okres Sokolov, Karlovarský kraj. Nové Sedlo je obec v okrese Sokolov, v Karlovarském kraji, vzdálená zhruba 7 km od Sokolova. Žije zde kolem obyvatel a katastrální výměra činí 16,98 km 2. Obec se dělí na části Nové Sedlo, Chranišov a Loučky. V obci je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Veškerá občanská vybavenost je dostupná v Chodově či Sokolově. Obcí prochází dálnice D6 a silnice druhé třídy č. II/209. Autobusovou dopravu v obci zajišťuje společnost Autobusy Karlovy Vary, a.s. Obcí vede železniční trať s železničními stanicemi Nové Sedlo u Lokte a Loučky. Strana 10

11 Oceňovaná nemovitá věc se nachází na okraji obce Nové Sedlo. Nemovitost se nachází v řídké zástavbě domů. V blízkosti nemovité věci prochází železniční trať a dálnice D6. Přístup k nemovité věci vede po zpevněné obecní silnici. Autobusová zastávka Nové Sedlo, kino - je vzdálena zhruba 14 minut chůze (830 m). Strana 11

12 Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16 a dále pak pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17, které společně tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům je zděný o 3 NP a podkroví. Podkroví pravděpodobně není obytné. Střecha je sedlová, okna jsou plastová. Dům je nezateplený, chybí také omítka. Součástí domu je garáž. Nemovitost je napojena na elektřinu a vodovod. Pozemky jsou rovinaté, neoplocené. Parkování je možné přímo na pozemku či v garáži. Na pozemku se nachází dvě dřevěné kolny. Odhad užitné plochy rodinného domu činí 211 m 2 na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa a ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu znaleckého ústavu. Půdorys domu ani jiná technická dokumentace nebyly k dispozici. Přehled oceňovaných pozemků v tabulce níže. Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany BPEJ Výměra [m 2 ] 1003/6 trvalý travní porost ZPF * /16 zastavěná plocha a nádvoří rodinný dům /17 trvalý travní porost ZPF * Výměra celkem * Pozn.: ZPF zemědělský půdní fond. Náhled do ortomapy. Strana 12

13 7 Analýza trhu nemovitostí 7.1 Vývoj trhu nemovitostí Stavebnictví se řadí mezi významná národohospodářská odvětví, která přispívají k ekonomickému růstu země. Stavebnictví je charakteristické významnou návazností na vývoj hrubého domácího produktu země. Stavebnictví je typickým příkladem cyklického odvětví, které je závislé na změnách hospodářského cyklu. V době konjunktury dochází k růstu tržeb ve stavebnictví, naopak v období recese k jejich poklesu. V následující tabulce je uveden vývoj hrubého domácího produktu a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč] Z výše uvedené tabulky je až do roku 2008 patrný rostoucí trend vývoje HDP a stavební produkce. V roce 2009 však dochází ke změně směru vývoje sledovaných veličin, který byl zapříčiněn především dopadem hospodářské krize na českou ekonomiku. Česká ekonomika se po letech meziročních poklesů vrátila v roce 2014 k ekonomickému růstu, kdy slabší měna posílila konkurenceschopnost domácí produkce a podpořila tak soukromé spotřební i investiční výdaje. Dle předběžného odhadu Českého statistického úřadu pokračoval vývoj HDP rostoucím tempem i v roce 2015 a jeho hodnota vzrostla o 4,3 %. K růstu HDP významně přispěly všechny složky poptávky, zejména pak spotřeba domácností a zvýšená investiční aktivita. Ve stavebnictví také docházelo k útlumu, který trval až do roku Tato zpožděná reakce stavebnictví na vývoj hospodářství byla způsobena tzv. spekulační bublinou, která se projevila až v následujících letech. Po období útlumu v odvětví, dochází od roku 2014 k jeho oživení a pomalejšímu růstu. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%] 6,7 6,4 6,4 6,3 6,4 6,8 6,3 5,9 5,7 Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Je tak více než zřejmé, že toto odvětví silně reflektuje hospodářský stav země. Další makroekonomickou veličinou ovlivňující ceny na trhu nemovitostí v závislosti na jejím pohybu, je inflace. Vývoj inflace od roku 2004 do roku 2014 je uveden v tabulce níže spolu s relativním meziročním růstem cen nemovitostí a reálným růstem cen nemovitostí, který se od nominálního růstu odlišuje právě zohledněním inflace. Z důvodu nedostupnosti dat ohledně růstu cen nemovitostí v roce 2015, jsou v následující tabulce uvedena data předmětných ukazatelů do roku Dle predikcí České národní banky si ceny nemovitostí po zbytek roku 2015 udržovaly své mírné růsty kolem 3-4 % meziročně. V roce 2016 se meziročně očekává mírné zrychlení růstu cen nemovitostí na 4-5 %. Ukazatel [%] Inflace 1,9 2,5 2,8 6,3 1,0 1,5 1,9 3,3 1,4 0,4 Meziroční růst cen nemovitostí 3,7 8,5 18,1 12,4-4,7-2,0 0,8-0,2 0,5 1,1 Reálný růst cen nemovitostí 1,8 6,0 15,3 6,1-5,7-3,5-1,1-3,5-0,9 0,7 Vývoj cen nemovitostí v ČR lze také interpretovat s ohledem na růst cen v zahraničí. Pro srovnání byl užit vzorek zemí Evropské unie. U těchto zemí byl použit meziroční růst cen nemovitostí pro rok 2014, a to jako odraz dlouhodobějšího vývoje, jehož tendence je v předchozích letech, dle zjištěných informací, obdobná. V následujícím grafu je zobrazen index cen nemovitostí vybraných zemí EU, který znázorňuje meziroční změnu cen na trhu nemovitostí v roce 2014 oproti roku V rámci vyspělých zemí je vývoj cen nemovitostí velmi Strana 13

14 různorodý. Vývoj užitého vzorku zemí lze rozdělit na tři různé trendy. V zemích, které velmi zasáhla finanční krize, se ceny nemovitostí dále propadaly. Názorným příkladem jsou státy Španělsko a Řecko. Dále jsou státy, kde ceny nemovitostí kontinuálně rostou, jako Belgie, Německo a Spojené království. V porovnání se zeměmi s podobnou úrovní ekonomické vyspělosti se vývoj cen nemovitostí v ČR příliš nevymykal. Na úroveň cen České republiky se postupně dostává i Slovensko. Hlubší propad je zřejmý u Polska. 120,0 110,0 100,0 90,0 107,1 Meziroční růst cen nemovitostí vybraných zemí EU v roce ,2 114,7 101,0 98,1 93,3 80,0 70,0 68,9 71,8 60,0 Belgie Německo Spojené království ČR Polsko Slovensko Řecko Španělsko Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na: 1. Kancelářské prostory prostory tohoto typu jsou převážně využívány pro administrativu a kanceláře; 2. Maloobchodní prostory do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny; 3. Průmyslové a skladové prostory tento typ je reprezentován převážně sklady a výrobními halami; 4. Hotelová a jiná ubytovací zařízení účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu. 7.2 Trh s pozemky Pozemky se dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. Vývoj cen stavebních pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Toto dokládá v absolutních i relativních výších dle jednotlivých let následující tabulka. Ukazatel Průměrná kupní cena stavebních pozemků [v Kč/m 2 ] Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 Strana 14

15 Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku Kč/m 2. Tato cena se nachází spíše v nižší hladině vzhledem k okolnosti, že v této době byla celková hospodářská situace ovlivněna hospodářskou krizí. Toto se odrazilo i v roce následujícím. Ve dvou následujících letech dochází k opětovnému pozvolnému nárůstu následkem postupné rekonvalescence trhu a cena pozemků velmi mírně stoupá, těsně nad korun za metr čtvereční (2011, 2012). K mírnému poklesu cen dochází v roce 2013 i 2014, ve kterém je snížení znatelnější. Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst značně závisí na poloze v obci. Nižší je závislost na regionu a nejnižší na časovém období. Ze všech druhů nemovitostí je pro stavební pozemky nejvyšší cenová variabilita. Následující graf uvádí průměrné kupní ceny stavebních pozemků z roku 2014 v závislosti na velikosti obce, ve kterých se nachází. Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle velikosti obcí v roce 2014 [Kč/m 2 ] Praha obyv. a více obyv obyv. do obyv. 5 V porovnání kupních cen stavebních pozemků dle velikosti obcí je zcela zřejmá dominance nejvyšších cen v oblasti hlavního města. To také dokládají velikosti cen pohybující se na úrovni až 27 tis. Kč/m 2 v oblasti Prahy 1, které pro svoji unikátnost nebyly do předchozí analýzy zahrnuty. U cen stavebních pozemků v menších městech a obcích lze spatřovat již menší rozdíly, řádově ve stovkách korun, a v obcích do obyvatel je již cenová diferenciace minimální. Nutno podotknout, že výše uvedené kupní ceny stavebních pozemků byly stanoveny na základě průměrných hodnot za celou Českou republiku. Velice výrazné rozdíly kupních cen pozemků v jednotlivých kategoriích dle velikosti obce lze spatřovat i mezi jednotlivými kraji. V případě malých obcí do obyvatel se hodnoty stavebních pozemků pohybují v rozmezí od 170 Kč/m 2 do 543 Kč/m 2. Kupní ceny stavebních pozemků dosahují jednoznačně nejnižších hodnot na Vysočině a v Královéhradeckém kraji. Naopak nejdražší stavební pozemky se prodávají ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Ve větších obcích, ve kterých žije přibližně 2 10 tis. stálých obyvatel, dosahují kupní ceny stavebních pozemků vyšších hodnot. Rozptyl hodnot zde není tak vysoký jako v případě pozemků v menších obcích. Nejvyšších hodnot dosahuje jednotková cena stavebního pozemku v blízkosti velkých měst, a to zejména Prahy a Brna, kde se pohybuje v rozmezí Kč/m 2. V bývalých okresních městech a dalších obcích s tis. obyvateli, dosahuje průměrná hodnota stavebního pozemku 895 Kč/m 2. Nejnižší kupní ceny stavebních pozemků lze nalézt v Moravskoslezském a Královéhradeckém kraji a na Vysočině, kde se ceny pohybují do 600 Kč/m 2. Obce s 50 tis. a více obyvateli představují převážně krajská města, ve kterých se ceny stavebních pozemků mezi městy liší až o jednotky tisíců korun. Nejdražší stavební pozemky, v rámci České republiky, vyjma Prahy se nachází v Brně, Plzni, Karlových Varech, Českých Budějovicích a Kladně, kde se ceny pohybují nad hranicí Kč/m 2. Naopak nejlevnější stavební pozemky se nacházejí v Moravskoslezském kraji, a to zejména v Karviné, Frýdku-Místku, Opavě a Ostravě. Strana 15

16 Informace o kupních cenách stavebních pozemků v jednotlivých krajích České republiky v celkem dvou velikostních kategoriích obcí z hlediska počtu obyvatel jsou uvedeny v následujícím grafu Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v krajích ČR dle velikosti obcí v roce 2014 [Kč/m 2 ] obyv obyv. 7.3 Rezidenční trh Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě rekreace. Podle toho, zda se jedná o nemovitosti individuálního nebo hromadného charakteru, se dělí na rodinné domy a byty (nebo bytové domy). Rodinné domy představují stavbu určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Naopak byty a bytové domy poskytují bydlení hromadného charakteru. Na základě dat ze sčítání lidu, domů a bytů, bylo zjištěno, že je v České republice k roku 2011 více než 2 miliony domů, přičemž většina z nich (cca 80 %) je obydlena. Nejčastějším důvodem pro trvalé neobydlení domu (cca 50 % z trvale neobydlených domů) je jeho účel jako rekreační zařízení. Hypoteční banka představila v dubnu roku 2011 index vývoje cen nemovitostí v České republice. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky, které jsou mnohem přesnější než ceny nabídkové. HB INDEX je sledován za celou Českou republiku, a to u tří typů nemovitostí bytů, rodinných domů a pozemků. Za bazickou hodnotu 100 byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu Trh s prodejem zaměřeným na pozemky od roku 2010 výrazně vzrostl, jeho vzrůstající tendence je stálá a postupná. V kontrastu s tím ceny bytů zaznamenaly mírný pokles ve sledovaném období s opětovným nárůstem od roku Index rodinných domů vyznačuje velmi kolísavou tendenci. Postupný vývoj indexu cen nemovitostí od roku 2010 do roku 2014 zachycuje následující graf. Strana 16

17 Index cen nemovitostí v ČR pozemky byty RD Z meziročního srovnání posledních kvartálů let 2013 a 2014 vyplývá, že ceny rezidenčních nemovitostí zahrnující pozemky, byty i rodinné domy mírně rostly. K nejvyššímu nárůstu došlo u rodinných domů ve výši 6,6 %, byty vzrostly o 4,3 % a pozemky o 3,3 %. Trh nemovitostí vykazuje stabilní tendenci vývoje, avšak stále převládají regionální rozdíly. Vzhledem k tomu, že do tvorby ceny nemovitosti zásadním způsobem vstupuje i faktor lokalizace daného majetku, je více než žádoucí zmínit se o různých hladinách cen v rámci částí České republiky. Růst cen nemovitostí nejvíce ovlivňují ceny nemovitostí v okolí velkých měst, především se jedná o Prahu, Brno a jejich okolí. V mimopražských regionech je růst cen mírnější Kupní ceny rodinných domů [Kč/m 2 ] - srpen 2015 V případě rodinných domů dosahuje nejvyšších cen za m 2 rodinného domu hlavní město Praha a jeho okolí spadající do Středočeského kraje. Průměrná kupní cena za m 2 rodinného domu v Praze se v srpnu roku 2015 pohybovala na úrovni Kč, ve Středočeském kraji pak Kč/m 2. Výraznější ceny rodinných domů, ve srovnání s ostatními kraji, byly zaznamenány v Jihomoravském kraji. Na jejich výši se podílí zejména vyšší cena nemovitostí v Brně. Z údajů za měsíc srpen roku 2015 se cena rodinného domu pohybovala ve výši Kč/m 2. Situace v ostatních krajích je velice podobná. Kupní ceny rodinných domů v Kč/m 2 se pohybují přibližně na stejné úrovni. Nejlevněji bylo ve druhém čtvrtletí roku 2015 možné pořídit rodinný dům na Vysočině a v Ústeckém kraji. Ve srovnání s rokem 2012 nejvíce vzrostla cena metru čtverečního rodinného domu na Vysočině, ve Zlínském a Ústeckém kraji, kde cena vzrostla o více než 20 %. Naopak pokles ceny rodinných domů byl nejmarkantnější v Karlovarském a Libereckém kraji, kde se pohyboval okolo 15 %. Strana 17

18 8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet obdobných nemovitých věcí v obci Nové Sedlo, budou pro srovnání využity i nemovité věci z blízkého okolí obce, které svým charakterem odpovídají předmětné nemovité věci. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. Vintířov K prodeji rodinný dům ve Vintířově. V přízemí domu o velikosti 128 m 2 jsou 3 pokoje, kuchyň a koupelna, v prvním patře se nacházejí 4 místnosti a kuchyň. V podkroví jsou k dispozici další dvě místnosti. Dům je vytápěný plynovým kotlem. Dům je zateplený s novou fasádou a novými plastovými okny, interiér domu je v původním stavu. Dům je napojen na vodovodní řád a kanalizaci. Za domem je dvojgaráž a kolna. 2. Sokolov Prodej rodinného domu o užitné ploše 286 m 2 v Sokolově. Dům je v původním stavu, udržovaný. Nyní je rozdělen jako dvougenerační. Součástí domu jsou dvě garáže a prostorný suterén, který lze využít i ke komerčním účelům. Zahrada je o rozloze cca 300 m Chodov Rodinný dům se 3. NP, který se nachází v ul. Nejdecká, ve městě Chodov. Dům je o celkové užitné ploše 296 m 2, s pozemkem o rozloze m 2. V přízemí domu se nachází vstupní hala, obývací pokoj s přípravou na kuchyň, ložnice, koupelna a WC. V prvním patře jsou dva pokoje, příprava na kuchyň, spíž, koupelna se sprchovým koutem, WC. Ve druhém patře jsou tři pokoje, koupelna, WC a vstup do půdního prostoru. Byt na každém patře má vlastní vstupní dveře. Dům je kompletně podsklepený, kde se nachází 4 skladové místnosti. 4. Horní Slavkov Prodej rodinného domu v obci Horní Slavkov, část Kfely. Dům je o užitné ploše 270 m 2, celková plocha pozemku činí m 2. Součástí domu je zastřešená veranda s krbem, garáž, dílna, technické zázemí, sauna a sklípek. Obytné prostory v 1. NP tvoří obývací pokoj s kachlovými kamny, kuchyně, koupelna s WC a předsíň, z níž je přístup po dřevěných schodech do 2. podlaží. Zde se nacházejí 3 místnosti využívané jako ložnice, dětský pokoj a pracovna. Nechybí zde také koupelna a WC. Strana 18

19 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy nemovité věci. i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Lokalita Dopravní dostupnost Poloha domu Typ konstrukce ,00 525,00 Vintířov dobrá samostatný cihlová ,00 492,00 Sokolov velmi dobrá samostatný cihlová , ,00 Chodov velmi dobrá samostatný cihlová , ,00 Horní Slavkov dobrá samostatný cihlová Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Strana 19

20 Rozdílná užitná plocha srovnávacích nemovitých věcí bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Menší rozloha pozemků bude upravena pomocí koeficientu vlastních pozemků. Vzhledem k rozdílné lokalitě srovnávacích nemovitých věcí bude použit koeficient lokality a dopravní dostupnosti. Předmětná nemovitá věc je v horším technickém stavu, což bude zohledněno koeficientem technického stavu a typu konstrukce. Jednotkou pro srovnání je metr čtvereční užitné plochy nemovité věci. Jedn. Nabídková Užitná i cena [Kč] plocha [m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena ] [Kč/m 2 ] ,00 349,00 1,15 1,10 1,05 0,80 1,00 1,00 0, , ,00 286,00 1,05 1,10 0,95 0,80 1,00 1,00 0, , ,00 296,00 1,05 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0, , ,00 270,00 1,05 1,00 1,05 0,80 1,00 1,00 0, ,20 Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy nemovité věci. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 4 847,16 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 7 923,24 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 6 513,52 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 211,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 1 506,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 6 513,62 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,07 Výsledná hodnota spol. podílu 1/2 k nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Pozn.: Výše stanovená obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 je kalkulována včetně příslušných pozemků parc. č. 1003/6, č. 1003/16, č. 1003/17 a včetně příslušenství k nemovitým věcem. Pozn.: Pro zohlednění zhoršené prodejnosti spoluvlastnického podílu 1/2 byl pro redukci výsledné obvyklé ceny použit koeficient ve výši 0,8. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé tisíce dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 20

21 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledná obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16, dále pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17) vč. všech součástí: Název Hodnota Výsledná obvyklá cena spol. podílu 1/2 k nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16 a dále pak pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17, které společně tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům je zděný o 3 NP a podkroví. Podkroví patrně není obytné. Střecha je sedlová, okna jsou plastová. Dům je nezateplený, chybí také omítka. Součástí domu je garáž. Nemovitost je napojena na elektřinu a vodovod. Pozemky jsou rovinaté, neoplocené. Parkování je možné přímo na pozemku či v garáži. Na pozemku se nachází dvě dřevěné kolny. Odhad užitné plochy rodinného domu činí 211 m 2 na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa a ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu znaleckého ústavu. Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva nebyla předložena. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte vč. všech součástí stanovena dle zvláštního právního předpisu činí ,00 Kč. Strana 21

22 10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte (rodinný dům č. p. 542 umístěný na pozemku parc. č. 1003/16, dále pozemky parc. č. 1003/6, č. 1003/16 a č. 1003/17) ve vlastnictví Bohata Zbyněk, nar. dne , Loketská 542, Nové Sedlo, podíl 1/2. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět set čtyřicet devět tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 22

23 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č. j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1 IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Michaela Hamouzová Bc. Jan Wohlhöfner Strana 23

24 11 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 181 EX 7164/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č k. ú. Nové Sedlo u Lokte Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Žádost o spolupráci povinného Výpis z insolvenčního rejstříku Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 24