i.t/#/t <*, '7 VL Reality s.r.o. HavIisovalS Brno MCBKOH/02528/2013/OMH/Bep

Transkript

1 i.t/#/t <*, '7 ODBOR M!ST!M!HO KOSPODARSTV!, SA8NSHO 38, BRNO VAS DOPIS CJ.: ZE DNE: SPIS. 2N.: VYftlZUJE: TEL.: FAX: DATUM: MCBKOH/02528/2013/OMH/Bep Ing. Pavel Benda VL Reality s.r.o. HavIisovalS Brno Vec: Neuznanf a vracenf faktury c ze dne Sdelujeme Yarn, ze fakturu c ze dne , znejici na castku ,- K, za zpracovani znaleckych posudku na prodej bytu v MC Brno-Kohoutovice, neuznavame a zasflame ji zp t prostrednictvt'm Ceske posty. s.p. Duvodem pro neuznani a vraceni faktury je skutecnost, ze po podrobnem seznameni se s pfedlozenymi znaleckymi posudky, dospel objednateli k nazoru, ze u jednotlivych posuzovanych bytu neni rozlisena jejich velikost. zda byt ma balkon ci lodzii apod., a proto znalecke posudky povazujeme za nekvalitni. Z vy e uvedenych duvodu jsme se obratili s dotazem na Magistral inesta Brna, kterym nam bylo doporuceno ziskat nezavisle posudky. Do provet'eni uvedene zalezitosti nezavislym zpusobem nepovazujeme vami dodane znalecke posudky za fadne odvedenou praci. Pokud budou vyse uvedene pochybnosti ke kvalite vyvraceny. bude zhotovitel vyzvan k nov6 fakturaci. S pozdravem Ing. Pavel Benda vedouci OMH

2 <? s. r. o., Havlisova 18, Brno kancelaf Tf. kpt. Jarose 26, Brno tel: , mob: 602/ Statutarni mesto Brno Mestska cast Brno ^ Kohoutovice Ing. Pavel Benda odbor mistm'ho hpspodafstvi Basneho Brno VBrne Vec: Odpoved' na Vas dopis c.j.: MCBKOH/02528/2013/OMIL^ep ze dne V pfiloze Vam pfedkladam vyjadfeni soudniho znalce k Vami uvedenym namitkam, ktere jsou duvodern pro neuznani a vraceni faktury. Znalecke posudky jsem u p. Ing. Miloslava Krejciho objednala z duvodu, ze je uveden na seznamu znalcu MMB a jiz ocenoval stovky bytovych jednotek die,.pravidel prodeje domu, bytu a nebytovych prostor v techto domech vcetne pozemku z vlastnictvi mesta Brna do vlastnictvi fyzickych osob" a pokud je mi znamo, tak k jeho praci nebyly nikdy vzneseny zadne namitky Si nespokojenost a proto se domnivam, ze i v tomto pfipade posudky vyhotovil die zadani z mandatni smlouvy ze dne VL BEAUTY Pffloha: vyjadfeni soudniho znalce ze dne

3 VBrn6dne VL Reality s.r.o. Havligova Brno Vazeni, na zakladd Vaseho pffpisu ze dne a zejmena pak pfipojene pfilohy (sdeleni Brno-Kohoutovice ze dne j. MCBKOH/02528/2013/OMH/Bep) Vam sdsluji nasledujfci: Namitka ad 1) - neni rozlisena velikost bytu - Velikost bytu je v zasads odlisena vymerou podlahove plochy. - Vliv po tu obytnych mistnostf, resp. velikosti podlahove plochy bytu na jednotkovou obvyklou cenu, tj. cenu za 1 m2 podlahove plochy bytu, v danem pripade nezohledftuji, a to z toho duvodu, ze toto kriterium je i ve standardnich trznich podminkach v Ceske republice, resp. v ErriS, pouze omezene platne. Odlisnost teto jednotkove ceny vychazi z okamzite potfeby na trhu a zejmena z financ'nich moznostf budoucich kupujfcich. S ohledem na tuto skutecnost je dale nutne vnimat, ze vygsi poptavka po mensi'ch bytech je zpusobena snahou kupujiciho koupit co nejlevneji sve bydleni, a to i na ukor svych opravnsnych potfeb vzhledem k poctu osob v budoucfm byte bydlicich. Lze tuto situaci oznadit za jistou nouzi, ktera jako vliv na stanoveni (odhad) vyse obvykle ceny je jednoznac'ne' zamitnuta v zakone c. 151/1997 Sb., o ocenovani majetku, ve zneni pozdejsich predpisu - cituji:...dojeji vyse se nepromitaji vlivy mimofddnych okolnosti trhu, osobnich pomeru prodavajiciho nebo kupujiciho a ani zvlastni oblihy. Mimofddnymi okolnostmi trhu se rozumeji napf. stav tisne prodavajiciho nebo kupujiciho, dusledky pfirodnich ci jinych kalamit. Osobnimi pomery se rozumi sejmena vztahy majelkove, rodinne ci osobni vztahy mezi prodavajicim a kupujicim. Zvlastni oblibou se rozumi hodnota pfiklddand majetku nebo sluzbe vyplyvajici z osobniho vztahu knim. " Dale Ize odlisnost jednotkove ceny s ohledem na podlahovou plochu bytu ci pocet obytnych mistnosti pfi celoplosnem prodeji povazovat za zcela bezpfedmetnou a zbytecnou, a to s ohledem i na to, ze pfi obdobnem prodeji bytovych domu se podili na cene bytoveho domu jednotlivi uzivatele bytu pouze v pomeru svych podlahovych pioch, tj. stejnou jednotkovou cenou (dane bj'ty jsou pak stejne pfevedeny do vlastnictvi puvodnich-stavajicich najemcu 5i do vlastnictvi druzstevniku). Ad absurdum by se tak v pf ipade ruznych jednotkovych cen za 1 m2 podlahove plochy mohl menit spoluvlastnicky podil minimalne na spolecnych Sastech domu. Jako jednoznacnou spoluvlastnickou vahu Ize v danem pripade definovat pouze podlahovou plochu nikoliv ruznou jednotkovou cenu.

4 PFipadne dalsi odlisnosti jednotkovych cen z duvodu umiste'ni v podlazi, orientace bytu na svfitovou stranu, vyhled atd. se v realnem realitnim trhu take projevuji, ale Ize tyto odli nosti obtizng vystopovat pfedevsim z toho duvodu, ze se vzdy jedna o kombinaci techto odlisnosti, tj. byt v pfizemi orientovany na jih bez vyhledu oproti bytu ve 4. NP s vytahem orientovanym na sever bez vyhledu, popf. s vyhledem atp.). Namitka ad 2) - nenf rozliseno,zda byt ma balkon ci lodzii apod. - Vyse uvedena namitka jists rozhoduje v pfipade, kdy byt bud' ma balk6n Si lodzii, nebo nema ani balkon ani lodzii. Odlisnost balkonu od lodzie z hlediska zajmu na trhu prakticky nelze vystopovat. Potencionalni kupujici totiz bud' pozaduje balkdn 5i lodzii a je mu jedno, zda to bude balkon nebo lodzie, nebo jej proste nepozaduje. Takto oznafiene prostory se lisi pouze konstrukcnim fesenim statickeho vyneseni tschto prostor a z hlediska jejich funkce jsou prakticky shodne. Balkon vstsinou umozfluje vyhled i do bocnich stran (vgtiinou na balk6n jinych), lodzie pak byva s v tsi podlahovou plochou oproti balk6nu, tj. na celou Si?ku mistnosti, ke ktere pfileha. Z pohledu toho, kdy naprosto drtiva v^tsina ocenovanych bytu obsahuje lodzii nebo balkon, se jevi tuto skutecnost nijak samostatne' nezohlednovat v jednotkove cene bytu jako spravne. Soudasn^ je nutne podotknout, ze do podlahove plochy bytu se podlahova plocha balkonu ani lodzie ve smyslu prohlaseni vlastnika nezapocmva. Danou situaci zohlednuje zji t6na cena bytu ve smyslu ocenovaciho predpisu (tzv. ufednf cena), kdy podlahova plocha lodzie se pro vypocet ceny bytu zapocitava do plochy bytu v cele sve plose a podlahova plocha balkonu pouze v 11 % podlahove plochy balkonu. Tento zapoc'et plochy odpovida spi'se rozdilnosti konstrukcnfho feseni lodzie oproti balkonu. Vliv lodzii a balkonu mfize byt tedy ve svem dusledku pozitivnim kriteriem v pfipadd vy Sich podlazi a oblibene orientace na svstovou stranu, nebo ncgativnim kritdricm, kdy se jedna o lodzie ci balkdny u prizemnich bytu, popr. neoblfbenou orientaci na sv^tovou stranu. Znalec podotyka, ze pfi vypracovani konkretm'ch znaleckych posudku vychazel rovnfiz z pfediozenych podkladu, tj. mimo jine i evidencnich Hstu, ze kterych jedno/nacnc vyplyva, ie jednotkove najemne za 1 m2 podlahove plochy bytu je shodne u vsech bytu, a to bez obledu na podlaii, pocet obytnych mistnosti, orientaci na svctovou stranu, existenci balkonu nebo lodzie atd. Zaverem chci opetovns konstatovat, ze uvedene namitky jsou z pohledu laicke vefejnosti pochopitelne, avsak nestoji na zaklads skutecneho trhu s nemovitostmi, ktery je v danem pfipadd,,pokfiven" absenci svobody na strand prodavajiciho i kupujicflio. Tyto subjekty vcetn2 predmstu prodeje jsou predem dany, a to zejmena,,pravidly prodeje domu, bytu a nebytovych prostor v techto domech vdetne pozemku z vlastnictvi mesta Brna do vlastnictvi prdvnickych a fyzickych osob ~ ucinnd od ", kdy prodavajfcim je vzdy Statutarni m^sto Bmo, kupujfcim vzdy jen soucasny najemce konkretniho bytu a pfedmgtem pfevodu je pouze a jen konkretni pronajimany byt. Z dane skutecnosti vyplyva, ze tento trh s byty je zcela specificky a uskutecnuje se jiz leta za ceny odlisne, nez-li jsou ceny obvykle ve standardnim trznim prostfedi. Kupujici zateto situace je omezen volbou pfedme'tu koupg, a to jak v lokalite, tak i v podlazi, v poctu obytnych mistnosti, orientaci bytu na sv tovou stranu, existenci balkonu ci lodzie, pripadne devastaci bytu atd. V pfipads odhadu pri odlisnosti jednotkovych obvyklych cen predmetu prodeje v zavislosti na vy e uveden^m (pocet obytnych mistnosti, podlazi, orientace bytu na svgtovou stranu, ucast lodzie nebo balkonu) se Ize dopustit vyraznejsich nepresnosti, nez pfi zachovani stejnych obvyklych jednotkovych cen

5 7 u kazdeho bytu. Toto plati prav a zejmena v pfipade' celoplosneho prodeje bytu. Tato skutecnost je dale podtrzena spoluvlastnickymi pravy. ktere jsou jasne regulovany pouze a vylucne podlahovou plochou bytu. Uvedene vlivy slo jiste na zvlastni pfani objednavatele (ktere mi ovsem znamo nebylo) zohlednit, avsak takova situace by si vyzadala rozsahlou studii takto pfisne nastavenych trznich podminek, coz nebylo objektivne mozne zvladnout v poskytnutem terminu, tj. ve IhutS 2 me'sicu, pro celkovy pocet 203 bytu. Predme'tna studie by musela obsahovat detailni porovnani v obvyklych cenach bytu s jednim nebo vice obytnymi mistnostmi v navaznosti na podlazi, orientaci na svstovou stranu, existenci balkonu 2i lodzie atp. Pouhy hruby odhad by byl zcela nepfesny a tudfz nikterak vypovidajici. V ramci liplneho zaveru podotykam, ze sam jsem pfesvedcen, ze uvedene znalecke posudky Ize povazovat za dobre odvedenou praci, respektujici vsechny skutecns dulezite a podstatne faktory ovlivnujici soucasny realitni trh. Vzhledem k celoplosnemu (hromadnemu) prodeji konkretnich bytu doporucuji jednotkove ceny jednotlivych bytu, tj. cenu za Im2 podlahove plochy, nerozlisovat. Podporu pro tento nazor (doporuceni) Ize hledat i ve shodnem jednotkovem najmu ocenovanych bytu bez ohledu na UMC pozadovana kriteria. Podavam tuto zpravu a podepisuji se s Ing. Miloslav Krej5i soudni znalec

6 VAS DOPIS CJ.: ZE ONE: NASE CJ.: SPIS. ZN.: VYRIZUJE: TEL: FAX- DATUM: MCBKOH/02878/2013/OVV/Kas Ing. Jifi Rolrekl VL REALITY, s.r.o. Havlisova Brno Vazena pani Aulehlova, sdelujeme Vam, ze u pfedanych znaleckych posudku bytu nadale trvame na stanovisku, ktere jsme Vam oznamili dopisem ze dne Negativni nazor na oceneni vyslovujeme pfedcvsim z toho duvodu, zc ncdoslo k respektovani skutecne realne situace, tedy ccn v miste a dase obvyklych. Nedoslo take k rozliseni velikosti bytu a nebylo zohlednovaiio, zda bvt ma balkon ci lodzii apod. Po prostudovani Vami pfedlozenych znaleckych posudku jsme byli velice pfekvapeni, protoze jsou velmi nestandardne zpracovany. Z techto duvodu Vam znalecke posudky vracirae a zadame o pfepracovani v souladu s Pravidly prodeje domu, bytu a nebytovych prostor v domech vcetne pozemku z vlastnictvf mssta Brna do vlastnictvf fyzickych osob. OCekavame od Vas dopracovani znaleckych posudku talc, abychom mohli zalezitost uzavfit i po fmancni strance. S pozdravem fk starosta MC Brno-Kohoutovice sitrost*, '. "''"