ZNALECKÝ POSUDEK č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 46/3 (zahrada výměry 400 m 2 ) v katastrálním území Hojovice, obec Hojovice - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, KP Pelhřimov, na listu vlastnictví č.258 katastrálního území Hojovice. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitosti dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 33464/09-24 ze dne v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 3535/08-9/Ku proti povinné Zdeňce Jelínkové, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích Vyhotovení č. 3

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - pozemku parc.č. 46/3 (zahrada výměry 400 m 2 ) v katastrálním území Hojovice, obec Hojovice - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, KP Pelhřimov, na listu vlastnictví č.258 katastrálního území Hojovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek k.ú. Hojovice Adresa předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 46/ Hojovice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Hojovice Katastrální území: Hojovice Počet obyvatel: 78 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 33464/09-24 ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.258 katastrálního území Hojovice k datu kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.258 katastrálního území Hojovice zapsáno pro: Jelínková Zdeňka, Na Konečné 206/9, Prosetice, Teplice ident /1749 V oddílu C listu vlastnictví č.258 m.j. zapsáno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 071 EX-3535/2008-9/Ku ze dne , Z-10399/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 081 EX-18903/ J ze dne , Z-9471/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 139 EX-2175/ ze dne , právní moc ke , Z-8644/

3 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 139 EX-2240/ ze dne , právní moc k , Z-8667/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 139 EX 2240/ s právní mocí k Z-431/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 049 EX 0009/12-08 s právní mocí k Z-2672/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 049 EX 0010/12-07 ze dne Z-2665/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 134 EX-4811/ ze dne , Z-3310/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX 17082/10-11 s právní mocí k Z-3710/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 139 EX 2175/11-09 s právní mocí k Z-6142/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 081 EX 11109/12-31JH s právní mocí k Z-1662/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 165 EX 3242/12-27 ze dne Z-2522/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 014 EX-80481/ ze dne , Z-3431/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 014 EX 80481/13-17 ze dne Z-3430/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 165 EX 1195/13-15 ze dne Z-3875/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 134 EX 4811/12-08 ze dne Z-3306/ Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceněný pozemek je přístupný z veřejné komunikace na jižním okraji zastavěného území obce Hojovice a jedná se o 3. oplocený pozemek na levé straně této vedlejší zpevněné cesty bez krytu od křižovatky s vedlejší komunikací v blízkosti výpadové komunikace ve směru na Psárov a to asi 100 m jihovýchodním směrem od hřbitova. Oplocení pozemku je provedeno ze strojového pletiva na ocelové sloupky, jsou zde plotová vrata z válcovaných ocelových profilů s pletivovou výplní a pilíř - 3 -

4 elektroměru. Na pozemku je zdevastovaná zahrádkářská chatka, která se vzhledem k její zanedbatelné zůstatkové hodnotě neoceňuje. Chatku je nutné z hlediska osobní bezpečnosti z důvodu jejího havarijního stavu odstranit nebo zcela rekonstruovat. Dřevostavba rodinného domu patrná na leteckém pohledu přiložené mapy nebyla zkolaudována a byla proto odstraněna. Na pozemku jsou neurovnané zbytky různého materiálu, které je nutno pro další využití pozemku odstranit. Kromě dvou stromkových thůjí zde nejsou žádné dřeviny. Thůje jsou neudržované v blízkosti oplocení. Pozemek je zahrnut do územního plánu v zóně zahrádkářské kolonie, obec zde prodává i nakupuje pozemky v cenové úrovni přibližně 45,- Kč/m 2. V místě je možné napojení na elektrickou síť a na vodovodní řad. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Pilíř elektroměru a.2 2 ) Oplocení a.2 3 ) Vrata plotová b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Pilíř elektroměru Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Pilíř zděný z vápenopískových nebo šamotových cihel Výměra: 0,37*0,6*1,4 = 0,31 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 0,31 m 3 * 5 470,- Kč / m 3 = 1 695,70 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1190 Plná cena = 3 603,14 Kč - 4 -

5 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 60 = 11,667 % - 420,38 Kč Pilíř elektroměru - zjištěná cena = 3 182,76 Kč a.2 2 ) Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Výměra: 30,0*1,5 = 45,00 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 45,00 m 2 * 240,- Kč / m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2190 Plná cena = ,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 15 = 66,667 % ,84 Kč Oplocení - zjištěná cena = 8 004,80 Kč a.2 3 ) Vrata plotová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč / ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2190 Plná cena = 7 604,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků - 5 -

6 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 15 = 66,667 % ,79 Kč Vrata plotová - zjištěná cena = 2 534,85 Kč b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +25 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +25 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 25% + -7% * (100 % + 25%) +16,25 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je umístěný na okraji obce, zastavěný zčásti pouze zdevastovanou chatou nezapsanou v katastru nemovitostí. Přirážky se proto využívají u jejich minimální předepisované hranice. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,25 106,44 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,25 42,57 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 46/3 a 12,00 106, ,28 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 46/3 b 388,00 42, ,16 Stavební pozemky - celkem ,44 Pozemky - zjištěná cena = ,44 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Výměra - 6 -

7 Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] 13 roků 2,00 ks Vřesovištní dřeviny III 3 050, % 1 525, ,- Součet: 3 050,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 0,850 Koeficient prodejnosti K p * 1,000 Celkem - okrasné rostliny = 1 944,40 Kč Okrasné dřeviny - zjištěná cena 1 944,40 Kč C. REKAPITULACE CEN ZJITĚNÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Pilíř elektroměru 2 844,30 Kč a.2 2 ) Oplocení 6 566,70 Kč a.2 3 ) Vrata plotová 2 079,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Celkem Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem ,60 Kč 1 944,40 Kč ,50 Kč ,- Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Pilíř elektroměru 3 182,80 Kč a.2 2 ) Oplocení 8 004,80 Kč a.2 3 ) Vrata plotová 2 534,80 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné dřeviny Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč 1 944,40 Kč ,20 Kč ,- Kč - 7 -

8 D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů

9 Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : Pozemek zahrádkářské kolonie Hojovice Jednotka: m2 výměry pozemku Množství jednotek pozemku: 400,0 Popis porovnávaných pozemků: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient druhu K2 - právní stav, celistvost pozemků Kv - vybavenost, využitelnost K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Pozemek 1804 Vlkosovice, pro bydlení ,- Kč 0,85 0,70 0,90 1,15 1,00 0, ,- Pozemek 5479 Mnich, pro bydlení, studna ,- Kč 0,85 0,85 0,95 1,25 1,00 0, ,- Pozemek 3479 Mlýny, pro bydlení, chatka, vrtaná studna ,- Kč 0,85 0,85 0,85 1,20 1,00 0, ,- Součet: 228,89 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 76,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 68,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 81,- Kč/jedn. Základní cena: 76,30 Kč/jedn. á 400,0 jedn. = ,22 Kč Pozemek zahrádkářské kolonie Hojovice = ,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu věcná hodnota zjištěná podle předpisu bez Kp ,- Kč ,- Kč ,- Kč - 9 -

10 Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitostí má druh pozemku zahrada s ochranou zemědělského půdního fondu, lokalizace pozemku v obci se špatnou občanskou vybaveností a jeho malá šířka a stavební vybavenost s nutností vyklizení pozemku, havarijní stav chatky na pozemku a zároveň skutečnost, že se pozemky obce Hojovice v současnosti špatně obchodují. Kladný vliv na tržní hodnotu nemovitosti má lokalizace pozemku v zastavěné části obce, možnost připojení na vodovodní řad a elektrickou síť a dobrá dopravní dostupností po veřejné komunikaci. Cena obvyklá nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Cena slovy: třicettisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Ve Vejprnicích Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.258 katastrálního území Hojovice - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - infomapa - nabídky realitních kanceláří