podklad pro exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

Transkript

1 Znalecký posudek odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2016 Odhadce: Ing. Petr Bicenc Koldům 1581/ , Litvínov, , Datum objednání: Datum místního šetření: Místní šetření proběhlo za účasti: paní Tichnové Datum převzetí kompletních podkladů: Vlastník jednotky: Hana Tichnová, Jirkovská 5002, Chomutov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Anatoly Moskvitin, Sluneční 3899, Chomutov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Hana Tichnová, Jirkovská 5002, Chomutov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Anatoly Moskvitin, Sluneční 3899, Chomutov, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Klient: Exekutorský úřad Plzeň - město, Mgr. Martin Tunkl, Palackého náměstí 28, Plzeň,, Základní údaje Název nemovitosti: Bytová jednotka 5002/1 v k.ú. Chomutov I Adresa nemovitosti: Jirkovská 5002, Chomutov Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 5002/1 v budově č.p. 5000,5001,5002,5003,5004 na pozemku p.č. 5772/40, 5772/41, 5772/42, 5772/44, 5772/43 včetně spoluvlastnického podílu 419/62462 na společných částech domu včetně pozemků p.č. 5772/40, 5772/41, 5772/42, 5772/44, 5772/43 v k.ú. Chomutov I. Účel ocenění: podklad pro exekuční řízení Katastrální údaje Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Ulice: Jirkovská Číslo popisné 5000,5001,5002,5003,5004 List vlastnictví č.: 4426, 3244 Parcelní čísla pozemků: 5772/40, 5772/41, 5772/42, 5772/44, 5772/43 Číslo jednotky: 5002/1 Spoluvlastnický podíl: 419 / ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací + Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 - Demograficky negativně zatížená lokalita - Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 5772/1 Vyhodnocení rizik pro Collateral managment: ANO

2 OBVYKLÁ CENA ½ NEMOVITOSTI JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav Budoucí stav Kč Kč/m 2 0 Kč/m 2 Vytvořeno programem NEMExpress verze Počet stran: 8 stran Počet příloh: 4 V Litvínově, dne Otisk razítka Ing. Petr Bicenc Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obytný dům, ve kterém se nachází oceňovaný byt, je umístěný ve východní zastavěné okrajové části obce Jirkov, v Jirkovské ulici. Dům je samostatně stojící o pěti vchodech, s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Oceňovaný byt se nachází ve 1.NP. Oceňovaná nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci. Vstup do domu je z jižní strany. Obytný dům je napojený na přípojku vody z veřejného řádu, kanalizace do veřejného řadu, elektřiny a plynu. Pozemek je zastavěny budovou a je rovinatý. Přímo ve městě je komplexní občanská vybavenost (škola, školka, pošta, lékař, obchody,...) v docházkové vzdálenost. Mezi sousedními i vzdálenějšími městy je pravidelné vlakové a autobusové spojení v poměrně krátkém časovém intervalu. Pracovní příležitosti jsou v sousedních větších městech a okolních průmyslových podnicích. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaný byt se nachází v panelovém domě obytném domě o pěti vchodech. Bytová jednotka je velikosti 1+1/L, umístěná ve 1.NP, napravo od vstupu a skládá se kuchyně, předsíně, jednoho pokoje, koupelny se záchodem a lodžie. Budova je panelová zateplená s plochou střechou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Kategorie C Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8 Počet bytových/nebytových jednotek: 92 / 1 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 5772/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 5772/1 Ostatní plocha Statutární město Chomutov - 2 -

3 Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika nejsou zjištěna Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Přímo v domě i blízkém okolí se vyskytují problémové skupiny osob Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Věcné břemeno strpět na nemovitosti trvalé umístění pro rozvod tepla a TUV a strpět do této nemovitosti vstup za účelem jeho provozování, kontroly, měření, oprav a údržby. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. - Zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemá vliv na obvyklou cenu Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Popis ostatních rizik Ostatní rizika nejsou zjištěna Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0422 Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Ulice: Jirkovská č.o.: Vlastníci FO RČ: /209 Hana Tichnová Jirkovská 5002, Chomutov FO RČ: /9918 Anatoly Moskvitin Sluneční 3899, Chomutov Podíl 1 / 2 1 / 2-3 -

4 Stavby na LV 3244 část obce Chomutov Bytový dům č.p. 5000,5001,50 02,5003,5004 stavba je součástí pozemku NE na pozemku p.č. 5772/40, 5772/41, 5772/42, 5772/44, 5772/43 Jednotky na LV 4426 Číslo jednotky: 5002/1 Spoluvlastnický podíl: 419 / Byt Pozemky na LV /40 Pozemková parcela Parcela KN 217 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 5772/41 Pozemková parcela Parcela KN 189 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 5772/42 Pozemková parcela Parcela KN 215 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 5772/44 Pozemková parcela Parcela KN 216 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 5772/43 Pozemková parcela Parcela KN 216 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný byt se nachází v panelovém obytném domě o pěti vchodech. Bytová jednotka je velikosti 1+1/L, umístěná ve 1.NP, napravo od vstupu do domu a skládá se z kuchyně, předsíně, jednoho pokoje, koupelny s WC a lodžie. Základy jsou ze standardní betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce domu panelová se zateplením. Stropy jsou rovné omítnuté. Střecha je rovná, opatřena asfaltovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou štukové, vápenné. Fasádní omítka je tenkovrstvá na bázi umělých hmot. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC a se zábradlím. Vnější obklady chybí. Vnitřní keramické obklady nebyly zjištěny. Dveře jsou dřevěné, či částečně prosklené do původních ocelových zárubní. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Povrchy podlah v obytných místnostech jsou z PVC a textilní krytinou. Podlahy v ostatních místnostech jsou z PVC. Vytápění a TUV je z dálkového zdroje. Elektrorozvody elektřiny jsou světelné i motorové. Bleskosvod je osazen. V objektu jsou provedeny rozvody studené i teplé vody v plastu. Rozvody kanalizace jsou svedeny ze všech zařizovacích předmětů do veřejné kanalizace. Záchod je splachovací. Vybavení kuchyně - kuchyňská linka, dřez a plyn.sporák. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo a splachovací záchod. Z ostatního vybavení jsou vestavěné skříně. V domě se nenachází osobní výtah. Umakartové jádro je původní. Dům byl postaven a uveden do užívání v roce V roce 2010 proběhla na domě dílčí rekonstrukce (plastová okna, vchodové dveře, zateplení fasády, rozvody plynu). Byt samotný je převážně v původním avšak udržovaném stavu. Ke stavbě nebyla k dispozici PENB podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Podle dostupných informací a vzhledem k provedené stavební technologii, způsobu vytápění, typu a stavu oken se domnívám, že objekt může být zařazen do třídy C - hospodárná. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Byt byt 41,90 m 2 1,00 41,90 m 2 Celková podlahová plocha 41,90 m 2 41,90 m 2 Konstrukce Základy vč. Zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. Jádra Popis betonové bez izolace proti zemní vlhkosti panel se zateplením rovné omítnuté plochá asfaltové pozinkovaný plech vápenné, štukové tenkovrstvá omítka na bázi umělých hmot chybí železobetonové s PVC povrchem dřevěné plné, či částečně prosklené do původních zárubní chybí plastová s izolačním dvojsklem PVC ústřední světelná i motorová bleskosvod plastové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody kuchyňská linka, plyn. sporák, dřez smaltovaná vana, záchod osobní výtah vestavné skříně instalační šachty, koupelny, WC - 4 -

5 Podlahová plocha [m 2 ] 42 Započitatelná plocha [m 2 ] 41,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 39 Další životnost roků 41 Opotřebení % 48,75 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou umístěné ve východní zastavěné okrajové části města. Pozemky jsou zastavěné obytným domem a jsou rovinaté. Pozemek je napojený na přípojku vody, plynu, veřejné kanalizace a elektřiny. Přístup k pozemku je zajištěn přes pozemek p.č. 5772/1, který je ve vlastnictví Statutárního města Chomutov. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy, která je součástí příloh. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena byla stanovena na základě průzkumu trhu Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 5772/ / zastavěná plocha a nádvoří 5772/ / zastavěná plocha a nádvoří 5772/ / zastavěná plocha a nádvoří 5772/ / zastavěná plocha a nádvoří 5772/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Výpočet porovnávací hodnoty Pro srovnání byly vybrány byty 1+1 v panelových obytných domech po dílčí i celkové rekonstrukci. Vzhledem k nedostatku informací o uskutečněných prodejích vycházíme v porovnání převážně z nabídky inzerce obdobných nemovitostí. Redukovaná jednotková cena leží v rozmezí Kč/m 2 pro užitnou plochu. Pro stanovení jednotkové ceny byla určena přibližně v průměru intervalu upravených jednotkových cen tj Kč/m 2 bytové započitatelné plochy. Důvodem je udržovaný stav bytu avšak přetrvávající stagnace cen nemovitostí v regionu. Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Bytová jednotka 1+1 v převážně původním stavu Chomutov, ulice Jirkovská panelová se zateplením konstrukce 41,90 1.NP 1+1/L Srovnávané jednotky 1+1 ulice Výletní sousední lokalita Porovnávací byt č.1 - Lokalita: ulice Výletní Nabídková cena: Kč za nemovitost Zdroj: nabídka RK, stav nabídky: aktivní ID:75849 Datum aktualizace: Detailní informace Dispozice 1+1 (35m 2 ) Podlaží 1.NP - 5 -

6 Počet podlaží objektu 7 Vlastnictví družstevní Typ stavby panelová budova se zateplením Vytápění ústřední dálkové Balkon/lodžie: - Výtah výtah Stav budovy: po částečné rekonstrukci Stav bytu: původní zachovalý Hodnocení: Zdroj nabídky - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost - částečně menší výměra - koeficient 1,05; Lokalita - více atraktivní část města - koeficient 0,80; Typ stavby - panelová budova se zateplením - koeficient 1,00; Stav bytu - původní udržovaný - koeficient 1,00; Vybavení - podobné vybavení - koeficient 1,00; Komora/Sklep - sklepní koje - koeficient 1,00; Parkovací možnost - ano - koeficient 1,00; Typ vlastnictví - družstevní - koeficient 1,10; Patro - 1.NP - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Zdroj nabídky - nabídka RK; Velikost - částečně menší výměra; Lokalita - více atraktivní část města; Typ stavby - panelová budova se zateplením; Stav bytu - původní udržovaný; Vybavení - částečně lepší vybavení; Komora/Sklep - sklepní koje; Parkovací možnost - ano; Typ vlastnictví - družstevní; Patro 1.NP; panelová budova 36,00 1.NP , se zateplením 1+1 ulice Pod Břízami sousední lokalita Porovnávací byt č.2 - Lokalita: ulice Pod Břízami Nabídková cena: Kč za nemovitost Zdroj informace: nabídka RK/ Stav nabídky: aktivní ID zakázky: 032-N05056 Poslední změna Detailní informace Dispozice 1+1 (36m 2 ) Podlaží 4.NP Počet podlaží objektu 8 Vlastnictví družstevní Typ stavby panelová budova se zateplením Vytápění ústřední dálkové Balkon/lodžie: - Výtah výtah Stav budovy: po kompletní rekonstrukci Stav bytu: původní zachovalý Hodnocení: Zdroj nabídky - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost - menší výměra - koeficient 1,05; Lokalita - stejně atraktivní část města - koeficient 1,00; Typ stavby - panelová budova se zateplením - koeficient 1,00; Stav bytu - původní zachovalý - koeficient 1,00; Vybavení - částečně lepší vybavení - koeficient 1,00; Komora/Sklep - sklepní koje - koeficient 1,00; Parkovací možnost - ano - koeficient 1,00; Typ vlastnictví - družstevní - koeficient 1,00; Patro - 4.NP - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c: Zdroj nabídky - nabídka RK; Velikost - větší výměra; Lokalita - méně atraktivní část města; Typ stavby - panelová budova se zateplením; Stav bytu - po celkové rekonstrukci; Vybavení - částečně lepší vybavení; Komora/Sklep - sklepní koje; Parkovací možnost - ano; Typ vlastnictví - osobní; Patro - 8.NP; panelová budova 36,00 4.NP , se zateplením - 6 -

7 1+1/L ulice Borová Porovnávací byt č.3 - Lokalita: ulice Borová Nabídková cena: Kč za nemovitost Zdroj informace: nabídka RK/ Stav nabídky: aktivní ID zakázky: Poslední změna: sousední lokalita Detailní informace Dispozice 1+1 (36m 2 ) Podlaží 3.NP Počet podlaží objektu 9 Vlastnictví osobní Typ stavby panelová budova se zateplením Vytápění ústřední dálkové Balkon/lodžie: - Výtah výtah Stav budovy: po kompletní rekonstrukci Stav bytu: původní zachovalý Hodnocení: Zdroj nabídky - nabídky RK - koeficient 0,90; Velikost - menší výměra - koeficient 1,05; Lokalita - více atraktivní část města - koeficient 0,90; Typ stavby - panelová budova se zateplením - koeficient 1,00; Stav bytu - původní zachovalý - koeficient 1,00; Vybavení - podobné vybavení - koeficient 1,00; Komora/Sklep - sklepni koje - koeficient 1,00; Parkovací možnost - ano - koeficient 1,00; Typ vlastnictví - osobní - koeficient 1,00; Patro - 3.NP - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c: Zdroj nabídky - nabídky RK; Velikost - menší výměra; Lokalita - více atraktivní část města; Typ stavby - panelová budova se zateplením; Stav bytu - původní zachovalý; Vybavení - podobné vybavení; Komora/Sklep - sklepni koje; Parkovací možnost - ano; Typ vlastnictví - osobní; Patro - 3.NP; panelová budova 36,00 3.NP , se zateplením Variační koeficient před úpravami: 25,34 % Variační koeficient po úpravách: 22,27 % Započítatelná plocha: 41,90 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Ceny bytů se v dané lokalitě pohybují v rozmezí Kč/m 2 pro obytnou plochu v závislosti na poloze a celkovém technickém stavu budovy a možnostech parkování u domu. Obytný dům, ve kterém se nachází oceňovaný byt, je umístěný ve východní zastavěné okrajové části obce Chomutov, v Jirkovské ulici. Přímo ve městě je komplexní občanská vybavenost (škola, školka, pošta, lékař, obchody, kulturní zařízení...) v docházkové vzdálenosti. Mezi sousedními i vzdálenějšími městy je pravidelné vlakové i autobusové spojení v poměrně krátkém časovém intervalu. Pracovní příležitosti jsou v sousedních větších městech a okolních průmyslových podnicích. Město Chomutov nabízí velké množství kulturního, společenského i sportovního využití( divadlo, aguadrom, zoopark, galerie, sportovní centra,...). Předmětem ocenění je jen ideální 1/2 výše popsaných nemovitostí. Nemovitosti nelze dispozičně rozdělit bez vynaložení značných nákladů na ideální nebo reálné poloviny, tak aby se tyto části daly samostatně užívat ke svému účelu. Tato skutečnost dle mého názoru komplikuje snadnou realizaci prodeje v případě prodeje tohoto podílu jinému subjektu než je spoluvlastník druhé poloviny. A proto cena oceňovaného podílu bude nižší než 1/2 uvažované ceny. Pro snížení je použitý koeficient 0,8. ( ,-Kč 0,5 0,8 = cca ,-Kč po zaokrouhlení) - 7 -

8 Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena ½ nemovirosti Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti rozšířená občanská vybavenost v místě frekventovaná městská doprava Slabé stránky nemovitosti omezený počet míst k parkování některé prvky krátkodobé životnosti jsou před výměnou převážně původní stav jednotky problematické skupiny osob přímo v domě a blízkém okolí částečný hluk od automobilové dopravy z hlavní čtyřproudé silnice E13 umístění v 1.NP Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne Spr pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

9 Výpis z katastru nemovitostí - 9 -

10 Snímek z katastrální mapy

11 Mapa oblasti

12 Fotodokumentace Předsíň záchod Koupelna kuchyně Kuchyně "ložnice" v jídelně vestavěné skříně obývací pokoj