ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7204/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7204/ o ceně nemovitosti pozemkových parcel zapsaných v LV č. 132 v k.ú. Rašovy, obec Turkovice, okres Pardubice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 16700/07-28 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné ceny zemědělských pozemků v místě a čase v lokalitě g) údaje realitních serverů a místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření mnou provedeno ve dnech 22. a , povinnému byla mnou zaslána doporučeným dopisem žádost o součinnost nebyla získána zpětná odpověď. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 132, katastrální území Rašovy, obec Turkovice, okres Pardubice. Vlastník: individuální vlastnictví Ročňák Jan, narozen

3 -3-2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 77/17 o výměře m2 TTP b) Pp. čk. 108 o výměře m2 orná půda c) Pp. čk. 136/19 o výměře 450 m2 TTP d) Pp. čk. 136/23 o výměře 113 m2 TTP e) Pp. čk. 136/37 o výměře 30 m2 TTP f) Pp. čk. 145/3 o výměře 126 m2 TTP g) Pp. čk. 146/26 o výměře 166 m2 TTP h) Pp. čk. 147/3 o výměře 49 m2 orná půda i) Pp. čk. 148/2 o výměře 51 m2 TTP j) Pp. čk. 150/17 o výměře 354 m2 orná půda k) Pp. čk. 150/19 o výměře m2 orná půda l) Pp. čk. 152/16 o výměře m2 orná půda m) Pp. čk. 152/17 o výměře 392 m2 orná půda n) Pp. čk. 152/18 o výměře 371 m2 orná půda o) Pp. čk. 152/27 o výměře 27 m2 TTP p) Pp. čk. 152/28 o výměře m2 TTP q) Pp. čk. 152/31 o výměře m2 TTP r) Pp. čk. 152/34 o výměře 767 m2 TTP s) Pp. čk. 155/6 o výměře 355 m2 orná půda t) Pp. čk. 210/1 o výměře 353 m2 orná půda u) Pp. čk. 232/2 o výměře m2 orná půda v) Pp. čk. 232/3 o výměře m2 orná půda w) Pp. čk. 336/8 o výměře 65 m2 vodní plocha x) Pp. čk. 336/11 o výměře 40 m2 vodní plocha y) Pp. čk. 338/8 o výměře 390 m2 ostatní plocha z) Pp. čk. 338/9 o výměře 16 m2 ostatní plocha aa) Pp. čk. 338/10 o výměře 801 m2 ostatní plocha bb) Pp. čk. 338/36 o výměře 927 m2 ostatní plocha cc) Pp. čk. 338/37 o výměře 287 m2 ostatní plocha dd) Pp. čk. 338/40 o výměře 580 m2 ostatní plocha 3. Popis: Oceňované parcely jsou součástí třech scelených bloků orné půdy západně od zastavěné části katastrálního území po obou stranách komunikace Turkovice - Rašovy. Jednotlivé parcely jsou bez geodetického vytýčení neidentifikovatelné, jsou součástí scelených bloků, ale u všech s vyjímkou parcel, vedených jako ostatní plocha komunikace, kde jsou součástí tělesa vozovky stromy, lze vyloučit existenci trvalých porostů. Parcely 336/8 a 336/11, vedené v EN jako vodní plocha, jsou využívané jako orná půda a jsou oceněny průměrnou cenou katastrálního území.

4 -4- Katastrální území Rašovy je součástí obce Turkovice, která má dle údajů ČSÚ k celkem 273 obyvatel a nesousedí s obcí s počtem obyvatel nad 2000 osob. Průměrná cena zemědělské půdy katastru Rašovy je 6,22 Kč/m2. V obci je pouze elektřina, není plyn, vodovod, kanalizace. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. 1) Stanovení věcné hodnoty Pro tento případ analogicky použito způsobu zjištění ceny dle cenového předpisu Ministerstva financí vyhláškou č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb..

5 -5- A. Ostatní plocha- komunikace: ocenění dle 4, odstavec 3. Parcely 338/8-338/40 jsou souzeny jako - zpevněná komunikace: znak 5: posouzena- komunikace je bez možnosti komerčního využití 1: posouzena- jako veřejná komunikace 2: posouzena- jako mimosídelní část obce, nezastavěné území 3: posouzena- jako komunikace se zpevněným povrchem. Základní cena za 1 m2 stavebního pozemku a zahrad = ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZC = Kč O1= 0,50 O2= 0,60 O3=0,80 O4=0,55 O5=0,90 06=0,85 = 147,43 Kč zaokrouhleno 150,00 Kč Cena za 1 m2 komunikace = Zc x I I = 0,30 x (1+ (-0,20, -0,30, 0,00, 0,00,) = 0,15 Cena za 1 m2 zpevněné veřejné komunikace = 150,00 Kč x 0,15 Cena pozemku: = 22,50 Kč Parcela č. výměra cena 1 m2 Cena pozemku 338/ , ,00 338/ ,50 360,00 338/ , ,50 338/ , ,50 338/ , ,50 338/ , ,00 C e l k e m m ,50 Kč B. Zemědělská půda: ocenění dle 29, odstavec 1-4 k. parcela č. BPEJ výměra cena 1 m2 Cena pozemku - část Cena pozemku - celkem 77/ ,60 514,80 x , , , , ,20 x , , ,64 136/ , ,00 136/ ,04 795,52 136/ ,04 211,20 145/ ,04 887,04 146/ , ,64 147/ ,04 344,96 148/ ,04 359,04 150/ , ,28 x ,04 7, ,32 150/ , ,56 x

6 , , ,96 152/ , ,96 152/ , ,68 152/ , ,84 152/ ,04 190,08 152/ , ,80 152/ , ,44 152/ , ,68 155/ , ,20 210/ , ,12 232/ , ,00 232/ , ,64 336/8 prům.ce 65 6,22 404,30 na 336/11 prům.ce na 40 6,22 248,80 Celkem m ,18 Kč REKAPITULACE: A. Ostatní plocha- komunikace m ,50 Kč B. Zemědělská půda m ,18 Kč Celkem m ,68 Kč zaokrouhleno ,00 Kč ========================== SLOVY: dvěstěsedmdesátdevěttisícdvěstěpadesátkorun// Věcná hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí ,- Kč.

7 -7-2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Cena zemědělské půdy u zemědělské půdy využívané pro intenzivní zemědělskou výrobu vychází z ceny, za které jsou v obci a okolí realizovány majetkové převody od fyzických osob, neboť v okolí byla prodána téměř veškerá státní půda za cenu dle cenových předpisů a bez navýšení na sousedství s obcí nad obyvatel. Předpoklad možnosti převodů zemědělské půdy od Státního pozemkového úřadu ČR za cenu dle cenových předpisů je jen v malém rozsahu a zájem soukromých zemědělců v tomto obvodu nepokrývá poptávku, v lokalitě jsou minimální plochy státní půdy pro prodej dle zákona č. 503/2012 Sb. V celém okrese Pardubice je minimální nabídka zemědělské půdy k volnému prodeji, neboť dosavadní nájemci většinou respektují cenovou nabídku prodávajících vlastníků, což je výhodné jak z hlediska prodávajících, tak i kupujících, neboť odpadá nutnost řešení přístupnosti pozemků po změně uživatele formou směny nebo dočasného užívání. Oceňované parcely jsou v mírně teplém a mírně vlhkém regionu s průměrnou roční teplotou 7-8 stupňů a průměrným množstvím srážek mm/m2. Všechny parcely jsou na rovině až mírném svahu, přístupné pro veškerou mechanizaci. Hlavním půdním druhem jsou oglejené půdy na svahových hlínách k dočasnému zamokření. středně těžké, náchylné Obvyklou cenu v rámci lokality kladně ovlivňuje : - ucelená výměra pozemků v jedné lokalitě - ovlivněno výrobními podmínkami oblasti (spodní hranice 7-10 ha) - převažující poptávka nad nabídkou o pozemky v lokalitě a konkurencí mezi kupujícími - nadprůměrně kvalitní pozemky a pozemky s přístupností pro současnou širokozáběrovou mechanizaci.

8 -8- Obvyklou cenu v rámci lokality negativně ovlivňuje : - pozemky zemědělsky nevyužitelné nebo s omezenou přístupností pro sklizňovou techniku - pozemky drobné nebo špatně přístupné - pozemky s menšinovým spoluvlastnickým podílem - pozemky, pro svažitost využitelné pouze pastvou. V Ý P O Č E T : Vychází ze zjištění o obvyklých tržních cenách při realizovaných převodech s průkaznou výši cen, které byly uskutečněny s bankovním úvěrem a cen při prodeji pozemků z majetku obcí nebo realizovanými prostřednictvím realitních kanceláří. Jako podstatný údaj pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je údaj společnosti FARMY.CZ, která pro k.ú. Rašovy uvádí reálné cenové rozpětí pozemků s výlučně zemědělským využitím Kč/m2 a v této relaci se pohybují i znalcem zjištěné tržní ceny zemědělské půdy. U pozemků pod komunikacemi je pro výpočet převzata cena, vypočtená dle cenových předpisů, neboť vlastník stavby komunikace - Pardubický kraj, vykupuje pozemky pod stavbami dle znaleckých posudků. Stanovené obvyklé ceny dle skupin parcel: Skupiny 1 (zemědělská půda) Skupina 5 (veřejné komunikace) parcely 338/8 338/40 24,00 Kč/m2 22,50 Kč/m2

9 -9- Ceny pozemků: Pozemkové parcely výměra cena 1 m2 Cena pozemku 77/ , , , ,00 136/ , ,00 136/ , ,00 136/ ,00 720,00 145/ , ,00 146/ , ,00 147/ , ,00 148/ , ,00 150/ , ,00 150/ , ,00 152/ , ,00 152/ , ,00 152/ , ,00 152/ ,00 648,00 152/ , ,00 152/ , ,00 152/ , ,00 155/ , ,00 210/ , ,00 232/ , ,00 232/ , ,00 336/ , ,00 336/ ,00 960,00 mezisoučet m ,00 Kč Celkem m ,50 Kč zaokrouhleno ,00 Kč ========================== Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí ,- Kč.

10 -10-3) Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současným podmínkám na trhu s nemovitostmi v regionu, jak vyplývá m.j. z informací místních realitních kanceláří, vychází návrh obvyklé ceny z porovnávací hodnoty, snížené koeficientem 0.90 z důvodu realizace prodeje formou dražby. Výpočet: x 0,90 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 132 v k.ú. Rašovy činí zaokrouhleně ,- Kč. Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

11 -11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7204/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-