ZNALECKÝ POSUDEK č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitostí - spoluvlastnického podílu id.1063/9000 k bytovému domu č.p. 835 Chodov vystavěném na pozemku parc.č a k pozemku parc.č (zastavěná plocha a nádvoří výměry 166 m 2 ) v katastrálním území Dolní Chodov, obec Dolní Chodov - zapsaného v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov, na listu vlastnictví č.2280 katastrálního území Dolní Chodov. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitosti dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 28527/09-92 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 071 EX 1444/04-25 proti povinnému Milanu Kormucikovi, nar , manželka povinného Stanislava Kormuciková, nar Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích Vyhotovení č. 3

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí - spoluvlastnického podílu id.1063/9000 k bytovému domu č.p. 835 Chodov vystavěném na pozemku parc.č a k pozemku parc.č (zastavěná plocha a nádvoří výměry 166 m 2 ) v katastrálním území Dolní Chodov, obec Dolní Chodov - zapsaného v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov, na listu vlastnictví č.2280 katastrálního území Dolní Chodov. Jedná se o spoluvlastnický podíl, který je podle aktuálního výpisu z KN LV č zapsaný u spoluvlastníka Stanislava Bouzka, nar Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Roosveltova 835, Chodov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Chodov Katastrální území: Dolní Chodov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku podle 28 odst. 1 písm. k): 133,19 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 28527/09-92 ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.2280 katastrálního území Dolní Chodov k datu kopie katastrálních map předmětných území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.2280 katastrálního území Dolní Chodov zapsáno pro: Bouzek Stanislav, ident /089 podíl 1063/9000 (jedná se o podíl povinného) Chranišov 119, Nové Sedlo De Diana Boro Jana, ident /0813 podíl 1039/9000 č.ev Jindřichovice SJM Hauser Miloš a Hauserová Gabriela ident670607/0646,725916/2240 podíl 1063/9000 Hochová Jiřina Mgr., ident /104 podíl 1039/9000 Kovačík Miroslav, ident /2250 podíl 1039/9000 Mašek Lukáš, ident /2391 podíl 1063/

3 Petrmichl Petr, ident /1892 podíl 1063/9000 Plášil Jaroslav, ident /001 podíl 1039/9000 Zelenka Robert, ident /1909 podíl 592/9000 Loučky 263, Nové Sedlo V oddílu C listu vlastnictví č.2280 m.j. zapsáno: Věcné břemeno pro správce inženýrský sítí vstupu do budovy za účelem oprav, údržby a měření stavů inženýrských sítí s právními účinky vkladu k V 1784/ Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu 071 EX-1444/ /Ku ze dne Z-99901/ a ze dne Z-10118/ Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceněné nemovitosti se nachází v centru obce Chodov s dobrou občanskou vybaveností. Lepší občanskou vybavenost je možno hledat v nedalekých Karlových Varech. Bytový dům č.p. 835 je druhý v první řadě bytových domů na pravé straně Rooseveltovy ulice ve směru od křižovatky (kruhový objezd) s ulicí Karlovarskou, resp. školní. Řada domů je orientována svou podélnou osou ve směru S-J, hlavní vstup do domu je ze západní strany po předložených schodech do1.pp domu, vedlejší zadní vchod do 1.mezaninu. Bytový dům má v 1. podzemním podlaží sklepy a společně užívané prostory. Čtyři nadzemní podlaží jsou obytná. Byty vlevo od hlavního vchodu mají lodžie, zasklené a spoluvlastnický podíl jejich uživatelů je o málo nižší než podíl 4 uživatelů s byty vpravo. Nosné konstrukce domu jsou ze sendvičových panelů, s kontaktním zateplovacím systémem. Střecha je plochá s povlakovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Schody jsou dvouramenné v prostorném schodišti, schodišťové stupně a podesty teracové. Dlažby v suterénu keramické a monolitické betonové. Vstupní dveře jsou plastové a okna bytů rovněž. V domě není osobní výtah. Plynová kotelna je v užívání současně pro byty ve dvou bytových domech. Dům je napojen na rozvody zemního plynu, vodovodní a kanalizační řad a na elektrickou síť. Výtah instalován není. Spoluvlastnický podíl k pozemku se oceňuje. Oceněný spoluvlastnický podíl na budově zároveň představuje dle dohody mezi spoluvlastníky užívací právo k bytu v 1.NP, od hlavního vchodu vpravo a od jeho výměry podlahové plochy je určen na 1063/9000. Byt velkosti s příslušenstvím sestává z kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory a sklep. Byt je standardně udržován. Okna bytu jsou orientovaná na západ i na východ. Podlahová plocha bytu zjištěná při místním šetření je 67,0 m 2. Znalci nebylo umožněno vstoupit do bytu, součinnost povinného nebyla žádná. Proto se předpokládá standardní provedení bytu - keramické obklady v kuchyni a v koupelně s vanou, kuchyňská linka, částečně i keramická dlažba. Stáří domu stanovuji odborným odhadem na 32 roků. 8. Obsah znaleckého posudku Bytový dům - nákladová cena a.1 1 ) Bytový dům - 3 -

4 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy Bytový dům - výsledná cena a.1 1 ) Bytový dům 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Ocenění věcného břemene B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Bytový dům - nákladová cena a.1 1 ) Bytový dům Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Vycházeje z obchodovaných cen bytů a bytových domů v místě snižuji koeficient prodejnosti o 10%. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7830 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

5 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 9,9*14,7+4,5*5,1 = 168,48 1.NP 9,9*14,7+4,5*5,1 = 168,48 2.NP 9,9*14,7+4,5*5,1 = 168,48 3.NP 9,9*14,7+4,5*5,1 = 168,48 4.NP 9,9*14,7+4,5*5,1 = 168,48 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP 168,48 m2 2,80 m 471,74 1.NP 168,48 m2 2,80 m 471,74 2.NP 168,48 m2 2,80 m 471,74 3.NP 168,48 m2 2,80 m 471,74 4.NP 168,48 m2 2,80 m 471,74 Součet 842, ,70 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 358,70 / 842,40 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 842,40 / 5 = 168,48 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (9,9*14,7+4,5*5,1)*(2,90) = 488,59 m 3 1.NP (9,9*14,7+4,5*5,1)*(2,80) = 471,74 m 3 2.NP (9,9*14,7+4,5*5,1)*(2,80) = 471,74 m 3 3.NP (9,9*14,7+4,5*5,1)*(2,80) = 471,74 m 3 4.NP (9,9*14,7+4,5*5,1)*(2,80+0,25) = 513,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 417,67 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,9870 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 1 950,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9592 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9870 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7047 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 018,68 Plná cena: 2 417,67 m 3 * 3 018,68 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou - 5 -

6 Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 80 = 40,000 % ,83 Kč Bytový dům - zjištěná cena = ,25 Kč Bytový dům - nákladová cena bez Kp = ,50 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Bytový dům ,25 Celkem: ,25 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,25 * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,10Kč Venkovní úpravy - nákladová cena bez Kp = ,60 Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Nestavební pozemek na okraji odloučeného sídelního útvaru je umístěný v zóně, určené platným územním plánem pro bytovou výstavbu. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,

7 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 133,19 1,00 2,1310 0, ,00 330,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 330, ,32 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,32 Pozemek - zjištěná cena = ,32 Kč Pozemek - nákladová cena bez Kp = ,90 Kč Bytový dům - výsledná cena a.1 1 ) Bytový dům Bytový dům - zjištěná cena = ,25 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,10Kč Pozemek - zjištěná cena = ,32 Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Ocenění věcného břemene Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) Bytový dům - nákladová cena a.1 1 ) Bytový dům ,50 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy ,60 Kč ,90 Kč Bytový dům - nákladová cena celkem ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Nákladová cena vlastnického podílu 1063/9000: Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem ,- Kč ,- Kč Rekapitulace výsledných cen Bytový dům - výsledná cena a.1 1 ) Bytový dům ,30 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Venkovní úpravy ,10 Kč ,30 Kč Bytový dům - výsledná cena celkem ,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Výsledná cena spoluvlastnického podílu: Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč ,- Kč Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Ocenění věcného břemene ,- Kč Hodnota věcných břemen ,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * / Ocenění věcného břemene činí = 1 181,11 Kč Hodnota podílu věcných břemen Hodnota podílu věcných břemen činí 1 181,10 Kč 1 180,- Kč - 8 -

9 D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Pro porovnání použity údaje o obchodování s byty. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů

10 Porovnávací metoda Bytové domy se v současnosti neobchodují, jsou nabízeny domy před rekonstrukcí či se započatou rekonstrukcí, bez úpravy nevyužitelné. Pro lepší vypovídací schopnost porovnávacího přístupu ocenění byla použita široká nabídka bytů v místě. Porovnávací přístup ocenění : Byt 3+1 po reko v BD 835 Chodov, revitalizace, 1.NP Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 67,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Pro byt: Km - koeficient místa K1 - koeficient spoluvlastnictví K1 - koeficient spoluvlastnictví Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků K2 - koeficient umístění v podlaží Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Byt 3+1, 63 m2, dům po revitalizaci, 3.NP, dobrý, byt ,- Kč 1,00 1,05 1,05 0,90 0,95 0, ,- stav dobrý původní Byt 3+1, 69 m2, revitalizace, 6.NP, výtah, část.reko v bytě ,- Kč 1,05 1,05 1,05 0,90 1,00 0, ,- Byt 3+1/L 63 m2 revitalizace 4.NP, původní vybavení, ,- Kč 1,00 1,05 1,05 0,90 1,00 0, ,- dobrý stav Součet: ,68 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 6 700,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 521,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 7 002,- Kč/jedn. Základní cena: 6 700,23 Kč/jedn. á 67,0 jedn. = ,16 Kč Byt 3+1 po reko v BD 835 Chodov, revitalizace, 1.NP = ,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu ,- Kč ,- Kč ,- Kč

11 Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá nejblíže hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitostí má situace na trhu nemovitostí se širokou nabídkou bytů a zároveň skutečnost, že dosud není provedeno již připravované rozdělení domu na bytové jednotky. Kladný vliv na tržní hodnotu nemovitosti má dobrý technický stav a stavební vybavenost domu, dobrá lokalita u centra obce s dobrou občanskou vybaveností a velmi dobrá dopravní dostupnost do krajského města. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1063/9000 k bytovému domu č.p. 835 Chodov a k pozemku parc.č k. ú Dolní Chodov podle odborného odhadu znalce činí ,- Kč Cena slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč Hodnota podílu o velikosti id. 1063/9000 k věcnému břemeni činí 1 180,- Kč hodnota věcného břemene slovy: Jedentisícjednostoosmdesát Kč Ve Vejprnicích Ing. Pavel Sedláček Skupova Vejprnice Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.2280 katastrálního území Dolní Chodov - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa