ZNALECKÝ POSUDEK / 2015 ZNALECKÝ POSUDEK / Pozemky v kat.území Drhovice a Meziříčí - okres Tábor.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Pozemky v kat.území Drhovice a Meziříčí - okres Tábor / 2015 Objednatel: Exekutorský úřad Brno-Město JUDr.Karel Urban Minská Brno Účel ocenění: Zhotovitel: Pro případ č.j. 97 EX 6208/08 - povinný Jaroslava Polášková Hrubá Vrbka 33, PSČ Hrubá Vrbka. Ing.Randa Antonín Vypracováno dne : 18.listopadu 2015 Posudek obsahuje 10 listů a předává se ve dvojím vyhotovení. Jedno vyhotovení zůstává v archivu znalce. 1

2 1. ÚVOD Zadání Ocenění je vypracováno pro potřeby exekučního řízení. Posudek je rozdělen na : část 1. - dle LV č.616 pro k.ú. Meziříčí část 2. dle LV 616 pro k.ú. Drhovice. Výsledek je v závěru posudku stanoven v úrovni tržní hodnoty - obvyklé ceny. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu, t.j. zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a dle platné Vyhlášky ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona není pro náš případ použita. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Pro pozemky se v této úrovni počítá porovnávací hodnota. Podklady dodané objednatelem Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město č.j. 97EX 6208/ Výpisy z katastru nemovitostí - LV č.616 pro k.ú. Meziříčí a LV 616 pro k.ú. Drhovice, okres Tábor. Podklady zajištěné zhotovitelem Kopie katastrální mapy hodnocených lokalit. Místní šetření provedené dne Informace Obecního úřadu Drhovice. Informace Obecního úřadu Meziříčí. Konzultace u specialisty na lesní porosty znalce Zdeňka Mahra. Databáze nemovitostí - realizované či nabídkové ceny nemovitostí. Datum, k němuž je majetek oceněn: Počet vyhotovení: 2 2

3 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. Část 1 - Pozemky k.ú. Meziříčí IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Polášková Jaroslava (povinná) podíl 1/3 ing.vondruška Miroslav podíl 1/3 ing.vondrušková Ivana podíl 1/3 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Meziříčí Kód obce: Název obce: Meziříčí Počet obyvatel obce: 165 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0317 Název okresu: Tábor Název kraje (oblasti): Jihočeský kraj (Jihozápad) Popis a účel: Pozemek par.č. 266/4 je orná půda, začleněná ve sjednoceném celku, bez znatelných hranic v terénu. Nachází se cca 600 m severně od zástavby Meziříčí, mírný svah mezi silnicí a lesem. Pozemek je zemědělsky využíván, je bez staveb či trvalých porostů. Pozemek par.č. 484 je lesní pozemek s porosty. Jedná se o rohovou parcelu u silnice - v zalesněném celku. Hranice v porostu nejsou znatelné. Převažující mladší smrkový porost se zanedbanou probírkou, velmi mírný svah k silnici. Ekonomická charakteristika: Jiné využití pozemků než je v současnosti není reálné. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Na nemovitostech mimo zástavního práva a exekucí neváznou žádná věcná břemena či jiná obdobná zatížení. Postavení na trhu: U pozemku orné půdy v posledních letech cena poměrně rychle stoupla nad BPEJ. Vzniklo to situací potřeb výměr pozemků pro bioplynové elektrárny a s dotační politikou v zemědělství. U pozemku lesního se jedná o mladší porost, kde ještě řadu let se nebude provádět těžba a tedy cenově v nižší úrovni. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Pozemek par.č.266/4 M.1.2. Pozemek par.č.484 M.1.1. Pozemek par.č.266/4 Přímá metoda V okrese i lokalitě se zemědělské pozemky prodávají v úrovni Kč/m2. Letos realizované prodeje : k.ú. Křižanov 15 Kč/m2, k.ú. Malšice 14 Kč/m2, k.ú. Čenkov u Malšic 12 Kč/m2. 3

4 Vzhledem k umístění pozemku a kvalitě půdy stanovuji jednotkovou cenu ve výši 14 Kč/m2. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 266/4 Orná půda ,00 14, ,00 Plocha (m 2 ): ,00 Celková hodnota: Kč Pozemek par.č.266/4 - celkem: Jednotková cena: Věcná hodnota Zaokrouhleno : 14 Kč/m Kč Kč M.1.2. Pozemek par.č.484 (les) V katastru nemovitostí je pozemek určen parcelním číslem: Parcelní číslo PK Parcelní číslo KN Výměra v m² poznámky Celkem 711 Místní šetření na lesní porost s přeměřením taxačních údajů bylo provedeno dne 7.listopadu Bylo zjištěno, že údaje katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. p.č. 484 v LHO je vedena jako porost 619Eh Z okraj enklávy lesa v zemědělské půdě, mírný svah J expozice, bez význačnějších terénních překážek, drobná, obdélníková parcela - z tohoto důvodu je použita srážka z ceny pozemku dle přílohy č.7, č.p. 3 tvar lesních pozemků ve výši 20%. Hranice pozemků byly zjišťovány měřeným odhadem pomocí GPS srovnáním porostních a katastrálních map se skutečností v terénu. Pro použití ostatních přirážek ani srážek nebyl shledán žádný důvod. Cena lesního pozemku bez porostu se pohybuje mezi 8 až 15 tis/ha. Obvyklá cena porostů v lokalitě odpovídá ocenění dle 45 vyhlášky je tedy provedena administrativní cena, neboť trh tomu v místě odpovídá. 1. Posudek a ocenění Ocenění pozemků dle 45 vyhl. Par.č. Kultura Výměra BPEJ/SLT Sazba Oprava % Upr. Kč Celkem 484 les S 6, , ,26 Sa: ,26 Ocenění lesních porostů dle 45 4

5 p.č. sk.dř. bo věk výměra v m2 cena/m2 zak. Cena celkem ,64 0, ,04 Souhrn ocenění ,67 0,8 120,38 Sa: ,42 Cena pozemku v Kč Cena porostu v Kč Cena celkem LV.č , , ,68 Cena celkem (zaokrouhleno dle 50) 8 910,- Kč Administrativní cena posuzovaných pozemků a lesních porostů činí: Kč Obvyklou cenu stanovuji ve výši : Slovy : devěttisíc korun českých 9 000,-Kč Rekapitulace majetku Název Věcná hodnota [Kč] Pozemek par.č.266/4 orná Pozemek par.č.484 les Pozemky Pozemky Meziříčí část A - celkem: Tržní hodnota: Kč Obvyklá cena pozemků v k.ú. Meziříčí : Kč Třistadvanácttisíc korun českých (jedná se o celek bez zvážení vlastnického podílu 1/3 povinné) M.2. Část 2 Pozemky k.ú. Drhovice 5

6 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Polášková Jaroslava (povinná) podíl 1/3 ing.vondruška Miroslav podíl 1/3 ing.vondrušková Ivana podíl 1/3 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Drhovice Kód obce: Název obce: Drhovice Počet obyvatel obce: 216 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0317 Název okresu: Tábor Název kraje (oblasti): Jihočeský kraj (Jihozápad) Popis a účel: Jedná se o dvě související parcely ve svahu, začleněné do sjednoceného celku, bez znatelných hranic v terénu.. Nachází se na jihovýchodním okraji obce za potokem od bývalého vojenského areálu. V územním plánu je to oblast, která nepočítá se zástavbou a zůstává pro zemědělské účely. Příjezd je pouze přes další pozemky jiných vlastníků, to však v daném případě druhu užití neovlivňuje cenu. Nejsou zde žádné stavby ani trvalé porosty. Vhodnost využití: Stávající zemědělská činnost je optimální. Ekonomická charakteristika: Není nutno vkládat pro zachování stavu pozemku žádné finanční prostředky, účel zemědělství lze považovat za optimální. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, či jiná obdobná zatížení. Je zde zřízeno zástavní právo s exekucí - toto však není ve finální ceně uvažováno. Seznam oceňovaných objektů M.2.1. Pozemky par.č. 734/15 a 736/1 V okrese i lokalitě se zemědělské pozemky prodávají v úrovni Kč/m2. Letos realizované prodeje : k.ú. Křižanov 15 kč/m2, k.ú. Malšice 14 Kč/m2, k.ú. Čenkov u Malšic 12 Kč/m2. Je zde sice v celku i velmi malá výměra s nízkou kvalitou půdy, ale vzhledem k umístění pozemku a převažující kvalitě půdy stanovuji jednotkovou cenu ve výši 14 Kč/m2. Přímá metoda Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 734/15 Orná 2 141,00 14, ,00 736/1 Orná ,00 14, ,00 Plocha (m 2 ): ,00 Celková hodnota: Kč 6

7 Pozemek - celkem: Jednotková cena: Věcná hodnota Zaokrouhleno : 14 Kč/m Kč Kč Pozemky k.ú. Drhovice část B - celkem: Tržní hodnota: ,00 Kč Obvyklá cena pozemků v k.ú. Drhovice ,00 Kč Jednostosedmdesátčtyřitisícčtyřistašedesátosm korun českých (jedná se o celek bez zvážení vlastnického podílu 1/3 povinné) ZÁVĚR Na základě zjištěných informací a provedených propočtů je obvyklá cena pozemků stanovena ve výši : Část A : - kat.území Meziříčí Část B. - kat.území Drhovice ,-Kč (třistadvacetjedentisíc korun českých) ,-Kč (stosedmdesátčtyřitisíce korun českých) Tyto výše jsou za celky bez zvážení vlastnického podílu 1/3 povinné) 18.listopadu 2015 Ing.Antonín Randa Nádražní Malšice ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne pod č.j. Spr. 1902/86 pro základní obory stavebnictví a ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je podán pod č Znalečné a náhrady nákladů jsou uvedeny v samostatné likvidaci. 7

8 Pozemek orná k.ú. Meziříčí (pás ve sjednoceném celku od silnice cca na vrcholu zasetého ploe pohled od jihu od silnice) Pozemek lesní k.ú. Meziříčí Pozemek k.ú. Drhovice dolní část ve sjednoceném celku pás od porostů do svahu) 8