Definice základních pojmů

Transkript

1 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ LUCIE MAŘÁKOVÁ

2 Obsah Obsah Obsah... 2 Definice základních pojmů... 3 Katastr nemovitostí... 5 Analýzy trhu nemovitostí ) Ekonomické a sociální vztahy v daném segmentu ) Vlastní tržní charakteristiky Ocenění nemovitosti Tržní hodnota Verkehrswert Definice SRN dle 194 stavebního zákoníku: Open Market Value Definice UK dle tzv. New Red Book: Cena obvyklá Definice ČR cena obvyklá dle zákona o oceňování Metody oceňování Oceňování pozemků Cenotvorné faktory pozemku Výpočet hodnoty pozemku srovnáním Zdroje srovnatelných cen Příklad výpočtu Indexová metoda Naegeliho metoda - metoda třídy polohy Oceňování staveb Výnosová hodnota Výnosová metoda s prostou kapitalizací Výnosová metoda se zohledněním hodnoty pozemku Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost různých typů nemovitostí Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost rodinných domů a bytů Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost skladových a výrobních hal a areálů 30 Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost admin. budov Znalecký posudek - obsah, forma, struktura Struktura posudku Formální stránka posudku Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování Charakteristika požadavků na oceňování nemovitostí z pohledu hypotečního a jiného dlouhodobého financování Omezení tržní hodnoty pro ocenění zajištění hypotečního (dlouhodobého) úvěru Zadlužitelná hodnota Vliv evropské harmonizace na oceňování nemovitostí pro hypoteční banky Věcná břemena a způsob jejich oceňování Věcná práva Právní aspekty věcných břemen Ekonomické aspekty věcných břemen Základní principy oceňování věcných břemen Globalizace trhu nemovitostí Národní standardy oceňování

3 Oceňování nemovitostí Definice základních pojmů Nemovitost - nemovitostí rozumíme pozemky a stavby pevně spojené se zemí (spojené se zemí pevným základem). Pozemek - část zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou), tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. Množství pozemků je omezené, další charakteristikou je prakticky nekonečná životnost. Parcela - představuje takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v (katastrální) mapě a označen parcelním číslem Stavba - objekt (rozestavěný nebo dokončený) pevně s pozemkem spojený (jinak věc movitá), který není součástí pozemku (platí zásada superficies solo non cedit pozemek bez stavby existovat může, naopak nikoliv při různých vlastnících pozemků a staveb na nich) Vlastnické právo k nemovitosti právo 1) věc užívat (a její plody a užitky) 2) s věcí disponovat (prodat, darovat ) 3) věc držet (nikdo nás toho nemůže zbavovat) Evidence nemovitostí - účetnictví podniku - nemovitost = dlouhodobý hmotný majetek (021 - budovy, haly a stavby, 081 oprávky k budovám, halám a stavbám, 031 pozemky (neodepisují se)) Ocenění - pořizovací cena - vlastní náklady - reprodukční pořizovací cena - katastr nemovitostí - finanční úřady - majetek a příjem z něj jako předmět zdanění - stavební úřady orgány státní správy, které se řídí stavebním zákonem - musíme dodat projektovou dokumentaci a oni nám vydají po schválení stavební povolení (projektová dokumentace základ pro ocenění) - vydávání stavebních povolení, kolaudačních rozhodnutí, demoličních výměrů a pod. (je zde archivována projektová dokumentace). V kompetenci stavebních úřadů je rovněž územní rozhodování a plánování a stavební řízení. Stavební řízení - účastníci (stavebník, vlastníci sousedních pozemků a dotčené orgány státní správy), závazné podmínky pro provedení a užívání staveb, možnost odvolání, nabytí právní moci, dvouletá platnost (musíme začít stavět do dvou let) Potřeba ocenění - účetnictví (pořizovací cena, výpočet odpisů) - daně - z příjmu - majetkové - převod nemovitostí (ocenění dle vyhlášky) - z nemovitostí (pozemek a stavby) - právní pře a spory - bankovní zástava (podle zákona o dluhopisech 70% ceny obvyklé) - rozhodování o prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti - oceňování podniku Pokud se nám dostane do rukou ocenění nemovitosti, je strašně důležité kdo, kdy a za jakým účelem toto ocenění zhotovil Účetní ocenění nemovitostí Účetní ocenění nemovitostí je určeno hmotným vyjádřením (nemovitého) majetku měřeným ve fyzických jednotkách a přiřazením oceňovací veličiny k takto vyjádřenému majetku. V účetnictví se zpravidla uplatňuje princip historických cen, tj. takových cen, které jsou (byly) platné v okamžiku, kdy byl majetek pořizován. Ocenění nemovitostí je v souladu se zákonem o účetnictví možné jedním z následujících tří způsobů: 3

4 Definice základních pojmů 1. pořizovací cenou, tj. cenou, za kterou byl majetek získán včetně nákladů souvisejících s jeho pořízením (tzv. vedlejší pořizovací náklady - VPN). pořizovací cena = cena pořízení + VPN. Jedná se ale zpravidla (narozdíl od tržní hodnoty) o cenu včetně vedlejších pořizovacích nákladů, které se v účetnictví také aktivují. V účtové osnově je možné nalézt její vyjádření ve skupinách 02 (021 - Budovy, haly a stavby) resp. 03 (031 - Pozemky). Tato hodnota se v čase nemění, není bezprostředně závislá na vývoji faktorů ovlivňujících tržní hodnotu nemovitosti (např. na vývoji trhu nemovitostí, poptávce, nabídce, inflaci a pod.) a nemusí proto nutně odrážet skutečnou hodnotu daného nemovitého majetku. Vzhledem ke svému statickému charakteru bývá označována jako cena historická. Úprava hodnoty nemovitosti v bilanci je omezena principem opatrnosti. Dojde-li k přechodnému snížení hodnoty takového majetku, je možné vytvořit opravnou položku na zvláštním účtu (sk. 092) tak, že pořizovací cena v účetnictví zůstane zachována. V případě pominutí snížení hodnoty se opravná položka ruší. Přecenění směrem nahoru (v podvojném účetnictví bezprostředně spojené s růstem zisku) se neprovádí. 2. reprodukční pořizovací cenou - tedy cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. Ta se použije tehdy, kdy bylo nabytí nemovitosti bezúplatné, tedy např. v případě daru a představuje analogii pořizovací ceny v takových případech. Zatímco ostatní dva způsoby ocenění jsou orientovány na skutečné ceny (v případě pořizovací ceny na cenu pořízení a VPN a v případě vlastních nákladů na cenu vstupů resp. režie) představuje tento způsob ocenění odraz hodnoty majetku. Vzhledem k podmínkám jejího použití (bezúplatný převod, darování, zjištění při inventarizaci a pod.) se tento způsob nejvíce přibližuje oceňování nemovitostí dle pojetí z oblasti znalectví. Reprodukční pořizovací cena je determinována cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, a představuje proto také cenu (hodnotu) historickou. Pouze v teoretickém případě, že by se nemovitý majetek periodicky pomocí reprodukční pořizovací ceny přeceňoval, odpovídala by v každém okamžiku podmínkám panujícím na příslušném segmentu trhu nemovitostí). Účetní pojem reprodukční pořizovací cena je rozdílný od pojmu reprodukční hodnota používaný při oceňování nemovitostí, který představuje cenu, za kterou by bylo možné oceňovanou stavbu nově vybudovat k datu ocenění. Oba pojmy mají určité společné ale zejména rozdílné znaky: společné Obě ceny jsou stanoveny k určitému datu (datum účtování resp. ocenění). Nepředstavují skutečně zaplacenou cenu, ale pouze odpovídající hodnotu Od obou cen se odečítají odpisy - od reprodukční pořizovací ceny během následujících účetních období, od reprodukční ceny v rámci postupu ocenění formou opotřebení rozdílné V případě starých nemovitostí představuje reprodukční pořizovací cena hodnotu již po zohlednění stáří nemovitosti (a jejím opotřebení), zatímco v případě reprodukční ceny se jedná o stanovení hodnoty nově vybudované stavby Reprodukční pořizovací cena zahrnuje jak hodnotu (odepisovaných) staveb resp. budov a hal, tak hodnotu (neodepisovaných) pozemků. Reprodukční cena se týká pouze staveb resp. budov a hal Zatímco reprodukční pořizovací cena představuje výsledek oceňovacího postupu, je reprodukční cena pouze mezi výsledkem ke stanovení (tržní) hodnoty nemovitosti. 3. vlastními náklady, které zahrnují jak přímé náklady vynaložené na výrobu a popř. nepřímé náklady vztahující se k této činnosti. Vlastní náklady se použijí tehdy, je-li stavebníkem sama účetní jednotka. Z pohledu oceňování nemovitostí představuje stanovení hodnoty nákladovou metodou, neboť takové ocenění je dáno součtem přímých ale i nepřímých nákladů bezprostředně souvisejících s vytvářeným majetkem. Vztah k tržní hodnotě k datu ocenění není jednoznačný, neboť náklady představují pouze jeden faktor určující hodnotu nemovitosti (a při tržním oceňování se zpravidla použije i jiných metod než jen nákladové - např. výnosová nebo porovnávací). Ani ocenění na bázi 4

5 Oceňování nemovitostí vlastních nákladů není v čase proměnlivé a není bezprostředně závislé na vývoji faktorů ovlivňujících tržní hodnotu nemovitosti (např. na vývoji trhu nemovitostí, poptávce, nabídce, inflaci a pod.). Nemusí proto nutně odrážet skutečnou hodnotu daného nemovitého majetku. Katastr nemovitostí Představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Předmět evidence - pozemky v podobě parcel - budovy spojené se zemí pevným základem - byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky - rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory - stavby, o nichž to stanoví zvláštní zákon Veřejnost katastru - katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka KÚ nahlížet a pořizovat si z něho pro svoji potřebu opisy, výpisy nebo náčrty (bezplatně). - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy (veřejné listiny) - od léta 2001 je umožněn dálkový přístup do katastru nemovitostí pomocí internetu; jedná se o placenou službu se sazebníkem obdobným jako v případě pořizování výpisu z katastru resp. kopie katastrální mapy u přepážky KÚ. Tyto dokumenty však nemají charakter veřejné listiny Způsob zápisu - vklad - převod vlastnického práva k nemovitostem - zřízení zástavního práva - věcná břemena (in rem, in personam) - předkupní právo - převod bytu a nebytových prostor - vydání věci v rámci restitucí - vklad nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti - vypořádání společného jmění manželů - vypořádání podílového vlastnictví - prohlášení vlastníka budovy - smlouva o výstavbě - záznam (státní orgány př. neoprávněná stavba) - poznámka (soud, správce daně) Zásady Oficiality oficiálně zapíší do katastru všechno, co požaduje zákon, i když to neobsahuje smlouva Veřejné víry každý, kdo jedná na základě informací z katastru nemovitostí,jedná v dobré víře, že skutečnosti zde uvedené souhlasí s realitou Formální publicity (veřejnosti) každý má právo sem nahlédnout a pořídit si opisy a výpisy Priority zápis návrhů v pořadí, v jakém byly doručeny. Vedou zde o návrzích protokoly, navíc na podatelně dostaneme razítko s datumem a časem Legality katastr zapíše smlouvu pouze tehdy, je-li legální Dispoziční katastrální úřad nezapisuje sám od sebe ni, pouze na naši žádost Konstitutivní - (intabulační) pokud neuzavřeme smlouvu v písemné podobě a nepodáme na katastr, jakoby se nic nestalo. Účinnost nabývá datem podání na katastr. 5

6 Katastr nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví všechny nemovitosti vlastněné nějakou osobou - obec, okres - katastrální území (jeden okres jich může mít více) Část A: informace o vlastnících Část B: parcelní číslo pozemku, výměra, druh pozemku, způsob využití (př: budova + list vlastnictví číslo ), způsob ochrany, u budov navíc číslo popisné Pokud je před parcelním číslem P vede se nějaké řízení * nedořešený právní vztah St dvojitá číselná řada (stavba) X nedořešený právní vztah a zároveň se vede nějaké řízení Část B1: jiná práva pokud bylo například vydáno ve prospěch vlastníka nějaké věcné břemeno Část C: Omezení vlastnického práva: - věcné břemeno (smluví) - předkupní právo - zástavní právo Část D: jiné zápisy (návaznosti na jiný list vlastnictví apod. zápisy organizačního charakteru) Část E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - k jakému datu vznikly právní účinky - smlouvy o výstavbě,věcných břemenech, předkupní práva, zástavní práva, kupní smlouvy atd. Část F: Bonitní díly (pokud by to vyla zemědělská půda, může být specifikovaná její bonita Kulaté razítko a kolek potom je to veřejná listina Přístup on-line zpoplatněná forma Kopie katastrální mapy - geometrické zobrazení pozemků v podobě parcel - silné čáry hranice pozemků, tenké čáry ohraničují stavby na pozemcích - některé pozemky jsou označeny tečkou ta označuje zastavěnou plochu - typy pozemků označeny značkami z kopie katastrální mapy poznáme tvar pozemku a staveb - geometrická zaměření vycházejí z průmětu do roviny (i ta výměra vychází z průmětu do roviny) - geometrický plán podklad pro zobrazení do katastrální mapy (část grafická a část tabulková) Podmínky: a) musí to udělat oprávněný geodet b) musí mu katastr odsouhlasit nová parcelní čísla Pokud geometrický plán nebude na katastr podán, to co je na něm uvedeno není platné. 6

7 Oceňování nemovitostí Analýzy trhu nemovitostí Oceňování nemovitostí - právní stránka - ekonomická stránka - technická stránka Základem a nezbytným předpokladem pro kvalifikované stanovení správné tržní hodnoty je důkladná znalost trhu nemovitostí. Trh nemovitostí je součástí širších ekonomických vztahů, které mají spolu s technickými (stavebními) vlastnostmi zásadní vliv na ocenění nemovitostí. Trh nemovitostí, stejně jako jiné ekonomické systémy můžeme rozdělit na objekty trhu, subjekty které se trhu účastní a na vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu nemovitostí jsou přirozeně nemovitosti nebo lépe vlastnická práva k nim. Připomeňme si, že se jedná zejména o stavby, zastavěné nebo nezastavěné pozemky a bytové a nebytové jednotky. Základní dva subjekty pohybující se na trhu nemovitostí představují prodávající, kteří jsou vlastníky nemovitosti a chtějí ji prodat, a kupující, kteří se naopak chtějí vlastníky nemovitostí stát. Tyto dvě kategorie subjektů zároveň zosobňují nabídku a poptávku na trhu nemovitostí. Kupující užitek vlastní využití koupě nájem Prodávající investiční nástroj - potřeba hotovosti - změna investičního instrumentu - změna potřeby - zisk z pohybu cen na trhu developer výstavba nemovitost jiné instrumenty Kupující - poptávka Kupující chce získat nemovitost proto, aby mu přinášela užitek. Tento užitek může být způsoben buď potřebou získat místo (např. byt, kancelář nebo sklad) pro vlastní využití spočívající v bydlení nebo podnikatelské činnosti. V tomto případě je reálnou alternativou ke koupi nemovitosti její nájem spojený s platbou nájemného. Nájemné jakož i kupní cena představují pro potencionálního kupujícího náklad, který bude muset vynaložit na zajištění potřebných ploch. Takový kupující se pak bude zřejmě rozhodovat podle toho, aby svoje náklady minimalizoval a výše nájemného se za předpokladu fungujícího trhu s nemovitostmi stává faktorem ovlivňujícím poptávku po nemovitostech. Jiným užitkem, který nemovitost může vlastníkovi přinášet jsou příjmy resp. výnosy z pronájmu nemovitostí. Koupě nemovitosti pak má zpravidla charakter investování a nemovitost má podobu investičního instrumentu. Typickou vlastností takového instrumentu je jeho dlouhodobost a v porovnání s mnoha alternativními aktivy i menší míra rizika. A právě výnosnost spolu s rizikem alternativních investičních instrumentů mají vliv na poptávku po nemovitostech. Poptávku po nemovitostech však nemusí uspokojovat výlučně jejich koupě. Další možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti je také její výstavba. Subjekt poptávající nemovitost se stává stavebníkem a náklady pro něj nepředstavuje kupní cena (s výjimkou kupní ceny pozemku) ale zejména stavební náklady. Z toho je vidět, že poptávka je rovněž závislá na výši stavebních nákladů resp. na vývoji cen stavebních prací. Možnost, jak získat nemovitost představuje rovněž leasing. I když leasing nemovitostí v podmínkách České republiky v porovnání s leasingem věcí movitých není příliš rozvinutý, je rovněž leasing a jeho podmínky faktorem, který ovlivňuje poptávku po nemovitostech. Leasing je přitom na rozhraní mezi způsobem nabytí vlastnického práva a způsobem financování nemovitostí. Např. při mnohdy uplatňovaném modelu sale and lease back, kdy 7

8 Analýzy trhu nemovitostí vlastník nemovitost odprodá leasingové společnosti a získá tak ihned finanční prostředky, které splácí formou leasingových splátek se jedná právě spíše o způsob financování. Obecně lze financovat koupi nemovitostí buď ze zdrojů vlastních nebo cizích. V případě vlastních zdrojů sice kupující neplatí přímo žádné prostředky za získání zdrojů ale implicitně přichází o náklady obětované příležitosti, tím, že by tyto vlastní prostředky mohl použít jiným způsobem. U cizích zdrojů se jedná o již výše zmíněný leasing, mnohem častěji ale o bankovní úvěry poskytované zejména hypotečními bankami. Ve vztahu k poptávce po nemovitostech hraje velkou roli nejen výše úroků a jiných nákladů spojených se získáním úvěru (např. poplatky za zpracování či vedení účtu) ale také dostupnost úvěrových zdrojů resp. cizích zdrojů obecně. Shrňme nyní motivy a alternativy kupujícího do několika bodů: motivy vlastnictví nemovitostí: - investiční instrument - vlastní užívání tržní možnosti nabytí vlastnického práva: - koupě - výstavba - leasing financování koupě nemovitostí: - vlastní zdroje - cizí zdroje Prodávající - nabídka V případě vlastního využití vlastník nabízí nemovitost na trhu zpravidla tehdy, když již užitek z vlastnictví plynoucí neodpovídá jeho potřebám. Je to například tehdy, kdy stávající nemovitost již kapacitně nestačí (rodina roste, výrobní program se rozšiřuje) a danou nemovitost není možné rozšířit, nebo naopak, když náklady spojené s provozem nemovitosti přesahují možnosti vlastníka a ten vyhledává nemovitost menší. Někdy již poloha nemovitosti není vyhovující (stěhování za prací, přemístění výroby do lokality s levnější pracovní silou). Významným faktorem podporujícím nabídku je také výstavba za účelem dosažení zisku. Vlastníkem nemovitosti se zpravidla stává developer, který projekt zrealizuje a celou nemovitost nebo její části prodá zájemcům. Děje se tak nejen v sektoru bydlení (např. výstavba nových bytů) ale i u nemovitostí s komerčním využitím jako kanceláře, výroba, sklady a pod. Základní vztahy na trhu nemovitostí Vztah kupujícího a prodávajícího spočívá v koupi resp. prodeji nemovitosti a to za smluvně dojednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou cenu. Kromě koupě a prodeje však na trhu nemovitostí existuje ještě další důležitý vztah, kterým je pronájem resp. nájem nemovitosti. Zde stojí na jedné straně pronajímatel, kterým je zpravidla vlastník nemovitosti, a na straně druhé nájemce, který chce danou nemovitost užívat. Nájemce platí pronajímateli nájemné. Nájemní vztah vzniká na základě smlouvy. Nájemné je pak placeno zpravidla periodicky (nejčastěji měsíčně, ale třeba i čtvrtletně, půlročně či ročně) a je stanovené v peněžních jednotkách buď za celou pronajímanou nemovitost nebo její část a nebo v peněžních jednotkách na 1 m. Peněžní jednotkou jsou v České republice zpravidla Kč, u některých segmentů trhu nemovitostí jako např. rezidenční bydlení, kanceláře v dobrém až velmi dobrém standardu pronajímané zahraničním nájemcům a pod. potom v cizích měnách, nejčastěji zřejmě v EUR. Subjekty na trhu nemovitostí V předchozích částech již byla zmíněna celá řada subjektů, které spoluvytvářejí trh nemovitostí. Nyní se je pokusme shrnout. Nejdůležitějšími dvěma subjekty je prodávající a kupující. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v úzkém smyslu slova. O trhu můžeme hovořit tehdy, vytváří-li nikoli ojedinělí prodávající resp. kupující, ale je-li vytvářen větším množstvím dobrovolně jednajících prodávajících a kupujících. Na základě střetu 8

9 Oceňování nemovitostí nabídky a poptávky, které prodávající a kupující vytvářejí, dochází k ustanovení tržních cen nemovitostí. Dalšími dvěma významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a nájemce. Zatímco pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyužívané nemovitosti (nemusí se jednat vždy jen o stavby ale mnohdy také o nezastavěné či zastavěné pozemky), nájemce představuje na daném segmentu trhu poptávku. Na rozdíl od prodeje a koupě zde předmětem obchodu není vlastnické právo a ale pouze právo užívání dané nemovitosti. Také zde vzniká za předpokladu dostatečné nabídky a poptávky tržní cena - tržní nájemné. Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři. Ti hrají na trhu nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími resp. pronajímateli a nájemci, soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí, často aktivně nabídku resp. poptávku vyhledávají a svůj zisk vytvářejí pomocí provizí, které jim smluvní strany platí. Kromě této základní zprostředkovatelské úlohy zpravidla využívají svých znalostí a know how i k jiným činnostem vázajícím s k obchodu s nemovitostmi, jakými jsou např. poradenství při koupi či prodeji nemovitostí, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, správa nemovitostí a mnohdy i oceňování nemovitostí. Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí jsou banky. Ty mimo jiné poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. V případě hypotečních bank, to jsou v České republice takové banky, kterým udělila Česká národní banka pro tuto činnost licenci, poskytují zpravidla tzv. hypoteční úvěry. Ty se poskytují oproti zajištění formou zástavního práva k nemovitostem, přičemž zákon omezuje maximální výši úvěru na 70% tzv. ceny obvyklé nemovitosti. Oproti pohledávkám vzniklým poskytováním hypotečních úvěrů mohou banky emitovat hypoteční zástavní listy, které představují dluhopisy s poměrně malou mírou rizika. Úvěry jsou v závislosti na měně úvěru, jeho výši, dlouhodobosti, sjednaném pevném úročení jakož i bonitě dlužníka zpoplatňovány úroky. Další náklad představují poplatky spojené s poskytnutím úvěru resp. vedením účtu klienta. Podobnou roli jako banky hrají na trhu nemovitostí leasingové společnosti. SUBJEKTY TRHU NEMOVITOSTÍ: - Kupující X Prodávající - Nájemce X Pronajímatel - uzavřou nájemní smlouvu (Kč/m 2 p. a. nebo EUR/m 2 p. m. nebo Kč respektive EUR za celou jednotku) - na dobu určitou nebo neurčitou, pokud na dobu určitou, tak se i po vypršení lhůty (pokud s tím pronajímatel souhlasí) automaticky prodlužuje Součást ceny - energie, teplo, - DPH (v případě, že oba jsou plátci daně, mohou se na tom dohodnout 5%) - Realitní makléři - Banky poskytují úvěry na nákup, rekonstrukci - Leasingové společnosti na našem trhu zaostává - Developer staví za účelem dalšího prodeje, nese i náklady finančního charakteru, nejen ty stavební - Institucionální investoři penzijní fondy atd. Popis trhu nemovitostí 1) Ekonomické a sociální vztahy v daném segmentu počet obyvatel počet domácností struktura zaměstnanosti, věková a vzdělanostní struktura míra nezaměstnanosti makroekonomické ukazatele - HDP na obyvatele, inflace kupní síla, průměrná mzda 9

10 Analýzy trhu nemovitostí 2) Vlastní tržní charakteristiky dosahované a požadované kupní ceny a jejich struktura podle typu nemovitostí, místa dosahované a požadované nájemné a jeho struktura (jiné nájemné na Jižním a Starém městě) objem transakcí na trhu (jak živý je ten trh, jak dlouho potřebuji na to, abych mohl svou nemovitost prodat resp. Jinou koupit) v peněžních jednotkách, m 2, počtech kanceláří, bytů, domů apod. počet pronajatých m² kanceláří ročně celková nabídka - celkový počet bytů, kancelářských ploch a pod. stavební aktivita míra neobsazenosti specielně u kanceláří (změny této míry jsou indikátorem vývoje trhu s nemovitostmi) investice 10

11 Oceňování nemovitostí Ocenění nemovitosti - za jakým účelem byla hodnota stanovena je nedílnou součástí každého posudku - hodnota tržní (prodej, nákup apod.) - hodnota pro jiné účely - stát daňová hodnota = cena obvyklá (metody, které jsou spra - vedlivé a efektivní - pojištění reprodukční hodnota (abych z toho pojistného plnění dokázal tu nemovitost obnovit) - zástava (v zákoně o dluhopisech do 70% ceny obvyklé) - likvidační hodnota hodnota v časové tísni Tržní hodnota Verkehrswert Definice SRN dle 194 stavebního zákoníku: Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy. cena datum ocenění běžný obchodní styk vyloučení osobních vazeb Open Market Value Definice UK dle tzv. New Red Book: Fikce nejlepší ceny, kterou by bylo možné docílit k datu ocenění při prodeji nemovitosti bez jakýchkoli podmínek při platbě v hotovosti za následujících předpokladů: Prodávající je ochoten prodat; Před datem ocenění byla dostatečně dlouhá doba k prodeji; Poměry na trhu nemovitostí a tržní ceny byly v předcházející době, kdy se uzavírala kupní smlouva, identické s těmi k datu ocenění; Nabídky kupujících s osobními zájmy se nezohledňují; Obě smluvní strany znají k datu transakce všechny relevantní skutečnosti a jednají racionálně a bez nátlaku nejlepší cena vztah k určitému datu bez osobních poměrů dostatečná doba na realizaci racionální chování hodnota odpovídající jednorázové platbě Cena obvyklá Definice ČR cena obvyklá dle zákona o oceňování Zákon 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. dosažitelná cena (spíše průměr) vztah k určitému datu bez osobních poměrů bez vlivu mimořádných okolností bez vlivu zvláštní obliby Souhrn - odraz uskutečnitelných transakcí - k datu, které je v ocenění vymezeno - měly by být vyloučeny všechny nestandardní vztahy (i Kupující vs. Nemovitost!) - jaká definice je byla k odhadu použita 11

12 Metody oceňování Metody oceňování Metody oceňování Ocenění pozemků Ocenění staveb Ocenění nemovitosti jako celku Srovnávací metoda Metoda THU Srovnávací metoda Metody na bázi výnosu Indexová metoda Naegeliho metoda (metoda tříd polohy) Reziduální metoda Rozpočtová metoda Výnosová metoda s prostou kapitalizací Výnosová metoda se zohledněním hodnoty pozemku Metoda diskontovaných peněžních toků Oceňování staveb metody věcné hodnoty THU technicko-hospodářské ukazatele Jednokriteriální metody ocenění pouze jedním kritériem Vicekriteriální metody určím hodnotu pomocí více metod a pak udělám vážený průměr Oceňování pozemků Cenotvorné faktory pozemku - mají vliv na hodnotu pozemku poloha - makro (rozdíl mezihodnotou pozemku v Praze a v nějaké vesnici) - mikro (různé hodnoty mezi pozemky ležícími vedle sebe) celková plocha plocha [m 2 ] hodnota [Kč] plocha [m 2 ] hodnota [Kč/m 2 ] způsob využití (zemědělské, stavební pozemek, komunikace,...) míra využití (index zastavěných ploch podlaží, index zastavěné plochy, rezerva pokud způsob využití ještě není nejlepší možný) lépe stavebně využitelný pozemek bude dražší tvar pozemku přípojky (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod, telefon) (ekologická) zátěž z minulosti Výpočet hodnoty pozemku srovnáním Zdroje srovnatelných cen vlastní databáze cenové mapy vyhláška o oceňování realitní kanceláře inzertní časopisy internet (nemovitosti.cz, praha-město.cz, reality.cz, relgate.cz ) 12

13 Oceňování nemovitostí Příklad: Vypočtěte srovnávací metodou hodnotu pozemku v Brně Řečkovice, máte-li k dispozici srovnání pozemků uvedených v následující tabulce. Pro posouzení kvality dat použijte výpočet variačního koeficientu. Obec Čtrvť Velikost pozemku m 2 Kupní cena Kč Brno Řečkovice Brno Bystrc Brno Komín Brno Řečkovice Brno Řečkovice Brno Řečkovice ) Údaje o podobných nemovitostech, které se prodaly 2) Přepočteme pozemky na cenu za m 2 vypočteme průměr 3) Údaje o pozemcích upravíme o koeficienty vztahující se k velikosti: - jako koeficient 1 bereme velikost pozemky nad 2000 násobíme koeficientem vyšším než 1 - koeficienty násobíme ceny za m 2 a vypočítáme průměr 4) Údaje upravíme o koeficienty vztahující se k poloze - lepší pozemky vynásobíme koeficientem nižším než 1 - horší pozemky vynásobíme koeficientem vyšším než 1 5) Vynásobíme upravené ceny za m 2 koeficienty a uděláme průměr 6) Můžeme zvolit další obdobné koeficienty např. pro úroveň infrastruktury apod. Koeficienty: vycházíme ze statistiky, měly by mít rozumné meze var x Kvalita dat měří se variačním koeficientem v x = x 2 2 rozptyl var x = x x Příklad výpočtu Výpo č et srovnatelné hodnoty p ozemku plocha pozemku = m 2 kupní cena plocha koeficient kupní cena upravená poř. číslo datum Kč/m 2 K č m 2 plocha poloha Kč/m 2 K č 1 IV ,9 1, I , VIII ,05 0, XII V , XII ,8 1, II , XI ,15 1, X , III ,85 1, prů m ěr

14 Oceňování pozemků Indexová metoda Na základě polohových charakteristik počítáme hodnotu indexu 1) Musíme znát hodnotu pozemku za m 2 2) Vytvoříme index daný polohou, velikostí, typem 3) Přepočteme známou hodnotu pomocí indexu nebo uděláme index na základě míry využití pozemku ovšem otázka, jak stanovíme míru využití pozemku Příklad: pozemek 2000 m 2, stavba 25 x 20 m, jednopodlažní, kupní cena pozemku 1 mil Kč Úkol: stanovit hodnotu pozemku stejně velkého, se stejnou zastavěnou plochou, ale se stavbou dvoupodlažní zastavěných _ ploch _ jednotlivých _ podlaží index = plocha _ pozemku (maximální hodnota u jednopodlažních staveb je 1) 20 * * 20 * index A = = = 0,25 index B = = = 0, ,682 I B Vztah indexu k hodnotě: * H 0,682 1 = H 2 promítnutí indexů do hodnoty pozemku I A A) m 2 za 1 mil Kč 500 Kč/m 2 0,623 B) * 500 = 800 Kč/m 2 0,389 Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny stavebního pozemku v nových spolkových zemích SRN: A ÚZEMNÍ STRUKTURA dle jednotlivých spolkových zemí 0,6-1,5 B TYP STAVEBNÍHO stavebně připravený 1,5 POZEMKU stavebně nepřipravený 0,5 jiný stavební pozemek 0,4 < , , ,7 C TŘÍDA VELIKOST ,8 OBCE (podle počtu ,2 obyvatel) , , ,2 > ,5 obchodní 2,5 D OBCHODNÍ RESP. obchodní a byty 2,0 PRŮMYSLOVÁ obytné domy 1,3 POLOHA průmyslová oblast 0,5 venkovská oblast 0,7 E ÚZEMNÍ špatná 0,5 PŘIPRAVENOST A střední 0,75 INFRASTRUKTURA dobrá 1,0 velmi dobrá 1,25 F SPECIÁLNÍ CHARAK- při znehodnocení imisemi, zátěži 0,3-0,9 TERISTIKY (volitelné) z minulosti při zhodnocení 1,0-1,5 Index = A x B x C x D x E x F 14

15 Oceňování nemovitostí Naegeliho metoda - metoda třídy polohy Vychází z předpokladu:hodnota pozemku a reprodukční hodnota stavby představují 100% (reprodukční hodnota stavby bez opotřebení) Podle třídy polohy má různý vliv hodnota pozemku a hodnota stavby Tím, jak roste úroveň polohy, roste také význam hodnoty pozemku 1) Musíme určit třídu polohy pozemkům se přiřadí klíč od 1 7; aritmetický průměr z klíčů vstupuje do tabulky třídy polohy podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě 2) Musíme určit reprodukční hodnotu stavby 1. klíč: všeobecná situace 1 zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez cizineckého ruchu rekreačně nevyužitelné 2 stavební území malých a středních vesnic okrajové části malých měst 3 obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, středy středně velkých vesnic, obytná místa na předměstích velkých měst s dlouhou jízdní dobou do centra města 4 středy měst menších, obytná místa větších měst a jejich rychle dosažitelných předměstí, předměstské oblasti vilových či venkovských domů uvnitř i vně města, oblasti rekreačních objektů v důležitých centrech cizineckého ruchu 5 velmi dobrá obchodní místa ve středně velkých městech, nejlepší obchodní místa v malých městech, obytná centra velkoměst, luxusní velkoměstské obytné oblasti s dobrým osluněním a výhledem, exkluzivní oblasti rodinných domů v dosahu velkoměsta 6 nejlepší obchodní místa ve středně velkých městech a významných lázních, vedlejší ulice v centru velkoměst, nákupní centra ve velkých obytných částech s dobrými příjezdovými možnostmi vně velkoměst 7 přednostní nákupní ulice a místa v užším centru velkoměst, nejlepší místa pro obchod ve středně velkých městech 8 nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech 2. klíč: intenzita využití pozemku 1 nepatrné využívání, jednoposchoďové skromné rekreační domky, 1-2-podlažní stavby bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby 2 obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením 3 rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití, 3-4 podlaží domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště, obytné domy s průmyslovými místnostmi, řemeslnické (živnostenské) místnosti, průmyslové a řemeslnické stavby s běžným průmyslovým vybavením, nákladními výtahy, vzduchotechnikou atd. středně velká intenzita využití pozemku 4 komfortní rodinné domy, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy byty v osobním vlastnictví, skladové místnosti, 3-5 podlaží, vícepodlažní podnikové stavby se vším technickým zařízením klimatizací pohyblivým zařízením 5 exkluzivní obytné a rodinné domy, smíšené obytné + obchodní domy (v přízemí skladové místnosti, restaurace, v horních podlažích byty s praxí, kanceláře, apartmá, byty v osobním vlastnictví) 4-6 podlaží, vysoké užití pozemku 6 čistě obchodní domy a jejich skladovací místnosti, kina, restaurace, praxe lékařů a právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5-7 podlaží nadzemních a 1-2 podlaží podzemní; velmi vysoké užití pozemku 7 obchodní domy jako v bodě 6 s nadprůměrným vybavením a komfortem (klimatizace, rychlovýtahy, eskalátory) a více podzemních podlaží; velmi vysoké využití pozemku 8 jako v bodě 7, avšak exkluzivní místa jako např. Praha, Brno; velmi vysoké využití pozemku 15

16 Oceňování pozemků 3. klíč: dopravní relace k velkému centru Popis - platí pro hlavní město Prahu, u menších měst se použije obdobné zařazení, podle velikosti a významu města o 1-2 třídy nižší 1 pozemky v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních polohách, cesty bez dokončovacích prací (nezpevněné apod.) cestovní čas k městu více jak jedna hodina 2 objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné 3 lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem běžné silniční bavení 4 přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného dopravního prostředku, dobrá úprava silnic krátké jízdní časy vlastním vozem do středu (15 minut), území velkého města a předměstí 5 nákupní ulice na území velkého města, nákupní centra větších předměstí, čilý chodecký provoz centrum veřejné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, podzemní dráha 6 vysloveně obchodní místa středu velkého města se širokými ulicemi a parkovacími možnostmi, autobusy a tramvaje s hustou frekvencí provozu 7 prvotřídní prodejní místa velkoměsta, intenzivní chodecký provoz, křižovatka veřejných dopravních prostředků ve středu města 8 ohnisko velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců 4. klíč: obytný sektor: 1 venkovské obytné stavby, sídliště turistické ubytovny, kempy dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné domy bez zahrad 2 obytné budovy bez individuálního uspořádání, málo komfortu malé a střední obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté zahrad u rodinných domů 3 běžné obytné domy prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně, malé dopravní imise individuálně udržované zahrad 4 obytné bloky pro střední a vyšší nároky, domy terasové s podloubím, individuálně vybudované a bavené byty v osobním vlastnictví rodinné domky, motely 5 luxusní obytné objekty, hotely dolní cenové třídy, rodinné domky s nejlepším bavením 6 hotel střední cenové třídy 7 hotel pro vysoké nároky 8 luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa obchod: 1 štěrkovny a pískovny, lomy, pily, deponie, skladovací plochy, venkovní plochy prodejen stavebnin a podniků 2 sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací (truhlář, klempíř malíř) 3 sklady a výstavní plochy velkoobchodů, jejich zastoupení, parkoviště, garáže, opravárenské dílny výletní restaurace 4 expediční sklady zdravotnických a kosmetických odvětví, jednotlivé prodejní plochy, bankovní a pojistné agentury, ateliéry, kanceláře a praxe svobodných povolání ve spojení s bydlením vlastníků 5 obchodní místnosti kanceláře sekretariáty, restaurace praxe lékařů a právníků, galerie 16

17 Oceňování nemovitostí 6 kanceláře a praxe s komfortním vybavením, speciální obchody, kina, restaurace, bary, zábavní místnosti bankovní filiálky, kiosky 7 vynikající speciální obchody, premiérová kina, stylové hospody, restaurace se specialitami, nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů specialistů právníků etážové obchod 8 luxusní obchody, obchodní domy, velké banky, obchodní sídla význačných koncernů a firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků, objekty s kancelářemi nebo praxí známých osobností hospodářství a akademických povolání 6. klíč: povyšující faktory Zvýšení o jednu třídu lze provést v těchto tří případech: - obytné objekty které v důsledku výhledového plánování jsou určeny k vyššímu stupni užití než ke kterému nyní slouží - rohové parcely pro obchodní účely - pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích - obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem pokud to již nebylo zohledněno dříve - oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků 7. klíč: redukující faktory Snížení o maximálně jednu třídu lze provést v následujících případech: - předpokládá-li se v nejbližší budoucnosti nižší stupeň využití než je dosud praktikován - rušivý hluk ze silniční letecké nebo železniční dopravy u obytných objektů - blízko ležící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo hotelových objektů - mimořádné zastínění obytných objektů (les, skály severní úbočí ap.) Klíče, které nelze uplatnit, se neuvažují (například V. u čistě obytných budov). Ze zbylých se aritmetickým průměrem vypočítá třída polohy a podle ní pak se lineární interpolací v tabulce zjistí příslušné procento, které zaujímá pozemek z celku stavba + pozemek. Poněvadž tato metoda je na jedné straně ověřena v tržním hospodářství na druhé straně se zde hovoří o procentech, nikoliv o markách nebo francích, vnucuje se přímo úvaha o využití na české poměry (tedy počítat v korunách jak reprodukční hodnotu budovy na pozemku existující nebo uvažované, tak pomocí třídy polohy právě z ní odvodit hodnotu pozemku). Z níže uvedené tabulky plyne, že v nejnepříznivějších polohách u nejméně atraktivních nemovitostí činí cena pozemku 5 %, cena stavby je zbytkem do sta, tedy 95 %. Naopak např. pozemek v Praze na Národní třídě, na němž by bylo možno postavit vícepodlažní bankovní dům, by měl cenu přibližně takovou, jako dům, který by se na něm PP postavil. Vztah pro výpočet ceny celého pozemku CP bude CP = RH *, kde 100 PP RH reprodukční hodnota staveb (bez odpočtu opotřebení) ke dni odhadu (Kč), PP procentuální podíl pozemku na celkové ceně, zjištěný podle třídy polohy (%). Je-li požadována cena za 1 m 2, pak je třeba výsledek dělit výměrou pozemku. Pokud se týká velikosti pozemku, který je možno ocenit v závislosti na ceně na něm stojící budovy, je možno za přijatelný považovat až trojnásobek zastavěné plochy objektu; zbytek je nutno ocenit samostatně bud podle fiktivní budoucí stavby pokud je možno pozemek rozumně zastavět, nebo jinou metodikou. U ucelených přijatelně resp. optimálně zastavěných továrních areálů je třeba spočítat výchozí hodnotu všech staveb a z ní vypočíst hodnotu všech pozemků areálu jako celku (samozřejmě sem nepočítáme rezervní nezastavěné pozemky, určené pro budoucí možnou expanzi podniku, i když jsou třeba v těsném sousedství). Jedná-li se o nezastavěný stavební pozemek, pak je nutno reálné zvažovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo možno 17

18 Oceňování pozemků vystavět, vypočíst si jeho reprodukční cenu a z této vycházet. Pokud by se jednalo o pozemek stavebně nepřipravený (bez přípojek, bez příjezdu ap.), je nutno náklady na jejich vybudování odečíst od ceny pozemku, pokud je bude muset na své náklady vybudovat budoucí vlastník. Pokud se bude podílet částečně pak poměrnou část. Tímto způsobem ceny některých stavebně nepřipravených pozemků velmi klesnou. Metoda třídy polohy má řadu výhod: - zjišťuje se vlastně hodnota pozemku v tržním hospodářství, i když toto ještě není dlouhodobě rozvinuto a stabilizováno a není tedy možno zodpovědně použít výnosovou metodu, - i kdyby tržní hospodářství již bylo, pro danou metodu není nutno znát konkrétní výši nájemného, obvykle stačí zjistit obestavěný prostor budovy a spočítat reprodukční cenu (což je stejně zapotřebí pro hodnotu věcnou), - metoda přitom svým způsobem supluje i metodu výnosovou, - neuplatní se zde hledisko výběru úrokové míry, které může okamžitou výnosovou hodnotu nemovitosti velmi podstatně ovlivnit. Metoda naopak stabilizuje ceny pozemků bez vlivu okamžitého kolísání; vzhledem ke specifice nemovitostí jako věcí dlouhodobého trvání je toto jistě přiměřené a žádoucí. Naegeliho metoda je závislá na správném zjištění reprodukční hodnoty stavby a správném zařazení do tříd. Příklad: Pozemek o výměře 500 m 2 ve středu větší vesnice, na pozemku postaven jednoduchý obchodní dům samoobsluha o jednom podlaží. Reprodukční hodnota objektu 3 miliony Kč. Zařazení do jednotlivých klíčů: I 2 II 1 III 1 2 = 3,3% (podle tabulky) V 4 3,3 CP = 3 mil * = na 1m ,3 = 204,76 Pokud by průměr vyšel jinak (například 2,6) udělali bychom lineární přepočet: (3,3; 4,5) 4,02 CP = ,- Kč 18

19 Oceňování nemovitostí Naegeliho metoda hodnota pozemku + reprodukční hodnota stavby = 100% T ř ída polohy Podíl hodnoty pozemku v % *) 5 6, , Podíl hodnoty stavby v % 95 93, , Celkem v % Podíl hodnoty pozemku podle Naegeliho z hodnoty nemovitosti 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Třída polohy *) provozní objekty, m ě sta nad obyvatel Pramen: Bradáč A., F ia la J.: N em ovitosti - Oceň ování a právní vztahy, Linde Praha 1999, str. 142 Podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty nemovitosti pro jednotlivé třídy Třída polohy objekty provozní, města nad 100 tis. obyvatel 5,0 6,5 9,0 13,0 17,5 23,0 30,0 38,0 objekty provozní, města do 100 tis. obyvatel 4,0 5,2 7,2 10,4 14,0 18,4 24,0 30,4 objekty provozní, ostatní obce 2,5 3,3 4,5 6,5 8,8 11,5 15,0 19,0 obytné, regulované nájemné, bez provozních prostor 1,0 1,3 1,8 2,6 3,5 4,6 6,0 7,6 Obytný objekt, třída 1 Provozní objekt > 100 tis. obyvatel, třída 8 pozemek 1% pozemek 38% stavby 62% stavby 99% 19

20 Oceňování staveb Metoda reziduální - používá se tam, kde využití stavby na pozemku není optimální - musíme znát náklady na odstranění toho, co tam stojí resp. Ekologické zátěž - dále náklady na dobudování té nové stavby (reprodukční hodnota stavby) - dále hodnotu nemovitosti jako celku při optimálním využití HNC N NS N OS = HP Viz výše uvedený příklad se samoobsluhou: Odstranění stavby by stálo ,- Kč, reprodukční hodnota stavby je ,- Kč, hodnota nemovitosti jako celku ,- Kč = ,- Kč Oceňování staveb - zpravidla metodou věcné hodnoty (je zaměřená na náklady související s pořízením dané nemovitosti) Schéma výpočtu věcné hodnoty věcná hodnota hodnota pozemků hodnota budov rozpočtová metoda metoda THU reprodukční h. - opotřebení = časová hodnota hodnota venkov- venkovních úprav časová hodnota paušálně Rozpočtová metoda budeme vyjadřovat každou část, potom vyjádříme její náklady, jejich sečtením dostaneme hodnotu poměrně pracná metoda, nicméně pokud se dělá pořádně, tak velmi přená. - kalkulace nákladů na výstavbu daného objektu dle jednotlivých položek rozpočtu Metoda THU m 3 obestavěné plochy m 2 plochy Výhoda přesnost X Nevýhoda pracnost Výhoda efektivnost X Nevýhoda menší přesnost ÚRS a. s. publikuje informace v Kč/m 3 THU technicko-hospodářský ukazatel 20