Znalecký posudek číslo 780/57/2005

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 780/57/2005 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, zapsaných na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Mgr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Tento posudek obsahuje 9 stran bez příloh. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 7 Přílohy Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č Příloha 2 Kopie katastrální mapy Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2648, v k.ú. Kojetín, vyhotovený KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov dne pod položkou PÚ 3695/ Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kojetín, vyhotovená KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov dne v měřítku 1:1000, mapový list č.6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění p. Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Vyhláška MF č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.f.: 1.g.: Informace a sdělení získané na Odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína od paní Františky Drbalové. Informace a sdělení získaná z realitní kanceláře Hanácká realitní kancelář, s.r.o. v Olomouci (tel.: , ). Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím zapsaných na LV č v k.ú. Kojetín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č ze dne v k.ú. Kojetín, okres Přerov a to k datu místního šetření, tj. k datu Informace o nemovitosti Vlastník SJM Topič František (500220/271) a Topičová Milada (535324/174), Sladovní 1309, Kojetín I město, Kojetín LV č Katastrální území Kojetín (kód ) Obec, okres Kojetín (514055), Přerov (3808) Vlastnictví pozemku Ochrana - Parc.číslo, výměra, druh pozemku, způsob využití 3447, 863 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3448, 802 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3449, 439 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3450, 424 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3451, 780 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3452, 899 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kojetín v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) zapsaných na LV č v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) zapsaných na LV č v k.ú. Kojetín, obec Kojetín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. b) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. c) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. d) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňované pozemky se nachází v extravilánu obce Kojetín ve směru na Měrovice nedaleko rybníka Jordán a jsou součástí sceleného lánu užívaného zemědělským družstvem. Okolí oceňovaných pozemku je tvořeno zemědělskými pozemky ornou půdou. Na základě sdělení a informací poskytnutých paní Františkou Drbalovou z odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína se oceňované pozemky dle platného územního plánu nacházejí v oblasti nezastavitelných ploch. Posuzované pozemky jsou bez staveb a trvalých porostů využívané jako zemědělské pozemky orná půda. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky parc.č. (PK) 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Pozemky (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a Popis Na základě sdělení paní Františky Drbalové z odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína se předmětné pozemky nacházejí dle platného územního plánu v nezastavitelné oblasti. Pozemky jsou ve tvaru úzkých pruhů (viz. příloha č.2 kopie katastrální mapy) bez staveb a trvalých porostů využívané jako zemědělské pozemky orná půda Výměry Jedná se o pozemky, které jsou zapsané na LV č a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky : Parc.č. Výměra v m Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří (Hanácká realitní kancelář, s.r.o. v Olomouci, tel.: , ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zemědělských pozemků se vdané lokalitě pohybuje v rozmezí 3,- až 7,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemku navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu tedy na 5,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 5,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 5,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Srovnávací hodnota celkem Pozemky (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 celkem Pozemky (PK) parc.č. 1857/87, 1857/90 a 1857/92 celkem zaokrouhleno Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : dvacettisíc korun českých). 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne uplatňována žádná věcná břemena. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kojetín v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňovaných pozemcích se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov zapsaných na listu vlastnictví č vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : dvacettisíc korun českých). V Brně, dne 18. března 2005 Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 780/57/2005 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 18. března 2005 Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 9