MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 Rada městské části U S N E S E N Í

Transkript

1 č.j.: 390/2014 MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 Rada městské části U S N E S E N Í č. 364 ze dne Záměr spolupráce se společností Praha Plaza s.r.o. na výstavbě veřejné vybavenosti v souvislosti se stavbou Obytný soubor Červený dvůr Rada městské části I. b e r e n a v ě d o m í II. III. 1. zájem společnosti Praha Plaza s.r.o. postavit v souvislosti se stavbou Obytný soubor Červený dvůr samostatně stojící mateřskou školku na pozemku 1492/49, k.ú. Strašnice a následně ji darovat městské části Praha 3 s tím, že městská část se stane jejím vlastníkem a provozovatelem, jak je uvedeno v dopise společnosti Praha Plaza s.r.o., který je přílohou č.1 tohoto usnesení 2. Odbornou rešerši - spoluúčast privátního sektoru na veřejné infrastruktuře, zpracovanou Fakultou architektury ČVUT, která je přílohou č. 2 tohoto usnesení s c h v a l u j e 1. záměr spolupráce MČ Praha 3 a společnosti Praha Plaza s.r.o. ve smyslu naplnění bodu I.1. u k l á d á Mgr. Ondřeji Rutovi, zástupci starostky 1.1. připravit návrh právně vymahatelné písemné formy dohody se společností Praha Plaza s.r.o dále jednat se společností Praha Plaza s.r.o. a výsledky jednání předložit RMČ k projednání Ing. Bohuslav Nigrin zástupce starosty Ing. Vladislava Hujová starostka městské části

2 Příloha č.1 usnesení č.364 ze dne Žádost společnosti Praha Plaza s.r.o.

3 Příloha č.1 usnesení č.364 ze dne Žádost společnosti Praha Plaza s.r.o.

4 Příloha č.1 usnesení č.364 ze dne Žádost společnosti Praha Plaza s.r.o.

5 Odborná rešerše spoluúčast privátního sektoru na veřejné infrastruktuře pro posouzení projektu Nákladového nádraží Žižkov Říjen 2013 Zpracovatel České vysoké učení technické v Praze, Fakulta architektury Thákurova 7, Praha 6 Zpracovatelský tým Prof. Ing. arch. Zdeněk Zavřel Ing. arch. Vít Řezáč, ČVUT v Praze FA 1

6 Obsah Úvod 3 Část A Rešerše zahraničních příkladů 1. Německo 6 Příklad projektu Hamburg Altona 2. Rakousko Velká Británie 22 Příklad projektu King s Cross Londýn 4. Finsko Dánsko 34 Část B Modely spolupráce veřejného a soukromého sektoru 1. Vyhodnocení použitelnosti zahraničních modelů Modely v ČR 2.1 Právní rámec Institucionální rámec Plánovací smlouva Dohoda o parcelaci Veřejnoprávní smlouva Public private partnership Doporučení 63 Část C Kontaktní osoby 67 Slovník pojmů 68 Literatura 70 Přílohy 72 Metodický pokyn MMR ČR k plánovací smlouvě 2

7 Ú V O D Spolupráce veřejného a soukromého sektoru je na začátku 21. století výrazným tématem po celé Evropě. Měnící se poměr vlivu veřejné správy a finančních možností soukromého sektoru je předmětem hledání nových modelů spolupráce. Toto hledání je podmíněno třemi základními faktory : - formou veřejné správy (státní, regionální, místní) a existujicí legislativou - investiční politikou soukromých subjektů - spoluúčastí veřejnosti na procesu přípravy Ty vytvářejí prostředí, ve kterém se proces přípravy a realizace projektu odehrávají. Všechny evropské země se pokoušejí o vytvoření optimálních modelů, navazujících na jejich dosavadní právní, územně-plánovací a stavební praxi. Současná situace velkých rozvojových souborů v Čechách může být charakterizována jako stav, kdy dlouhodobé nástroje územního rozvoje prakticky nefungují. Rozumíme tím následující : Politicky jasná představa o rozvoji konkrétního území není dostatečným způsobem definována a ukotvena v Územní dokumentaci, jež by potom každému majiteli pozemku v daném území srozumitelně definovala podmínky jeho stavebích aktivit při zachování nezbytných cílů veřejného sektoru. Tato situace způsobuje zásadní problém na obou stranách : - jak na straně veřejného sektoru, který je politicky i věcně za řešení územní problematiky zodpovědný tak i na straně soukromého sektoru, který se nachází v různých fázích přípravy svých projektů a nese značná finanční rizika při nepředvídatel -ném vývoji rozvojových území. Smyslem této studie je hledání jasnějších vztahů mezi veřejným sektorem a soukromými rozvojovými společnostmi, které by mohly v konkrétních situacích vést ke vzájemným dohodám. Za pomoci dohodnutých principů by pak rpzvoj v kritických územích mohl pokračovat ke smysluplným výsledkům. Pro vlastní práci, ale i pro srovnatelnost zahraničních případů, doporučujeme vymezit zásadní pojmy, které se budou v dalších textech často opakovat : - feasibility study / studie proveditelnosti - stavebník - veřejný sektor - veřejný zájem - veřejná infrastruktura - strategické plánování - územně plánovací informace - územní studie - plánovací smlouva - dohoda o parcelaci 3

8 Pozornost této studie se zaměří na způsoby spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem v různých fázích přípravy projektů. Forem spolupráce, vzájemného rozdělení rizika a zodpovědnosti za řízení celého procesu existuje celá řada, jak vidno z uvedených příkladů. Možnosti různých účastníků procesu mohou být velmi odlišné jak po odborné, tak i finanční a právní stránce. Nutno ovšem důsledně rozlišovat : - fáze iniciační - fáze projekční - fáze realizační - fáze udržitelné exploatace Autoři studie si nečiní nárok na vyčerpávající zmapování související problematiky a jsou si vědomi řady úskalí jak ve složité územně právní legislativě, tak i obtížně čitelných dohodách z minulosti v konkrétních případech. Věříme však, že tato rešerše napomůže pochopení celkové problematiky a prostudováním dílčích studií může inspirovat k nalezení reálného řešení konkrétních situací na území Prahy, specificky pak na území Žižkovského nákladového nádraží. 4

9 Část A Rešerše zahraničních příkladů 5

10 A1 Německo Opatření na financování infrastruktury u soukromých stavebních záměrů V Německu je územní plánování v obecné rovině ošetřeno ve spolkovém stavebním zákoně (Baugestez), zemské vlády vydávají svoje stavební řády (Bauordnung) a prováděcí vyhlášky (Richtlinien). Opatření na financování infrastruktury u soukromých stavebních záměrů vycházejí ze spolkového stavebního zákona. Zde se ve 4. části, v článku 11 říká, že Obec může uzavírat plánovací smlouvy (staedtebauliche Vertraege). Jejich předmětem je zejména: 1. Příprava nebo provádění plánovacích opatření prostřednictvím smluvního partnera na jeho náklady, k tomu patří též nové uspořádání vlastnictví pozemků (přeparcelace), odstranění ekologických zátěží a ostatní přípravná opatření stejně jako vypracování územně plánovací dokumentace. Odpovědnost obce za územní plánování zůstává tímto nedotčena. 2. Na podporu a zajištění dosažení cílů, který byly určeny v územně plánovací dokumentaci, zejména po stránce využití pozemků, provádění kompenzací ve smyslu dalších ustanovaní zákona, zajištění bytových potřeb skupin obyvatel s nízkými příjmy (Wohnraumversorgungsproblemen) stejně jako zajištění bydlení pro místní obyvatele. 3. Převzetí nákladů nebo činností, které vzniknou nebo vznikly obeci při zajištění rozvoje území a jejichž splnění je předpokladem nebo důsledkem plánovaného stavebního záměru. K tomu se řadí i příprava pozemků předání obci. Dohodnutá plnění musí odpovídat svým rozsahem přiměřeně okolnostem. Dohoda je nepřípustná, pakliže by jedna smluvní strana na plnění měla stejně nárok. Zajištění přístupu na pozemek je úloha obce. Na zajištění přístupu ovšem není právní nárok. Podle 127 stavebního zákona mohou obce vybírat poplatky za připojení pozemku na veřejnou infrastrukturu. Stavebník hradí nejvýše 90% těchto nákladů, obec minimálně 10% za první pořízení této veřejné infrastruktury. Náklady budou rozpočítány na napojené pozemky, přičemž lze použít tato doplňující kritéria: a) Zastavovací způsob (Art und Mass der Nutzung) b) Velikost pozemku c) Šířka pozemku v místě připojení Klíč pro stanovení výše poplatku zveřejňuje obec vyhláškou. Z této částky, která se vynakládá na základě smlouvy v průběhu výstavby (může stavět město a stavebník platí nebo obráceně), se hradí ulice, chodníky, veřejná prostranství, to vše včetně pozemků a všechny inženýrské sítě (v Německu je často ve všech společnostech poskytujících média zastoupeno město). Náklady na odstranění znečištění pozemku hradí stavebník. 6

11 Poměr 90/10 lze v odůvodněných případech změnit na základě zdůvodnění místními podmínkami, např. veřejná infrastruktura slouží více účelům, vícero stavebníkům apod. Urbanistická smlouva je jedna a podepisuje se před vydáním stavebního povolení. V zákoně je podmínka, že zasíťování musí být před vydáním stavebního povolením vyřešeno. V případě sporů o výši příspěvku se lze obrátit na soud. Vždy se musí výše příspěvků odůvodnit výpočtem předpokládaných nákladů a obec musí odchylky odůvodnit. V Mnichově mají rozpracovaný systém sociálně spravedlivého užívání půdy (sozialgerechte Bodennutzung). Jak se postupuje v případě velkého rozvojového území? Město v územním plánu vymezuje území s potřebou jednotného řešení. V nich stanovuje pro stavebníky cíle. Žádný záměr s nimi nesmí být v rozporu to vyplývá ze stavebního zákona. Zákon obsahuje v krajním případě možnost vyvlastnění (amtliche Bodennutzung). V tomto případě obec vykoupí pozemky za úředně stanovenou tržní cenu. Po schválení plánu pozemek zpětně nabídne původnímu vlastníkovi k odkoupení. Ten může odmítnout, pak se prodává na volném trhu. Aby se předešlo vyvlastňování, mají vlastníci pozemků možnost podřídit se cílům určeným městem a formou dohody (Abwendungsvereinbarung) se zavázat k jejich naplnění. Tato dohoda obsahuje i finanční kompenzace a plnění vůči městu resp., jiným vlastníkům. Při tomto scénáři se nepracuje pod tlakem a je více času na nalezení řešení. Stavební povolení vydává městská část, ovšem smlouvy u velkých projektů řeší často magistrát. Město rozhodnutím zastupitelstva určí ty velké projekty, které budou spadat do jeho kompetence. Urbanistická rozvojová opatření a přípravné průzkumy Nástroje urbanistického rozvoje Vlastnictví půdy představuje v Německu významnou hodnotu a požívá mimořádnou právní ochranu z ústavy. Stát nemůže soukromé pozemky bezdůvodně vykoupit, vyvlastnit nebo definitivně rozhodovat o jejich rozvoji. Na druhou stranu má stát u centrálních a pro život města důležitých ploch prostřednictvím stavebního zákona zvláštní nástroj, který mu dává za určitých přesně stanovených podmínek možnost ovlivňovat jejich rozvoj. Tím je tzv. urbanistické rozvojové opatření (staedtebauliche Entwicklungsmassnahme) dle 165 stavebního zákona. Podle tohoto článku může město soukromým vlastníkům nemovitostí předepsat cíle rozvoje daného území. Ti pak musí odpovědět, zda uvedené cíle jsou schopni či ochotni naplnit. Pokud se zdráhají nebo odmítnou, může město přistoupit k formálnímu vyhlášení urbanistických rozvojových opatření. V tomto případě je město povinno pozemky od soukromých vlastníků vykoupit (za cenu stanovenou 7

12 posudkem) a zabezpečit dosažení cílů samo. Protože je tento proces citlivý, významně se dotýká soukromého vlastnictví osob, je obec povinna dle stavebního zákona předtím provést vyhodnocení právního stavu, vést jednání s vlastníky a učinit řadu dílčích rozhodnutí. Tento proces se nazývá příprava a průzkumy (vorbereitende Untersuchungen) a je popsán v 141 stavebního zákona. Příprava a průzkumy Město musí během tohoto procesu obdržet podkladové materiály, které obsahují analýzu právního stavu a doporučení, zda se má k urbanistickému rozvojovému opatření přistoupit nebo ne. Podle stavebního zákona se pro kladný případ splnit řada kritérií a být splněny dvě rozhodující podmínky: je možné plochy vůbec smysluplně rozvíjet a jaké náklady by tento rozvoj představoval? Předtím než se na vhodných plochách vyhlásí urbanistické rozvojové opatření, je město ze zákona povinno zahájit s vlastníky jednání o tom, zda by nebylo možné rozvojových cílů v území dosáhnout dohodou, tzv. plánovací smlouvou. Ta by se uzavírala mezi městem a vlastníky. Plánovací smlouva Myšlenka uzavřít dohodu má jednoduché pozadí. Město může vlastníkům pozemků stanovit v území s opatřením cíle rozvoje. Takže může stanovit určitý podíl sociálního bydlení, velikost parku, požadavek na výstavbu nové školy atp. Pokud vlastník s těmito cíli souhlasí, musí svoje pozemky zastavět takovým způsobem, aby jejich vznik umožnil. Tím odpadne potřeba vyhlašovat opatření. Odpovídající smluvní vztah mezi obcí a soukromým vlastníkem se v tomto případě nazývá dohodou o odvrácení ve smyslu 27 stavebního zákona (Abwendungsvereinbarung). Pokud by se město s vlastníky na naplnění cílů nedohodlo, mohlo by vyhlásit opatření a pak soukromé pozemky vykoupit tak, aby je mohlo uspořádat tak, aby cíle mohly být dosaženy a pozemky napojeny na sítě a komunikace. Poté město si nemůže tyto pozemky jen tak ponechat a zastavět, nýbrž je musí dle nového uspořádání (např. po přeparcelaci) a využití nabídnout k prodeji. Předností právo mají původní vlastníci těchto pozemků. Pouze pokud tito nabídku spojenou s povinností je zastavit dle cílů města odmítnou, může obec pozemky prodat za tržní cenu třetí osobě, která se zaváže k výstavbě. I tato osoba se musí smluvně předem zavázat, že pozemky zastaví požadovaným způsobem a využitím. Souvislost regulačního plánu s dohodou o odvrácení Souběžně s pořizováním regulačního plánu jedná město s vlastníky pozemků o dohodě o odvrácení procesu vyhlášení urbanistického rozvojového opatření. Regulační plán se může schválit pouze za předpokladu, že tyto dohody jsou podepsány soukromými subjekty a město je odsouhlasilo. Do té doby nelze přijímat žádné žádosti o stavební povolení. 8

13 Příklad Hamburg Altona-střed Projekt Altona se nachází v západní části Hamburgu asi 5km od centra města. Plochy bývalého nádraží jsou v současné době využívány množstvím subjektů v širokém spektru funkcí, které ovšem nezapadají svých charakterem ke kvalitě prostředí, které prostor obklopuje. Město si uvědomilo, že hrozilo nebezpečí, že by se oblast mohla postupně tzv. salámovou metodou vyvíjet nepříznivým směrem. Při uspěchaném postupném zastavování by se promarnila šance na vytvoření kvalitní městské zástavby fungující jako celek, který by se mohl jako v puzzle zapadnout do stávajícího městského organismu. Obr.1: Letecký snímek bývalého nákladového nádraží Altona Základní údaje o území Širší území: 75 ha Řešené území: 26 ha Velikost území 25,9 ha, 8 ha park, Hlavním impulzem k přeměně území bylo rozhodnutí německých drah přeložit regionální a neregionální nádraží Altona do nové lokality. Tím se vytvořil prostor pro změnu územního plánu a regulačního plánu. Toto území představuje jednu z největších plošných rezerv pro vnitřní růst města, čímž vytváří příležitost pro výstavbu kvalitní bydlení v centru města. Také přiměje k propojení doposud železnicí oddělených částí města. Současně se vytvořila příležitost založit nový park a veřejné plochy nejen pro budoucí obyvatele rozvojové plochy, ale i ostatní obyvatele čtvrti, čímž se sníží deficit zeleně panující v této části města. Plánovací proces zahrnuje tyto fáze: a) Přípravné průzkumy (vorbereitende Untersuchungen) b) Urbanistická soutěž c) Masterplan d) Pořízení regulačního plánu 9

14 Organizátorem procesu je Senát města Hamburg, což je obdoba zastupitelstva, který přebírá iniciativu vždy u velkých rozvojových projektů. Technické řízení procesu převzal celoměstský úřad pro rozvoj města a životní prostředí (Behoerde fuer Stadtentwicklung und Umwelt). Urbanistická rozvojová opatření a přípravné průzkumy Nástroje urbanistického rozvoje Plánování území Altona- střed je mimořádně komplexní, neboť žádný z pozemků, na kterém se má odehrávat budoucí výstavba, není ve vlastnictví obce. Pozemky v první části projektu jsou ve vlastnictví společností Aurelis Real Estate, Panta 112 Grundstueckgesellschaft a ECE (stav v roce 2013). Plochy ve druhé části projektu jsou stále ve vlastnictví Deutsche Bahn AG. Jaké bylo vyhodnocení v případě Altona střed? Protože se v konkrétním případě Altona- střed se jedná o území o celkové rozloze 75 ha, které je dnes velice různorodě využíváno, bylo území pro účely posuzování rozčleněno do 8 dílčích ploch. Výsledky posuzování zákonných kritérií pro případné vyhlášení tzv. urbanistických rozvojových opatření za jednotlivé plochy byly velice rozdílné. Některé byly urbanisticky vhodné, v jiných potřeba rozvoje nebyla doložena. Předtím než se na vhodných plochách vyhlásí urbanistické rozvojové opatření, je město ze zákona povinno zahájit s vlastníky jednání o tom, zda by nebylo možné rozvojových cílů v území dosáhnout dohodou, tzv. plánovací smlouvou. Ta by se uzavírala mezi městem a vlastníky. Po dohodě s vlastníky k takové dohodě dojde. Její schválení se očekává na podzim Průzkumy se týkaly území o velikosti 75 ha, Vlastní řešené území nádraží Altony pak tvořilo 26 ha. Předmětem průzkumu ve smyslu paragrafu 165 stavebního zákona (Abs. 4 BauGB) byla analýza rámcových místních podmínek včetně potřebných nákladů, urbanistické situace, ochrany přírody a ochrany památek, zatížení přírodního prostředí, napojení na technickou infrastrukturu včetně dopravy. Cílem průzkumů bylo nastínit možnosti a rizika stejně jako doporučení před vyhlášením tzv. urbanistických opatření (städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen), resp. plánovací smlouvy mezi vlastníky v rámci procesu dohody o odvrácení (Abwendungsvereinbarungen). 10

15 Začlenění do organizmu čtvrti a propojení struktur Zlepšení kvality prostředí Dosáhnout pestrosti prostředí Posílit identitu Odstranit nedostatky Obr. 2: Tzv. Leitbild, který obsahuje hlavní proincipy návrhu před zadáním studie 11

16 Urbanistická soutěž Pořízení urbanistického konceptu pro Altonu- střed bylo schváleno zastupitelstvem Hamburgu v červenci Současně bylo vlastníkům pozemků v řešeném území (4 společnosti bez podílu města) nabídnuto vyhlášení urbanistické soutěže. Cílem města bylo získat různé nápady, pohledy a návrhy pro budoucí výstavbu nevyužívaných ploch. Aby se v zadání soutěže promítly taktéž náměty, požadavky a připomínky místních obyvatel, byla k zadávacím podmínkám připojena tzv. Vize (Leitbild) pro novou čtvrt. Ta se sestavovala nejprve na workshopech formou diskuzí s občany, pak se předala zúčastněným architektonickým kancelářím. Před odevzdáním soutěžních projektů se konala veřejná diskuze s prezentací plánovacích podmínek. Zde uplatněné námitky a připomínky občanů byla taktéž dány architektům k dispozici, aby s nimi mohli svoji práci průběžně konfrontovat. Město umožnilo nakonec 6ti zástupcům občanů účast v porotě soutěže. Neměli sice hlasovací právo, ale mohli se zapojit do diskuze a nechat zaznít pohled veřejnosti a tím nepřímo ovlivnit rozhodování porotců. Obr. 3: Vítězný návrh André Poitierse Obr. 4: Masterplan 12

17 Masterplan Po určení vítězného projektu se muselo přistoupit k jeho detailnějšímu posouzení a dopracování. Dokončený projekt se pak během několika měsíců transformoval do podoby tzv. masterplanu. Ten představuje první plánovací krok. Masterplan tvoří základní plánovací strukturu pro rozvoj území a vysvětluje záměry rozvoje, ukazuje, jak by měla nová čtvrť vypadat. Obsahuje proto údaje o poloze, velikosti a formě parku, a dalších ploch, hlavní kostru dopravní obsluhy, stejně jako údaje pro stanovení zásad výškového a prostorového uspořádání budov. Současně musí být konceptem, který lze realizovat po částech, flexibilně, musí nabízet prostor pro další náměty a možnosti prostorového uspořádání a umožnit reagovat na změny podmínek a požadavky rozvoje v průběhu dalšího procesu plánování. Detaily jako např. návrh parkových úprav, požadavky na fasády domů, nebo koncepci dopravy v něm nejsou obsaženy. Masterplan neposkytuje stavebníkům právo stavět! K tomuto účelu se pořizuje regulační plán. Oblast řešená v masterplanu se nachází v hustě obydlené čtvrti, která je považována za dobrou adresu. Po vymístění kolejišt by měla vzniknout integrální součást městské části Altona. Původně železniční plocha bude nahrazena smíšenou funkcí zahrnující bydlení, obchody, služby a sociální infrastrukturu (škola, školky) s vysokou kvalitou prostředí. Projekt doplňují park, obchody a veřejná prostranství. V území o velikosti 26 ha se bude nacházet bytů, místní základní škola. Důraz se kladl na promíšení sociálních skupin, různé typy domácností, příjmové skupiny. Cílem je vytvořit živou čtvrť, protože je třetina bytové výstavby subvencována, další je určena na nájemní bydlení a pouze třetina na prodej do osobního vlastnictví. 20% ploch určených pro bydlení budou převedeny na bytová družstva, další část ploch bude dána k dispozici projektům integrace. Přitom budou respektovány historické stopy v území, zachována hala nákladového nádrží, věž s nádrží pro vodu, koleje, branky apod. Park na ploše 8ha bude nabízet prostory pro sport, trávení volného času, hry. Dopravní koncept vychází z cíle omezení automobilové dopravy. Aby toto bylo docíleno, je v masterplanu formulován cíl vytvořit pro řešené území zvláštní koncept mobility. Ten bude obsahovat posílení pěších a cyklistických tras stejně jako řešení obsluhy území městskou hromadnou dopravou tak, aby se vyloučily nebo maximálně omezily pohyby vozidel v rámci území. Součástí konceptu je i projekt car sharing (sdílení vozidla vícero uživateli) apod. Protože k přeložení nádraží bude docházet postupně, je území rozděleno na dvě části. První bude moci být zastavěna ihned, druhá později, přičemž každá z nich je nezávislá na druhé. Masterplan byl představen veřejnosti, byl projednáván s občany, experty formou tematických dnů, při kterých se řešila doprava, mobilita, bydlení a každodenní život obyvatel v území. Po prvním veřejném představení masterplánu v dubnu 2011 se zahájila série veřejných jednání. Nejprve se kriticky vyhodnotily zkušenosti z dosavadního průběhu participace veřejnost na procesu pořizování dokumentace. 13

18 Současně se sezbíraly připomínky k navrženému urbanistickému řešení území. Aby se ještě jednou shromáždily náměty a připomínky občanů, konaly s v srpnu 2011 dva celodenní workshopy. Výstupy ze všech těchto setkání se shrnuly formou soupisu požadavků občanů (Burgerforderungen), které odrážely všechny obavy, nápady a náměty osob, které participovaly. Město se pak jimi zabývalo a jednotlivé úřady je vypořádaly před tím, než dokument předložilo ke schválení zastupitelstvu. Zpráva o vypořádání připomínek byla spolu s návrhem masterplanu předložena ka schválení zastupitelstvu. Tím se dosáhlo toho, že byl názor veřejnosti zohledněn při hlasování politiků. Vliv požadavků občanů na masterplan Některé požadavky veřejnosti nebyly zohledněny v masterplanu, ale až v následné územně plánovací dokumentaci, jiné byly vypořádány ihned. K těm nejdůležitějším, které masterplan ovlivnily, patří: a) Respektování měřítka okolní zástavby, převažují ž-ti až 8-mi podlažní bloky, výškové stavby se nenacházejí. b) Promísení funkcí bydlení, služeb, volnočasových a kulturních aktivit. Promíchání různých forem bydlení sociální bydlení, nájemní bydlení, vlastnické bydlení, bytová družstva c) Vytvoření příjemného prostředí pro rodiny s dětmi 1200 bytů v subvencované výstavbě nebo družstevní výstavbě, nová škola d) Nabídka pro společenství vlastníků až 20% ploch by mělo být nabídnuto této formě bydlení e) Bydlení bez aut až 20% bytů bez parkovacích míst (obyvatelé požadovali více), vytvoření konceptu mobility ve čtvrti f) Zachování některých původních budov (sklady, věž aj.) g) Vytvoření atraktivních pěších a cyklistických cest h) Park o velikosti 8ha i) Přání na bezprostřední spolupůsobení při výstavbě nové čtvrti např. formou spoluúčasti na přípravě soutěže na koncepci veřejných prostor j) Požadavek na čtvrť bez vyloučení skupin (např. invalidé). V plánovacím týmu budou zástupci těchto skupin. Dalších asi 600 požadavků občanů bylo přeneseno do dalšího stupně plánování. Po dopracování byl masterplán v prosinci 2011 předložen spolu se soupisem požadavků ke schválení nejprve zastupitelstvu městské části Altona a pak města. V tento okamžik se rovněž uplatnily Občanské posudky (Buergergutachten), které celý proces kriticky doprovázely a stejně tak dokument iniciativy Forum Altona ve formě Doplňků k inkluzivnímu masterplánu. Po velice dlouhé a intenzivní diskuzi s výborem pro rozvoj města (Stadtentwisklungsausschuss) nakonec senát Hamburgu masterplan a další doprovodné dokumenty v roce 2012 přijal. Ty obsahovaly například podrobnější údaje o městem podporované bytové výstavbě, nebo požadavky na bezbariérová řešení či náměty na vznik malých sousedství. Masterplan slouží jako východisko pro zpracování regulačního plánu. 14

19 Schválením masterplanu se zahájil standardní proces územního plánování. Masterplan totiž neobsahuje detaily a není závazným dokumentem. Je to východisko stále poskytující prostor pro další náměty a konkrétní řešení. Plán se stal podkladem pro rozvoj území. Tím se stane regulační plán (Bebaungsplan). Další stupně územně plánovací dokumentace budou vycházet ze schváleného masterplanu, přičemž se budou stále více konkretizovat. Zdrojem informací pro rozvedení plánu budou především výstupy z mnoha veřejných slyšení a workshopů s odborníky i s veřejností. Pořízení regulačního plánu (Bebauungsplan) a tzv. funkčního plánu (Funktionsplan) Regulační plán představuje dle stavebního zákona ten dokument, podle kterého je povolována výstavba v území. Pouze po jeho schválení lze vydávat stavební povolení. Regulační plán definuje na základě nadřazeného plánu územního funkční využití (Art der Nutzung) (např. zóny pro bydlení, smíšená zóna apod.) a prostorové charakteristiky (výška, způsob zastavění _ např. blokový). Současně vymezuje uliční prostory a veřejná prostranství či parky. Obr. 5: Bebaubgsplan (regulační plán) Altona - Mitte Regulační plány se pořizují a schvalují podle stavebního zákona, přičemž v procesu schvalování existují dva stupně pro zapojení veřejnosti. Tím se zabezpečuje, že ve v průběhu plánování odhalí všechny pochybnosti, problémy, provede se jejich posouzení a vyhodnocení. První stupeň se v Hamburgu nazývá veřejná diskuze o plánu (OPD). Během ní se představují principiální cíle plánu. Následně je možnost podat dotazy nebo připomínky. Pak následuje zapracování přijatých připomínek. Ve druhém stupni se dopracovaná regulační plán vyvěsí na jeden měsíc k nahlédnutí veřejnosti. V této lhůtě lze podat námitky, které se musí vypořádat se všemi dotčenými orgány a s nositeli veřejného zájmu. Výstupem je návrh na vypořádání připomínek. Paralelně s regulačním plánem se vypracovává tzv. funkční plán. Ten detalně rozpracovává vybrané prvky v území, jako např. napojení na veřejné komunikace, funkční využití budov, řeší například uliční profily nebo vstupy do budov. 15

20 Obr. 6: Schema procesu rozvoje území se smlouvou a bez plánovací smlouvy 16

21 Souvislost regulačního plánu s dohodou o odvrácení Souběžně s pořizováním regulačního plánu jedná město s vlastníky pozemků o dohodě o odvrácení procesu vyhlášení urbanistického rozvojového opatření. Regulační plán se může schválit pouze za předpokladu, že tyto dohody jsou podepsány soukromými subjekty a město je odsouhlasilo. Do té doby nelze přijímat žádné žádosti o stavební povolení. Projekt Altona - střed sází na spolupráci s občany od samého počátku. I tak zůstává po několika letech vyjednávání řada otázek otevřených. Nakonec to ale budou stejně obyvatelé čtvrti, kteří ji vtisknou život, proto by se jejich názory měly respektovat již v průběhu pořizování plánu. Aktuální informace o dění ve čtvrti naleznete na město zřídilo navíc informační kancelář, která poskytuje informace návštěvníkům i obyvatelům čtvrti. Obr. 7: Schema změny územního plánu 17

22 A 2 Rakousko V Rakousku je územní plánování ponecháno v kompetenci spolkových zemí. Každá má jiné zákony, které se navzájem velice odlišují. Požadavky na stavebníky z pohledu jejich podílů na veřejné vybavenosti se proto různí. V každé spolkové zemi platí zákon o prostorovém plánování (Raumordnunggesetz) a stavební řád (Bauordnung). V zákoně je definován mj. režim uzavírání smluv v prostorovém plánování (Vertragsraumordnung). Největší požadavky na soukromé stavebníky klade Tyrolsko, což vyplývá z nedostatku volných ploch ve velice hornaté zemi na jedné straně a současně tlaku turistického ruch na druhé straně. Nejméně náročná je developery asi Vídeň. Obecně lze shrnout, že Vídeň je pro svoji komplexnost, tradici a velikost silně centrálně a byrokraticky řízena bez výrazné diskuze s veřejností. Ostatní spolkové země s převahou malých měst mnohem více komunikují s veřejností a rozhodnutí v území jsou obyvateli lépe přijímána. Tím se dříve došlo ke shodě, že soukromí stavebníci musí přispívat přímo na rozvoj obce. Náklady na připojení stavebního pozemku na veřejnou infrastrukturu (Anschliessungkosten, definovány ve stavebním řádu (Bauordnung). Obce mají zákonnou možnost stanovit poplatky za napojení na veřejnou infrastrukturu. Určení konkrétní výše poplatků je v kompetenci obce. Od opatření si zemské vlády slibují rozhýbání trhu s pozemky, protože obecně je v Rakousku velké množství ploch vymezeno k zastavění, ale po mnoho let se na nich žádná výstavba neodehrává. Obce to mohou cílenou politikou změnit. Předpokládá se, že se finančním tlakem na vlastníky pozemků sníží požadavky na další vymezování nových ploch k zastavění. Obce mají vytvořen a zastupitelstvem schválen formulář s tabulkovými hodnotami, na kterém se dle předem daných kritérií vypočítá přesná výše poplatku. Poplatek tedy není bezprostředně ovlivněn tím, které sítě na daném místě jsou nebo chybí, ale je rozpočítán rovnoměrně na celé území obce. Tzn. platí se stejně, i když sítě jsou k dispozici, resp. i když obec musí sítě nákladněji vybudovat. To je vlastně kompenzováno lépe napojenými lokalitami. Veřejná infrastruktura zahrnuje ulice, chodníky, veřejné osvětlení. Poplatek činí dle tabulek cca EUR/m2 pozemku. Kanalizace, voda, plyn a elektřina jsou dodávány soukromými společnostmi, na ty se poplatky nevztahují a stavebníci si uzavírají smlouvy o připojení individuálně jako u nás. 18

23 Výpočet poplatku, příklad obec Kundl : Poplatek za připojení na infrastrukutru za rodinný dům: Poplatek ze stavebního pozemku: pozemek v m² x Koeficient připojení (Erschließungskostenfaktor) x 150% = 600 m² x 1,68 x 150% = 1.512,- Poplatek ze stavebního objemu: stavební objem v m³ x Koeficient připojení (Erschließungskostenfaktor) x 70% = 1000 m³ x 1,68 x 70% = 1.176,- celkem 2.688,- Plánovací smlouva (befristetes Bauland, Vertragsraumordnung) K nejdůležitějším novým nástrojům prostorového plánování města patří možnost uzavírat plánovací smlouvy a vymezovat plochy s časovou lhůtou pro výstavbu. Dle 16a zákona (Befristetes Bauland, Vertragsraumordnung) může obec na některých nově zónovaných územích stanovit a graficky vyznačit v územním plánu povinnost vlastníků stavebních pozemků pozemky do 5ti let využít, jinak obec může ve lhůtě jednoho roku změnit funkční využití a nárok na stavební zónu může propadnout bez náhrady anebo musí vlastníci zaplatit tzv. prodlužovací poplatek. Právo obcí časově vymezit lhůtu pro zastavění pozemku má za cíl omezit takové chování vlastníků, kteří nehodlají v dohledné době stavět nebo nehodlají stavět vůbec. Omezením času se docílí větší mobilita disponibilních pozemků. Vytvoření stavebního pozemku ( Bauplatzschaffung ) V některých spolkových zemích má obec právo na bezplatný převod části soukromých pozemků, které jsou potřeba pro zřízení veřejného prostoru. Obvykle se jedná o 10-15% soukromých ploch (v Tyrolsku až 70% z důvodů nedostatku ploch a tlaku turistického ruchu). V právu odnímání pozemků existují případy: a) Pozemek již ve stavební zóně nelze získat zdarma b) Pozemek již ve stavební zóně, ale navýšeno jeho využití lze získat pozemek c) nově zónován lze získat pozemek Pakliže obec pozemek takto získá, má povinnost výstavby veřejné infrastruktury za předem daných podmínek, např. při zaplnění soukromých ploch z 50% apod. U velkých projektů se obvykle vytvoří odborná pracovní skupina, kterou ustavuje městský úřad, která se soukromými subjekty 2-3 roky dojednává způsob využití 19

24 nových lokalit nebo přestavby stávajících. Výsledkem je dohoda o parcelaci, která obsahuje plochy, které budou převedeny bezúplatně na obec k zajištění veřejného zájmu. Jsou to především plochy komunikací, parků, ale též škol, případně dalších obecních zařízení. Tím, že obec schválí v územním plánu nové plochy pro zastavění (nové stavební pozemky), může požadovat po vlastníkovi uzavření smluv, ve kterých jej zaváže k určitým plněním. Je to zejména: a) závazek stavebníka, že pozemky v určité lhůtě zastaví b) souhlas stavebníka, že zajistí určené funkce nebo připustí jejich realizaci c) závazek, že provede opatření k vylepšení kvality prostředí (např. protihluková opatření, budování infrastruktury apod.) Dále zákon stanoví, že se územním plánu vymezí plochy pro zřizovatele nebo poskytovatele (tzv. oprávnění) zařízení veřejné infrastruktury (např. školy, domovy seniorů, zařízení na likvidaci odpadů apod. (pozn. rakouský územní plán má méně podrobnou legendu než náš) formou územní rezervy (Vorbehaltsflaechen). Jakmile je územní plán schválen obcí, mají oprávnění lhůtu 5ti let na to, aby pozemky získali do svého vlastnictví nebo si zajistili k nim užívací práva. Pakliže se s vlastníky nedohodnou na kompenzaci nebo jsou odmítnuti, mohou obci podat žádost na vyvlastnění. Obec má pak 2 měsíce na rozhodnutí. Je-li oprávněným sama obec, rozhoduje zemská vláda. Jestliže ve lhůtě 5ti let oprávnění nepožádají o pozemky anebo je vyvlastnění zamítnuto, může vlastník požádat o vymazání rezervní plochy z územně plánovací dokumentace s tím, že ta již nesmí být opakovaně do ní zanesena. Vyvlastnění je nepřípustné, jestliže důvody pro něj jsou nad rámec účelu vyvlastnění anebo jestliže oprávněný vlastní nebo má práva k jiným pozemkům, na kterých může účel uspokojit. Proces vyvlastňovacího řízení je veden v katastru jako plomba. Náhrada za vyvlastnění je v tržní výši k okamžiku před tím, než byla plocha zablokována jako územní rezerva. Zákon připouští ovšem ještě možnost vrácení se k původnímu stavu vlastnictví, a to v případě, že se za 10 let od převodu pozemku na oprávněného na pozemku nic nepostavilo. Pak může původní vlastník získat pozemek zpět a případně žalovat náhradu škody. Veřejná infrastruktura Výstavbu a provozování škol mateřských a základních platí obec. Všeobecně se má za to, že jejich výstavba je v kompetenci obce. Přímé spolufinancování školských nebo zdravotnických zařízení soukromým sektorem se neděje (výjimka škola Wienerberg v Vídni). 20

25 Výstavba škol je v Rakousku financována ze složených zdrojů: 40% bezúročná půjčka od spolkové země obci 20% přímá dotace od spolkové země 40% vlastní zdroje obce Existuje ovšem varianta nepřímého financování školy formou převodu soukromého pozemku na základě ustanovení o vytvoření stavebního pozemku ( Bauplatzschaffung ). Soukromý sektor v rámci plánovací smlouvy poskytne potřebné pozemky obci. Ve Vídni byla zahájena diskuze o změně stavebního zákona (u moci je sociální demokracie) v tom smyslu, že vlastníci pozemků, pakliže jim bude povolena vyšší míra využití pozemků než ve stávajícím plánu, budou odvádět poplatek. Tento systém je inspirován německým příkladem z Mnichova (sozialgerechte Bodennutzung). Závěr V Rakousku se považuje možnost obcí uzavírat smlouvy se stavebníky (Vertragsraumordnung) za důležitý prvek, který bude významně ovlivňovat další podobu jejich rozvoje. Smyslem plánovacích smluv je vytořit zdroje pro budování nové infrastruktury v oblasti školství, zdravotnictví, rekreačních zařízení, dopravních komunikací a zařízení pro zásobování médii. Smlouvy definují oboustranně povinnosti smluvních stran k transparentnímu budování infrastruktury. Tyto smlouvy jsou klíčovým nástrojem především u velkých rozvojových projektů. Řada odborníků prosazuje tento v Rakousku zatím ne moc rozšířený princip s tím, že by se jeho přispěním mohla dosáhout větší závaznosti územních plánů. Jde mj. i o to, že smlouva zavazuje i při případném prodeji pozemku jinému vlastníkovi. 21

26 A 3 Londýn Článek č 106 zákona o městském a krajinném plánování Povinnosti vyplývající z paragrafu 106 zákona o městském a krajinném plánování z roku 1990 jsou v Angliii všeobecně známé a zaužívané. Objevují se v sousloví S106 smlouvy a jsou to mechanismy, jejichž smyslem je převést developerské záměry, které by jinak byly asi stěží akceptovatelné, do přijatelných mezí z plánovacího pohledu. Smlouvy se zaměřují na kompenzace dopadů projektů na bezprostřední okolí budoucí stavby. Smlouvy dle paragrafu S106 se často popisují jako smlouvy o příspěvcích developera stejně jako je tomu u příspěvcích na dálnice nebo příspěvcích podle zákona o příspěvcích na infrastrukturu. (Community Infrastructure Levy). Společným jmenovatelem plánovacích povinností je především zabezpečení dostupného bydlení a určení jeho typu a harmonogramu výstavby, stejně jao zabezpečení finančních příspěvků na vbybudování infrastruktury nebo dostupného bydlení. Nicméně toto nejsou jediné výstupy vyplývající s uplatnění paragrafu 106. Může se dále jednat o : 1. Omezení výstavby nebo využití pozemků jiným způsobem 2. Vyžadování určitých procesů nebo aktivit, které se mohou odehrát s nebo na pozemku 3. Požadavek využít pozemek nebo jeho část pro konkrétní účel 4. Požadavek na úhradu konkrétní částky pro obec a to jednorázově nebo opakovaně Povinnosti vyplývající ze zákona mohou být podmíněny dalšími požadavky obce, mohou definovat omezení či regulace natrvalo nebo na dobu neurčitou, stejně jako je možné určit harmonogram kompenzačních plateb. Nejsou-li dohody dle paragrafu 106 dodržovány, může je obec vymáhat jako proti straně původní dohody, tak proti jejím nástupcům, resp. následným vlastníkům. V případě přímého porušení dohody, může obec požadovat náhradu škody. Smlouva je formálním dokumentem, který říká, závazky se týkají plánovacího procesu, identifikuje dotčené pozemky, účastníky smlouvy a jejich zájmy v území stejně jako zájmy obce, která její plnění bude vyžadovat. Dohoda může být dvoustranná i vícestranná. Smlouva se zapíše jako věcné břemeno do katastru nemovitostí. Uplatnění smlouvy není automatické u všech projektů. Paragraph 122 zákona a současně paragraph 102 zákona o Regulaci obecních poplatků za infrastruktury z roku 2010 (Community Infrastructure Levy Regulations 2010) stanovuje podmínky, které se musí před zahájením jednání o smlouvě posoudit, aby měl požadavek obce oporu v zákoně. 22

27 Test sestává z těchto částí: 1. Prověření, že projekt je z územně plánovacího hlediska akceptovatelný, tj. Nepřiměřené nebo nepřijatelé projetky v rozporu s územním plánem nelze do dohody zahrnovat 2. Smlouva musí být bezprostředně vztažena k projektu, tj. nelze zahrnovat požadavky na projekty obce nesouvisející s konkrétním záměrem 3. Požadavky smlouvy musí být přiměřené v rozsahu a obsahu velikosti projektu Viz též na: /journal_content/56/332612/ /article#sthash.ie7x9nat.dpuf Paragraf S106 umožňuje obcím, resp. jejich plánovacím odborům (Local Planning Authorities) a stavebníkům dohodnout si výši příspěvků, nastavit podmínky dalšího plnění a určit omezení. To se odehrává ve formě buďto tzv. Plánovacích smluv (Planning Agreements) nebo Plánovacích povinností (Planning Obligations). Strany mohou podmínky stanovit jednostranně nebo je projednávat a odsouhlasit jako součást žádosti o povolení (ve shodě s místními předpisy), avšak bez splnění některých tzv. plánovacích podmínek dle paragrafu S70. Výsledkem dohody dle S106 je platba příspěvku obci, resp plánovacímu úřadu, které kompenzují náklady na vnější efekty (externality). Například pokud bude chtít developer postavit 100 bytů, bude to mít dopad např. v místním školství, při budování komunikací apod., které by obec musela v souvislosti s projektem řešit. V takové situaci lze využít smlouvu dle S106 jako součást podkladů k vydání územního rozhodnutí (planning permission). Developer může například poskytnout příspěvek na budování nové školy nebo financovat opatření ke zklidnění dopravy v místě projektu. V praxi obvykle dohoda směřuje k tomu, že jakmile se projekt zahájí, stavebník odvádí dohodnutou částku spojenou s vyvolanou infrastrukturou. To byl vlastně hlavní důvod pro vznik paragrafu v roce 1990, aby se dohody mezi obcemi a developery dostaly do zákona. V roce 2008 přijetím zákona o Obecní infrastruktuře (the Community Infrastructure Levy, or CIL) se praxe změnila, protože tento čistě technický problem převzal. Příspěvky dle paragrafu S106 zůstávají hlavním zdrojem příjmů pro obce, kterými je zajištěno, že obecní infrastrukuta potřebaná pro fungování soukromého projektu bude hrazena developerem. Avšak pouze 7% projektů se dostanou do fáze podpisu smlouvy dle paragrafu 106 a řada těchto smluv i tak zůstává nepředvídatelná v tom, co skutečně bude dodáno.výše příspěvků je dle zkušenstí z Londýna u velkých projektů 1-9% celkových stavebních nákladů, což je velice významné číslo. Příspěvky ze smlouvy dle S106 se sjednávají mezi obcí a developerem a mohou být využity na všechno, počínaje novými školami, zdravotnickými zařízeními a konče komunikacemi nebo dostupným bydlením. 23

28 Vyhláška o Obecní infrastruktuře (the Community Infrastructure Levy, or CIL) Vyhláška byla přijata v roce 2008 v souvislosti s novelou Zákona o plánování (Planning Act). Podle ní obce mohou, ale nemusí, uplatňovat její ustanovení. CIL se od paragrafu S106 odlišuje především v tom, že je cílena na mnohem širší uplatnění než S106 a že zahrnuje schválené tarify a harmonogramy plateb. Jejím smyslem je rozložit náklady na budouvání infrastruktuy mezi větší počet subjektů, které je skutečně budou využívat a za to jim poskytnout vyšší jistotu v tom, kdo se na spolufinancování bude podílet. Řada londýnských čtvrtí plánuje CIL uplatňovat. Je-li CIL uplatněn, neznamaná to, že by obec ztratila možnost vyjednávat o smlouvě podle paragrafu 106. Ale tato smlouva bude již zaměřena jinak, ne na infrastrukturu, nýbrž na opatření v souvislosti s pozemkem nebo dostupné bydlení. Nejnovější změny Londýn počítá se zachováním CIL. Nový primátor vyslovil názor, že určitá smyslupná částka takto vybraných prostředků by měla být poskytnuta místním komunitám, které by je mohly použít dle svého uvážení. Londýn je obezřetný a obává se, aby toto nevedlo k oslabení zdrojů pro klíčové infrastrukturální projekty. Navíc primátor Londýna vydal vlastní CIL určený pouze k financování podzemní rychlodráhy Crossrail. Toto znajistilo vedení městských částí, které se obávají o zachování konkurenceschopnosti města a dostatku zdrojů pro běžnou infrastrukturu. 24

29 P2 Projekt King s Cross V roce 2001 byla uzavřena dohoda mezi London and Continental Railways (LCR), vládou a společností Railtrack o výstavbě vysokorychlostní železnice z Kentu do Londýna s konečnou zastávkou v nádraží St. Pancras v Londýně. V rámci veřejné debaty byl vytvořel dokument humánní město, na jehož vzniku se podíleli vlastníci pozemků, dvě městské čtvrtu Canden a Islington, (the London Boroughs of Camden and Islington), sdružení English Heritage, Komsie pro architekturu a životní prostředí (the Commission for Architecture and the Built Environment (CABE)) magistrát velkého Londýna (the Greater London Authority (GLA), partnerství King s Cross, (the Kings Cross Partnership), trustem King s Cross Community Development Trust, místními obyvateli a podnikateli. Obr.9: Letecký snímek na nádraží King s Cross (vzadu) and St. Pankracs (vepředu) Jejím smyslem bylo nalézt shodu na principech a společných cílech projektu ještě předtím, než dojde na podrobný plán. King s Cros představuje jednu z největších evropských projektů regenerace. Po dokončení dopravního terminálu železnice bude ročně procházet 62 mil cestujících od roku

30 Tato koncentrace by měla být využita: - K ekonomickému rozvoji této části města jako významné částo Londýna - Ke zvýšení kvality prostředí, nabídce pracovních příležitostí i dostupného bydlení, zdravotní a školní vybavenosti - Ke zlepšení životního prostředí Projekt si stanovil 10 principů: 1. robustní urbanistický koncept 2. udržitelnost místa 3. dostupnost a přístupnost 4. promíšenost funkcí 5. ochrana historického dědictví 6. práce pro King s Cross je prací pro Londýn 7. závazek úspěchu v dlouhodobém horizontu 8. princip angažovanosti a inspirace 9. garantované výstavby 10. jasné a otevřené komunikace Protože se předpokládá, že výstavba bude trvat minimálně 15 let, masterplan musí umožňovat maximální míru flexibility v rámci zvolené městské struktury. 15 let je doba, za kterou se může otočit celý ekonomický cyklus, včetně období pokeslu ekonomiky. Také sociální podmínky a technologická vyspělost se podstatně změní, Proto je nezbytně nutné, aby se projekt s těmito výzvami dokázal vypořádat, aniž by se musela měnit koncepce. Mastrplan proto musí poskytovat opce na fázování v různých směrech, umožňovat změnu poměrů funkčního využití pozemků v době realizace, podle požadavků trhu a dalších faktorů. Musí umožnit různorodost, výstavbu jednotlivých budou. Odpovědí je městský blok určitého uchopitelného měřítka a velikosti. Základním principem pro zvládnutí obtížnosti a flexibility je správa území ( stewardship ). Aby se udržovala správná a vyvážená proporce funkcí a aktivit v území, je třeba zabezpečit trvalou vysoce kvalitní správu budov, prostranství s porozuměním toho, jak každá z těchto částí ovlivňuje celek. Základem projektu je smlouva mezi vlastníky pozemků a joint venture dvou významných developerů Argent a St George. Tato smlouva stanovila mj. společnou vlastnickou struktury, která by měla usnadnit proces realizace. To znamená, že a) existuje struktura pro financování každé jednotlivé fáze vztažené k hodnotě pozemku a právě dokončené části. b) právě realizované etapy projektu se budou realizovat jako celek, tj. v rámci etapy nevzniknou nejasná místa pro budování infrastruktury c) bude vytvořena společná koncepce zásobování energiemi a dlaší infrastrukturou d) developeři budou podporovat místní komunity e) se bude klást zvýšený důraz na kvalitu 26

31 Chronologie projektu Ve viktoriánské době byl King s Cross průmyslovým územím. Na konci století dvacátého byla již oblast známá spíše jako železniční uzel s řadou opuštěných budov a provozních pozemků drah, skladů a kontaminovaných pozemků. Několik plánů na revizalizaci skončilo bez odezvy. Teprve rozhodnutí prodloužit železniční trať vedoucí pod Lamanšským průplivem z Waterloo do St Pankrac se stalo katalyzátoerm změn. Tehdejší vlastníci pozemků London & Continental Railways Limited and Excel (nyní DHL) se rozhodli pozemky zhodnotit novou výstavbou. Rozhodlo se, že se bude postupovat formou výběrového řízení na developera. Zadání bylo spíše obecné, zeměřené na vizi využití místa. Urbanistické řešení ani konkrétní požadavky na plochy funkcí nebyly hlavním předmětem. Spíše šlo na zkušenosti a manažerské pojetí řízení procesu rozvoje území. Obr. 10: Diskuzí o projektu se během 10 let zúčastnilo asi respondentů V roce 2000 byla na základě výběrového řízení vybrána společnost Argent. Ta na základě své koncepce pověřila architektonickou kancelář Allies and Morrison and Porphyrios Associates návrhem tzv. Masterplanu. Masterplan obsahoval prostorové a funkční řešení včetně návrhu etapizace a finanční kalkulace návrhu. Londýnská městská část Camden schválila v roce 2006 tzv. Základní územní rozhodnutí (outline planning permission) na celkovou výměru cca m2 nadzemních podlaží. V roce 2008 vytvořili Argent, London & Continental Railways and DHL partnerství pod jménem Kings Cross Central Limited Partnership. Tento právní subject se stal jediným vlastníkem předmětných pozemků rozvojového území. Od té doby investovalo partnerství přes 300 milionů liber (asi 9 mil Kč) do páteřní infrastruktury jako jsou komunikace, mosty, inženýrské sítě. Dnes je projekt v plné rozestavěnosti. Byla otevřena Londýnská universita umění (the University of the Arts London), dokončeno náměstí Granary Square, most King s Bridge a páteřní bulvár King s Boulevard. Dokončeno bylo 5 velkých administrativních budov, studentské koleje, restaurován Great Northern Hotel.V roce 2016 by většina pozemků měla být zastavěna. 27

32 Obr. 11: Schema časového průběhu pořizování dokumentace projetku Kings Cross 28