Znalecký posudek číslo /12

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /12 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě id. ½ nemovitosti pozemků parc.č. 3217/3, parc.č. 3217/4, parc.č. 3217/14 se všemi součástmi v k.ú. Ratíškovice, obec Ratíškovice, okres Hodonín, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : GAUTE, a.s. Lidická 2006/ Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice tel.: volek@odhady-posudky.cz Tento posudek obsahuje 9 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyk lé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 7 Přílohy: Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2512) Příloha 2 Kopie katastrální mapy Příloha 3 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 4 Fotodokumentace Ing. Tomáš Volek strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice, vyhotovený dne dálkovým přístupem. 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: 1.ch.: 1.g.: 1.g.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Ratíškovice. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem dne a Mapa města a okolí. Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( Informace a sdělení získaná z obecního úřadu Ratíškovice. Informace a sdělení získaná od Ing. Petra Bonczeka ze společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Ing. Tomáš Volek strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3217/3, parc.č. 3217/4, parc.č. 3217/14 se všemi součástmi v k.ú. Ratíškovice, obec Ratíškovice, okres Hodonín, zapsané na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě id. ½ nemovitostí ve vlastnictví pana Luďka Padalíka, r.č /0327, zapsaných na LV č.2512 pro k.ú. Ratíškovice ze dne , pro potřeby insolvenčního řízení, a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník LV č Katastrální území Ratíškovice (739901) Obec, okres Vlastnictví pozemku Padalík Luděk, U Jezérka 738, Ratíškovice podíl ½ Tomašák Jiří, Kolmá 1022, Ratíškovice podíl ½ Ratíškovice (586510), Hodonín (CZ0645) Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 3217/3, 459 m 2, ostatní plocha, manipulační plocha 3217/4, 408 m 2, ostatní plocha, manipulační plocha 3217/14, 12 m 2, ostatní plocha, manipulační plocha Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne a za účasti znalce. Další informace byly získány od Ing. Petra Bonczeka (AGROPODNIK Hodonín, a.s.). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených pozemcích k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Ratíškovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána následující omezení: nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitosti, zástavní práva soudcovská, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání, (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ing. Tomáš Volek strana 4

5 Majetkoprávní vztahy Předmětné pozemky jsou v podílovém vlastnictví dvou fyzických osob (Luďka Padalíka id. ½ a Jiřího Tomašáka id. ½). Na pozemku parc.č. 3217/4 se nacházejí dvě lampy pouličního osvětlení, které jsou dle sdělení Ing. Petra Bonczeka ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s (tato skutečnost není nijak právně ošetřena). Přístup k pozemkům je po zpevněné účelové komunikaci na parc.č. 3218, která je ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č v k.ú. Ratíškovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č v k.ú. Ratíškovice se všemi součástmi bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení. Celkový popis nemovitostí Vesnice Ratíškovice patří do dřívějšího okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Ratíškovice se rozkládá asi devět kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Území této středně velké obce trvale obývá asi 4020 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 6 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ratíškovice májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 situované v severním extravilánu obce, po pravé straně od účelové komunikace vedoucí k firmě AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Přesná hranice pozemků nebyla v terénu před oceněním vytýčena. Hranice pozemků byly odvozeny ze zákresu katastrální mapy do leteckého snímku na Jedná se o rovinaté pozemky podél zpevněné komunikace. Pozemky jsou osázeny travním porostem. Součástí pozemků jsou i trvalé listnaté porosty. Dle sdělení Bc. J. Koplíkové (Obecní úřad Ratíškovice, tel.: ) leží pozemky mimo zastavěnou část obce a v územním plánu obce není stanoveno jejich funkční využití. Ing. Tomáš Volek strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se o rovinaté pozemky, uceleného přibližně úzkého obdélníkového tvaru, které jsou v Katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plochy se způsobem využití jako manipulační plochy. Ke dni ocenění slouží pozemky jako nezpevněná manipulační plocha podél komunikace k firmě AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Součástí pozemku je trvalý porost listnatých stromů, bez výrazného vlivu na obvyklou cenu Výměry Parc. č. Výměra (m 2 ) 3217/ / /14 12 Výměra oceňovaných pozemků činí dle výpisu LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice celkově 879 m Výpočet obecné hodnoty pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům obdobných pozemků, porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s informacemi na serveru Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Ratíškovice, k.ú. Ratíškovice, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Obec Ratíškovice Centrální a hlavní obchodní ulice obytné budovy nebo budovy veřejného zájmu rodinné domky lepší běžné horší sídlištní průmyslová nebo zemědělská komerční obchodní rekreační lázeňská Pozemky pro výstavbu rodinných domů Ratíškovice katastrální území č.: (datum změny: ) Max Min Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že stavební pozemky pro průmyslovou nebo zemědělskou výstavbu v dané lokalitě a čase jsou nejčastěji obchodovatelné za částku 180,- Kč/m 2 až 300,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Volek strana 6

7 Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, tvar, současnou funkční využitelnost, veškerá omezení popsána výše, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na hodnotě 30% z minimální hodnoty výše zmiňovaného intervalu stavebních pozemků, tj. 30 % z 180,- Kč/m 2, tj na 54,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 54,- Kč/m 2 Celková výměra 879 m 2 Obecná hodnota pozemků 54,- Kč/m m 2 = ,- Kč Pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 - celkem Pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice je zhotovitelem ocenění navržena po zaokrouhlení na ,- Kč tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí ,- Kč. Nemovitosti v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve spodním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na oceňovaných nemovitostech na : ,- x 0,80 = ,- Kč. Srovnávací hodnota id ½ oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : devatenácttisíc korun českých). 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Zástavní práva a jiná omezení V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Ratíškovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána následující omezení: nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitosti, zástavní práva soudcovská, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání, (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ing. Tomáš Volek strana 7

8 Ostatní rizika Předmětné pozemky jsou v podílovém vlastnictví dvou fyzických osob (Luďka Padalíka id. ½ a Jiřího Tomašáka id. ½). Na pozemku parc.č. 3217/4 se nacházejí dvě lampy pouličního osvětlení, které jsou dle sdělení Ing. Petra Bonczeka ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s (tato skutečnost není nijak právně ošetřena). Přístup k pozemkům je po zpevněné účelové komunikaci na parc.č. 3218, která je ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č v k.ú. Ratíškovice. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu id. ½ nemovitostí pozemků parc.č. 3217/3, parc.č. 3217/4, parc.č. 3217/14 se všemi součástmi v k.ú. Ratíškovice, obec Ratíškovice, okres Hodonín, zapsáno na listu vlastnictví č. 2512, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení k datu ocenění , na : ,- Kč (slovy : devatenácttisíc korun českých). Ve Velaticích, dne 16. dubna 2012 Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice tel.: volek@odhady-posudky.cz Ing. Tomáš Volek strana 8

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. Ve Velaticích, dne 16. dubna 2012 Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice tel.: volek@odhady-posudky.cz Ing. Tomáš Volek strana 9