NEJČASTĚJŠÍ PROBLÉMY V SVJ

Transkript

1 NEJČASTĚJŠÍ PROBLÉMY V SVJ Když stanovy ztěžují práci Chyby při výkonu funkce Nezájem o práci ve výboru Chyby při hlasování a plných mocech Obtěžuje vás hluk, kouření a pachy? Zvíře v bytě Pronájem bytu Společné prostory a jejich využívání Nepovolené stavební zásahy a instalace

2 BYTOVÝ DŮM JAKO ZE ŠKATULKY PRO BYTOVÁ DRUŽSTVA A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK KOUPĚ REKONSTRUKCE SPOŘENÍ ÚVOD Vlastnictví bytů přineslo do naší společ nosti nový rozměr. Nechceme srovnávat s družstevním, ani nájemním bydlením a hledat optimální variantu soužití. Berme formu SVJ jako realitu, ve které dnes žijí statisíce lidí, a pojďme se podívat, co lze udělat pro to, aby tato forma soužití byla co nejpohodlnější jak na bydlení, tak na řízení SVJ jako celku. Provoz bytového domu je náročná disciplína. Za svůj úkol ji přebírají statutární zástupci. Při své práci se setkávají s řadou problémů. V některých případech pomáhají zkušenosti z praxe, jiné vyřešila legislativa a na některé problémy koncepční řešení teprve čeká. Je nezpochybnitelné, že forma SVJ není bezchybná, přesto může dobře fungovat. OBSAH SVJ a právní předpisy...2 Stanovy společenství...2 Povinnosti a práva člena SVJ...4 Dlužníci...5 Výbor SVJ...7 Zápis a volba členů statutárního orgánu...8 Profesionální předseda...9 Zásady ochrany osobních údajů Shromáždění Plná moc pro společné členy společenství Hlasování Zápis ze shromáždění Hlasování per rollam Provoz domu Pro bližší informace volejte Domovní řád a jeho význam koordinátora soužití v BD Žaloba Domácí zvířata Společné prostory a jejich využívání Podnikání v bytě Odpovědnost vlastníka bytu Nepovolené stavební zásahy a instalace Instalace klimatizací Rekonstrukce v rámci společných částí domu Kromě výhodných podmínek od úvěru vyžadujte flexibilitu, jednoduchost a srozumitelnost ČSOB nabízí úvěr s pěti P Kde vám poradí /2019 Vydala Media Advice ADRESA REDAKCE Media Advice, s. r. o. Osadní 324/12a, Praha 7 tel.: info@mediaadvice.cz Publikace Co řešíme v SVJ jsou součástí komplexního informačního portálu Okolo bytu. Media Advice, s. r. o.,

3 SVJ A PRÁVNÍ PŘEDPISY Primárním zdrojem je zákon 89/2012 Sb. občanský zákoník, oddíl 5. bytové spoluvlastnictví, zkráceně NOZ. Zde najdete základní vymezení bytového spoluvlastnictví a pojmu společenství vlastníků. Dalšími předpisy jsou: zákon 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty vyhláška 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům nařízení vlády 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, 13 vyhláška 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví zákon 563/1991 Sb., o účetnictví. STANOVY SPOLEČENSTVÍ Problémy: sudý počet členů statutárního orgánu, příliš dlouhé/krátké funkční období výboru, nízká částka se kterou může výbor disponovat zmatečná kvóra pro jednotlivá hlasování kontrolní orgán, který neplní svoji funkci STANOVY SPOLEČENSTVÍ Stanovy společenství představují základní dokument upravující vnitřní organizaci společenství. Stanovy by neměly být příliš stručné, zároveň není z praktického hlediska vhodné upravovat ve stanovách veškeré podrobnosti, a to zejména věci, které se často mění. Ty je pak lepší rozpracovat například v domovním řádu, jehož změna není tak složitá jako změna stanov. Ideální rozsah stanov se pohybuje od deseti do maximálně patnácti normostran. CO BY MĚLY STANOVY OBSAHOVAT Na rozdíl od starého občanského zákoníku nepočítá ten nový se vzorovými stanovami vy danými vládním nařízením. Povinné náležitosti stanov jsou definovány 1200 odst. 2 NOZ. Ve stanovách se tedy musí objevit následující informace: 1) Název společenství Aktuální znění nového občanského zákoníku vyžaduje, aby společenství mělo ve svém názvu slovní spojení společenství vlastníků. Díky novele občanského zákoníku si společenství, která vznikla před 31. pro sincem 2013 mohou svůj původní název ponechat a nemusí do něj doplňovat spojení společenství vlastníků. 2) Označení domu, pro který společenství vzniklo Obvyklé je označení podle adresy (Společen ství vlastníků pro dům Sokolovská 15, Praha), soudy dnes již akceptují i typové označení (společenství vlastníků Červený dům). V souladu s tímto požadavkem by mělo mít společenství zřízenou a řádně označenou vlastní poštovní schránku (případně může být jako schránka společenství označena schránka jednoho ze členů výboru, který v domě bydlí). 3) Členská práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování 4) Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů a jejich funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení jednotlivých orgánů 5) Pravidla pro správu domu a pozemku a uží vá ní společných částí Jedná se o novou povinnou náležitost stanov, ještě za účinnosti starého občanského zákoníku byla správa domu a pravidla pro užívání společných částí obvykle upravována v domovních řádech. 6) Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek Užitečné také může být zakotvit ve stanovách povinnost vlastníka sdělit statutárnímu orgánu kontaktní údaje osob, jimž svou jednotku prona jímá. V případě akutní havárie či požáru pak bude mít společenství možnost obrátit se přímo na nájemníky s žádostí o zpřístupnění jednotky. SCHVALOVÁNÍ STANOV Pokud je společenství nově zakládáno, vyžadují stanovy formu veřejné listiny, kterou musí vyhotovit notář. Výjimkou je pouze situa ce, kdy je společenství zakládáno tzv. prohlášením vlastníka. Dochází-li pouze ke změně stanov, není for ma veřejné listiny vyžadována, ledaže je tak uvedeno ve starých stanovách. Většina potřebná ke schvá lení nových stanov či ke změně těch stávajících se rovněž odvíjí od znění starých sta nov. Je-li tedy vyžadován k přijetí stanov sou hlas nadpoloviční většiny všech členů SVJ, je toto ustanovení nutné respektovat. V opačném případě prohlásí rejstříkový soud schválení nových stanov za ne platné a bude nutné podstoupit celou proceduru znovu. Nic však nebrání tomu, aby v nových stanovách tato kvalifikovaná většina pro přijímání stanov již uvedena nebyla. Pokud společenství vlastníků vzniká nově, je ke schválení stanov podle NOZ třeba souhlasu všech vlastníků. Pouze nadpoloviční většiny vlastníků jednotek přítomných je pak požadováno, pokud bylo společenství založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (to je ono tzv. prohlášení vlastníka) nebo smlouvou o výstavbě. Jestliže tedy nedojde k založení společenství některým z těchto dvou způsobů, je ke schválení stanov třeba souhlas vlastníků všech jednotek. ZMĚNA STANOV Do tří let od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku byla všechna společen ství vlastníků povinna přizpůsobit své stávající stanovy nové právní úpravě. Lhůta ke změně uplynula dne , do tohoto data tedy měla všechna společenství schválit stanovy, které jsou v souladu s požadavky a terminologií NOZ, a zapsat jejich změnu do rejstříku spole čenství. Pokud rejstříkový soud zjistí, že spo le čenství své stanovy ve lhůtě nezměnilo, vyzve ho k nápravě a stanoví mu ve výzvě přiměřenou lhůtu, aby tak mohlo učinit. V případě že ani poté nebude povinnost splněna, hrozí společenství pokuta v řádech tisíců až deseti tisíců korun. Soudy v současné době zjišťují soulad stanov s novým občanským zákoníkem a zasílají první výzvy k uvedením stanov do podoby, kterou vyžaduje zákon. Všechny společenství tedy změnu stanov do aktuální právní úpravy zatím neprovedly. JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ DŮVODY PRO ZMĚNU STANOV A JAK JE ODHLASOVAT? Nejčastěji se stanovy mění v souvislosti s doplněním možnosti mít externího člena výboru, případně se redukuje počet členů statutárního orgánu a doplňuje se kontrolní orgán. Rovněž častou změnou je promítnutí ustanovení domovního řádu do stanov. 2 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 3

4 POVINNOSTI A PRÁVA ČLENA SVJ Problémy: Neposkytování povinných údajů výboru SVJ Chování v rozporu s domovním řádem ZÁKLADNÍ POVINNOSTI ČLENA SVJ Člen SVJ je povinen hradit příspěvky na správu domu a zálohové platby ve stano veném termínu. V případě finančních problémů bezprostředně informuje výbor SVJ. Oboustranná komunikace je u platební morálky členů SVJ základem. (Více o platební morálce a dlužnících v kapitole Dlužníci). POSKYTOVÁNÍ ÚDAJŮ Povinností vlastníka je nahlásit počet osob bydlících v bytě. Tato povinnost je upravena v ust odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, na základě kterého má vlastník jednotky povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Tato povinnost se vztahuje i na nájemce. Tyto osoby je vlastník jednotky povinen nahlásit rovněž bez zbytečného odkladu, tedy jakmile doba obývání dosáhne hranice dvou měsíců, případně pokud lze předem předpokládat, že doba obývání uvedené hranice v zúčtovacím období dosáhne. Mimo obecné povinnosti k náhradě případné škody vzniklé porušením uvedené povinnosti stanoví zákon navíc další konkrétní sankci za porušení této oznamovací povinnosti, a to pokutu ve výši 50 Kč za každý den s prodlením při nahlášení změny v počtu osob. JAKÉ PLATBY POČET OSOB V BYTĚ OVLIVŇUJE? Počet osob je důležitý pro rozúčtování služeb poskytovaných ze strany společenství vlastníků jednotek (např. provoz výtahu). Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou mimo jiné i osoby, u kterých lze mít za to, že v bytě s vlastníkem budou žít po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období. Počet osob ale neovlivňuje výši příspěvků na správu domu. Odvíjí se od velikosti podílu vlastníka bytu na společných částech domu. Od tohoto zákonného ustanovení se sice ve stanovách společenství můžete odchýlit, ale pouze za předpokladu, že se změnou stanov budou souhlasit všichni vlastníci. DODRŽOVÁNÍ DOMOVNÍHO ŘÁDU Domovní řád je jedním ze základních dokumen tů, které upravují život ve společenství vlastníků jednotek. Společenství v něm upravuje především otázky užívání společných prostor a pravidla cho vání. Některá ustanovení, která odpovídají domovnímu řádu, musí být podle nového občan ského zákoníku upravena i ve stanovách, ale to neznamená, že by domovní řády ztrácely smysl. Ve stanovách je vhodné upravit nejdůležitější pravidla a jednotlivosti ponechat na domovním řádu. Povinnost řídit se pravidly domovního řádu mají nejen vlastníci bytů, ale i jejich nájemci, podnájemci a návštěvy. (Více v kapitole Provoz domu). PRÁVA ČLENA SVJ Účastnit se shromáždění a podílet se na rozhodování. Právo nahlížet. V zásadě neexistuje příliš mnoho dokumentů, na které by člen SVJ neměl právo k nahlédnutí. Může nahlédnou ke všem podkladům ke shromáždění, nahlížet do účetnictví SVJ, i do případného správního a soudního spisu, v řízení, kde je SVJ účastníkem. Nemá právo nahlížet do dokumentů, které už se neváží k SVJ jako takovému, ale jednotlivým vlastníkům jako například nájemní smlouvy k cizím bytovým jednotkám apod. Podílet se na rozhodování na shromáždění. Být členem statutárního orgánu SVJ. DLUŽNÍCI Často se výbory setkávají s neplatiči z řad vlastníků jednotek, kteří neplní své povinnosti vyplývající jim ze zákona a nehradí předepsané platby na účet SVJ. Chybou je nedůsledný, případně nesprávný postup vymáhání dlužné částky. CO JE VLASTNÍK BYTU POVINEN PLATIT? Podle ust odst.1 OZ je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Dále podle ust odst.1 OZ vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu. V situaci, kdy své zákonné povinnosti neplní větší počet vlastníků jednotek nebo kdy některý vlastník neplní své povinnosti dlouhodobě, může dojít k reálnému ohro žení fungování SVJ a druhotné platební neschopnosti. Včasné a správně vedené vymáhání pohledávek patří mezi základní povinnosti statutárních zástupců. Případy nevymáhání pohledávek SVJ patří mezi nejčastější situace, kdy dochází k podání žaloby na členy výboru. Členové SVJ se mohou touto formou domáhat uhrazení dlužné částky po členech výboru, kteří svou nečinností způsobili společenství škodu. ČASTOU CHYBOU JE NESPRÁVNÝ ČI LAXNÍ POSTUP PŘI VYMÁHÁNÍ DLUHŮ V praxi může dojít k situaci, kdy výbor vůči členům SVJ nepostupoval správně při vymáhání dlužných částek a spoléhal pouze na ústní příslib zaplacení dluhu v nejbližší době. Dlužník se mezitím ocitl v insolvenci, což výbor nezjistil a nepřihlásil svoji pohledávku do insolvenčního řízení. V této situaci nedisponuje výbor vůči dlužníkovi žádným prostředkem, jehož prostřednictvím by mohl vymoci svůj dluh. JAK SPRÁVNĚ VYMÁHAT DLUH V SVJ Člen SVJ může dlužit náklady za služby a energie spojené s užíváním jednotky, eventuálně příspěvky do tzv. fondu oprav. Důležité je začít vymáhat dlužnou částku bez prodlení. Jakmile člen SVJ bude dlužit částku odpovídající třem měsíčním platbám, dostává první upomínku (mailem, dopisem) s uvedením doby, dokdy má zaplatit. Pokud ani v této době nezaplatí, zašle mu SVJ předžalobní upomínku doporučeným dopisem. PŘEDŽALOBNÍ VÝZVA PROČ JI SVĚŘIT ADVOKÁTOVI? S předžalobní výzvou, která je kvalifikovanou upomínkou dlužníkovi, se pojí hned několik problematických aspektů. Základní chyby, které později mohou komplikovat přiznání náhrady nákladů v soudním řízení, jsou špatné vyčíslení dluhů a příslušenství v předžalobní upomínce a nespecifikovaný právní důvod. Důležitá je i forma předžalobní výzvy, ta musí být písemná a je nezbytné doložit doklad o jejím odeslání (tím bude podací lístek nebo doručenka). Je vhodné přenechat POSOUVÁNÍ SPLATNOSTI DLUHU JE NEPŘÍPUSTNÉ Některá SVJ ve svých upomínkách často uvádí prostou větu dluh uhraďte do (nějakého data) nebo v upomínce přímo stanoví náhradní termín splatnosti nebo nový termín splatnosti. Takové znění rozhodně není správným řešením, neboť tím často dochází k posouvání splatnosti dluhu. Při následném soudním vymáhání dluhu je pak složitější prokazovat, kdy se stal dluh splatným a zda nedošlo k posunu splatnosti tedy od kdy je osoba v prodlení, jaká bude sankce, od kdy počítat úroky z prodlení a podobně. Posunutí splatnosti také nemá žádnou oporu ve stanovách a výbor v takovém případě jedná naprosto svévolně. 4 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 5

5 vypracování předžalobní upomínky advokátovi, který zná všechny její náležitosti. S tímto souvisí i při znání náhrady nákladů řízení za vypracování předžalobní upomínky. Pokud si SVJ samo připraví předžalobní výzvu nebo ji připraví a odešle správcovská firma, pak za ni SVJ ne náleží náhrada nákladů v rámci soudního řízení. Oproti tomu pokud tuto činnost přenecháte advokátovi, ten to jako úkon uplatní a dlužník bude hradit i tento náklad řízení. Pokud dlužník nereaguje na předžalobní výz vu, je nutno přistoupit k podání návrhu na vydání platebního rozkazu, nebo žaloby. Ideální je, když je tento postup upraven a rozpracován ve stanovách. KTERÉ DOKUMENTY JE VHODNÉ PŘIKLÁDAT K ŽALOBĚ NA SOUD Je nezbytné v žalobě uvést, zda se jedná o nedoplatek z vyúčtování záloh za rok nebo zda jde o neplacení záloh v daném roce. S tím souvisí i nutnost správně započíst uhrazené částky a vyčíslit tak dluh a sankční poplatky. Rovněž je potřeba správně označit měsíce, kterých se žalovaný dluh týká a za jaké období se uplatňuje sankce a jak byla vypočtena. Dále se dokládají dokumenty, ze kterých vyplývá, kolik činil předpis záloh a kdy a kým bylo o zálohách rozhodnuto, nebo se předkládá vyúčtování záloh s uvedením data splatnosti a odkazem na dokument, z něhož tato splatnost jednoznačně vyplývá. Rovněž je vhodné dokládat, že u záloh byl dlužník řád ně seznámen s předpisem záloh, a u vyúčtování dokládat, že jej dlužník obdržel. Neopomenutelnými dokumenty je také předžalobní upomínka společně s dokladem o jejím odeslání. Pohledávky se promlčují za tři roky od data splatnosti. VÝBOR SVJ Problémy: nezájem o práci ve výboru překračování volebního období bez převolení nevkládání listin do sbírky listin NEZÁJEM O PRÁCI VE VÝBORU Situace, proč v současnosti klesá zájem o výkon funkce předsedy SVJ, i o účast ve výboru, má několik důvodů. Zejména: odpovědnost za jednání výboru společenství nutnost komunikace s vlastníky stěžovateli velké množství času, kterou funkce zabírá za minimální odměnu ODPOVĚDNOST ČLENA STATUTÁRNÍHO ORGÁNU Podle 159 odst. 1 občanského zákoníku platí pro všechny členy volených orgánů, že se zavazují vykonávat svou funkci s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Jinými slovy jsou členové povinni jednat s péčí řádného hospodáře. Třetí odstavec téhož para grafu pak uvádí, jakým způsobem funguje odpovědnost člena voleného orgánu. Pokud nějaká osoba přijme funkci člena voleného orgánu (a nebo v ní setrvá) i přes vědomí toho, že na tuto funkci tzv. nestačí (např. svými znalostmi, nebo z jiného důvodu), dopouští se jednání, které je neslučitelné s pé čí řádného hospodáře. Jestliže člen orgá nu způsobil škodu SVJ porušením svých povin ností při výkonu funkce, pak je povinen tuto škodu nahradit. Pokud člen škodu nenahradí, stává se zákonným ručitelem za dluhy SVJ, a to v rozsahu škody, kterou měl nahradit SVJ. Člen voleného orgánu se nemůže v žádném případě své odpovědnosti zbavit (např. ji delegovat na správcovskou firmu). Takový postup je v rozporu se zákonem. FUNKČNÍ OBDOBÍ ČLENŮ VÝBORU Další podstatnou náležitostí je určení délky funkčního období členů voleného orgánu, tedy počet let, na které jsou zvoleni. Počet let je třeba ve stanovách určit naprosto přesně, přičemž jsme se setkali s funkčním obdobím od jednoho roku až po dvacet let. Příliš dlouhé funkční období by mohlo být soudem uznáno za neplatné, podle judikatury Nejvyššího soudu je možné považovat za odpovídající dobrým mravům funkční období kratší než 10 let. Do stanov jsme proto vždy dávali maximálně devítileté funkční období. Jako optimální délku funkčního období pak doporučujeme pět let. Dvouleté funkční období se může ukázat v rámci SVJ jako příliš krátké, navíc je třeba pamatovat, že rejstříkové soudy trvají na tom, aby byl při každé volbě proveden výmaz starých členů výboru a aby byli zapsáni noví. To bohužel znamená, že je třeba podat návrh na zápis i v případě, že jsou zvoleni stejní lidé. Každý ODPOVĚDNOST ZA ZPŮSOBENOU ŠKODU Za prokázanou způsobenou a vyčíslenou škodu ručí z titulu výkonu funkce jako fyzická osoba celým svým majetkem. NOZ 159 odst. 3: Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci. ZASTUPITELNOST ČLENA VÝBORU Člen voleného orgánu je povinen vykonávat svoji funkci vždy osobně. Pouze ve výjimečných případech může být člen voleného orgánu na základě plné moci zastoupen jiným členem téhož orgánu. 6 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 7

6 zápis do rejstříku pak s sebou nese nut nost uhradit dvoutisícový soudní poplatek. Pokud by tak mělo činit SVJ každé dva roky, i když mu ve výboru zůstávají stejní lidé, pouze jsou znovu opakovaně zvoleni, bylo by to pro ZÁPIS A VOLBA ČLENŮ STATUTÁRNÍHO ORGÁNU Volby členů by měly probíhat pravidelně v závislosti na funkčním období uvedeném ve stanovách společenství pro konkrétní volený orgán. Toto období se zpravidla pohybuje v roz mezí od dvou do pěti let, maximální doporučovaná délka je devět let. Několik týdnů před uplynutím funkčního období je vhodné provést novou volbu členů, aby nedošlo k žádnému bezvládí. Členy orgánů lze volit opětovně. Jednou z nejčastěji opomíjených povinností je zapisování nově či opětovně zvolených členů do rejstříku společenství. Po uplynutí funkčního období je třeba podat k rejstříkovému soudu návrh na zápis změn a řádně doložit novou volbu. Tento z pohledu mnohých členů statu tárních orgánů zbytečný úkon má své opodstatnění. V rámci zachování právní jistoty by měl mít každý možnost ověřit si, které konkrétní osoby jsou v daném čase oprávněny společenství zastupovat a jeho jménem právně jednat. POVINNOSTI VÝBORU SVJ VŮČI STÁTNÍ ORGÁNŮM Zapsané údaje v rejstříku společenství vlast níků jednotek mají odpovídat skutečnému sta vu. Zákon umožňuje rejstříkovému soudu, aby uložil sankce v důsledku neplnění povinnosti založit požadované listiny do sbírky listin. Jestli že je v rejstříku zapsán určitý údaj, ale není ve sbírce listin uložena odpovídající listina, vyzve rejstříkový soud dotyčnou osobu, aby bez zby tečného odkladu listinu předložila. Není-li vyžadovaná listina dodána, SVJ zbytečně finančně zatěžující. Z tohoto důvodu doporučujeme delší časové období. Pokud by snad byli členové SVJ v průběhu času s výborem nespokojeni, mohou jej kdykoliv odvolat. může rejstříkový soud zapsané osobě uložit pořádkovou pokutu do výše Kč. Obdobně lze pořádkovou pokutu uložit, jestliže rejstříkový soud vyzve společenství, aby mu sdělilo skutečnosti nebo předložilo listiny, které jsou nezbytné pro rozhodnutí v řízení zahájeném bez návrhu. Pokud jde o povinnost zakládat požadované listiny do sbírky listin, je třeba dát pozor rovněž na zveřejňování účetních závěrek. Zákon o účetnictví považuje nezakládání příslušných účetních dokladů za přestupek, za nějž hrozí sankce ve výši 3 % celkové hodnoty aktiv. Neplněním povinností souvisejících se zápisem společenství v rejstříku se dále členové statu tárního orgánu dopouštějí porušení péče řád ného hospodáře, v důsledku kterého po nich může být vymáhána náhrada škody, která tímto společenství vznikne. ODSTOUPENÍ ČLENA VÝBORU Z FUNKCE Platně zvolený člen orgánu má právo odstou pit ze své funkce. Své odstoupení by měl písemně oznámit orgánu společenství, jehož je členem. Jeho působení v orgánu v tomto případě končí uplynutím dvou měsíců od doručení odstoupení, případně po uplynutí lhůty uvedené ve stano vách společenství. Shromáždění však může roz hodnout, že tato lhůta končí dříve. Nejsou-li členové společenství spokojení, jak člen voleného orgánu plní svou funkci, mají možnost ho na shromáždění odvolat. ODVOLÁNÍ ČLENA VÝBORU Z JEHO FUNKCE Odvolání z funkce musí učinit shromáždění vlastníků. K mimořádnému svolání je potřeba návrh alespoň dvou vlastníků, kterým náleží více než jedna čtvrtina všech hlasů. Pokud by výbor SVJ návrhu ke svolání mimořádného shromáždění nevyhověl, mohou tito vlastníci shromáždění k zasedání svolat sami. Je rov něž možné požádat výbor o zařazení tohoto bodu na program řádného zasedání shromáždění. Pro přijetí usnesení se poté vyžaduje usnášeníschopnost, která je dána, pokud jsou přítomni vlastníci s většinou hlasů a usnesení je přijato, pokud pro ně hlasuje většina přítomných, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. POSTUP PŘI NEZVOLENÍ STATUTÁRNÍHO ORGÁNU SVJ V SVJ může nastat situace, že se nenajdou dobrovolníci pro výkon funkce člena statutárního orgánu z řad členů společenství. Pak je prakticky jediným možným řešením přiklonit se k volbě profesionálního předsedy, potažmo výboru složeného z osob, které nejsou členy společenství. Pokud však tyto osoby dle stanov zvolit nelze, dostává se SVJ do problematické situace. Stejně tak je problémem, pokud se shromáždění po delší dobu nesejde, nebo není PROFESIONÁLNÍ PŘEDSEDA SPOLEČENSTVÍ V posledních zhruba dvou letech se stala velmi poptávanou služba tzv. profesionálního předsedy společenství. Má-li společenství problémy při volbě členů výboru či předsedy společenství, jeví se vhodným řešením najmout si profesionálního předsedu SVJ, který přebere veškerou odpovědnost související s výkonem této funkce. Dobře zvolený profesionální předseda může společenství přinést mnohé benefity, zejména odborné znalosti, organizační schopnosti usnášeníschopné, případně zde není podpora pro volbu nových členů, nebo profesionálního správce, neboť pak taktéž nelze řádně zvolit statutární orgán. Nastane-li některé z výše uvedených situací, tudíž není delší dobu zvo len a do rejstříku řádně zapsán žádný statutární orgán, měl by soud v souladu s 486 občanského zákoníku jmenovat společenství vlastníků opatrovníka, který bude spravovat jeho záležitosti do momentu, než dojde k řádné volbě statutárního orgánu. Praxe je však taková, že soud nejprve počká, dokud si SVJ orgán nezvolí, případně dokud soudu nepřijde podnět k tomu, aby byl takovýto opatrovník ustanoven. Tento podnět může podat kterýkoliv z vlastníků, případně z osob, které prokáží právní zájem. Následně soud vyzve SVJ k tomu, aby si zvolilo statutární orgán a opět pár měsíců počká, zdali se situace v SVJ nevy řeší sama. Až případně poté jmenuje opatrovníka. SVJ je tak po dlouhou dobu bez jakékoliv správy, nemá rozhodovat o běžných záležitostech, provádět drobné opravy, svolávat shromáždění ani vyúčtovávat platby, což je velmi zásadní. Soud většinou jmenuje opatrovníkem osobu z řad advokátů. Je třeba si uvědomit, že náklady na tohoto opatrovníka jsou poměrně vysoké, tudíž doporučujeme se tomuto krajnímu řešení snažit vyhnout. UMOŽŇUJÍ STANOVY ZVOLENÉ ŘEŠENÍ? Pokud se SVJ pro variantu externího předsedy rozhodne, je třeba nejprve zkontrolovat, že stanovy nezakazují zvolit za předsedu společenství jinou osobu, než která je členem společenství. Případný zákaz by se pravděpodobně nacházel v ustanovení o orgánech, případně přímo u výboru či předsedy. Dále je třeba se rozhodnout, zda bude SVJ chtít, aby daný předseda vykonával funkci sám, nebo aby byl jedním z členů výboru. 8 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 9

7 a zkušenosti v oboru. Shromáždění může zvolit jak konkrétní osobu, tak i společnost, která se specializuje na poskytování služeb v této oblasti. Největším úskalím je finanční náročnost, měsíční náklady na profesionálního předsedu se nejčastěji pohybují od do Kč. Vše závisí na počtu jednotek ve společenství a technickém stavu domu. Profesionální předseda společenství tuto činnost ve valné většině případů vykonává na základě smlouvy o výkonu funkce, případ ně mandátní smlouvy jako předmět své podnikatelské činnosti. Opět je třeba uvést, že smlouva musí být schválena shromážděním. Při uzavírání smluv s profesionálním předsedou doporučujeme dát si velký pozor na rozsah činnost, kterou bude profipředseda skutečně vykonávat. V ideálním případě by měl mít i zájem na zhodnocování domu. Měl by tedy sledovat různé dotační programy, sám předkládat návrhy na zlepšení fungování domu, sledovat, zda je provozování daných zařízení v domě ekonomicky výhodné a udržitelné atd. Rovněž nepovažujeme za dobré, pokud některý subjekt nabízí službu profesionálního předsedy ve více variantách tedy v levné osekané verzi, ve verzi střední a verzi nadstandardní. Služba profesionálního statutárního orgánu takto dle našeho názoru nelze dělit a pokud má být vykonávána zodpovědně, musí být vždy vykonávána v plném rozsahu služeb. Pokud jde o samotnou smlouvu, doporučujeme, aby si společenství ponechalo určitou kontrolu nad peněžními prostředky. Tedy ideálně aby v elektronickém bankovnictví byl pro každou transakci požadován spolupodpis vybraného člena, případně vybraných členů společenství. To samé platí pro ostatní dispozici s bankovním účtem. Nikdy totiž nevíte, koho si v osobě profesionálního předsedy do společenství pustíte a zde platí okřídlené důvěřuj, ale pro věřuj. Dále je ve smlouvě vhodné upravit jednotlivé předsedou vykonávané činnosti a případně i pravidelnou účast na jednáních s vlastníky. ZÁSADY OCHRANY OSOBNÍCH ÚDAJŮ Problémy: získávání, uchovávání a zveřejňování údajů nad rámec zákona komunikace informací mezi členy výboru ze soukromých mailů nedostatečné zabezpečení zpracovávaných údajů Pro výkon správy domu musí výbor SVJ shro mažďovat některé osobní údaje členů. Pro snadnou orientaci je vhodné k jednotlivým skupinám těchto osobních údajů přiřadit účely, rozsah zpracování, dobu, po kterou se s osobními údaji pracuje a také to, jakým způsobem jsou uchovávány. Navzdory poměrně masivní komunikaci, která provázela GDPR, vládne v evidenci osobních údajů v řadě SVJ stále značný chaos. JAKÉ ÚDAJE MOHOU BÝT ZPRACOVÁVÁNY Nejčastěji SVJ zpracovávají jméno a adresu, jejichž účel je dán zákonem, respektive 1177 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občan ského zákoníku. Ten udává povinnost oznamovat nabytí jednotky do vlastnictví osobě odpovědné za správu domu. Pro tyto účely vede SVJ seznam členů společenství, a právě ke zpracování těchto osobních údajů (jméno a adresa) nepotřebuje SVJ souhlas daného subjektu osobních údajů, protože se jedná o zákonnou povinnost. V případě, že SVJ pracuje i s dalšími osobními údaji, které nejsou předpokládány zákonem, vyžaduje se souhlas konkrétního subjektu s tímto zpracováním. Takovým údajem může být například či telefonní číslo. Pro každou skupinu osobních údajů, se kterými SVJ pracuje musí být stanovený účel tohoto zpracování. Přitom není nutné, aby bylo vymezení napsáno právnickým jazykem. Nejdůležitější je, aby byl účel jasně a srozumitelně vymezen, aby si každý, jehož osobní údaje jsou zpracovávány, dokázal ověřit jak a z jakého důvodu se s jeho osobními údaji nakládá. POVINNOST VÝBORU UMOŽŇOVAT ČLENŮM NAHLÍŽET DO DOKUMENTŮ Na základě 1179 občanského zákoníku má každý vlastník bytové jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Může proto nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih a dokladů. Přesný termín, do kdy od žádosti musí být členu nahlédnutí dovoleno, stanoven však není. Pokud by vám ani tak nebylo umožněno se s předmětnými dokumenty seznámit, lze se domáhat svého práva soudní cestou. Nahlížení nelze zpoplatnit, maximálně je možné zpoplatnit vyhotovení kopie listiny. Pokud se člen domáhá listin, které mu již byly jednou zpřístupněny, je možné opakovanou žádost odmítnout. Častým dotazem statutárních zástupců bývá, zda je výbor oprávněn zveřejňovat členům informace o jménech dlužníků a výši jejich dluhů. Ano, výbor může tyto informace sdělovat, ale nikoliv je veřejně vyvěšovat, například na nástěnce. UCHOVÁVÁNÍ OSOBNÍCH ÚDAJŮ Způsobů, jak osobní údaje výbor SVJ uchovává, může být několik: listinnou podobu, někdo uchovává dokumenty na fyzickém nosiči dat (CD, DVD, flash disk ) a další je má uložené na svém počítači. Ať je dokument v jakékoli podobě, vždy musí být zabezpečen proti ztrátám či únikům osobních dat. Dokumenty s osobními údaji by tak měly být uloženy například v zaheslované složce počítače. DODRŽOVÁNÍ PRAVIDEL KOMUNIKACE Pozor na častou chybu využívání soukromých ových adres pro komunikaci mezi statutárními zástupci i členy SVJ s výborem. 10 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 11

8 SHROMÁŽDĚNÍ Problémy: shromáždění není svoláváno minimálně 1x ročně nedodržení termínu a formy svolání shromáždění, členové nejsou seznámeni s informacemi, které se budou projednávat nedostatečná účast na shromáždění projednávání bodů, které nebyly zařazeny v programu chybějící nebo nesprávně formulované plné moci chybné hlasování neúplné nebo chybné zápisy se shromáždění POVINNOST SVOLAT SHROMÁŽDĚNÍ Svolání zasedání shromáždění je povinností statutárního orgánu (tedy výboru SVJ či předsedy společenství). Při svolávání zasedání shromáždění se statutární orgán musí řídit stanovami a pokud tam nejsou pravidla pro svolávání uvedena, pak občanským zákoníkem. Shromáždění, tedy schůze vlastníků jednotek, se obecně konají dle potřeby společenství, nicméně ze zákona je potřeba jej svolat minimálně jednou ročně. U malých SVJ většinou tento interval postačuje, u větších SVJ však doporučujeme scházet se alespoň jednou za půl SHROMÁŽDĚNÍ VE STANOVÁCH Způsob svolávání, jednání a usnášení orgánů SVJ je upraven ve stanovách. Jde především o četnost a formu informovanosti členů (zasílání pozvánky mailem, vyvěšením, vhozením do schránky atd). O SVOLÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ MOHOU ZAŽÁDAT I SAMI ČLENOVÉ SVJ Výbor svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich a to do 15 dnů tak, aby se shromáždění konalo do 30 dnů od doručení podnětu; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství sami. roku. V některých případech je pak vhodné svolávat shromáždění i častěji, například v případě probíhající rekonstrukce, aby se všichni členové společenství dozvěděli, jak rekonstrukce dále pokračuje, či v případě personálních změn ve volených orgánech, které jsou pro SVJ významné a měly by se tak projednat se členy společenství. LHŮTY PRO OZNÁMENÍ TERMÍNU KONÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ Pokud tak není ve stanovách stanoveno něco jiného, je třeba zasedání shromáždění svolat nejméně 30 dnů před jeho konáním. Ustanovení 249 NOZu říká, že: Zasedání členské schůze se svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Pokud stanovy připouštějí kratší termín, vždy by měla být respektována přiměřenost této lhůty vzhledem k možnostem členů se shromáždění účastnit. Písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění. Je možno upravit jakkoliv jinak, například zasílat pozvánky členům, kteří mají , elektronicky. CHYBNÝ NEBO NEDOSTATEČNÝ OBSAH POZVÁNKY Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí dopisem všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu, místo konání a program zasedání. Popřípadě informaci, kde se člen může seznámit s podklady. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady vztahující se k obsahu jednotlivých bodů, je povinnost výboru umožnit členům SVJ se s tě mito podklady včas seznámit. Nejčastější variantou je umístění na internetových stránkách SVJ. Členové, kteří přístup k internetu nemají by měli být informováni kdy a kam mohou přijít do podkladů nahlédnout. CHYBĚJÍCÍ ÚDAJE NEBO PŘÍLOHY V ZÁPISU ZE SHROMÁŽDĚNÍ Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující, kdo zasedání svolal, jak a kdy se konalo, kdo zasedání zahájil a kdo mu předsedal, schopnost shromáždění k jednání a usnášení, dále údaje o průběhu jednání, plné znění přijatých usne sení a výsledky voleb, pokud byly volby prováděny. Přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Zápis podepisuje předsedající a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru. PLNÁ MOC PRO SPOLEČNÉ ČLENY SPOLEČENSTVÍ Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Spolu vlastníci jednotky jsou povinni zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků, mimo jiné se bude účastnit shromáždění a hlasovat na nich jménem všech spoluvlastníků. Společným zástupcem se může stát jak jeden ze spoluvlastníků, tak jakákoliv třetí oso ba. Plnou moc, kterou členové určí svého společného zástupce si od nich převezme orgán SVJ a uloží jí do dokumentů společenství, přičemž v seznamu členů může u dané jednotky vyznačit, kdo je oním společným zmocněncem. V případě, že se spoluvlastníci na společném zástupci nedohodnou, jsou povinni ZASTOUPENÍ NA SHROMÁŽDĚNÍ Člen společenství vlastníků může zmocnit jiného člena společenství vlastníků nebo kteroukoliv jinou osobu, aby ho zastupovala při účasti na shromáždění nebo na všech shromážděních, a to včetně hlasování na shromáždění. Je doporučováno, aby byla možnost zastoupení vlastníka jednotek na zasedání shromáždění zahrnuta přímo do stanov. Zmocnění musí být v písemné formě a podpisy na plné moci není nutné úředně ověřovat, ledaže to vyžadují stanovy společenství. Plná moc může mít dvojí podobu plná moc ad hoc opravňuje zmocněnce k účasti a hlasování jen na jednom konkrétním shromáždění, na základě udělené generální plné moci je možné nechat se zastoupit na všech budoucích shromážděních, až dokud nedojde k písemnému odvolání plné moci. Členové SVJ by měli být na tuto možnost pravidelně upozorňováni, lze tím totiž poměrně snadno zajistit usnášeníschopnost shromáždění. Je praktické, aby byly formuláře plné moci rozesílány současně s pozvánkami na shromáždění. Jejich snadná dostupnost zvýší šanci na usnášeníschopnost shromáždění. požádat o rozhodnutí v této věci soud a poté bezodkladně doručit společenství vlastníků pravomocné soudní rozhodnutí. NÍZKÁ ÚČAST NA SHROMÁŽDĚNÍ Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Ze strany některých SVJ často přichází dotaz, zda je možné nějakým způsobem vlastníky donutit k tomu, aby se zasedání shromáždění účastnili, například zavést do stanov pokuty za neúčast atd. Toto však není možné, neboť účast na shromáždění je právem 12 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 13

9 vlastníka, nikoliv jeho povinností. Za to, že toto své právo aktivně nevykonává jej tedy nelze nijak postihovat. HLASOVÁNÍ Shromáždění rozhoduje hlasováním, kdy každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu a pozemku, přičemž ani stanovami ani dohodou všech členů SVJ toto nelze změnit. V mnoha SVJ zde znovu dochází k chybám, kdy je u každého vlastníka počítán jeden hlas, a nikoliv počet hlasů dle podílu na společných prostorách. V SVJ by to však bylo možné pouze v případě, že by všechny byty byly stejně velké. Pokud je tedy na shromáždění hlasováno způsobem, co člen to hlas a některý z členů následně napadne takto přijaté usnesení, bude u soudu nejspíše úspěšný. Společní členové, např. manželé mající jednotku ve společném jmění manželů, případně osoby mající jednotku ve spoluvlastnictví, mají společně nedělitelný počet hlasů. Pokud se tak nestane a na shromáždění přijde více spoluvlastníků dané jednotky, přičemž nebudou hlasovat jednotně, bere se to tak, jako by se hlasování zdrželi. Nelze tedy v žádném případě dělit jejich hlasy a připočítávat je podle toho, jak který ze spoluvlastníků hlasoval. Nejjednodušším způsobem, jak zjistit počet hlasu konkrétního vlastníka jednotky, je vyhledat tuto informaci na webových stránkách katastru nemovitostí u výpisu informací o budově, ve které se jednotka daného vlastníka nachází. Pokud je společenství samo vlastníkem nějaké jednotky v domě, při hlasování v rámci zasedání shromáždění se k jeho hlasu nepřihlíží. TYPICKÉ SITUACE ZE SHROMÁŽDĚNÍ Při dřívějším odchodu ze shromáždění nechá člen svůj hlasovací lístek někomu jinému, aby za něj dále hlasoval. Je to špatný postup. Pokud předá vlastník hlasovací lístek někomu bez plné moci, není zastoupen a po odchodu nezmocněná osoba za tohoto vlastníka nemůže hlasovat. U společenství, která se potýkají s problémem docílit usnášeníschopnosti lze doporučit konání shromáždění korespondenční metodou. Pozdní příchod člena na shromáždění je nutné začít se shromážděním od začátku? Pokud je shromáždění usnášeníschopné, není to vyžadováno. Pokud není usnášeníschopné a příchodem vlastníka se změní na usnášeníschopné, je možné začít od začátku. Zaměňování významu zdržel se hlasování a hlasoval proti. Zdržet se hlasování znamená výkladem nehlasovat v dané věci. Vlastník, který se zdržel, nemůže uplatnit v případě přehlasování svůj návrh na rozhodnutí soudem, jelikož nebyl přehlasován, protože nehlasoval. KVORA HLASOVÁNÍ Počet hlasů nutných pro přijetí jednotlivých rozhodnutí bývá upraven ve stanovách. Nejčastěji jsou kvalifikované většiny upraveny následovně: K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství, pokud není dále uvedeno jinak. Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o změně stanov a uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce. Jednotlivá kvora si mohou SVJ nastavit plně podle sebe, přičemž brát ohled musí pouze na jedinou zákonem danou většinu, a to souhlas všech pro případy dle 1214, který stanoví, že: mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. ZÁPIS ZE SHROMÁŽDĚNÍ Z každého zasedání shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel, tedy obvykle jeden ze členů statutárního orgánu. Zápis musí obsahovat údaje o místě a čase konání zasedání shromáždění, kdo ho svolal, kdo zasedání předsedal, o čem se jednalo a na čem se shromáždění usneslo. Přílohu zápisu vždy tvoří prezenční listina přítomných s jejich podpisy a dále písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Zápis podepisuje předsedající zasedání shromáždění a zapisovatel. Za uschování originálů zápisů ze zasedání shromáždění včetně příloh odpovídá statutární orgán SVJ. V případě, že originál zápisu a prezenční listiny bude zaslán rejstříkovému soudu jakožto příloha návrhu na zápis změn, je možné uschovávat u statutárního orgánu pouhé kopie těchto dokumentů, případně ověřené kopie dokumentů. Pokud SVJ ví, že bude určité zápisy zasílat na rejstřík a chce si ponechat originály, je praktické přímo na shromáždění udělat dvě prezenční listiny a dva zápisy. HLASOVÁNÍ PER ROLLAM Per rollam je hlasování, které je korespondenční, mimo členskou schůzi SVJ. V mnohých společenstvích může pomoci vyřešit stále se opakující problém nízké účasti na shromáždění. Hlasuje se buď tradičně, tedy dopisem anebo nověji například za pomoci využití elektronických komunikačních prostřed ků. Také možnost rozhodování shromáždění mimo zasedání by měla být zakotvena již ve stanovách. Per rollam patří dosud mezi méně využívané možnosti hlasování, proto je při jeho přípravě, průběhu a vyhodnocení důležité vyvarovat se chyb. Výbor či předseda společenství zasílá vlastníkům návrh rozhodnutí stejným způsobem jako pozvánku na běž né shromáždění, nejčastěji tedy poštou či vhozením do schránky (dle způsobu uvedeného ve stanovách SVJ). Není však vyloučeno ani zaslání dokumentu prostřednictvím u. Návrh musí obsahovat text usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení, případně údaj, kde jsou uveřejněny, a rovněž údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit, zda s navrženým usnesením vyjadřuje souhlas. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením data, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Vyjádření bývá ve většině případů doručováno do schránky společenství v domě. Na rozdíl od hlasování na shromáždění se pro per rollam rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy či zákon vyžadují větší počet hlasů. Po uplynutí lhůty oznámí výbor či předseda společenství vlastníkům v písemné formě výsledek hlasování. KDO A ZA JAKÝCH PODMÍNEK MŮŽE NAPADNOUT USNESENÍ SHROMÁŽDĚNÍ V souvislosti s rozhodováním shromáždění je nutné upozornit na velmi zásadní ustanovení občanského zákoníku 1209, odst. 1: ÚČAST NOTÁŘE NA SHROMÁŽDĚNÍ Účast notáře na shromáždění je nezbytná při ustavujícím shromáždění SVJ a dále v případech, kdy to určují stanovy konkrétního SVJ. 14 Co řešíme v SVJ

10 Každý přehlasovaný vlastník jednotky (včetně společenství vlastníků, jestliže je vlastníkem jednotky) je oprávněn soudu navrhnout, aby o záležitosti rozhodl. Podmínkou je, že se jedná o přehlasovaného vlastníka. Současně musí být splněna podmínka důležitého důvodu pro podání takového návrhu. Za přehlasovaného vlastníka je možné považovat i vlastníka jednotky, který se shromáždění nezúčastnil, protože mu nebyla včas a řádně doručena úplná pozvánka, či vlastníka, který se hlasování nezúčastnil z vážných důvodů (např. vážné zdravotní důvody. Soud je poté oprávněn přezkoumávat, zda bylo usnesení přijato platně, tzn. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Zákon dále omezuje toto oprávnění vlastníků stanovením lhůty 3 měsíců pro podání návrhu, a to ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Počátek lhůty u vlastníka přítomného na shromáždění nastává okamžikem přijetí rozhodnutí shromážděním, neboť tímto dnem se navrhovatel dozvěděl o vydání rozhodnutí shromáždění. Lhůta k podání návrhu soudu tedy v tomto případě začíná běžet dnem konání shromáždění, nikoli až dnem, kdy byl vlastníkovi případně doručen zápis ze shromáždění. Po uplynutí této lhůty oprávnění k podání návrhu zaniká a návrh podaný po této lhůtě by byl soudem odmítnut. V rámci tohoto návrhu k soudu je dále možné žádat dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí. S tímto krokem souvisí povinnost navrhovatele složit jistotu. Je nutné v této souvislosti upozornit na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, podle kterého je zrušení rozhodnutí shromáždění přípustné pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. PROVOZ DOMU Problémy: Porušování pravidel sousedského soužití hluk, kouř Chov zvířat v bytě Neodsouhlasené využívání společných prostor Nepořádek ve společných prostorách Vymahatelnost dodržování domovního řádu Při každodenním provozu domu se setká váme s řadou situací vyžadujících řešení. Mezi nejčastější patří hluk, kouření, chov domácích zvířat. Některé z těchto témat spadají do pravomoci výboru a je důležité jejich postup a řeše ní správně definovat ve stanovách, případně je zahrnout do domovního řádu. Tyto problémy a situace mají velmi často společný vzorec samy se nevyřeší a postupem času a opakujících se situací vzrůstá jejich význam a dosah na společné soužití obyvatel domu. SOUSEDSKÉ SOUŽITÍ Podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod má každý právo vlastnit majetek, přičemž vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Své opodstatnění zde má citát Johna Stuarta Milla: Svoboda jednoho končí tam, kde začíná svoboda druhého. Tento přirozenoprávní princip je včleněn do odst. 3 zmiňovaného čl. 11 Listiny základních práv a svobod: Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých a nebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. Vlastnické právo jednoho je tedy omezováno vlastnickým právem druhého a vlastníci by se tedy měli navzájem respektovat. JAKÁ JSOU SOUSEDSKÁ PRÁVA A JAKÝM ZPŮSOBEM SE LZE BRÁNIT JEJICH PORUŠOVÁNÍ? Občanský zákoník 1013 stanovuje povinnost, aby se vlastník zdržel všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Tato povinnost samozřejmě platí i pro vlastníky jednotek v rámci společenství vlastníků. OBTĚŽOVÁNÍ HLUKEM Při obtěžujícím hluku je nutné rozlišit, který je způsoben běžnými technologiemi bytového domu a za kterým je jednání jednotlivce. Za rušivý může být považován hluk odpadní kanalizace, který může být snížen pouze v rámci rekonstrukce domu a není možné přičítat vinu jednotlivci. Opačným případem jsou hlučná setkávání, případně soužití bydlících v daném bytě. Tento typ obtěžování je v bytovém domě častým jevem. Z obecného omezení výkonu vlastnického práva vyplývá, že vlastník jednotky je povinen učinit vhodná opatření a trvale se chovat tak, aby sám ani osoby, které s ním bydlí, neobtěžo vali sousedy nadměrným hlukem. Vždy by mělo být nicméně přihlédnuto k závažnosti takového porušení, tzn. jaká byla míra způsobeného hluku, zda se jednalo o ojedinělý POSTIH ZA RUŠENÍ NOČNÍHO KLIDU Zákon o přestupcích stanovuje, že za přestupek se považuje rušení nočního klidu, který je vymezen dobou od 22. do 6. hodiny, a to se vztahuje jak na osobní oslavy, tak i na pořádané akce, kterým nebyla udělena výjimka z nočního klidu. Sankce za rušení nočního klidu zahrnují jak napomenutí, tak i pokutu do Kč, v případě opakovaného spáchání přestupku do Kč. 16 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 17

11 případ či k obtěžování hlukem dochází opakovaně, co konkrétně hluk způsobuje a za jakých okolností. To znamená, že například v případě rekonstrukcí a oprav v bytech lze očekávat, že bude způsoben určitý hluk, a domáhat se v této souvislosti, aby bylo upuštěno od závadného jednání, by bylo obtížné. (Obtěžování hlukem se věnujeme i v kapitole Nepovolené stavební zásahy a instalace.) ZÁKAZ KOUŘENÍ SVJ může v domovním řádu a ve svých stanovách odsouhlasit zákaz kouření ve společných prostorách domu a to i přesto, že balkón nebo lodžie jsou ve výlučném užívání vlastníka přilehlého bytu. MARIHUANA PŘESTUPEK I TRESTNÝ ČIN Co se týče držení marihuany, podle 284, odst. 1 trestního zákoníku se dopustí trestného činu ten, kdo u sebe přechovává větší než malé množství této drogy (dle judikatury NS se jedná o více než 10 gramů), při přechovávání menšího množství se jedná o přestupek. Oproti obtěžování kouřem z klasických cigaret je tedy v případě kouření marihuany v domě, či obtěžujícího zápachu z bytu, možné obrátit se na Policii ČR. KOUŘ A JINÉ PACHY Nejvíce stížností vyvolává obtěžující kouř z cigarety. Na vině jsou sousedé, kouřící na balkónech, ve společných prostorách domu a případně na dalších místech, odkud se může kouř přenášet dále. Problém kouření v bytových domech se nabízí nejprve řešit v rámci spo le čenství vlastníků. Jedná-li se o vícero problé mových vlastníků či nájemců, lze situaci probrat na shromáždění a využít schůzi tohoto orgánu jako platformu k vyřešení celé záležitosti formou dialogu. Pokud nepomůže domluva a existuje-li pro takové opatření mezi vlastníky dostatečná podpora, je možné ve stanovách či nejlépe v domovním řádu zakotvit ustanovení o zákazu kouření na balkónech, lodžiích či obecně ve společných prostorách domu. Vymahatelnost zákazu kouření bude však, zejména pokud jde o balkony a terasy, spíše obtížná. Lépe řešitelným problémem bývají pachy z vaření. Prvním krokem by měla být kontrola vzduchotechniky, zda právě ona není na vině, že se pachy z vaření přenášejí do okolních bytů. JAK POSTUPOVAT? Stížnost proti vlastníkovi by vždy měla mít písemnou formu, případně by z ústního jednání měl být proveden zápis. Tyto dokumenty jsou nezbytné pro případ, kdy by bylo nutné situaci řešit soudně. Při rušení nočního klidu lze pochopitelně pro zjednání nápravy přivolat policii. Tento postup je shodný pro všechny případy jednání v rozporu s domovním řádem. Praktické je upravit pravidla pro všechny vlastníky a uživatele jednotek v rámci domovního řádu. Domovní řád, případně stanovy mohou dále stanovit pokuty za jejich porušení. Obrátit se můžete i na místní obecný úřad, který může na věc nahlížet jako na přestupek proti veřejnému pořádku podle 47/1 písm. b) zákona o přestupcích. Krajním případem je podání na porušovatele žalobu na imise. Existuje však výjimka, kdy působené imise nezakládají právo obtěžovaného domáhat se zákazu působení imisí, a to za předpokladu, že jsou imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen. V takovém případě má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. To však neplatí, pokud se při provádění provozu překračuje rozsah, v jakém byl úředně schválen. PRVNÍM KROKEM BY MĚLA BÝT KOMUNIKACE Prvním krokem při řešení problémů s hluč ným chováním nebo obtěžujícím kouřem a jinými pachy je komunikace se souse dem, jehož chování vám působí problémy. Je poměr ně časté, že je tento první krok opomíjen. Důvodem je přirozená obava z nepříjemného rozhovoru. Bývá ale obvyklé, že si dotyčný bydlící neuvědomuje, že svým chováním je jinému na obtíž. Podle psychologů existuje poměrně vysoké procento případů, kdy takové sousedské upozornění, provedené vhodnou a neagresivní formou přinese výrazné zlepšení, v nejlepším případě odstranění problému. VE VÝHODNĚJŠÍ SITUACI JE NÁJEMNÍK Na rozdíl od vlastníka bytu, je jeho nájemník (u pronájmu bytu) vůči obtěžujícím imisím v lepší pozici. Nájemník může použít ustanovení své nájemní smlouvy i zákona. Může naléhat na svého pronajímatele (vlastníka bytu), aby mu umožnil řádný výkon nájemních práv. Jinak by mohl z bytu odejít či požádat o slevu z nájemného. DOMOVNÍ ŘÁD A JEHO VÝZNAM KOORDINÁTORA SOUŽITÍ V BD Nevede-li komunikace s vlastníkem, obtěžujícím hlukem nebo pachy k vyřešení obtíží, může být dalším postupem uložení pokuty za chování, které je v rozporu s ustavenými pravidly. Zde je zásadní to, jak jsou situace a postihy definovány. Obvykle jsou tyto případy zahrnuty v domovním řádu: Kdo se opakovaně dopouští..., bude mu udělena pokuta ve výši... korun. Tyto pokuty však nesmí odporovat zákonu a jejich stanovená výše musí být přiměřená. Z právního pohledu je však dosti komplikovaná vymahatelnost uložené pokuty a jde především o preventivní opatření. Žádný zákonný předpis nestanoví SVJ povinnost vydat domovní řád a záleží tedy na jednotlivých SVJ, zda pravidla pro chování, provoz a využívání prostor v domě touto formou upraví. Ke schválení domovního řádu postačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných vlastníků. Některá ustanovení, která odpovídají domovnímu řádu, musí být podle nového občanského zákoníku upravena i ve stanovách, ale to neznamená, že by domovní řády ztrácely smysl. Ve stanovách je vhodné upravit nejdůležitější pravidla a jednotlivosti ponechat na domovním řádu. Vzor domovního řádu obvykle může poskytnout správce majetku, s ním je také možné konzultovat případné úpravy. Povinnost řídit se pravidly domovního řádu mají nejen vlastníci bytů, ale i jejich nájemci, podnájemci a návštěvy. V domovním řádu je vhodné upravit pře devším užívání společných částí co do dodržování nočního klidu, chování a venčení zvířat, požární ochrany, bezpečnosti domu (dovírání dveří atd.), použití klíčů ke společným prostorám, preventivní povinnosti ochrany společného majetku a podobná ustanovení. V domovním řádu je rovněž možné upravit i postup při jeho porušení tedy zda má výbor oprávnění udělit pokuty a jak má případně dodržování domovního řádu vymáhat. Domovní řád by měl být umístěn ve vstupních prostorách domu. MOŽNOSTI VÝBORU SVJ PŘI ŘEŠENÍ SPORU MEZI BYDLÍCÍMI Některé spory mezi spolubydlícími jsou především v osobní rovině. Zde může výbor SVJ pomoci rolí mediátora, případně informovat zúčastněné strany o možnostech dalšího postupu 18 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 19

12 ŽALOBA V KRAJNÍM PŘÍPADĚ MŮŽE DOJÍT K PRODEJI BYTU Pokud by situace vedla k podání žaloby, soud může vydat rozhodnutí, kterým vlastníkovi uloží povinnost, aby přestal s nadměrným rušením ostatních vlastníků jednotek. Nezmění-li se situa ce ani poté, lze postupovat podle 1184 OZ, kdy na návrh osoby dotčených vlastníků jednotek v domě, může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu. OBTĚŽUJE VÁS HLUK Z RESTAURACE, DISKOTÉKY NEBO Z HERNY? Obraťte se na stavební úřad, aby prověřil soulad užívání stavby s platnými po voleními (např. zda jsou v provozovně povoleny pravidelné hudební produkce). Následně můžete dát podnět Krajské hygienické stanici, zda jsou dodržovány hlukové limity. Zároveň je možné se obrátit s žádostí na obec (město), zda reguluje provozní dobu hostinských zařízení obecně závaz nou vyhláškou k zabezpečení místních záležitostí veřejného pořádku. Pokud obec vyhlášku má, je možné zjistit, zda v dané lokalitě neplatí omezení provozní doby restaurací např. do 22:00 hod., přičemž porušování vyhlášky může obec postihovat pokutou. Pokud obec vyhlášku nemá, můžete se obrátit na zastupitele s žádostí o její vydání. Pokud jde o hlasové projevy hostů v provozovně, na ty se zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, nově nevztahuje (nepovažují se za hluk), a Krajská hygienická stanice je tak nebude moci postihovat. Hlučné hlasové projevy návštěvníků restaurace, pohybujících se mimo provozovnu a rušících noční klid, postihuje obecní či státní policie jako přestupek. Poslední krokem pro zjednání nápravy je podání žaloby. Žalobu může podat jakýkoliv vlastník, který se cítí být hlukem, pachy a jinými imisemi obtěžován, nikoliv však společenství vlastníků, které z povahy věci nemůže být jako právnická osoba obtěžováno hlukem. Jedinou právnickou osobou, která může žalobu podat, je za určitých okolností obec. Pro její úspěšnost je nutné, aby působené obtíže dosáhly určité intenzity, kterou lze posuzovat, že přesahuje míru obvyklou, je nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání jiného vlastníka. Už z této formulace je zřejmé, že určení hranice přiměřenosti je obtížné a do značné míry subjektivní. To se týká především obtěžujícího kouření. Poněkud jednodušší je dokazování při rušení hlukem. Nadmíru puštěná hudba a hlasitá zábava mohou být v době nočního klidu řešeny také přivoláním městské policie, která o události sepíše záznam, který předá k přestupkovému řízení v rámci městského úřadu. Zvažujete-li podání žaloby, bude se jednat o sousedskou žalobu podle 1013 občanského zákoníku. Žalující je povinen dodat dostatečné podklady pro rozhodnutí soudu a na něm leží i tíha důkazů. Na tento postup je nutné pamatovat s předstihem. Konkrétně to znamená například zvukové či obrazové záznamy (ideálně tak, aby obsahovaly také časy a data). Pozor, zde je ale nutné postupovat v souladu s ochranou osobních údajů. Dobré je také vyjádření sousedů či jiných svědků (např. návštěvy). Význam bude mít také protokol o kontrolním měření hluku prove deným certifikovaným pracovníkem a podobně. To vše může být časově i finančně poměrně zatěžující. Soud může vydat rozhodnutí, kterým vlastníkovi uloží povinnost, aby přestal s nadměrným rušením ostatních vlastníků jednotek. Nezmění-li se situace ani poté, lze postupovat podle 1184 OZ, kdy na návrh osoby dotčených vlastníků jednotek v domě může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu. DOMÁCÍ ZVÍŘATA Chovatelství je zájmovou činností, která není v obecné rovině právně regulována (snad s výjimkou právních předpisů o ochraně zvířat). Žádný právní předpis nestanovuje limit, kolik zvířat lze v bytě chovat. Je právem každého vlastníka chovat v bytě zvíře a nelze jej vyloučit rozhodnutím shromáždění či zanesením zákazu chovu zvířat do stanov. Toto právo vlastníka nicméně není neomezené. Vlastník bytu má sice právo ve svém bytě chovat domácí zvířata, musí však rovněž dbát na to, aby ostatním vlastníkům nezpůsoboval chovem domácího zvířete nepřiměřené obtíže. Za nepřiměřené obtíže lze považovat hluk způsobený intenzivním štěkotem, mňoukáním či ptačími skřeky, zvýšené znečištění domu či výrazný zápach šířící se po domě. Ve většině případů bude obtíže způsobovat zejména větší počet chovaných zvířat v jednom bytě, kdy je těžší zajistit dostatečné hygienické podmínky. Obtíže může vyvolávat i nedostatečná péče o zvířata. Roli může hrát i míra nebezpečí, kterou zvíře pro ostatní vlastníky představuje, na SPOLEČNÉ PROSTORY A JEJICH VYUŽÍVÁNÍ V první řadě je nutné vycházet ze znalosti charakteru společných prostor. Zatímco chodby, schodiště, kočárkárna a některé další prostory v domě jsou nezpochybnitelně součástí společných prostor, u lodžií, balkónů a teras mohou panovat pochybnosti. Jsou lodžie, balkón nebo terasa společnými částmi domu, či výlučným vlastnictvím? Jednoduše se dá odpovědět, ať se SVJ podívá do prohlášení vlastníka, kde je uvedeno rozdělení domu na společné části a jednotky. Bohužel se pak ale velmi často stane, že dané prohlášení je v podstatě opsáno z nějakého vzorového typu CHOV ZVÍŘETE V PRONÁJMU Ani v případě pronájmu bytu nelze v rámci nájemní smlouvy zakázat chov domácího zvířete. Vlastníkovi bytu však zůstává právo vstupu do bytu a kontroly, zda chov zvířete byt nepoškozuje. Ustanovení o právu kontroly je vhodné uplatnit již do nájemní smlouvy a blíže specifikovat podmínky (termíny) případné kontroly. příklad jedná-li se o jedovaté zvíře. Sem patří zejména chov hadů a pavouků. POPLATEK ZA CHOV DOMÁCÍHO ZVÍŘETE Není oprávněná snaha některých výborů SVJ zavést za chov domácího zvířete nějaký speciál ní poplatek. Lze ale vycházet z předpokladu, že pohyb domácích zvířat (zde přichází v úvahu pes) po společných prostorách domu s sebou může nést větší míru znečištění společných prostor a z toho vyplývající zvýšené náklady na úklid. Společenství vlastníků může pro tyto účely zavést pro majitele zvířete příplatek za úklid. ÚPRAVA PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA V případě, že je u vás v SVJ situace nejasná, lze pak doporučit pečlivé vymezení charakteru lodžií, balkónů a teras v prohlášení vlastníka budovy. Tohoto stavu lze docílit i upravením současného prohlášení vlastníka. K tomu je však třeba nejen pečlivá příprava znění prohlášení, ale také správné odsouhlasení změny prohlášení shromážděním SVJ a v určitých případech i odsouhlasení tohoto kroku ze strany dalších subjektů, například bank a obdobných institucí. 20 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 21

13 a není tam vůbec uvažováno s konkrétními prostory daného domu. V takovém případě je nutné hledat odpověď v zákoně, judikatuře a výkladu. Potíž je v tom, že judikatura i postup stavebních a katastrálních úřadů je nejednotný. Často pak díky nejas nosti ohledně vlastnictví těchto prostor vznikají dlouhotrvající spory, které jednak brání v rekonstrukci či modernizaci domu a současně stále častěji končí u soudů. Primárně vždy záleží na určení, podle kterého zákona se úprava vymezení jednotek a společných částí v konkrétním bytovém domě řídí. V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve , je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, bal kóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu. Od tohoto vymezení by se SVJ nemělo odchýlit například ani v pro hlášení vlastníka budovy. Nicméně i takové případy se stávají a je pak problematické vypořádat se s vlastníky jednotek, kteří trvají na znění prohlášení a znesnadňují SVJ správu těchto prostor a financování jejich úprav a oprav. Naopak u domů, kde byl první byt prodán před a kterých je v současné době stále většina, se problematika vymezení jedno tek a společných částí řídí zákonem o vlastnictví bytů. Zde je pak situace poněkud kompli kovanější. Podle uvedeného zákona jsou společnými částmi domu ty části, které jsou určené pro společné užívání, což však nemusí znamenat, že tyto prostory opravdu všichni vlastníci jednotek užívají. Jako příklad zákon uvádí i balkóny a terasy, pokud splňují uvedené (o lodžiích není pojednáváno). Zákon však připouští i jiné ujednání, tudíž tyto prostory mohou být ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, a to jako tzv. součást či příslušenství této jednot ky. Rozhodujícím je proto stav uvedený v prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být přesně vymezeny jednotlivé jednotky i společné části, tedy současně i charakter lodžií, balkónů a teras. Právní vztah ke společným prostorám je důležitý v souvislosti s opravami a údržbou. Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky udržuje společné části, které má ve výlučném užívání, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Vlastník jednotky má tedy povinnost nejen na tyto společné části platit příspěvky, ale také je na vlastní náklady udržovat a spravovat, a to do té míry, v jaké na tyto společné části finančně nepřispívá. Míru uvedeného příspěvku a údržby pak stanoví prohlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků jednotek nebo roz hodnutí společenství vlastníků jednotek. Při jeho stanovení se přihlíží nejen k velikosti podílu na společných částech, ale i k rozsahu výlučného oprávnění vlastníka. VYUŽÍVÁNÍ SPOLEČNÝCH PROSTOR Využívání společných prostor upravuje domovní řád. Některé rozpory ve využívání, případně údržbě mohou vyplývat i z neznalosti definování konkrétních společných prostor v prohlášení vlastníka, které využívání definuje. Nejčastějším provozním problémem, vzta hujícím se ke společným prostorám je nepořádek a odkládání různých předmětů a nábytku ve společných prostorách, zejména na chodbách domů a v uličkách sklepů. Umístěním předmětů ve společných pro storách dochází k porušování zákona o požární ochraně č. 133/85 Sb. a k narušování vlastnických práv dalších členů SVJ. Členy je nutné písemně vyzvat k odstranění předmětů ze společných prostor. Součástí výzvy by měla být informace, že po tomto termínu budou neodstraněné předměty odvezeny k likvidaci. Po stanoveném termínu je doporučováno pořídit fotodokumentaci předmětů, teprve potom lze přistoupit k jejich odvozu. Fotodokumentace bude plnit roli důkazního materiálu pro případ, kdy by některý z vlastníků zkresloval hodnotu vyhozené věci a dožadoval se náhrady. PODNIKÁNÍ V BYTĚ Problémy: Nekázeň při pronájmech, zejména krátkodobých pronájmech Využívání bytu jako ubytovna Obtížná komunikace s vlastníkem bytu, který v něm nebydlí Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky či ne bytového prostoru má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj bytový i nebytový prostor, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Jinak řečeno je tedy pouze na vůli vlastníka, jakým způsobem bude využívat svůj bytový, případně nebytový prostor. Byt či nebytový prostor lze tedy využívat i v rámci podnikání, které však nesmí zasahovat do vlastnického práva ostatním vlastníkům nebo aby nedošlo k poškození společných částí. Využívání však vždy musí být v souladu s kolaudačním rozhodnutím (byt k bydlení, nebytový prostor naopak nelze jako byt využívat). Z některých využívání bytů u krátkodobých pronájmů, poskytování bytu jako ubytovny a některých živností je zřejmé, že vlastníci bytů konají v rozporu s původním účelem bytu. PRONÁJEM BYTU Je nezpochybnitelné, že vlastník bytu má právo se svým vlastnictvím bytem v mezích právního řádu libovolně nakládat. Toto právo stanoví 1012 OZ. Vlastník bytu tak s ním může podle svých potřeb nakládat i pronajímat, a to včetně krátkodobých pronájmů. Pokud tedy nedochází ze strany nájemců, kteří budou byt užívat k závažnému narušování práv ostatních vlastníků jednotek, jedná vlastník bytu v rámci svých práv. KRÁTKODOBÉ PRONÁJMY ČI BYT JAKO UBYTOVNA Je nesporné, že v některých případech způsobují turisté v rámci svých krátkodobých pobytů v domě problémy. V případě krát kodobých pronájmů dochází k vysoké fluk tuaci osob v domě, kteří nerespektují práva ostatních osob bydlících v domě. Tito krátkodobí nájemci často v domě působí zvýšený hluk a zanechávají po sobě nepořádek, který zvyšuje náklady společenství vlastníků na úklid. Situaci ztěžuje i častá konzumace alkoholu, což může vést i k poškozování společných částí domu. SVJ, ve kterých se s podobnými situacemi často i opakovaně setkávají, proto hledají možnosti, jak krátkodobé pronájmy bytů ve svém domě zakázat. V některých stanovách se můžete setkat s následujícím ustanovením: Vlastník jednotky není oprávněn poskytovat svoji jednotku ke krátkodobému pronájmu (např. Airbnb) bez předchozího písemného souhlasu výboru. Při porušení se stanovuje smluvní pokuta Kč. Takto postupovat nelze. Společenství vlastníků jednotek nemůže omezit dispozici vlastníka jednotky s jeho majetkem. Nelze ani po vlastníku jednotky požadovat, aby získal předchozí písemný souhlas výboru. Taková ujednání ve stanovách jsou neplatná. Druhou otázkou je uplatňování sankcí. O zakotvení smluvní pokuty ve stanovách by museli hlasovali všichni členové SVJ a schválit ji. Diskutabilní je v uvedeném příkladu i výše smluvní pokuty a její následné vymáhání. Lze si představit, že smluvní JAK POSTUPOVAT, KDYŽ MÁ VÝBOR POCHYBNOSTI O ÚČELU VYUŽÍVÁNÍ U VLASTNÍKA BYTU? Výbor je oprávněn se dožádat na příslušných orgánech (finanční a živnostenský úřad), zda je vlastník platně přihlášen ke všem odvodům a zda má dané živnosti zaregistrované. Příliš dalších pravomocí výbor v dané věci nemá. 22 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 23

14 VLASTNÍK BYT PRONAJÍMÁ A NEMÁ ZÁJEM O CHOD SVJ Mnoho vlastníků, kteří svůj byt pronajímají, jej vnímají pouze jako zdroj příjmů. Neúčastní se shromáždění, ani nepředají plnou moc. Nejsou výjimečné případy, kdy se dlouhodobě zdržují mimo republiku. Ze strany výboru je s nimi obtížná komunikace, což komplikuje řízení SVJ, možnost rozhodování. Obtížně řešitelné bývají i havárie v domě, kdy je nutná součinnost vlastníka. pokuta ve výši například 500 Kč, jejíž funkce bude spíše pořádková, bude považována za přiměřenou, a tedy platně sjednanou. Z právního hlediska je výborem navrhovaná částka značně nepřiměřená, a tedy nevymahatelná. I u poku ty 500 Kč je nutné mít vždy potvrzení od například Městské policie nebo Policie ČR, že v daném případě byl porušován noční klid. Obdobné problémy se mohou objevovat i v domech, kde jsou byty pronajímány za účelem ubytovny. ZPŮSOBUJÍ KRÁTKODOBÉ PRONÁJMY ČI UBYTOVNY VE VAŠEM DOMĚ PROBLÉMY? V současné právní normě nelze využívání bytu ve vlastnictví pro krátkodobé pronájmy nebo jako ubytovnu nijak postihnout. Avšak tyto aktivity lze ze strany vlastníka bytu považovat za podnikání v oblasti poskytování ubytovacích služeb s povinností živnostenského oprávnění. Toto podnikání s sebou nese řadu souvisejících povinností. Pokud krátkodobé pronájmy způsobují v domě opakující se problémy, může se výbor obrátit například na finanční úřad, cizineckou policii, živnostenský úřad. Lidé rušeni krátkodobými pronájmy mohou podat stížnost i internetovým platformám, které tyto služby poskytují. Tato stížnost má být přezkoumána a řešena s poskytovatelem ubytování. FIKTIVNÍ ADRESY Za určitý druh podnikání lze považovat i službu poskytování možnosti fiktivní adresy v místě bydliště vlastníka bytu. Poskytování těchto služeb je vždy závislé na souhlasu majitele jednotky. Pokud vlastník dá souhlas s umístěním sídla právnické osoby v jeho bytové jednotce, nelze s tím následně nic dělat, vlastník s majetkem jedná dle svého uvážení. ODPOVĚDNOST VLASTNÍKA BYTU Podle 1176 OZ má vlastník bytu povinnost dodržovat pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do bytu. Vlastník je tedy odpovědný za to, že jeho nájemci nebudou ostatní obyvatele domu rušit a budou dodržovat domovní řád. V případě vzniku škodu způsobené nájemci je k její úhradě povinen vlastník bytové jednotky. PRONÁJEM BYTU A POVINNOST SDĚLOVAT INFORMACE Zatímco informace o počtu osob je ze strany vlastníka bytu povinná, osobní údaje o nájemcích má právo znát výhradně pronajímatel. Obsah nájemní smlouvy je pouze věcí jejích stran, niko mu jinému tak neplyne právní nárok na údaje o totožnosti osoby. Občanský zákoník stanoví nájemci pouze povinnost oznamovat skutečnost zvýšení počtu osob žijících v bytě. Jedná se však pouze o počet osob a nikoliv o jejich osobní údaje. Obdobnou povinnost lze vyvodit ze zákona č. 67/2013 Sb., o službách, kde má nájemce oznamovací povinnost vůči poskytovateli služeb, kterým by nejspíše měl být vlastník bytu (pronajímatel). Z hlediska provozu domu může ale neznalost kontaktu na nájemce způsobit problémové situa ce. Jedná se zejména o rychlá řešení v pří padě havárie v bytě, případně v bytech okolních. Předání kontaktů, i když to zákon nevyžaduje, je z tohoto pohledu žádoucí. MŮŽE SVJ ZA PRONÁJEM BYTU (DLOUHODOBÝ I KRÁTKODOBÝ) VYŽADOVAT PO VLASTNÍKOVI BYTU POPLATEK? Tento poplatek je možné zahrnout do stanov, nicméně v případě, že by ho vlastník neuhradil, je v případě žaloby u soudu otázka, zda by ho SVJ vymohlo. Zásadní by v dané věci byla argumentace ze strany SVJ k přiměřenosti daného poplatku. 24 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 25

15 NEPOVOLENÉ STAVEBNÍ ZÁSAHY A INSTALACE Problém: Rekonstrukce bytů bez informování výboru SVJ Prováděné úpravy v bytě bez stavebního povolení v případech, kdy to rozsah a typ prací vyžaduje Zásahy do nosných konstrukcí bez vyjádření statika Nedodržování úklidu a doby ticha při rekonstrukci Zásahy do společných prostor domu bez souhlasu SVJ Instalace pevných klimatizačních jednotek bez souhlasu SVJ Zásahem do běžného denního provozu domu bývají rekonstrukce bytů. Častou domněnkou řady členů SVJ je, že rozsah a průběh stavebních úprav, které ve svém bytě plánují provádět, záleží pouze na nich. Ani vlastnictví bytu je však k tomuto postupu neopravňuje. V některých situacích dochází ze strany vlastníků k zásahům i do společných částí domu. REKONSTRUKCE V BYTĚ Rekonstrukce v bytě přináší vlastníkovi dvě roviny povinností. První se vztahuje k vlastní rekonstrukci, druhá vyplývá ze společného soužití v rámci SVJ. REKONSTRUKCE A ZÁSAH DO PRÁV OSTATNÍCH VLASTNÍKŮ Pokud chcete ve svém bytě provádět rekonstrukci jakéhokoliv charakteru, musíte předně pamatovat na ustanovení 1175 občanského zákoníku, které říká, že vlastník může byt svobodně užívat, spravovat a upravovat, nesmí však svým chováním škodit ostatním vlastníkům. Rozhoduje rozsah a typ plánovaných úprav. S tím souvisí, zda budete mít povinnost infor movat, případně žádat o stavební povolení příslušný stavební úřad. Základní informaci vám může poskytnout firma, která bude v bytě úpra vy provádět, nejjistějším řešením je kon taktovat místem příslušný stavební úřad a pod mínky pro vaší rekonstrukci s nimi zkon zultovat. Základní podmínkou pro všechny rekonstrukce je, že bez doloženého statického posudku je striktně zakázáno zasahovat do nosných konstrukcí domu. BUDE NUTNÉ STAVEBNÍ POVOLENÍ? Podle ust. 108 stavebního zákona platí, že nestanoví-li stavební zákon nebo zvláštní právní předpis jinak, vyžaduje se u všech staveb (bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání) stavební povolení. U jednodušších staveb (konkrétně vymezených v ust. 104 stavebního zákona) pak namísto stavebního povolení postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Pro stavby uvedené v ust. 103 stavebního zákona se nevyžaduje ani stavební povolení, ani ohlášení stavby stavebnímu úřadu. POVINNOST INFORMOVAT Vodorovné a svislé nosné konstrukce domu, jakož i obvodové stěny domu jsou společnými částmi domu ve smyslu ust občanského zákoníku ve spojení s ust. 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisy občanského zákoníku. Pokud bude plánovaná rekonstrukce zasahovat i do těchto společných částí domu, z povahy spoluvlastnictví vyplývá požadavek, aby o zásahu rozhodla alespoň většina spoluvlastníků. Provádí-li vlastník bytu stavební úpravy, které se nedotýkají společných prostor, ne předkládá výboru SVJ žádost o souhlas s rekonstrukcí, ale pouze písemně informuje o svém záměru. Informace zahrnuje rozsah prováděných prací a termín, ve kterém budou prováděny. Často diskutovanou otázkou je, jak výbor SVJ zjistí, zda nejsou v bytě prováděny úpravy, které se buď dotýkají společných částí domu, případně nejsou podloženy statickým posudkem. CO JE NUTNÉ V RÁMCI REKONSTRUKCE ZAJISTIT? Rekonstrukce by měla být prováděna ohledu plným způsobem k ostatním vlast níkům. To zahrnuje v první řadě respektování domovního řádu ustanovení nočního a ne děl ního klidu. Noční dobou pro účely omezení hluku a vibrací je doba od 22:00 do 6:00 dle 34 odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů. Z důvodu přesunu sta vebního materiálu a souvisejících prací je vyžadováno, aby vlastník bytu na vlastní náklady zajišťoval každodenní úklid. Lze se setkat i se zákazem přepravy stavebního materiálu a suti výtahem. Bez ohledu na informaci směrem k výboru SVJ, je žádoucí ve vstupní části domu umístit informaci pro ostatní bydlící. Základními úda ji je identifikace bytu, kde budou úpravy prová děny a termín akce. Praktické je doplnění kon taktu pro případ nutného rychlého řešení například vytopení jiného bytu, praskliny ve stěnách jiných bytů, nedodržování nočního a nedělního klidu a podobně. Při rekonstrukcích v bytech bývá požado váno omezení hlučných prací pouze na pra covní dny od 7:00 do 18:00 hod. a o ví ken du a dnech volna od 10:00 do 18:00 hod. Některá SVJ hlučné práce zcela zakazují v neděli, v so botu požadují jejich omezení. DOLOŽENÍ STATICKÉHO POSUDKU V situacích, kdy je možná obava ze statického přetížení, má výbor SVJ právo požadovat po vlastníkovi bytu statický posudek. V opačném případě má výbor SVJ právo požadovat odstranění nadměrné zátěže. Ve spolupráci se stavební firmou zvolte odpovídající termín pro přistavení kontejneru na suť a jiný stavební odpad, aby nezůstával ležet na chodníku. Stavební suť nelze vyhazovat do komunálního odpadu. NADMĚRNÉ STATICKÉ ZATÍŽENÍ Kromě rekonstrukce je nutné v souvislosti s využíváním bytu zmínit nadměrné statické zatížení. Tento fakt je ze strany vlastníků zá sad ně podceňován. Z praxe jsou zmiňovány například případy umístění vířivky na terase nebo velkých akvárií v bytech. Je nutné si uvě domit, že už metr krychlový vody má hmotnost jedné tuny. Za veškeré škody, vzniklé nadměrný static kým zatížením, je jednoznačně odpovědný vlastník bytu. V případě statického narušení konstrukce domu se přitom může jednat o sku tečně vysoké částky, proto je na místě důrazné doporučení, nepouštět se do podobných akcí bez odpovídajícího posouzení. JAKÁ ZÁTĚŽ JE PRO KONSTRUKCI DOMU ÚNOSNÁ? Jednotlivé typy budov se v tomto odlišují. Podle typu obytné budovy se pohybují cca od 200 kg/m 2 do 350 kg/m 2. V případě pochybností rozhodne již zmiňovaný statický posudek. Náklady na jeho vypracování by měl hradit vlastník bytu, i když by se jednalo o statický posudek na vyžádání výboru SVJ. 26 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 27

16 INSTALACE KLIMATIZACÍ V průběhu posledních let se výrazně zvyšuje zájem o pořízení klimatizace do bytu. Mobilní klimatizaci si může vlastník bytu pořídit bez jakýchkoliv omezení. Jiná situace nastává v případě, kdy je zvolena komfortnější varianta v podobě pevně zabudované klimatizace. UMÍSTĚNÍ KLIMATIZACE NA BALKÓN NEBO FASÁDU DOMU Tyto splitové klimatizace se skládají ze dvou jednotek, a to z vnitřní a venkovní. Druhá jmenovaná se umisťuje na balkón, lodžii, případně přímo na fasádu domu. A právě tady nastává první zásadní věc, na kterou je nutné se před samotnou instalací zaměřit. Pokud umisťujete jednotku klimatizace na balkón, respektive lodžii, je nutné získat souhlas vlastníka domu, v tomto případě výboru SVJ. Pokud je daná stavba v památkové chráněném území, je třeba si před realizací zajistit příslušné stanovisko dotčeného orgánu. I v případě, že v prohlášení vlastníka nefigurují balkóny jako společné části domu, musíte zvážit, jestli potenciální instalace nenaruší společné prostory a souhlas shromáždění SVJ nebude i tak nezbytný. Nejlepším řešením je informovat výbor SVJ o svém záměru instalace klimatizace a řídit se jejich pokyny. Není-li možnost umístění splitové jednotky klimatizace na balkón, dalšími možnostmi je fasáda doma nebo střecha. Oboje vždy patří mezi společné části domu, je nutný souhlas výboru SVJ, případně hlasování na shromáždění. JE POTŘEBA STAVEBNÍ POVOLENÍ PRO INSTALACI KLIMATIZACE NA FASÁDU DOMU? Záleží na posouzení konkrétní situace. Správ ným postupem je informovat příslušný stavební úřad, který rozhodne, zda bude vyžadováno ohlášení záměru, případně zda bude nutná žá dost o vydání stavebního povolení. Je možné, že stavební úřad bude vyžadovat další stanoviska z hlediska památkové péče, požární ochrany, hlukových limitů. LIMITY PRO HLUČNOST KLIMATIZACE Kromě umístění je u klimatizací s vnější jednotkou největším problémem právě případná hlučnost. Hlukové limity stanovuje nařízení vlády č. 272/2011 Sb. Co nejnižší hlučnost je obecně jedním ze základních kritérií výběru klimatizace. Trh nabízí klimatizace s velmi nízkou hlučností již od 35 db. Hygienický limit ekvivalentní hladiny hluku akustického tlaku A pro stacionární zdroje, kterými klimatizační jednotky jsou, je v chráněných venkovních prostorech staveb při souběhu všech zdrojů 40 db v noční době a 50 db v denní době (nařízení vlády č. 272/2011 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací, ve znění pozdějších předpisů, 12). RUŠÍ VÁS KLIMATIZACE OD SOUSEDA? Pokud se ocitnete v situaci sousedů, kteří jsou obtěžováni neustálým hlukem z okolní klimatizace, lze se obrátit na příslušnou krajskou hygienickou stanici s návrhem na provedení měření. Jestli neshledá návrh neodůvodněným nebo u vás z hlediska k vaší situaci relevantní měření již v minulosti neprováděla, měření u vás uskuteční, přičemž následně obdržíte protokol o měření a hodnocení (ať už se překročení hlukových limitů prokáže či nikoliv). Měli byste ale počítat s tím, že měření nemusí být vždy provedeno bezplatně a budete ho tedy nuceni uhradit. Jestliže KHS provedení měření odmítne, máte možnost obrátit se na jiný subjekt oprávněný k měření, který jej provede, nebo na Hlavního hygienika ČR se stížností, na jejímž základě můžete požadovat provedení měření ze strany KHS. Druhý krok bývá vhodné učinit hlavně v případech, kdy odmítnutí návrhu na provedení měření bylo podle vašeho názoru neopodstatněné. Jestliže KHS z měření zjistí, že došlo k překročení hlukových limitů, je oprávněna uložit příslušnou sankci (u sousedských záležitostí se zpravidla jedná o pokutu). JAK ŘEŠIT SITUACI, POKUD NEJSOU HLUKOVÉ LIMITY PŘEKROČENY, ALE VÁS HLUK OBTĚŽUJE? Tato situace se netýká pouze provozu klimatizací, ale všech potenciálních zdrojů, které mohou být vnímány jako výrazně rušivé. I když měření krajské hygienické stanice neprokáže překročení hlukových limitů, stále je nutné dle 1013 občanského zákoníku přihlížet i k místním poměrům a zdržet se všeho, co by mohlo v nepřiměřené míře podstatně omezit obvyklé užívání nemovitosti. Jako podobné nepřiměřené omezení by se dal za určitých pod mínek klasifikovat i hluk klimatizace, přičemž nestačí pouze subjektivní pocit vlastníka, který se cítí být nepřiměřeně rušen, nýbrž dotyčný musí prokázat, že míra hlučnosti je vzhledem k místním poměrům příliš vysoká. Výsledkem všech jednání může být až nařízení, aby vlastník bytu uvedl vše do původ ního stavu. Výsledkem je finanční ztráta nákupu klimatizace. REKONSTRUKCE V RÁMCI SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Jedním ze základních pilířů činnosti SVJ je správa společných částí domu. S tím se neodmyslitelně pojí i pravomoc rozhodovat o rekonstrukcích, které se týkají celé budovy. Kromě větších rekonstrukcí SVJ hraje klíčovou roli i při úpravách společných částí domu vyhrazených k výlučnému užívání jen jednomu konkrétnímu vlastníkovi (jedná se například o balkóny a lodžie). V praxi se lze setkat i s případy, kdy SVJ paradoxně nařídí váš balkón stavebně upravit a v případě nesouhlasu z vaší strany bude prostor pro obranu velmi omezený. Naopak, pokud by vlastník bytu plánoval nějaké své vlastní úpravy těchto společných částí, které má ve výhradním užívání, je jeho povinnost žádat o souhlas výbor SVJ. Souhlas či nesouhlas je na jeho zvážení. ZÁSAHY DO FASÁDY Často lze na fasádách domů vidět umístěné satelity. Jejich instalace by vždy měla podléhat souhlasu výboru SVJ. U domů, které v posledních letech prošly rekonstrukcí, může být fasáda domu ještě v záruce a laické zásahy by mohly mít za následek ukončení záruky. 28 Co řešíme v SVJ

17 KOMERČNÍ PREZENTACE KROMĚ VÝHODNÝCH PODMÍNEK OD ÚVĚRU VYŽADUJTE FLEXIBILITU, JEDNODUCHOST A SROZUMITELNOST Financování rekonstrukce nemusí představovat pro SVJ žádnou obávanou zátěž. Vybíráte-li banku pro financování rekonstrukce bytového domu, je v první řadě nutné, aby to byla banka, která má s úvěry pro bytové domy zkušenosti a umí je připravit na míru požadavkům konkrétního domu. ÚVĚR MOHOU ZÍSKAT I MALÁ SVJ Osvědčeným řešením pro zlepšení kvality bydlení je úvěr KREDIT Raiffeisen stavební spořitelny. Úvěr KREDIT je jednoduchá srozumitelná hypotéka s volitelným čerpáním až po dobu dvou let. Výraznou předností je, že poskytuje úvěry i pro malé bytové domy již od 5 bytových jednotek, což je pro řadu jiných bank nezajímavý segment. Také tyto domy ale vyžadují rekonstrukci, na kterou si v tak omezeném počtu členů SVJ nemohou nikdy našetřit. Reálná nebývá ani možnost dotace. Jedinou cestou ke kvalitnějšímu bydlení tak pro ně zůstává úvěr. Pro tato malá SVJ je Raiffeisen stavební spořitelna schopna v rámci svého úvěru poskytnout i vyšší částku bez zajištění, až do výše Kč, oproti obvyklému limitu Kč na jednotku. Úvěr KREDIT je v tomto rozsahu poskytován pro malá SVJ bez zajištění, navíc s prodlouženou splatností úvěru až na 30 let z důvodu snížení měsíčního úvěrového zatížení. KROMĚ REKONSTRUKCE MŮŽETE Z ÚVĚRU HRADIT I PROJEKTOVOU DOKUMENTACI ČI STAVEBNÍ DOZOR Obecně můžeme říci, že úvěr hypotečního typu KREDIT Raiffeisen stavební spořitelny je určen na koupi bytových domů, rekon strukci bytových domů a refinancování úvěru na koupi či rekonstrukci. Netýká se koupě domu. Financování koupě domu úvěrem mohou využívat pouze bytová družstva. Nejčastěji se financuje rekonstrukce obálky domu tedy zateplení, výměna oken, oprava, zateplení střechy apod. Úvěr je možný využít také pro modernizaci, případně výměnu výtahu nebo rekonstrukci vnitřních rozvodů v domě či výměnu vstupních dveří. Méně známé je, že z úvěrů lze hradit i náklady na projektovou dokumentaci či technický dozor stavebníka. Jelikož toto financování není vždy automaticky zařazeno do úvěru, je potřebné v případě využití na tuto skutečnost, upozornit například písemně v žádosti o úvěr. V případě nedočerpání úvěru vám Raiffeisen stavební spořitelna umožní až Kč vyčerpat na drobné stavební práce související s rekonstrukcí. Jedná se například o výmalbu společných prostor, výměnu zámků a další výdaje, u kterých není uzavřena smlouva o dílo, ale jsou provedeny na základě objednávky. Také taková možnost přijde při rekonstrukci domu jistě vhod. ČSOB NABÍZÍ ÚVĚR S PĚTI P ČSOB, jako tradiční poskytovatel úvěrů na rekonstrukce domů bytových družstev a SVJ, přichází s dalším řešením, jak snížit náklady spojené s využitím úvěru. Úvěr s pěti P je určen pro všechna BD a SVJ, která s ČSOB v roce2019 uzavřou smlouvu o úvěru. Banka své benefity nabízí opravdu všem klientům z řad BD a SVJ, a to bez ohledu na jejich velikost či výši poptávaného úvěru. Co ale odlišuje tuto nabídku ČSOB od nabídek jiných finančních ústavů, je skutečnost, že ČSOB předmětné benefity publikuje veřejně a to jak na svém webu tak i ve své propagační brožuře. Protože se tedy jedná de facto o veřejný příslib, pak platí, že dané výhody automaticky získá každé BD či SVJ, které splní podmínky pro jejich poskytnutí. Dotaci 1% z objemu úvěru z ČSOB Programu energetických úspor může získat každé BD a SVJ, které bude úvěrem od ČSOB financovat takovou investiční akci, která ve svém důsledku přinese určitou úsporu energií. Na rozdíl od všech ostatních typů dotací je u dotace od ČSOB vše daleko jednodušší stačí při žádosti o úvěr bance současně vyplnit jednostránkovou žádosti o dotaci, aniž by banka požadovala dokládání jakýchkoliv dalších podkladů. Dotaci od ČSOB lze získat i při souběžném využití dotace z programu IROP či NZÚ. Úvěr bez měsíčního poplatku za služby a práce spojené s realizací úvěru ČSOB automaticky poskytne v případě, kdy si BD/ SVJ zafixuje úrokovou sazbu na 10 a více let a současně povede celý svůj platební styk přes běžný účet u ČSOB nebo Poštovní spořitelny. Touto nabídkou chce banka nejen vybídnout své klienty, aby využili dnešní stále ještě nízké úrovně úrokových sazeb na trhu (a proto si ji zafixovali na co možná nejdelší období), ale současně tím sleduje i snížení rizik těchto klientů při splácení úvěru. Pokud se totiž po delší dobu nezmění úroková sazba tak to znamená, že se současně nezmění ani výše měsíční splátky úvěru a tudíž že po celé toto období nebude BD či SVJ muset zvyšovat stávající příspěvky do fondu oprav. Nulový poplatek za vedení běžného účtu je automaticky nastaven po celé období splácení úvěru. Tuto výhodu získají nejen klienti, kteří vedou celý svůj platební styk přes svůj běžný účet u ČSOB nebo Poštovní spořitelny, ale mohou ji využívat i ti, kteří z různých důvodů realizují platební styk svého BD či SVJ u jiné banky a účet u ČSOB budou využívat pouze na splácení svého úvěru. ČSOB navíc od letošního roku již nepožaduje blokaci určité finanční částky na tomto účtu. Mimořádná splátka z dotace IROP/NZÚ bez sankce, i při fixní úrokové sazbě, je u ČSOB možná, ale pouze za předpokladu, že klient o takovou možnost požádá banku ještě před schválením úvěru. V takovém případě bude mít klient možnost takové splátky nejen zakotvenu v úvěrové smlouvě, ale současně si bude moci i vybrat, zda po provedení mimořádné splátky bude chtít zachovat výši anuitní splátky a zkrátit konečnou splatnost úvěru nebo zachovat původní splatnost a snížit výši měsíční splátky. Posledních 20% objemu úvěru lze čerpat bez dokládání účelovosti, a to přímo na běžný účet klienta u ČSOB. BD a SVJ tak nemusí bance dokládat závěrečné faktury a platby dodavatelům provede tehdy, kdy to uzná za vhodné, a to z prostředků na svém běžném účtu. Zájem klientů o využití všech výhod, které letos ČSOB při poskytování nových úvěrů pro BD a SVJ nabízí, potvrzuje skutečnost, že poptávka po úvěrech pro BD/SVJ se v ČSOB, ve srovnatelném období, meziročně zvýšila o několik desítek procent. To jen podtrhuje skutečnost, že nabízené benefity jsou opravdu atraktivní pro většinu těchto klientů, kteří zejména oceňují, že při splnění bankou jednoznačně prezentovaných podmínek, má klient na čerpání daných výhod automaticky nárok! KOMERČNÍ PREZENTACE 30 Co řešíme v SVJ Co řešíme v SVJ 31

18 KDO VÁM PORADÍ? Akademie pro bytové domy Dům plný úspor, o. p. s. 28. října 375/9, Praha 1 T: (bezplatná linka) E: akademie@dumplnyuspor.cz W: Akademie pro bytové domy je celostátní vzdělávací cyklus seminářů, který přináší orgánům SVJ a bytových družstev praktické informace pro správu a provoz bytových domů. Československá obchodní banka, a. s. Radlická 333/ Praha 5 T: (bezplatná linka) E: info@csob.cz W: ČSOB poskytuje speciální služby pro BD a SVJ, díky kterým je možné optimálně řešit specifické požadavky a potřeby BD / SVJ, týkající se platebního styku, pojištění, zhodnocování finančních prostředků či financování provozu či rozvoje. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Koněvova 2747/ Praha 3 T: (bezplatná linka) E: rsts@rsts.cz W: Raiffeisen stavební spořitelna poskytuje svým klientům komplexní řešení lepšího bydlení prostřednictvím bohaté škály nabízených produktů jak pro fyzické osoby, tak i pro bytová družstva a SVJ. RAK CZ a. s. Revoluční 725/ Praha 1 T: E: info@rak.cz W: V oblasti správy nemovitostí nabízíme ucelený komplex služeb z technické, ekonomické i právní agendy, zajišťujeme funkci profesionálního předsedy SV a nově nabízíme unikátní systém Signum24.cz, který umožňuje právně závazné online hlasování členů společenství vlastníků. SVJprávník.cz AK Mgr. Ladislav Drha Václavské nám. 56, Praha 1 T: E: info@svjpravnik.cz W: Portál SVJ Právník se dlouhodobě věnuje právnímu poradenství pro SVJ a bytová družstva. V týmu advokátní kanceláře Mgr. Ladislava Drhy jsou zastoupeni specialisté z oboru práva, účetnictví, správy nemovitostí a daní. 32 Co řešíme v SVJ

19 PŘEČTĚTE SI, PTEJTE SE, DISKUTUJTE, SDÍLEJTE komplexní informační portál pro BD a SVJ