Územní studie Výškové zónování - k.ú. Modřice

Transkript

1 Výškové zónování - k.ú. Modřice Etapa - Průzkumy a rozbory březen 2017

2 Objednatel: město Modřice Náměstí Svobody 93, Modřice Zastoupená Ing. Josefem Šiškou, starostou obce Zhotovitel: Ing. arch. Jiří Fixel, sdružení architektů Fixel a Pech Hudcova 78c, Brno tel ID schránky: rk2c5w7 era@volny.cz Pořizovatel: Městský úřad Modřice Náměstí Svobody 93, Modřice Číslo smlouvy: 03/2016 Brno, březen 2017

3 Obsah územní studie 1 Úvod Důvody pro pořízení územní studie, cíle a účel jejího řešení Vymezení řešeného území Podklady pro řešení územní studie Postup zpracování územní studie Rozbor podkladů ovlivňujících výškové zónování města Výšková regulace zástavby stanovená Územním plánem Modřice Zaměření výšek stavebních objektů Analýza urbanistické struktury města z hlediska výškového zónování Prostorové principy ovlivňující stávající výškové zónování města Konfigurace terénu Zastavění a jeho poloha vůči terénní konfiguraci, niva Svratky a zelené linie Výškové dominanty města Dálkové pohledové pohledy Lokální pohledy Výškové hladiny zástavby - stav...40 Grafická část územní studie 01 Analýza stávající struktury zastavění území 1 : Prostorové principy 1 : Výškové hladiny zástavby - stav 1 : Příloha č.1 Zaměření vybraných objektů

4 1 Úvod Územní studie Výškové zónování - k.ú. Modřice (dále jen ÚS Výškové zónování ), navazuje na Územní plán města Modřice, který vydalo Zastupitelstvo města Modřice formou opatření obecné povahy s nabytím účinnosti Městský úřad Modřice zajistil splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti ve smyslu 24 stavebního zákona (SZ)a jako pořizovatel vykonávající přenesenou působnost ve smyslu 6 odstavce 2 SZ pořizuje tuto územní studii. Pořízení územní studie ve smyslu 30 SZ bylo stanoveno Územním plánem města Modřice. ÚS Výškové zónování je pořízena jako územně plánovací podklad, který představuje odborný podklad pro sloužící pro rozhodování o výškových hladinách budoucí výstavby na celém katastrálním území Modřice. 1.1 Důvody pro pořízení územní studie, cíle a účel jejího řešení Důvodem pořízení ÚS je potřeba stanovení výškových hladin v urbanistických celcích vyplývajících z návrhu územního plánu a případné stanovení lokalit s možností umístění vyšších objektů. Cílem ÚS je prostřednictvím stanovení výškových hladin zabránit snahám developerů, investorů a vlastníků pozemků o realizaci vyšších objektů, které mohou negativně ovlivnit stávající obraz města. Dokumentace bude sloužit jako odborný a závazný podklad pro kvalifikované objektivní rozhodování při umisťování staveb (zejména vícepodlažních domů) na celém území města. Na vymezených logických urbanistických celcích (s obdobným způsobem využití, charakterem zástavby a výškou zastavění) vyplývajících z návrhu územního plánu budou stanoveny konkrétní výškové hladiny. Jde o stanovení výškových hladin pro všechny plochy s rozdílným způsobem využití vymezené územním plánem, které připouštějí výstavbu objektů. U ploch s nesourodou výškou zástavby budou doplněny specifické podmínky plošné a prostorové regulace, které nad rámec územního plánu upřesní regulaci výstavby. 1.2 Vymezení řešeného území Řešeným územím územní studie je celé katastrální území Modřice. 1.3 Podklady pro řešení územní studie Územní plán města Modřice (vydán Zastupitelstvem města Modřice formou opatření obecné povahy, právní účinnost ). Textová i grafická část. Mapové podklady Polohopisným podkladem pro zpracování ÚS je katastrální mapa, poskytnutá ČUZK v lednu Využití těchto dat se řídí podmínkami dle internetových stránek ČUZK. Výškopisným podkladem pro zpracování ÚS je grafický soubor vrstevnic využitý pro zpracování územního plánu. Výškové zaměření vybraných objektů V roce 2009 provedla firma GKS spol. s r. o. podrobné zaměření výšek vybraných stavebních objektů v k.ú. Modřice. 4

5 1.4 Postup zpracování územní studie Územní studie je členěna na etapu průzkumů a rozborů a etapu návrhovou. V etapě Průzkumů a rozboru, je charakterizována stávající prostorová struktura zastavění a to formou veškerých dostupných informací využití území (funkce, struktura zastavění, podlažnost objektů, způsob zastřešení objektů, míra zastavění ploch, míra stavebního využití ploch, známé výškové body zástavby dle poskytnutého zaměření objektů, prostorové dominanty, významné dálkové a lokální pohledové osy). Dostupné informace jsou soustředěny do tabulek a zároveň graficky vyjádřeny v grafické části. Ve výkrese 01 - Analýza stávající struktury zastavění území je pro celé území provedena grafické vyjádření zjištěných vlastností prostorové struktury zastavění, které korespondují s podrobnými informacemi soustředěnými v tabulkové části. Provázání grafické a tabulkové části je zajištěno prostřednictvím identifikace ploch. Vymezení jednotlivých ploch vychází ze struktury ploch územního plánu. Pouze v případech, kdy prostorové vlastnosti zástavby vykazují podstatné rozdíly, byly plochy podděleny podle zjištěné výšky zastavění. Pro přehlednost byl výkres vyhotoven v měřítku 1 : a v mapových sekcích. Ve výkrese 02 Prostorové principy jsou pro celé území stanoveny základní principy stávajícího utváření prostorové struktury města a to z hlediska vnímání obrazu města (struktura zastavění, terénní konfigurace, výškové dominanty, dálkové pohledy a pohledy lokálního významu). Výkres je vyhotoven v měřítku 1 : ). Ve výkrese 03 Výškové hladiny zástavby stav je na základě provedené analýzy ve výkresech 01 a 02 provedeno shrnutí v podobě stanovení stávajících výškových hladin zástavby jako podkladu pro návrh řešení. V návrhové etapě budou po dohodě s pořizovatelem stanoveny výškové hladiny zástavby pro vymezené plochy a základní výškové regulativy budoucí zástavby. Výšková regulace bude vztažena na plochy stabilizované i návrhové. 5

6 2 Rozbor podkladů ovlivňujících výškové zónování města 2.1 Výšková regulace zástavby stanovená Územním plánem Modřice Základní dokument určující výškové zónování města je vydaný územní plán, který ve výrokové části závazně definuje prostorové atributy vymezených stávajících a navrhovaných ploch s rozdílným způsobem využití (funkčních ploch). Na straně 22 je stanoveno zastoupení zeleně na terénu v zastavitelných plochách (tento regulativ nemá přímý vliv na výškovou regulaci zástavby). 3.5 Minimální plošné zastoupení zeleně na terénu v zastavitelných plochách je stanoveno následovně: plochy bydlení v bytových domech (BH) min. 40%, plochy bydlení v RD (BI) min. 50%, pokud není specifickým opatřením stanoveno jinak, plochy smíšené obytné (SO) min. 50%, plochy občanského vybavení veřejné infrastruktury (OV) min. 20%, pokud není specifickým opatřením stanoveno jinak, plochy občanského vybavení komerční zařízení malá a střední (OK) min. 20%, plochy občanského vybavení tělovýchovy a sportu (OS) min. 40%, pokud není specifickým opatřením stanoveno jinak, plochy rekreace (RH, RZ) min. 80%, plochy výroby a skladování (VP) min. 20%, plochy pro drobnou výrobu, výrobní služby a administrativu (VD) min. 30 %, plochy smíšené výrobní (SP) min. 20%, Uvedené podíly jsou stanoveny pro každou jednotlivou plochu daného typu a zároveň platí pro každého vlastníka pozemku v zastavitelné ploše. Na stranách 32 až 51 jsou v kapitole 6.1 Podmínky pro využití ploch s rozdílným způsobem využití stanoveny podmínky prostorového uspořádání takto: BH Plochy bydlení v bytových domech podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 40 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše minimálně 40%, maximální výška zástavby 6 NP, výškovou úroveň staveb a hmotovou strukturu posuzovat individuálně v kontextu s okolní zástavbou a jejím architektonickým výrazem. BI Plochy bydlení v rodinných domech podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 50% podíl zeleně ve stabilizovaných plochách a v prolukách minimálně 40% maximální výška zástavby 2 NP s obytným podkrovím v šikmé střeše anebo 3 NP s plochou střechou. SO Plochy smíšené obytné podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 50 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše minimálně 40%, výškovou úroveň staveb a hmotovou strukturu posuzovat individuálně v kontextu s okolní zástavbou a jejím architektonickým výrazem. 6

7 SC - Plochy smíšené centrální je možná zástavba urbanistických proluk; pro dostavbu proluk (pokud není stanoveno jinak) je nutno umístit stavbu hlavní tak, aby nepředstupovala před spojnici uličních front sousedních objektů, nesmí dojít k narušení okolní hmotové struktury a k překročení stávající výškové úrovně okolní zástavby jako celku, stavby ve stávajících prolukách budou respektovat historický kontext města s půdorysnou a hmotovou strukturou. podíl zeleně v zastavitelné ploše (SC/s8) i ve stabilizované ploše min. 40% OV - Plochy občanského vybavení veřejného podíl zeleně v zastavitelné ploše min. 20 % za předpokladu, že v zastavitelné ploše budou realizována opatření pro zachycování dešťových vod, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 20 %, výšková hladina a charakter navrhované zástavby budou přizpůsobeny stávající okolní zástavbě tak, aby s ní spoluvytvářely harmonický architektonický celek. OK - Plochy občanského vybavení komerčního podíl zeleně v zastavitelné ploše min. 20 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 20%, výšková hladina navrhované zástavby bude přizpůsobena stávající okolní zástavbě. OS Plochy občanského vybavení pro tělovýchovu a sport podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 40%, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 40 %, výšková hladina navrhované zástavby bude přizpůsobena stávající okolní zástavbě. U staveb situovaných v návaznosti na volnou krajinu je nutno zohlednit jejich vliv na krajinný ráz. RH - Plochy rekreace hromadné podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 80 % podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 80% maximální výška zástavby bude 1 nadzemní podlaží s možností využití šikmé střechy pro podkroví. RZ - Plochy rekreačních zahrádek podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 80 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 80 %, maximální výška zástavby bude 1 nadzemní podlaží s možností využití šikmé střechy pro podkroví. VP Plochy pro průmyslovou výrobu a skladování podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 20 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 20 %, výšková hladina navrhované zástavby bude přizpůsobena stávající okolní zástavbě. VD - Plochy pro drobnou výrobu, výrobní služby a administrativu podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně 30 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 30 %, výškovou úroveň staveb a hmotovou strukturu posuzovat individuálně v kontextu s okolní zástavbou a jejím architektonickým výrazem. 7

8 SP - Plochy smíšené výrobní podíl zeleně v zastavitelné ploše minimálně bude min. 20 %, podíl zeleně ve stabilizované ploše min. 20%, výšková hladina navrhované zástavby bude přizpůsobena stávající okolní zástavbě. Pro ostatní plochy (to je plochy TI, TO, DV, DS, DU, DZ, P, PZ, NL, NZo, NZs, NZz, NZv, NZt, NS, NP, W, WP) nejsou podmínky prostorového uspořádání stanoveny. Na straně 51 je v kapitole 6.2 Stanovení podmínek prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu stanoveno: Výšková hladina zástavby v zastavěném území a plochách změn (zastavitelné a přestavbové plochy): Výšková hladina zástavby je stanovena v kap. 6.1 (v podmínkách využití území). Pro novou zástavbu rodinnými domy je stanovena výšková hladina max. 3 nadzemní podlaží (s plochou střechou) a 2 nadzemní podlaží (s využitelným podkrovím v šikmé střeše) a pro zástavbu bytovými domy max. 6 nadzemních podlaží. Zvyšování podlažnosti v zastavěném a v navazujícím zastavitelném území je přípustné na základě posouzení souladu s charakterem a výškou okolní zástavby a za podmínky ochrany krajinného rázu. V plochách u kterých je stanoven požadavek na pořízení územní studie ( 30 SZ) bude maximální výšková hladina zástavby upřesněna touto územní studií. Výstavba a rekonstrukce výškových staveb (např. větrných elektráren, rozhleden, průmyslových hal, venkovního vedení VVN a VN, retranslačních stanic a základnových stanic mobilních operátorů) a dále staveb dopravní infrastruktury musí být předem pojednáno s ČR- M, agenturou hospodaření s nemovitým majetkem, Odbor územní správy majetku Brno. Výstavba výškových staveb může být posuzována rovněž z hlediska vlivu na krajinný ráz. Intenzita využití pozemků Intenzita využití pozemku určuje podíl zeleně na pozemku vyjádřený v procentech a tím je zároveň určen i podíl zastavěných a zpevněných ploch. Pro plochy změn (zastavitelné plochy a plochy přestavby) je stanovena v kap. 6.1 Stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití. Charakter zástavby Charakter zástavby v zastavitelných plochách navazuje na charakter stávající zástavby a je podrobně regulován v kapitole 6.1. Plochy smíšené v centrální zóně (nejsou nově vymezovány) zahrnují zejména zástavbu historického jádra města, kde se mísí historické stavby s původní zástavbou i s novodobými zásahy do původní struktury. Výrazným sjednocujícím prvkem v těchto prostorách může být doplnění zeleně veřejně přístupné a úpravy veřejných prostranství. Struktura zástavby Struktura zástavby je popsána v odůvodnění, v kapitole 6 Zdůvodnění řešení urbanistické koncepce včetně odůvodnění návrhu řešení. 8

9 Z výše provedené analýzy výrokové části vyplývá, že maximální hladina zástavby je územním plánem stanovena pro plochy: BH - 6 nadzemních podlaží, BI - 2 nadzemní podlaží s obytným podkrovím v šikmé střeše anebo 3 nadzemní podlaží s plochou střechou RH - 1 nadzemní podlaží s možností využití šikmé střechy pro podkroví RZ - 1 nadzemní podlaží s možností využití šikmé střechy pro podkroví U ostatních ploch je stanoveno posuzovat výškovou úroveň staveb a hmotovou strukturu individuálně v kontextu s okolní zástavbou a jejím architektonickým výrazem a v kontextu krajinného rázu. U všech ploch je stanoveno % zastoupení zeleně na terénu ve vymezené ploše. Tento regulativ nemá přímý vliv na výškovou regulaci zástavby. Územní studie výškového zónování doplní výškovou regulaci stanovenou územním plánem na základě podrobnějších znalostí území a vlastností založené urbanistické struktury města. Územní studie může být využita pro rozhodování o výškových hladinách budoucí výstavby na celém katastrálním území Modřice. 2.2 Zaměření výšek stavebních objektů V roce 2009 provedla firma GKS spol. s r. o. podrobné zaměření výšek vybraných stavebních objektů v k.ú. Modřice. V Příloze č.1 Zaměření vybraných objektů jsou přehledně prezentovány výsledky tohoto zaměření. V tabulce jsou shrnuty výsledky provedených měření. Měřené objekty jsou identifikovány: číslem číslem popisným objektu číslem parcely U měřeného objektu je sledována: funkce dle územního plánu počet podlaží celé číslo počet plných nadzemních podlaží desetinné číslo využití podkroví ve sklonité střeše typ zastřešení. s (sklonité zastřešení) p (ploché zastřešení) h (halový objekt) Výsledky měření pro jednotlivé objekty (v celých metrech) pro: patu objektu pro měřené body (římsa objektu, hřeben střechy, vrch střechy) Dále je pro jednotlivé měřené objekty doplněna fotodokumentace identifikující měřené body. Zaměřené objekty jsou zároveň zakresleny ve výkrese 01 Analýza stávající struktury zastavění. Na úrovni analýzy mají tyto přesné hodnoty informativní charakter. 9

10 3 Analýza urbanistické struktury města z hlediska výškového zónování Výchozím podkladem pro práce na výškovém zónování města byl územní plán města. Vymezení jednotlivých ploch vychází ze struktury ploch územního plánu. Pouze v případech, kdy prostorové vlastnosti zástavby vykazují podstatné rozdíly, byly plochy podděleny podle zjištěné výšky zastavění. Informace o zástavbě byly získány terénním průzkumem a z internetu ( GoogleEarth, GoogleStreetView, OpenStreetMap, ) Jednotlivé plochy byly identifikovány číslem (celkově bylo vymezeno 187 stávajících ploch). Pro identifikované plochy byla sledovány tyto jevy: funkční zařazení plochy (zatřídění plochy dle dominantní urbanistické funkce) funkce dle územního plánu (funkční kód dle územního plánu) struktura zastavění plochy areál (zastavění vytváří areál) řadová (zastavění tvoří převážně zástavba k sobě přilehlých objektů) volná (zastavění tvoří převážně zástavba volně stojících objektů) solitér (stavba osamoceného objektu s dominantním postavením) bez zástavby (plocha je bez zástavby) zastavění (zastavění bylo převzato z aktuálního mapového podkladu = vrstva budovy v KN evidováno jako stavební objekty) podlažnost objektů (zjištěno průzkumem) celé číslo počet plných nadzemních podlaží objektu desetinné číslo využití podkroví ve sklonité střeše objektu podlažnost objektů v ploše (zjištěné hodnoty průzkumem přiřazeny k vymezené ploše) dosažená podlažnost (převládající počet nadzemních podlaží jednotlivých objektů v ploše) maximální (nejvyšší počet nadzemních podlaží v ploše) průměrná (průměrný počet nadzemních podlaží v ploše - odhad) výměra plochy (změřená hodnota velikosti plochy v m 2 ) zastavění plochy (změřená hodnota zastavěné velikosti plochy objekty v m 2 ) podlažní plochy (vypočtená hodnota velikosti podlažních ploch objektů v m 2 ) IZ index zastavění (poměr zastavění plochy k výměře plochy) IPP index podlažních ploch (poměr podlažních ploch k výměře plochy) zastřešení s (sklonité zastřešení) p (ploché zastřešení) h (halový objekt typologicky odlišný stavební objem) 10

11 ID měření (identifikace bodu s provedeným zaměření výšky objektu) dominanty (identifikace stavby zařazené do kategorie dominantních objektů, které svou výškou převyšují okolní zástavbu a jsou důležitými orientačními body při vnímání obrazu města) hladina (zařazení plochy do charakteristické výškové hladiny dle zjištěných vlastností plochy) Zjištění informace byly graficky zobrazeny ve výkrese 01 - Analýza stávající struktury zastavění území a zároveň převedeny do Tabulky základních charakteristik prostorových vlastností urbanistické struktury města Modřice stav. Provázání grafické a tabulkové části je zajištěno prostřednictvím identifikace ploch. Pro větší přehlednost byl výkres vyhotoven v mapových sekcích v měřítku 1 :

12 Tabulka základních charakteristik prostorových vlastností urbanistické struktury města Modřice stav ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 1 výroba VD areál 1 až p, s, h h 1 D1 6 2 výroba VP areál p, s, h h 7 5 výroba SP areál h h 7 6 výroba VD areál 1 až s, h h 6 7 výroba VD areál 1 až s, h h 6 8 vybavenost komerční OK areál s 1 9 doprava DV areál p 1 10 bydlení RD BI řadová 1 až s výroba VD areál 1 až p, s, h h rekreace RH areál s 1 13 bydlení RD BI řadová s 1 14 výroba SP areál p 1 15 smíšená obytná SO řadová 1 až s 2 16 smíšená obytná SO řadová 1 až s 2 17 výroba SP areál 1 až p, s bydlení RD BI řadová p, s 1 19 bydlení RD BI řadová 1, s 2 20 výroba VP areál h h 6 21 bydlení RD BI volná s 2 22 výroba SP areál 1 až p, s 2 23 rekreace RZ volná s 1 24 rekreace RZ volná s 1 25 rekreace RZ volná s 1 26 výroba VD areál s 1 27 výroba VD areál s 1 28 rekreace RZ volná s 1 12

13 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 29 výroba VP areál h h 6 30 výroba VP areál 1 až p, h h doprava DV areál p 1 32 výroba VP areál h h 7 33 výroba VP areál h h 7 34 výroba VP areál 1 až h h 49 D výroba VP areál h h výroba VP areál h h 7 37 výroba VP areál h h 7 38 výroba VP areál h h 7 39 doprava DV bez zástavby výroba VP areál h h 7 41 bydlení RD BI volná s 1 42 rekreace RZ volná s 1 43 výroba VD řadová s 1 44 rekreace RZ volná s 1 45 bydlení RD BI volná s 2 46 infrastruktura TI volná p 1 47 smíšená obytná SO řadová s 1 48 bydlení BD BH volná 2 až p výroba VP areál 1 až p, h h smíšená obytná SO volná s 2 51 smíšená obytná SO volná 1 až p 2 52 bydlení RD BI volná, řadová 1,5 až p, s 2 53 bydlení RD BI volná 1 až s 2 54 bydlení RD BI volná, řadová 1 až 2, p, s 2 55 bydlení RD BI volná 1,5 až p, s 2 56 výroba VP areál 1 až p, h h 46 D3 6 13

14 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 57 rekreace RZ volná s 1 58 smíšená obytná SO areál s 1 59 rekreace RZ volná s 1 60 výroba VP areál 1 až 2, s, h h vybavenost komerční OK areál s 1 62 vybavenost komerční OK areál 1 až s, h h 6 63 výroba VD areál s, h h 6 64 výroba VD areál 1 až p, h h 6 65 doprava DV areál p 1 66 bydlení RD BI volná 1 až 3, s 3 67 smíšená obytná SO volná 1,5 až p, s 2 68 vybavenost veřejná OV bez zástavby bydlení RD BI řadová 1 až p, s 2 70 smíšená obytná SO volná, řadová 1 až s 2 71 bydlení BD BH řadová 3 až s 4 72 bydlení RD BI volná, řadová 1 až s 2 73 bydlení RD BI volná 1 až 1, s 2 74 bydlení RD BI volná 1 až 1, s 2 75 bydlení RD BI volná, řadová 1 až s 2 76 bydlení RD BI řadová s 1 77 rekreace RZ bez zástavby rekreace RZ volná s 1 79 rekreace RZ volná p 1 80 rekreace RZ bez zástavby bydlení RD BI řadová 1 až s bydlení RD BI volná s 2 83 bydlení RD BI řadová 1 až s 2 84 bydlení RD BI řadová s 1 14

15 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 85 bydlení RD BI řadová 1 až s 2 86 smíšená centrální SC řadová 1 až s smíšená centrální SC řadová 1 až s 2 88 vybavenost komerční OK řadová 1 až p, s 3 89 smíšená centrální SC volná 1 až s 2 90 smíšená centrální SC řadová 1 až s smíšená centrální SC řadová 1 až s smíšená obytná SO řadová 1 až 1, s bydlení RD BI volná, řadová 1 až 1, s bydlení RD BI volná, řadová s 2 95 bydlení RD BI volná s 2 96 vybavenost komerční OK areál s 3 97 vybavenost komerční OK areál s 2 98 bydlení RD BI volná s 2 99 vybavenost sport OS volná s bydlení RD BI volná 1,5 až s vybavenost sport OS bez zástavby bydlení RD BI řadová 1 až s bydlení RD BI řadová 1 až 2, s vybavenost sport OS bez zástavby vybavenost sport OS volná p, s vybavenost veřejná OV areál s smíšená obytná SO řadová s bydlení RD BI volná 1,5 až 2, p, s vybavenost veřejná OV řadová s smíšená obytná SO řadová 1 až s vybavenost veřejná OV řadová s bydlení RD BI řadová 1 až 1, s 2 15

16 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 113 smíšená obytná SO řadová 1 až s vybavenost veřejná OV řadová 1 až s smíšená centrální SC řadová 1 až s vybavenost veřejná OV solitér s D smíšená centrální SC řadová 1 až s vybavenost veřejná OV řadová 1 až s vybavenost veřejná OV řadová 1 až 2, s smíšená centrální SC řadová 1 až s smíšená centrální SC řadová s bydlení RD BI volná s výroba SP areál 1 až s výroba SP areál 1 až s, h h smíšená obytná SO řadová 1 až 1, s smíšená obytná SO řadová 1 až s vybavenost komerční OK řadová s smíšená obytná SO řadová 1 až 1, s 2 129a bydlení BD BH volná 3 až p b bydlení RD BH volná s 2 129c bydlení BD BH volná p D d bydlení BD BH řadová p bydlení RD BI volná 1 až s vybavenost komerční OK volná p bydlení RD BI řadová 1 až 1, s smíšená obytná SO řadová 1 až s bydlení BD BH volná 4 až p D vybavenost veřejná OV areál 2 až p bydlení RD BI řadová 1 až s bydlení RD BI řadová 1 až s 2 16

17 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 138a bydlení BD BH volná s 3 138b bydlení BD BH volná 3 až p, s vybavenost komerční OK volná p vybavenost veřejná OV řadová s bydlení RD BI řadová 1 až s vybavenost veřejná OV areál 2 až p, s bydlení RD BI řadová 1 až 2, p, s výroba VP areál 1 až p, s, h h smíšená obytná SO řadová 1 až 2, s vybavenost komerční OK areál 1 až s, h h 2 D doprava DV volná 1 až p, s vybavenost veřejná OV areál 2 až p, s bydlení RD BI volná 2 až 2, s výroba VD areál 1 až 4, s, h h bydlení BD BH volná 5 až p D infrastruktura TI volná p 1 153a bydlení BD BH volná s 3 153b bydlení BD BH volná 3 až p, s bydlení RD BI volná 1 až p, s bydlení RD BI řadová 1 až s bydlení RD BI řadová 1 až 2, s smíšená obytná SO řadová 1 až 2, s bydlení RD BI volná 1,5 až s bydlení RD BI volná 1 až p, s smíšená obytná SO volná 3 až p bydlení BD BH volná 3 až p bydlení RD BI řadová p rekreace RH bez zástavby

18 ID funkce kód struktura podlažnost výměra zast. pl. IZ podl. pl. IPP zastřešení haly měření dominanty hladina dle ÚP dosažená maximální průměrná m 2 m 2 m 2 stav ID 164 rekreace RZ volná s bydlení RD BI volná 1 až s výroba VP areál 1 až p, s, h h 20 D výroba VP areál 1 až p, s, h h D výroba VP areál 1 až p, s, h h výroba VD areál 1 až p, s rekreace RZ bez zástavby rekreace RZ bez zástavby rekreace RZ bez zástavby rekreace RZ volná s výroba VP areál 1 až p, h h D výroba VD areál h h vybavenost komerční OK areál 1 až h h 39 D vybavenost komerční OK areál 1 až h h doprava DV areál p doprava DV areál p vybavenost komerční OK areál 1 až h h D rekreace RZ volná s infrastruktura TI areál 1 až p, s, h h vybavenost komerční OK areál 1 až h h výroba VD areál 1 až s, h h výroba VP areál 1 až p, h h D výroba NZz areál h h výroba VP areál h h 7 18

19 4 Prostorové principy ovlivňující stávající výškové zónování města Základní prostorové principy ovlivňující utváření urbanistické struktury Modřic v kontextu okolní krajiny jsou zobrazeny ve výkrese 02 Prostorové principy v měřítku 1 : Prostorové vlastnosti urbanistické struktury Modřic jsou určeny: konfigurací terénu polohou zastavění výškovými dominantami významnými dálkovými pohledy významným lokálními pohledy 4.1 Konfigurace terénu Převážná část katastrálního území Modřic je tvořena plochým terénem říční nivy řeky Svratky. Trén mírně stoupá od východu k západu. Pouze severozápadní a jihozápadní část území vystupuje nad území nivy. Terénní konfigurace z hlediska výškového zónování nevytváří podstatné výškové předěly čí dominanty. Pouze severozápadní část bez zastavění vytváří přírodní prostorový rámec města. 19

20 4.2 Zastavění a jeho poloha vůči terénní konfiguraci, niva Svratky a zelené linie Dominantní část zastavění Modřic je situována na okraji pravobřežní části nivy řeky Svratky. Zástavba původní obce postupně vyplnila prostor až k silnici I/52, která spolu s železniční tratí vytváří dominantní provozní osu území a je obestavěna výrobně obslužnými areály. Ve východní části území, kolem dálnice D2, je umístěn areál obchodního centra Olympia a areál čistírny odpadních vod Brno - Modřice. Hmotová struktura výrobně obslužných areálů a areálů obchodních komerčních aktivit prostorově zastiňuje původní zástavbu Modřic, která je při průjezdu po silnici I/52 a dálnici D2 obtížně identifikovatelná. Pouze při historicky vzniklých příjezdech od Želešic, Přízřenic a Chrlic je možno identifikovat centrum města pomocí výškové dominanty kostela. (viz dálkové pohledy). Z hlediska celkové prostorové koncepce města sehrávají důležitou úlohu zelené linie, které díky přírodním prvkům dotvářejí celkový obraz města. Jde především o linii břehové zeleně kolem toku Svratky, která bude posilována realizací systému ÚSES. Druhá zelená linie je tvořena plochami lesů, krajinné zeleně, sadů, luk a zahrádek sestupujících od severozápadu k městu. 20

21 Z hlediska zachování historické prostorové identity města má dominantní postavení centrum, které je tvořeno urbanistickou strukturu původní návsi s dominantními objekty kostela, radnice, fary a hotelu situovanými kolem náměstí Svobody. Mapa Modřic z roku 1835 na podkladu aktuálního leteckého snímku vilemwalter.cz Historicky vzniklo zastavění Modřic v okrajové části říční nivy na průsečnici cest do Želešic, Přízřenic a Chrlic. Rozvoj zastavění byl z východu a jihu ovlivňován řekou Svratkou a jejími častými rozlivy. Postupně došlo k napřímení toku Svratky, ale potenciální ohrožení záplavami v ploché krajině setrvává do současnosti. V západní části území došlo k výstavbě železniční trati na Vídeň a silnice I/52, které prostorově oddělily rezidenční část obce od západních zvýšených krajinných celků. Kolem tohoto dopravního koridoru byly postupně budovány areály výrobně obslužného charakteru. Tím došlo ještě k většímu prostorovému oddělení. Ve východní části území byla realizována dálnice D2 Brno- Bratislava a později kolem křižovatky se silnicí II/152 areál obchodního centra Olympia. Zastavění kolem návsi si zachovalo svůj původní charakter a v současnosti tvoří centrum města. Jde o prostor tvořící jedinou spojnici mezi historií a současností města, který je velmi citlivý na změnu měřítek zástavby a jejího funkčního využití. Prostor centra spolu s výškovými dominantami a pohledovými osami na město vytváří základní prvky obrazu města. 21

22 Celkové pohledy na město Letecký pohled od východu Google Earth 22

23 Letecký pohled ze západu Google Earth 23

24 Letecký pohled od jihu Google Earth 24

25 Letecký pohled od severu Google Earth 25

26 4.3 Výškové dominanty města D 1 D 2 D 3 D 4 D 5 D 6 D 7 D 8 D 9 D 10 D 11 D 12 D 13 D 14 administrativní objekt Kooperativa areál UNIGEO administrativní objekt zóna CTP Evropská objekt firmy ZZP zóna U vlečky kostel sv. Gottharda na náměstí Svobody bytový dům na ulici Sadová bytové domy na ulici Poděbradova bytové domy na ulici Husova objekty v areálu Business parku Modřice při ulici Masarykova administrativní objekt v areálu Vodňanská drůbež a.s. obchodní centrum Olympia objekt SCONTO nábytek průmyslový objet při sjezdu na Chrlice komín v areálu firmy Kovolit a.s. komín a administrativní objekt v lokalitě Cihelna administrativn í objekt administrativn í objekt průmyslový objekt historická církevní dominanta rezidenční objekt rezidenční objekt rezidenční objekt průmyslový objekt administrativn í objekt obchodní objekt obchodní objekt průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt lokálně ovlivňuje území kolem silnice I/52 lokálně ovlivňuje území kolem silnice I/52 a výrobní zóny CTP lokálně ovlivňuje území výrobní zóny U vlečky ovlivňuje celkové panorama města a ovládá prostor centra lokálně ovlivňuje rezidenční území v severní části města lokálně ovlivňuje rezidenční území v severní části města lokálně ovlivňuje rezidenční území v severní části města lokálně ovlivňuje území kolem areálu lokálně ovlivňuje území kolem areálu lokálně ovlivňuje území kolem dálnice D2 lokálně ovlivňuje území kolem dálnice D2 lokálně ovlivňuje území kolem dálnice D2 lokálně ovlivňuje území kolem areálu lokálně ovlivňuje území kolem silnice I/52 26

27 D1 D14 D13 D8 Google Earth D4 D5 D6 D7 27

28 Google Earth D2 D3 28

29 D9 D10 Google Earth D11 D12 29

30 D1 administrativní objekt Kooperativa areál UNIGEO D2 administrativní objekt zóna CTP Evropská D3 objekt firmy ZZP zóna U vlečky 30

31 D4 kostel sv. Gottharda na náměstí Svobody D5 bytový dům na ulici Sadová D6 bytové domy na ulici Poděbradova 31

32 D7 - bytové domy na ulici Husova D8 objekty v areálu Business parku Modřice při ulici Masarykova D9 administrativní objekt v areálu Vodňanská drůbež a.s. 32

33 D10 obchodní centrum Olympia D11 objekt SCONTO nábytek D12 průmyslový objet při sjezdu na Chrlice 33

34 D13 komín v areálu firmy Kovolit a.s. D14 komín a administrativní objekt v lokalitě Cihelna 34

35 4.4 Dálkové pohledové pohledy Příjezd od Brna I/52 Příjezd od Rajhradu I/52 Příjezd od Želešic II/152 35

36 Jižní obchvat II/152 Příjezd od OC Olympia ulice Chrlická zahradnictví Brabec Příjezd od MÚK D2 - II/152 36

37 Příjezd od Brna D2 Příjezd od Bratislavy D2 Příjezd od Přízřenic 37

38 4.5 Lokální pohledy ulice Masarykova náměstí Svobody ulice Benešova 38

39 ulice Havlíčkova ulice Hřbitovní ulice Prusinovského 39

40 5 Výškové hladiny zástavby - stav Na závěr analytické části Průzkumů a rozborů bylo provedeno zatřídění identifikovaných ploch do typických hladin zástavby podle zjištěných vlastností ploch v kapitole 3 a 4. Byly stanoveny tyto výškové hladiny: hladina zástavby 0 bez zástavby hladina zástavby 1 zástavba 1 nadzemní podlaží /převažuje šikmé zastřešení/ hladina zástavby 2 zástavba 1 až 2 nadzemní podlaží + šikmé zastřešení /převládá podlažnost 1,5/ hladina zástavby 3 zástavba 2 až 3 nadzemní podlaží hladina zástavby 4 zástavba 3 až 4 nadzemní podlaží hladina zástavby 5 zástavba nad 5 nadzemních podlaží hladina zástavby 6 zástavba areálů výroby a komerčních aktivit s objekty do 12 m hladina zástavby 7 zástavba areálů výroby a komerčních aktivit s objekty nad 12 m hladina zástavby 8 specifické zastavění výšková dominanta kostela Grafické zobrazení výškových hladin je provedeno ve výkrese 03 Výškové hladiny - stav v měřítku 1 : Zároveň jsou zde zobrazeny výškové dominanty, které ovlivňují obraz města. Výkres je doplněn identifikací objektů, které svou výškou překračují hodnotu stanovené hladiny zástavby. Takto sestavený materiál je podkladem pro návrh výškové regulace, který bude předmětem návrhové části územní studie. 40

41 41