ZNALECKÝ POSUDEK. č. 153/7883/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 153/7883/2013 o stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem v kat. území Kostelec nad Černými lesy, obec Kostelec nad Černými lesy, Středočeský kraj Objednatel znaleckého posudku: Exekutorskiý úřad Písek - JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova 339/ Písek Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti a stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Fousek Tyršova Kostelec nad Č. lesy telefon: fousek.karel@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kostelci nad Č. lesy

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 v kat. území Kostelec nad Černými lesy. Při místním šetření bylo zjištěno, že povolená přístavba, nástavba a stavební úpravy domu čp. 555 nebyly dosud zahájeny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem v kat. území Kostelec nad Černými lesy Adresa předmětu ocenění: Jevanská Kostelec nad Černými lesy Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Kostelec nad Černými lesy Katastrální území: Kostelec nad Černými lesy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 54,0392 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 54,04 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Ing. Karel Fousek, pan Vladimír Jonáš. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , list vlastnictví č informace z katastru nemovitostí ze dne , list vlastnictví č neověřená kopie katastrální mapy - usnesení Exekutorského úřadu Písek ze dne , čj. 117 EX 1195/ stavební povolení na přístavbu, nástavbu a stavební úpravy domu čp. 555 vydané Stavebním úřadem Kostelec n./č. lesy pod čj. 1131/2003 včetně projektové dokumentace - informace pana Vladimíra Jonáše o stavu a stáří nemovitosti 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 2

3 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp. 555 Popis Z počátku minulého století je v užívání přízemní, nepodsklepený, zděný rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Stavebně technický stav je zhoršený, objekt je před rozsáhlou rekonstrukcí. Dispozičně se jedná o chodbu a tři místnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 87 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 14,15*6,3 = 89,15 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 89,15 m 2 3,25 m Obestavěný prostor I.NP+zastř.: 89,15*4,88 = 435,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 435,05 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 89,15 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 89,15 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 3

4 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Zděná kůlna a venkovní zděný sklep. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 87 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,206 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 4

5 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,206 * 0,990 * 0,900 = 0,184 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m 3 * 0,184 = 1 294,44 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 294,44 Kč/m 3 * 435,05 m 3 = ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,12 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: V lokalitě, kde se nachází dům čp. 555 jsou k dispozici veřejné sítě vodovodu i kanalizace. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 2,5580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 54,04 1,00 2,1460 2, ,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 296, ,25 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,25 Pozemky - zjištěná cena = ,25 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Trvalé porosty tvoří neošetřované listnaté okrasné dřeviny. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 5

6 Celková cena pozemku: Kč ,25 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,50 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 1 260,76 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 260,76 Kč 6

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 260,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 260,80 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 260,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 260,80 Kč Celkem ,20 Kč 7

8 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsetosmdesátpěttisícčtyřistadeset Kč 8

9 . Stanovení ceny obvyklé Ke stanovení obvyklé ceny použil znalec metodu porovnání tržních cen (realizovaných cen), která je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které se na trhu realizují a jsou známé a srovnatelné svým charakterem, stavem, velikostí, polohou a lokalitou. Podrobnější údaje o porovnávaných nemovitostech jsou uloženy u archivního paré znaleckého posudku. Porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji nemovitostí: 1) novostavba rodinného domu v k.ú. Zásmuky včetně pozemků o výměře 640m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 2) starší rodinný dům v k.ú. Český Brod po částečné modernizaci včetně pozemků o výměře 465m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 3) rodinný dům v havarijním stavu v k.ú. Zásmuky před rekonstrukcí včetně pozemků o výměře 126m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 4) starší rodinný dům před rekonstrukcí v k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 509m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 5) starší bytový dům po částečné modernizaci k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 1114m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 6) starší rodinný dům po částečné modernizaci k.ú. Hradové Střimelice včetně pozemků o výměře 10843m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč S ohledem na tyto skutečnosti, individuální polohy nemovitostí, po zohlednění všech zmíněných porovnávaných parametrů lze konstatovat, že srovnatelná hodnota a tudíž cena obvyklá domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem v kat. území Kostelec n./č. lesy je ve výši slovy: jedenmilión korun českých V Kostelci nad Č. lesy Ing. Karel Fousek Tyršova Kostelec nad Č. lesy D. Znalecká doložka ,-- Kč 9

10 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 1238/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 153/7883/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 153/