SMARTstavebnictví. Jaká bude strategie v dopravě? Strategie. Výsledkový servis. Analýza

Transkript

1 SMARTstavebnictví Strategický Management Analýzy Rozhovory Trendy červen 212 Strategie Právní rizika expanze české stavební společnosti do zahraničí str. 7 Výsledkový servis Stavebnictví je již 4. rok v recesi str. 4 Analýza Očekávaný vývoj developmentu str. 12 Jaká bude strategie v dopravě? Rozhovor s ministrem dopravy Pavlem Dobešem str. 1

2 Obsah Výsledkový servis Stavebnictví v 1. čtvrtletí Strategie Zahraniční expanze příležitost nebo hrozba?...7 Rozhovor Mgr. Pavel Dobeš, ministr dopravy ČR...1 Analýza Očekávaný vývoj developmentu v České republice Trendy Bez průkazu energetické náročnosti budovy se již neobejdeme

3 Glosa na úvod Království za koncepci... Nebudu asi daleko od pravdy když řeknu, že veřejné investice a stavebnictví se závazné a dlouhodobé koncepce v nejbližší době nedočkají. Jedním z hlavních důvodů je institucionální podcenění přístupu k veřejným investicím a stavebnictví. Která instituce ve veřejné správě České republiky jednoznačně přísluší stavebním investicím a stavebnictví? Tedy odvětví, jež je významné pro tvorbu hrubého domácího produktu, jež může být velmi účinným nástrojem ovlivňování ekonomického vývoje a jež má významný podíl na kvalitě života jednotlivce a na konkurenceschopnosti naší ekonomiky. Podívejme se na příklad Německa. Role stavebnictví zde byla vždy pevně zakotvena, ačkoliv se v průběhu let měnil název zodpovědného ministerstva podle aktuálních priorit státu. Po válce byla nutná rychlá obnova bytového fondu a ministerstvo se jmenovalo Spolkové ministerstvo pro bytovou výstavbu. Po vyřešení základní problematiky bytů se ministerstvo jmenovalo Spolkové ministerstvo pro bydlení, stavebnictví a městskou výstavbu. Také dopravní infrastruktura spadá pod nově nazvané Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a městský rozvoj. Před více než deseti lety tak vzniklo ministerstvo, které reflektuje aktuální stav národohospodářských potřeb s orientací do budoucna. Politická zodpovědnost za tento segment je tedy v Německu jednoznačná. Jeden ministr, jeden zodpovědný partner pro stavebnictví. V ČR je stavebnictví v gesci Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, ale ve skutečnosti jsou klíčové otázky veřejných investic, jejich podpory a tím také stavebnictví rozděleny mezi minimálně čtyři ministerstva (a několik politických stran). K národohospodářskému propojení a vytvoření skutečné strategie či koncepce tak prakticky nemůže dojít. Stavebnictví nepotřebuje řídicí orgán v podobě ministerstva, ale potřebuje v politické sféře partnera jednoznačně zodpovědného za investiční rozvoj. Jednoho partnera s kompetencemi v legislativě a v exekutivě. Stavebnictví nepotřebuje řídicí orgán v podobě ministerstva, ale potřebuje v politické sféře partnera jednoznačně zodpovědného za investiční rozvoj Je třeba také říci, že nejde o to, aby stát stavebnictví, stejně jako jiná odvětví, nějak zvlášť podporoval. Stát by se však k sektoru, na jehož poptávce má takřka poloviční podíl (a jakožto investor číslo jedna také významně ovlivňuje investiční sentiment soukromé poptávky), jeho podnikatelům a zaměstnancům měl chovat odpovědně. Uvědomme si, že odvětví s přibližně 1% podílem na HDP je již čtvrtý rok v poměrně významné recesi, ceny jsou na minimu a stále se nedaří eliminovat značnou nejistotu ohledně budoucího vývoje. Stačilo by, kdyby si stát uvědomil pozici, důležitost a potenicál tohoto sektoru z hlediska národního hospodářství a stanovil jasnou a dlouhodobě platnou investiční koncepci a partnera, který za naplňování koncepce bude zodpovídat, stejně jako za nastavení transparentního prostředí, naprosto nepřátelského ke korupci. Stavebnictví je sice konzervativní, ale přesto standardně fungující podnikatelské prostředí, ve kterém se dodavatelé přizpůsobují potřebám a přáním svých zákazníků. Stavebnictví se přizpůsobí potřebám a přáním i svého největšího zákazníka, jen by mělo být jasnější a čitelnější, čemu že se má vlastně přizpůsobit. Miroslav Linhart Senior manažer pro oblast stavebnictví Deloitte Česká republika SMARTstavebnictví červen 212 3

4 Výsledkový servis Stavebnictví v 1. čtvrtletí 212 Pokles poptávky po stavební produkci se nezastavil a pokračoval i v 1. čtvrtletí 212. Stavební produkce v 1. čtvrtletí 212 klesla meziročně o 1,2 %. Produkce pozemního stavitelství klesla o 5,8 % a inženýrské stavitelství zaznamenalo meziroční pokles stavební produkce o 22,8 %. Na poklesu poptávky se podílí jak veřejný tak soukromý sektor. Počet vydaných stavebních povolení v 1. čtvrtletí 212 meziročně klesl o 3,2 %, stavební úřady jich vydaly Orientační hodnota těchto staveb činila 69,7 mld. Kč a v porovnání se stejným obdobím roku 211 klesla o 29,5 %. Počet zahájených bytů v 1. čtvrtletí 212 se meziročně snížil o 2,6 % a činil bytů. Počet zahájených bytů v rodinných domech klesl o 12,9 %, v bytových domech vzrostl o 17, %. Počet dokončených bytů v 1. čtvrtletí 212 meziročně vzrostl o 1,9 % a činil 6 23 bytů. Počet dokončených bytů poklesl v rodinných domech o 1,4 %, v domech bytových vzrostl o 18,4 %. Podniky s 5 a více zaměstnanci provedly v 1. čtvrtletí 212 stavební práce S v hodnotě 31,737 mld.kč. Oproti stejnému období roku 211 bylo provedeno o 9,97 % stavebních prací S méně. Pokles S je nejvyšší u firem s zaměstnanci o 27,42 % z 1,5 mld. Kč v 1. Q 211 na 1,9 mld. Kč v roce 212. Nárůst o 24% měly pouze podniky s zaměstnanci. Pokles zaznamenaly i stavební práce ZSV o 11,82% ze 25,9 mld. Kč v roce 211 na 22,87 mld. Kč v letošním roce. Počet zaměstnanců se oproti lednu - březnu 212 snížil o pokles o 5,14 %. Průměrná mzda v podnicích s 5 a více zaměstnanci vč. developerů dosáhla v tomto období roku Kč ( nárůst o 5,81 %). U podniků s 1 a více zaměstnanci je průměrná mzda Kč nárůst o 9,4 %. Index produktivity zaměstnanců z S i ze ZSV (rok 212 k roku 211) zaznamenal pokles z S o 5,9% a ze ZSV 7,5%. Počet pracovníků v letech (podniky s 5-ti a více zaměstnanci) Průměrný evidenční počet zaměstnanců v podnicích s 5 a více zaměstnanci ve stavebnictví se v 1. čtvrtletí 212 meziročně snížil o 4,9 %. Průměrná nominální mzda těchto zaměstnanců meziročně vzrostla o 6,3 % a činila Kč. Index (stejné období předchozího roku = 1) leden 212 p) únor 212 p) březen 212 p) prosinec 211 až únor 212 p) leden až březen 212 p) duben 211 až březen 212 p) Index stavební produkce 94,7 84, 91,1 12,2 89,8 94,4 Z toho: pozemní stavitelství 96,8 88,7 96,6 13,7 94,2 97,4 inženýrské stavitelství 87,3 69,8 77,2 97,7 77,2 88, zdroj: ČSÚ, p) = předběžné údaje Podniky s 5 a více zaměstnanci Stavební práce v mld. Kč (b.c.) leden březen 212 S leden - březen 211 index 212/211 leden březen 212 ZSV leden - březen 211 index 212/ , ,18 S - produkce stavebnictví ve stálých cenách (dle dodavatelských smluv) ZSV - základní stavební výroba (práce provádená vlastními pracovníky) 4

5 Zakázky stavebních podniků Významnou konjunkturální informací jsou uzavřené zakázky stavebních podniků. Ke konci 1. čtvrtletí 212 měly stavební podniky s 5 a více zaměstnanci celkem smluvně uzavřeno 11,9 tisíc zakázek. Tyto zakázky představovaly zásobu dosud neprovedených stavebních prací v celkové hodnotě 135,6 mld. Kč. Z tohoto objemu připadlo na práce v tuzemsku 13,6 mld. Kč, a na práce v zahraničí 5, mld. Kč. V porovnání s 1. čtvrtletím 211, klesla hodnota uzavřených zakázek ke konci 1 čtvrtletí 211 cca o 22,9 %. pokračuje tak trend minulých let, kdy stavební firmy ztrácely zásobu práce. Z celkového objemu tuzemských zakázek ke konci 1. čtvrtletí 212 připadalo na veřejné zakázky 8,6 mld. Kč a na soukromé 5, mld. Kč. Velké stavební firmy s 5 a více zaměstnanci se na celkovém objemu zakázek které podniky s 5 a více zaměstnanci měly uzavřeny ke konci 1. čtvrtletí 212 podílejí v úrovni 7,5 %. Významná je rovněž informace o nových zakázkách, které stavební firmy uzavřely v průběhu 1. čtvrtletí. V 1. čtvrtletí 211 uzavřely sledované stavební podniky v tuzemsku 7,6 tis. nových stavebních zakázek, což představuje meziroční nárůst počtu zakázek o 2,4%. Celková hodnota těchto zakázek meziročně však poklesla o 51,1% a činila 24,5 mld. Kč, na pozemním stavitelství 12,6 mld. Kč (pokles o 42,7%) a na inženýrském stavitelství 11,9 mld. Kč (pokles o 57,6%). Stav zakázek stavebních podniků ke konci čtvrtletí v mld. Kč (b.c.) 25 Nové zakázky stavebních podniků v mld. Kč (b.c.) Q 9 1Q 1 1Q 11 1Q 212 1Q 9 1Q 1 1Q 11 1Q 212 Zakázky celkem ke konci čtrtletí Nové zakázky ve čtvrtletí Pozemní stavitelství Pozemní stavitelství Inženýrské stavitelství Inženýrské stavitelství SMARTstavebnictví červen 212 5

6 Výsledkový servis Veřejné zakázky V 1. čtvrtletí 212 bylo zadáno celkem 676 veřejných zakázek na stavební práce v úhrnné hodnotě mil. Kč (včetně DPH), z toho na pozemní stavby 298 zakázek (44,1 % z celkového počtu zadaných zakázek) v hodnotě mil. Kč (25,4 % z celkové hodnoty zadaných zakázek) a na inženýrské stavby 378 zakázek (55,9%) v hodnotě mil. Kč (74,6% z celkové hodnoty zadaných zakázek). V meziročním srovnání s 1. čtvrtletím 211, klesla celková hodnota zadaných v 1. čtvrtletí 212 o 7,6%, přičemž hodnota zakázek na pozemní stavby klesla o 42,5 % a hodnota zakázek na inženýrské stavby stoupla o 16,4% a to především díky růstu zakázek na vodohospodářské stavby spolufinancované z Operačního programu Životní prostředí. Největší objem veřejných zakázek v 1. čtvrtletí 212 získala společnost Metrostav, a.s. - samostatně zakázky za 462 mil. Kč plus podíl z hodnoty mil. Kč získaných v 17 sdruženích. Společnost IMOS Brno, a.s. na 2. místě pořadí získala samostatně zakázky v hodnotě 743 mil. Kč plus podíl z hodnoty 2 42 mil. Kč získaných ve 3 sdruženích. 3. v pořadí, společnost OHL ŽS, a.s. získala samostatně zakázky v hodnotě 25 mil. Kč plus podíl z hodnoty mil. Kč získaných ve 4 sdruženích. Z celkového počtu 676 veřejných zakázek na stavební práce za mil. Kč zadaných v 1. čtvrtletí 212 zadali zadavatelé vládního sektoru 16 zakázek v úhrnné hodnotě 6 88 mil. Kč, zadavatelé municipálního sektoru 458 zakázek v úhrnné hodnotě mil. Kč a ostatní zadavatelé 58 zakázek v úhrnné hodnotě mil. Kč. Hodnota zadaných zakázek v 1. čtvrtletí 212 meziročně poklesla u vládního sektoru o 1,1 %, u municipálního sektoru o 6,2 %, a u ostatních zadavatelů o 8, %. Podíl municipálního sektoru na celkové hodnotě zadaných zakázek v 1. čtvrtletí 212 dosáhl 57,6% a téměř dvojnásobně převyšuje podíl vládního sektoru. V 1. čtvrtletí 212 byly zadána 1 velká stavební zakázka s cenou nad 1 mld. Kč s DPH, a to zakázka Rekonstrukce a dostavba kanalizace v Brně zadaná v omezeném řízení Statutární městem Brno za 2,31 mld. Kč, zhotovitel Sdružení IMOS Brno,a.s., OHL ŽS, a.s.,a Metrostav, a.s. Největší objem zakázek mil. Kč, tj. 29,4 % z celkového objemu zadaných zakázek byl 1. čtvrtletí 212 zadán v kategorii staveb do 5 mil. Kč. Pokles stavebních zakázek u stavebních podniků nevytváří podmínky pro zastavení poklesu stavebnictví, stavební produkce v dalších obdobích roku 212. Zdeněk Kunc je ředitelem inženýrské činnosti ÚRS PRAHA, a.s., se zaměřením na analýzy, statistiku stavebnictví ČR, koncepce rozvoje a strategie odvětví. Meziroční srovnání - veřejné zakázky Směr výstavby I. čtvrtletí 212 I. čtvrtletí 211 Index v % Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč POZEMNÍ STAVBY ,8 57,5 Z toho: Občanská infrastruktura ,4 53,6 Bytové stavby ,2 151,8 INŽENÝRSKÉ STAVBY , 116,4 Z toho: Dopravní infrastruktura ,7 11, Technická infrastruktura ,7 123,6 CELKEM ,3 92,4 Meziroční srovnání - veřejné zakázky Sektor zadavatele I. čtvrtletí 212 I. čtvrtletí 211 Index v % Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Vládní sektor ,4 89,9 Municipální sektor ,5 93,8 Ostatní sektor ,6 92, CELKEM ,3 92,4 6

7 Strategie Zahraniční expanze příležitost nebo hrozba? Stále častěji z dotazů a požadavků developerů a stavebních společností, se kterými se obracejí na své právníky a další poradce, vyplývá jeden nepopiratelný fakt. České společnosti mají zájem vstupovat na nové zajímavé trhy, které jsou mnohdy výrazně zajímavější než trh český, ať již z hlediska možností realizovaného zisku, nebo rozsahu zakázek. Vstupují tím do světa téměř neomezených možností a dalšího růstu. A také světa často těžko předvídatelných rizik. Málokdo z vedení společnosti či projektových manažerů si na začátku projektu připouští například skutečnost, že v některých zemích jim za nedodržení relativně banálních pravidel mohou hrozit i velmi vysoké tresty odnětí svobody. Stejně nebezpečné, i když v jiných důsledcích, je i podcenění kontroly v rámci joint-venture s lokálním partnerem, pokud se česká firma rozhodne využít výhod tohoto způsobu proniknutí na nový trh. Dost ale strašení. Jako ve všech případech, i zde samozřejmě existuje postup, jak uvedená rizika alespoň snížit, když už není mnohdy možné je úplně vyloučit. V tomto článku se pokusíme tento potup alespoň zhruba nastínit a položit si základní otázky. Příležitost je jen začátek Vyhraná stavební zakázka nebo dobře vymyšlený developerský projekt v zahraničí jsou pro českou společnost jen začátkem, pouhou dosud nevyužitou příležitostí. V tomto okamžiku manažeři, kteří mají rozsáhlé zkušenosti s domácími projekty, v některých případech podléhají iluzi, že tyto zkušenosti a z nich vyplývající intuice jsou dostatečnou výbavou i pro zvládnutí projektu v zahraničí. Velmi často je tento pocit umocněn ujišťováním druhé strany projektu (lokálního objednatele, partnera v joint-venture, finančního partnera, apod.), že tento partner vše potřebné na místě efektivně a dobře zajistí a že česká strana se na tuto podporu může zcela spolehnout. Bohužel právě v tomto okamžiku se může příležitost začít měnit v hrozbu. Jeden příklad za všechny. V rámci poměrně rozsáhlé dodávky stavebních prací, kterou získala česká společnost, došlo, jak je ostatně obvyklé, k zapojení lokálního subdodavatele, který dodávku na místě realizoval. Česká strana byla ujištěna, že veškeré právní a daňové formality byly lokálním partnerem řádně vyřízeny, a to i za českou společnost, a vše bylo také náležitě domluveno i s místními úřady. Po několika málo měsících realizace však česká společnost zjistila, že čelí obrovskému riziku postihu ze strany místních úřadů, neboť tyto mají výrazně odlišný výklad místních zákonů, než jak je prezentoval lokální partner a jeho místní, prostředí znalí poradci. Česká společnost tak nejen že zjistila, že nelegálně podniká na území cizího státu, ale zároveň velmi masivně porušuje místní daňové předpisy. V tuto chvíli se, nyní už bez jakéhokoli přehánění, začalo vedení společnosti zajímat o to, jaké jsou i případné trestně právní důsledky pro české pracovníky dohlížející na místě na kvalitu prováděných prací. V tomto případě totiž hlas domácí zkušenosti a intuice přehlušil jeden velmi důležitý aspekt expanze do zahraničí. Realizace stavební zakázky nebo developerského projektu není nic jiného než proces, který má svá pravidla a je třeba se na něj připravit. Málokdo z vedení společnosti či projektových manažerů si na začátku projektu připouští například skutečnost, že v některých zemích jim za nedodržení relativně banálních pravidel mohou hrozit i velmi vysoké tresty odnětí svobody Prohlídka hřiště, strategie a rizika Asi by se zdálo úsměvné, pokud byste se doslechli, že někdo v České republice začal realizovat stavbu rezidenčního projektu, nebo dálnice, aniž by se například zaregistroval k dani z příjmů nebo si vyřídil živnostenské oprávnění. Tato úsměvnost však vyplývá z jediné skutečnosti naše místní prostředí známe a plnění základních povinností vyplývajících z právního řádu nám přijde samozřejmé. Pokud se ovšem ocitneme v cizím prostředí, o tuto samozřejmou znalost přicházíme. A čím více se vzdalujeme středoevropskému prostoru, tím je jakékoli intuitivní používání domácích zkušeností zrádnější. Jestliže nám informace chybí, obecná podnikatelská obezřetnost radí si je získat. SMARTstavebnictví červen 212 7

8 Strategie Primárně je nutné identifikovat, zda místní předpisy neomezují zahraniční investory či obecně podnikatele v aktivitách na území daného státu. V rámci EU se může zdát získávání obdobné informace jako určitý anachronizmus. Ve vztahu k obvyklým cílům expanze našich stavebních a developerských společností však hovoříme spíše o zemích, které členy EU nejsou (některé balkánské státy, státy SNS, Čína, apod.). Jde tedy o informaci velmi důležitou, která našemu projektu může dát velmi tvrdé limity. Abychom hovořili konkrétně, uveďme příklad Číny. Tato země přistupuje ve vztahu k podnikání cizích subjektů na svém území s určitými restrikcemi. Etablované české podniky jistě potvrdí, že z tohoto důvodu je vhodné spojení s čínským partnerem, které představuje výraznou výhodu ať již při jednání s místními úřady, nebo ve vztahu k dalším obchodním partnerům. Založení česko-čínského společného podniku (joint-venture) v Číně tedy představuje poměrně častý způsob vstupu českých podnikatelů do země za Velkou zdí. Pro proniknutí na čínský trh je tato informace tedy jedním ze základních předpokladů úspěchu. S uvedeným pak souvisí i volba vhodné právní formy přítomnosti českého podnikatele na cizím trhu. Je například nutné v souvislosti s projektem mít na území cílového státu organizační složku? Nebo je vhodné či dokonce nutné raději v dané zemi přímo založit dceřinou společnost? A pokud ano, jak dostanu zisk ze zakázky či z projektu zpět do České republiky? V této souvislosti je pak samozřejmě zcela zásadní mít ještě před započetím projektu vymyšlenu vhodnou daňovou strukturu repatriace investice či výnosu. Nevhodné daňové nastavení by případně mohlo velmi výrazně ovlivnit ziskovost celého projektu. V neposlední řadě je rozhodně na místě doporučit i alespoň základní prověření osobních rizik projektového týmu, který bude přímo přítomen na místě realizace projektu. Ačkoli se tento aspekt může jevit z hlediska společnosti jako spíše zanedbatelný, nesporně patří k vyššímu standardu péče o svůj zahraniční tým. Nejenže takový přístup poskytne vyšší úroveň komfortu samotným pracovníkům na místě, ale zároveň přispěje k výrazně rychlejší a efektivnější reakci společnosti, pokud by skutečně k nějakému krizovému scénáři došlo. Že schopnost této reakce může mít přímý vliv na reputaci společnosti, není jistě třeba zdůrazňovat. Primárně je nutné identifikovat, zda místní předpisy neomezují zahraniční investory či obecně podnikatele v aktivitách na území daného státu Získání alespoň několika málo základních výše uvedených informací by tedy mělo být prvním krokem, který česká společnost učiní, než vůbec projekt akceptuje, respektive nastaví mu smluvní či jiný právní rámec. Bez těchto informací totiž ve své podstatě ani není možné rozhodnout, zda je projekt pro společnost výhodný a tuto výhodnost kvantifikovat. 8

9 Že je tyto informace zároveň nutné získat z důvěryhodného zdroje a zejména se nespoléhat výlučně na svého lokálního partnera (tedy svého druhu protistranu), který nás ujišťuje o svých vynikajících lokálních znalostech a kontaktech, asi nejlépe vyplývá z výše popsaného příkladu. Kontrola, kontrola, kontrola Pokud česká společnost ke svému projektu v zahraničí přistoupí odpovědně a získá si veškeré potřebné informace, není ještě zcela vyhráno. Nad každým projektem je po celý jeho průběh samozřejmě nutné vykonávat efektivní kontrolu. Jaké právní zakotvení tato kontrola musí mít, zcela závisí na tom, jakým způsobem a prostřednictvím jakých prostředků je projekt realizován. Pokud například základním prostředkem realizace projektu je dodavatelská smlouva, je samozřejmě na jedné straně nutné mít uzavřený vyvážený a realistický kontrakt s objednatelem. Na straně druhé pak uzavřít dostatečně silnou smlouvu se subdodavateli, která bude umožňovat efektivní kontrolu plnění a postupu projektu, včetně rozložení adekvátního rizika na subdodavatele. V případě, že pro realizaci projektu bylo vytvořeno joint-venture, případně je využíván lokální management, není již nutná pouze znalost smluvních mechanizmů. Do hry vstupuje i korporátní právo, pracovní právo, případně i další právní oblasti. Opět si uveďme konkrétní situaci. Některé formy joint venture zejména v asijských zemích například nemají ekvivalent valných hromad známých z českého práva. Veškerá kontrola nad společným podnikem tak probíhá prostřednictvím osob jmenovaných do statutárního orgánu, respektive prostřednictvím osob jmenovaných exekutivními řediteli. Velmi podstatné tedy je jasně stanovit, který z partnerů je oprávněn tyto pozice obsazovat. Zároveň je nutné rozhodnout, zda česká strana tyto pozice obsadí přímo českým managementem, nebo zvolí cestu obsazení místními odborníky. Je nepochybné, že prostřednictvím českého managementu bude pro českou společnost získávání informací pohodlnější, než v opačném případě. Trvalá přítomnost osoby z České republiky však nemusí být ze strany českého partnera shledána jako vhodné řešení. V takovém případě je nezbytné zakotvit ve smlouvě o joint venture a v příslušných korporátních dokumentech detailní mechanizmus reportování podstatných informací české straně. Rozhodně pak není neopodstatněným nákladem, pokud poskytovaná data jsou přímo na místě verifikována nezávislým externím subjektem. Kladete si správné otázky? Pokud shrneme výše uvedené, lze konstatovat, že abychom se dobře připravili na proces expanze na nový trh, musíme si položit (alespoň) několik základních otázek: Je naše dosavadní zkušenost dostatečná pro proniknutí/etablování na novém trhu? Pokud ne, jak si opatříme informace, které potřebujeme? Jaký zdroj těchto informací je skutečně důvěryhodný? Jaká cesta expanze je pro nás optimální? Jaká jsou rizika projektu? Jak budeme rizika řídit? Jak udržíme nad projektem kontrolu? Budeme mít dostatečné informace k jejímu udržení? Jaká jsou osobní rizika managementu v cílové destinaci? Tyto otázky samozřejmě nejsou jedinými hledisky, na která při zvažování projektu musí být brán zřetel. Pokrytí právních rizik není samo o sobě schopné zajistit úspěšnost projektu. Stejně jako zpravidla není zásluhou právníka, že možnost uzavřít obchod vůbec vznikla. To je otázkou pečlivé obchodnické práce, navazování a rozvíjení kontaktů, sebevědomé prezentace a mnoha dalších důležitých věcí, které přesahují téma tohoto článku. Důležité ovšem je na tato rizika a na tyto otázky nezapomínat. V případě, že pro realizaci projektu bylo vytvořeno jointventure, případně je využíván lokální management, není již nutná pouze znalost smluvních mechanizmů. Do hry vstupuje i korporátní právo, pracovní právo, případně i další právní oblasti Závěrem Jak je vidno, v důsledku tento článek asi více otázek položil, než zodpověděl. Ale právě to bylo jeho smyslem. Nelze dát univerzální návod jak úspěšně řídit a uřídit stavební nebo developerský projekt v zahraničí. Každý projekt a každá destinace jsou unikátní. Co lze ale využít obecně je právě schopnost správně se ptát a zároveň si odpovědět, zda právě náš projekt, který je nyní vynikající příležitostí, neskončí z důvodu podcenění právních rizik jako hrozba, která zasáhne naši společnost. Martin Bohuslav, advokát Deloitte Legal CE Real Estate Leader mbohuslav@deloittece.com SMARTstavebnictví červen 212 9

10 Rozhovor Jsem zastáncem prorůstových opatření říká v rozhovoru pro SMARTstavebnictví ministr dopravy Mgr. Pavel Dobeš Jak hodnotíte současnou úroveň dopravní infrastruktury v České republice z pohledu její struktury, kvality a dlouhodobé konkurenceschopnosti naší republiky? Kde vidíte největší rizika a problémy z pohledu budování ale také správy a údržby dopravní infrastruktury v krátkodobém a dlouhodobém horizontu? Problémem je především stav klíčové dálnice D1 mezi Prahou a Brnem. Proto plánujeme zahájit její komplexní modernizaci tak, aby vyhověla požadavkům na dnešní provoz. Právě situace na D1 nám ukazuje, že o dříve vybudované komunikace je třeba se také s přístupem odpovědného správce starat a vynakládat na ně ekvivalentní množství prostředků. Z nových klíčových nedokončených staveb je důležité pokračovat v přípravě nedokončeného okruhu Prahy, který všechny dálnice radiálně směřující do Prahy propojuje, dále pak vytvoření paralelního spojení na Moravu (R35 v úseku Hradec Králové Olomouc) a napojit Jihočeský kraj na dálniční síť. V tomto ohledu se jedná i o dostavbu D8 a D1 v prostoru střední Moravy. Zásadní z pohledu mezinárodní konkurenceschopnosti je i příprava dalších propojení do sousedních států. Proč není dopravní stavitelství v tuto chvíli jednoznačnou prioritou státního rozpočtu a jedním z pilířů prorůstových opatření s ohledem na multiplikační efekty výstavby, podporu ekonomiky, konkurenceschopnost a čerpání OPD? Jednoznačnou prioritou státního rozpočtu je především fiskální konsolidace. Osobně jsem zastáncem stimulace ekonomiky pomocí prorůstových opatření, kam patří právě investice do dopravní infrastruktury. Musíme ale samozřejmě hledat i cesty, které přímo a jednorázově nezatíží státní rozpočet. Může to být např. zajištění staveb pomocí PPP projektů nebo jiných finančních nástrojů. V tomto ohledu je klíčový postoj a názor vlády. Každopádně své vládní kolegy budu o nezbytnosti podpory rozvoje infrastruktury i nadále přesvědčovat. Vzhledem k různým kauzám, týkajícím se kvality a cen staveb, nedomníváte se, že státu chybí opravdu kvalitní a účinný systém controllingu staveb jak z technického tak z finančního hlediska? Právě na tyto problémy se již zaměřujeme s tím cílem, aby se konkrétní opatření postupně implementovala do praxe. Ministr dopravy Mgr. Pavel Dobeš V současné době, zejména v souvislosti s rekonstrukcí D1 a oslabením propustnosti silniční dopravy, se často hovoří o možnosti přesunu části dopravního výkonu ze silnice na železnici. Jak reálně vidíte problematiku zrovnoprávnění železniční a silniční dopravy? Přesun určitého množství zboží na železnici určitě možný je. Musíme ale zároveň zohlednit kapacitu železniční dopravní cesty. Ta není a nikdy nebude dostatečná na to, aby na železnici mohlo být přesunuté takové množství nákladů, které by viditelně ulevilo silnicím od kamionové dopravy. Určitě se ale můžeme bavit o tom, že by v tomto smyslu bylo vhodné podpořit budování veřejných logistických terminálů, které umožňují vzájemnou překládku i menšího množství zboží a koncentraci zásilek. Osobně jsem zastáncem stimulace ekonomiky pomocí prorůstových opatření, kam patří právě investice do dopravní infrastruktury. Musíme ale samozřejmě hledat i cesty, které přímo a jednorázově nezatíží státní rozpočet 1

11 Jak aktuálně vypadá čerpání Operačního programu Doprava , včetně přípravy realizace případných náhradních projektů? Co se týká konkrétních staveb, tak to probíhá tak, že současná alokace na sedmileté období je 145 mld. Kč. V tuhle chvíli máme kolem 128 mld. Kč připravených a schválených projektů ze strany EK. To znamená, že je ještě třeba, abychom si nechali schválit necelých 2 mld. Z toho v tuhle chvíli je kolem 9 mld. Kč staveb, které jsou zálohově předplaceny z národních zdrojů. Z toho EK už předplatila nebo zálohově zaplatila kolem 37 mld. a již kolem 22 mld. Kč je certifikováno. Pro MD je důležitá právě ta část certifikační. Tam dneska vzniká ta situace, že roste objem schválených prostředků, tedy těch, které jsou předfinancovány z národních zdrojů. Samotný průběh staveb tak navzdory pozastavení certifikace Operačního programu Doprava běží. Teď ale musí přibýt i ta druhá část, kdy začne nabíhat samotná certifikace po dokončování jednotlivých projektů. Na konci by to mělo být tak, že bude certifikováno všechno, co je z národních zdrojů předfinancované. Ministerstvo dopravy ve spolupráci s hlavními příjemci OPD (tj. ŘSD a SŽDC) intenzivně připravuje zahájení realizace náhradních projektů, které by měly zajistit plné dočerpání alokace OPD ve všech jeho prioritních osách. Ze silničních projektů se jedná např. o stavby D1 Přerov - Lipník, D3 Veselí nad Lužnicí - Bošilec, D3 Borek - Úsilné nebo dílčí úseky modernizace dálnice D1. Ze železničních projektů se pak jedná např. o stavby Rekonstrukce žst. Olomouc nebo Optimalizace tratě Praha Bubeneč - Praha Holešovice Připravuje se nějaké koncepční řešení tvorby a stanovení výše rozpočtu Státního fondu dopravní infrastruktury pro nové programovací období EU v období , které by vedlo k jeho celkové stabilizaci a snížení závislosti na dotacích ze státního rozpočtu a zároveň by vedlo k větší predikovatelnosti poptávky? Připravujeme dokument Dopravní sektorové strategie, 2. fáze. Vznik tohoto dokumentu je nezbytnou podmínkou pro možnost čerpat v budoucím programovacím období dotace z EU na budování naší dopravní infrastruktury. Celý projekt je velmi rozsáhlý a pracuje samozřejmě i se scénáři finančního krytí staveb z národních zdrojů. V současné době fiskální konsolidace veřejných rozpočtů je ale jakýkoliv fixně stanovený rámec pro výstavbu dopravní infrastruktury velmi obtížně prosaditelný, Samozřejmě má i v tomto ohledu Ministerstvo dopravy připraveny možné návrhy, o kterých je však nutné vést politicko-odbornou debatu před jejich realizací. Jaké největší nedostatky vidíte v této chvíli a co je nutno udělat pro reálné spuštění PPP projektů v České republice? Chceme nejprve realizovat pilotní projekt. Porada ekonomických ministrů schválila záměr realizace v části jihočeské dálnice D3. Záměr nyní předložím po vypořádání připomínek ostatních resortů na jednání vlády ČR. Paralelně musí především bezproblémově probíhat investorská příprava a zde jsou právě výkupy pozemků velmi limitujícím faktorem z pohledu času. Následně bude zpracována podrobnější analýza proveditelnosti a výhodnosti realizace formou PPP, která zaktualizuje v minulosti zpracované podklady. V případě prokázání výhodnosti realizace formou PPP by vláda na základě této analýzy následně rozhodovala o zahájení výběrového řízení na soukromého partnera, který by PPP projekt zajišťoval. Momentálně nejsou v projekční přípravě největším problémem peníze, ale spíše jednotlivá výběrová řízení, která byla vypsána minulým vedením ŘSD v neakceptovatelné podobě a muselo dojít k jejich částečnému zrušení, respektive odkladu Uvažujete také o jiných formách spolupráce s dodavatelskou sférou z pohledu alternativního financování rozvoje dopravní infrastruktury? Uvažujeme, avšak v současné době je s ohledem na stav těchto neuzavřených jednání předčasné jejich komentování do médií. Klíčové je, aby využití alternativních finančních prostředků bylo výhodné pro ČR jako celek s ohledem na nastavený program fiskální konsolidace veřejných rozpočtů. Jsou vyčleněny dostatečné prostředky pro okamžité obnovení investorské přípravy nových staveb, jejíž pozastavení ohrožuje realizaci projektů pro období pro jejich nepřipravenost? Momentálně nejsou v projekční přípravě největším problémem peníze, ale spíše jednotlivá výběrová řízení, která byla vypsána minulým vedením ŘSD v neakceptovatelné podobě a muselo dojít k jejich částečnému zrušení, respektive odkladu. Právě tato problematika je jednou z velkých priorit nového vedení ŘSD tak, aby zakázky na klíčové práce v co nejbližší době vypsalo už s využitím nového zákona o veřejných zakázkách a v rozumnějším rozsahu činností. Další oblastí je majetkoprávní příprava. Tu bychom potřebovali významně zlevnit a urychlit. S tím souvisí novela, která je v současnosti v Poslanecké sněmovně. SMARTstavebnictví červen

12 Analýza Očekávaný vývoj developmentu v České republice Centrem hlavního zaměření developerů v České republice byla a stále bude Praha. K významnému růstu však došlo v minulých letech i v dalších městech jako Ostrava, Plzeň a Brno, avšak ve srovnání s Prahou je růst daleko menší. V letech 26 až 29 došlo v Praze k přehřátí rozvoje trhu, kdy developeři stavěli kanceláře či logistická centra na spekulativním základě (tj. předem nebyly uzavřeny žádné nájemní smlouvy či byly uzavřeny pouze v malé míře) a po dokončení těchto budov se čekalo na pronajmutí prázdných prostor. S úvěrovou krizí se situace změnila a banky se nyní daleko váhavěji pouštějí do financování nových developerských projektů, pokud nejsou předem uzavřeny nájemní smlouvy, což mělo za následek výrazné utlumení developerské činnosti v letech 29 a 21. První známky oživení nastaly v roce 211, kdy bylo na trh uvedeno cca 128 m2 kancelářských prostor, což je o 5% více než v roce 21. V roce 211 bylo v České republice rovněž dokončeno cca 23 m 2 skladovacích prostor (celkem na trhu cca 4 mil. m 2 ), přičemž k výstavbě docházelo v převážné míře v Brně (65%). Situace je trochu jiná v případě maloobchodního trhu, neboť Praha a ostatní velká města (1 a více obyvatel) již téměř dosáhly úrovně saturace trhu v době před krizí. Od dokončení obchodního centra Galerie Harfa v roce 21 nedošlo v Praze k žádnému dalšímu významnějšímu projektu, v roce 212 bylo otevřeno Fórum Nová Karolína v Ostravě. Současná situace Během roku 212 se plánuje dokončení dalších 112 m 2 kancelářských prostor, kdy cca 5% prostor je již předem pronajatých. Většina těchto prostor bude postavena v Praze 4 a Praze 8 (7% celkové plochy). V současnosti je plánováno cca 12 m 2 logistických prostor, které by měly být dokončeny v roce 212. Logistická výstavba je v současnosti založena pouze na předem uzavřených smlouvách a developeři s výjimkou VGP v Tuchoměřicích a Dobřenicích již nestaví na spekulativní bázi. Maloobchodní trh, zejména obchodní centra a obchodní parky, již téměř dosáhl úrovně saturace v řadě regionů v České republice. Většina developerské činnosti bude zaměřena na drobné rozšiřování stávajících úspěšných center (OC Černý Most, Futurum Hradec Králové) nebo na zlepšování center staré generace jako Avion v Ostravě. Prognóza V roce 213 se plánuje dokončení pouhých cca 16 m 2 kancelářských prostor (na základě projektů, které jsou v současnosti ve výstavbě). Většina těchto projektů bude realizována finančně silnými developery jako HB Reavis, Finep, PPF, Penta či Skanska, kteří jsou schopní zahájit a financovat výstavbu kancelářských prostor pomocí vlastního kapitálu (tj. River Garden v Praze 8, City West v Praze 5, City Green Court v Praze 4 a Florentium v Praze 1). Tito developeři budou nadále pokračovat ve stejné strategii a nyní investují do nových lokalit pro výstavbu kancelářských prostor či rozšiřování stávajících obchodních parků: Skanska nedávno koupila stavební pozemek od Orco v Praze 7 jako součást developerského projektu Bubny (15 m 2 ), společnost HB Reavis aktivně hledá nové pozemky, které by zakoupila v Praze 4 a 5, společnost Finep bude pokračovat s developerskou činností na projektu City West), výstavba příslušných budov by měla být zahájena v příštích 12 měsících s tím, že dokončení je plánováno do roku 214 až 215 (cca 25 m 2 ), Penta zřejmě koupí stavební plochu Waltrovka v Praze (více než 5 m2), PPF brzo zahájí výstavbu kanceláří v areálu Argentinská hvězda v Praze 7 (18 m 2 ), Passerinvest v současnosti připravuje výstavbu nové budovy v rámci projektu BB Centrum. Na logistickém trhu je poměrně obtížné předpovědět, jakým způsobem a do jaké míry se aktivita zlepší během roku 213 a 214. V roce 213 se očekává minimálně výstavba dalších 1 m 2, kdy se předpokládá, že poptávka ze strany nájemníků zůstane stejná jako v roce 212. V čele těchto stavebních činností budou zřejmě stát finančně silnější developeři jako VGP a CTP a domníváme se, že stejně jako v případě kancelářských prostor, bude aktivita zaměřena na rozšiřování stávajících logistických parků jako South a North Point ze strany Point Park Properties, park CTP v Brně a Ostravě a parky VGP v Praze. V retailovém sektoru očekáváme, že v příštích dvou letech dojde k zahájení výstavby pouze omezeného počtu projektů obchodních center, zejména Copa Centrum (Copa Real Estate a CPI) v Spálené ulici, Dejvice centre (Sekyra Group) v Praze 6 a centrum Panská/Na Příkopě (Lorsdhip a Immofinanz) v Praze 1. V krátkodobém horizontu budou tyto projekty zřejmě představovat hlavní developerskou aktivitu díky síle lokality (centrum města a oblasti s převisem poptávky jako Praha 6). Vzhledem k očekávanému růstu ekonomikyi však opět předpokládáme ve střednědobém horizontu ( ) růst developerských aktivit i růst poptávky. Hlavním důvodem je, že celkový objem neobsazených prostor, který v současnosti v sektoru logistických a kancelářských 12

13 Dokončené kancelářské prostory v jednotlivých letech (tis. m 2 ) (Praha) Dokončené skladovací prostory v jednotlivých letech (tis. m 2 ) (ČR) ~ Dokončené obchodní plochy v jednotlivých letech (tis. m 2 ) (Praha) 213 ~ ~ ~ ~ 215 Vybrané připravené developerské projekty 1 1 Jméno projektu Typ projektu Oblast Developer Velikost (m2) Začátek 8 výstavby 8 Futurama Phase III Office Karlín Immorent 16, City West Phase 3 and 4 Office Zličín Finep 25, Argentinska Star Office Holešovice PPF Real Estate 18, BB Centrum G Office Michle Passerinvest , Skanska 27 Bubny Office Holešovice Skanska 25, 213 ~ 215 Copa Centrum Office / Retail Old Town Copa / CPI 3, 212 Na Prikope / Panska Office / Retail Old Town Immofinanz / Lordship 2, ~ Vybrané projekty významného rozsahu v přípravné fázi 6 Jméno projektu 4 Typ projektu Oblast Developer Velikost (m2) Začátek výstavby 2 Bubny Retail Holešovice Unibail Rodamco / Orco 3, Q5 Waltrovka ~ Office 215 / Retail / Residential Jinonice Red Group 9, Dejvice Centre Office / Retail Dejvice Sekyra 4, Rohanský ostrov Office / Retail / Residential Nádraží Smíchov Office / Retail / Residential Karlín Sekyra 1, Smíchov Sekyra 1, Copa Centrum Office / Retail Old Town Copa / CPI 3, 212 Na Prikope / Panska Office / Retail Old Town Immofinanz / Lordship 2, 212 prostor přesahuje 1%, by měl postupně v důsledku současné nízké developerské činnosti klesnout na cca 7% - 9%, což by pak mělo vést k poptávce nájemníků, kteří hledají rozšíření prostor či chtějí vstoupit na trh v České republice, po nových projektech výstavby kancelářských prostor vyhovujících jejich potřebám co do velikosti a modernosti prostor. Cyril Dejanovski je manažerem v oddělení finančního poradenství se zameřením na oblast nemovitostí a stavebnictví. cdejanovski@deloittece.com SMARTstavebnictví červen

14 Trendy Bez průkazu energetické náročnosti budovy se již neobejdeme Zákon o hospodaření energií 1 se od nového roku pravděpodobně dočká další změny, která ovlivní realitní trh. S návrhem novely zákona přichází Ministerstvo průmyslu a obchodu (MPO) a slibuje si od ní vedle implementace příslušné evropské legislativy 2 zejména úspory energie u nemovitostí. Novela zákona byla na konci února tohoto roku schválena vládou a předložena Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR. Pokud zákon projde schvalovacím procesem, lze očekávat změny, které se dotknou vlastníků, developerů i realitních agentur, tedy hned několika skupin osob napříč spektrem realitního trhu. Průkaz energetické náročnosti budov Tzv. průkaz energetické náročnosti budov není žádnou novinkou. Na trhu s nemovitostmi se objevil již v roce 29, kdy jej museli nechat vypracovat vlastníci/stavebníci při výstavbě nových budov a při jejich větších změnách v závislosti na velikosti podlahové plochy. Již v době jeho zavedení byla zdůrazňována jeho užitečnost také například při prodeji, koupi nebo pronájmu budov avšak pouze na bázi dobrovolnosti. Povinnost nechat tento průkaz vypracovat v případě prodeje nebo pronájmu by měla být zavedena právě od příštího roku. Podoba průkazu je v současné době stanovena vyhláškou MPO 3 a rozděluje budovy do několika skupin od A po G, tj. řadí budovy do příslušné třídy energetické náročnosti. Průkaz je tvořen protokolem, který prokazuje energetickou náročnost budovy a grafickým znázorněním energetické náročnosti budovy. Součástí průkazu jsou již dnes doporučená opatření pro technické a ekonomické efektivní snížení energetické náročnosti budovy, což předpokládá i evropská legislativa. Jak bude průkaz vypadat po schválení novely zákona, zatím není jasné a konečnou podobu přinese až prováděcí právní předpis. Ten buď nahradí platnou vyhlášku o energetické náročnosti budov, anebo dojde k novelizaci platné právní úpravy. Průkaz vypovídá o tzv. energetické náročnosti budovy. Co si však pod tímto pojmem představit? Energetickou náročností budov rozumíme množství energie nutné pro pokrytí potřeby energie spojené s užíváním budovy, a to zejména na vytápění, chlazení, větrání, osvětlení, atd. Metoda stanovení energetické náročnosti budovy je upravena ve zmiňované vyhlášce a je spíše otázkou technickou. K čemu je průkaz dobrý Průkaz energetické náročnosti budov bude moci posloužit i jako vodítko při výběru vhodné budovy či nebytového prostoru. Na jeho základě bude možné velmi lehce porovnat, a to i laickým pohledem, jakou energetickou náročnost má daná nemovitost, což má bezprostřední návaznost na náklady spojené s jejím provozem. Prodej / pronájem jedině s průkazem Stavebník/vlastník budovy Stavebník či vlastník budovy bude nadále povinen zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti při výstavbě nových budov a při větších změnách již dokončených budov. Nově však bude povinen zajistit průkaz rovněž při každém prodeji budovy/bytu, pronájmu budovy a od 1. ledna 216 při pronájmu bytu. Novela zákona předpokládá, že průkaz energetické náročnosti bude nutné předložit možnému kupujícímu (nebo nájemci) budovy před samotným uzavřením kupní (nájemní) smlouvy. Průkaz pak bude následně nutné kupujícímu či nájemci předat, a to nejpozději při podpisu kupní nebo nájemní smlouvy. U užívaných bytových a administrativních budov bude vypracování průkazu (maje na mysli termín jeho povinného zajištění) záviset na celkové vztažné ploše dané budovy. Nejzazší termín, do kterého budou muset mít průkaz zpracovány všechny užívané bytové / administrativní budovy, je rok 219, a to bez ohledu na to, zda je zamýšlen prodej či pronájem budovy. Vlastník bytu Vlastník bytu bude povinen předložit průkaz energetické náročnosti možnému kupujícímu bytu před uzavřením kupní smlouvy a od 1. ledna 216 možnému nájemci bytu před uzavřením smlouvy nájemní. Průkaz bude povinen předat kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy a od 1. ledna 216 rovněž nájemci bytu. Inzerce jen s ukazateli energetické náročnosti Při prodeji/pronájmu budovy nebo prodeji bytu se ani reklamní a informační materiály týkající se dané nemovitosti neobejdou bez povinného uvedení ukazatelů energetické náročnosti. Výjimkou je pronájem bytu, kde se tato povinnost stanoví až od 1. ledna 216. Pro drobné pronajímatele to tak bude znamenat určitý časový horizont, ve kterém se mohou na chystané změny lépe připravit. 1 Zákon č. 46/2 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. 2 Směrnice Evropského parlamentu a Rady 21/31/EU ze dne 19. května 21 o energetické náročnosti budov termín pro implementaci je do poloviny července Vyhláška č. 148/27 Sb., o energetické náročnosti budov. 14

15 Kdo zpracuje průkaz Průkaz energetické náročnosti bude vydávat tzv. energetický specialista jakožto nezávislá osoba, která bude tuto činnost provádět na základě oprávnění uděleného jí MPO. Energetický specialista bude osobou bezúhonnou, odborně způsobilou k výkonu dané činnosti a pravidelně v daném oboru přezkušovanou. Seznam energetických specialistů bude veřejně přístupný, a to na internetových stránkách MPO. Každý tak bude mít možnost vyhledat si osobu, která mu daný průkaz případně vyhotoví. Náklady spojené s vypracováním průkazu aneb kdo na tom vydělá? Prostředky vynaložené na vypracování průkazu se budou lišit s ohledem na aktuální stav budovy, tj. u starých budov se dají předpokládat náklady vyšší. V praxi to tak může znamenat další finanční náklady spojené s pronájmem nebo prodejem. U standardního rodinného domku by se náklady na vypracování průkazu měly pohybovat v řádech tisíců korun. Platnost jen na 1 let Problematickou se zdá být skutečnost, že průkaz nebude sloužit svému majiteli navždy, nýbrž jeho platnost bude omezena na dobu deseti let. Nejedná se však o novinku, jelikož s časovým omezením počítala i současná právní úprava, stejně jako evropská legislativa. Po uplynutí deseti let tak bude nutné zpracovat průkaz nový. Platnost je časově ohraničena zejména z důvodu možných úprav nemovitostí, které mohou znamenat energetické úspory, nebo naopak zhoršení stavu budovy a zvýšení její energetické náročnosti. Průkazy, které byly zpracovány přede dnem účinnosti tohoto zákona, budou dle pozměňovacích návrhů Hospodářského výboru Poslanecké sněmovny platné 1 let od doby jejich vypracování a budou považovány za průkazy zpracované dle nového zákona s určitými výjimkami. Výhoda či nevýhoda nové změny? Negativní kritika navrhované novely zákona směřuje zejména k problematice nutného vynaložení dalších nadbytečných nákladů při prodeji/ pronájmu budovy, které nepovedou k energetickým úsporám a budou znamenat pouze další administrativní překážku při prodeji/pronájmu. Pozitivum lze spatřovat v možném snadném porovnání energetické náročnosti budovy i pro laiky, kteří často nemají dostatek odborných znalostí nebo zkušeností s odhadem energetické náročnosti budovy/ bytu. Dojde pravděpodobně ke značnému přísunu práce pro energetické specialisty, kteří budou průkazy zpracovávat. Novela zákona se nedotkne úpravy energetických štítků, které jsou zpracovávány pro energetické spotřebiče. Srovnávat životnost či energetickou náročnost spotřebiče a nemovitosti však není prakticky možné. Výrobci spotřebičů se, i v souladu s dnešním zeleným trendem, zaměřují zejména na výrobu spotřebičů energetické třídy D a lepší. Dnes se lidé stále častěji dívají na údaje o energetické spotřebě, a to zejména s cílem ušetřit právě na nákladech za energii, které mají rok od roku vzestupnou tendenci. Jaký bude trend s nemovitostmi ve světle trhu se spotřebiči lze jen těžko odhadovat, a to zejména u již dokončených staveb. Trend energeticky úsporného stavění je však v kurzu a prokazují to i četné semináře, jednání či konference pořádané za účelem diskuze ohledně zeleného stavění a bydlení. Výhledově lze předpokládat, že motivem pro koupi či nájem energeticky úsporné nemovitosti budou úspory na výdajích za energie do budoucna. Bude však záležet na prodejcích, jak energetickou úspornost zohlední v ceně za nemovitost. Některé z výjimek Požadavky na energetickou náročnost budovy nebudou muset být splněny u budov s plochou menší než 5m2, u budov, které jsou kulturní památkou, u míst pro konání bohoslužeb, u staveb pro rodinnou rekreaci, u některých průmyslových a výrobních provozů, apod. V těchto případech tedy nebude nutné zpracovávat ani průkaz energetické náročnosti. Sankce! Pokuty, které čekají na osoby, jež nenaplní literu zákona a průkaz energetické náročnosti při prodeji či pronájmu budovy/bytu nenechají zpracovat osobou k tomu oprávněnou, se budou pohybovat až do výše 2 Kč. Energetická náročnost a evropská legislativa Výše uvedená směrnice o energetické náročnosti budov z roku 21, která nahradila směrnici Evropského parlamentu a Rady 22/91/ES ze dne 16. prosince 22 o energetické náročnosti budov, si klade za cíl snížit spotřebu energie a zvýšit využívání energie z obnovitelných zdrojů. Zvýšení energetické účinnosti by mělo vést ke snížení spotřeby energie v Unii. Podle směrnice zde stále ještě existují dosud nevyužité možnosti úspor energie v případě budov a rozdíly mezi členskými státy co se týká výsledků v daném odvětví, se značně liší. Směrnice podporuje snahu států o zavedení opatření, která povedou k nárůstu počtu staveb energeticky účinnějších či s téměř nulovou spotřebou energie. Budovy mají podle evropské legislativy vliv na dlouhodobou spotřebu energie. Možná i z tohoto důvodu je v současné době kladen takový důraz na tzv. zelené stavění. Dá se říct, že daný směr budování má v současné době samozřejmě i své kritiky. Odpůrci zeleného stavění vyzdvihují zejména vysoké náklady na realizaci budov. Na druhé straně však stojí i rostoucí důraz trhu na potřebu stavět budovy energeticky úsporné a ohleduplné k životnímu prostředí. Příkladem mohou být některé projekty v Praze, Brně a Ostravě, které se zcela cíleně snaží o certifikace energetické úspornosti, velmi tento aspekt využívají při marketingu a oprávněně za nový přístup k ekologii sklízejí i mezinárodní úspěchy. Lenka Němcová, specialistka na právo nemovitostí Ambruz & Dark / Deloitte Legal lnemcova@deloittece.com SMARTstavebnictví červen

16 Kontakty: Ing. Václav Matyáš, SPS v ČR matyas@sps.cz Ing. Miloslav Mašek, SPS v ČR masek@sps.cz Ing. Michal Petrman, Deloitte mpetrman@deloittece.com Ing. Miroslav Linhart, Deloitte mlinhart@deloittece.com Ing. Zdeněk Kunc, ÚRS Praha kunc@urspraha.cz Ing. František Glazar, ÚRS Praha glazar@urspraha.cz Deloitte Česká republika, SPS v ČR, ÚRS Praha