Znalecký posudek číslo 2103/68/2010

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2103/68/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 9299/07-33 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 454) Příloha 4 Kopie PK mapy Příloha 5 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 454, k.ú. Žandov, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, řízení PÚ : 1024/2009. Snímek mapy bývalého pozemkového katastru, k.ú. Žandov, měřítko 1:2880, vyhotovený dne , řízení PÚ : 1024/2009. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb. 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a informace získané od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( ch.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 9299/07-33 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 454 pro k.ú. Žandov ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Vácha Pavel, Revoluční 489, Chrudim IV, Chrudim 1, (550115/2294), podíl ½ Vácha Petr, Revoluční 489, Chrudim IV, Chrudim 1, (600614/1284), podíl ½ LV č. 454 Katastrální území Žandov ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Chlístovice ( ), Kutná Hora (CZ0205) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parc.č., výměra 428/1, m 2 428/2, 709 m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Další informace o pozemcích byly získány od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ). Nájemní smlouva Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/ ). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 454 v k.ú. Žandov se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2, které se nachází v obci Chlístovice, v přidružené části s názvem Žandov. Chlístovice leží v okrese Kutná Hora jihozápadně od okresního města, Žandov je situován jihozápadně ve vzdálenosti cca 6 km od Chlístovic při komunikaci II. třídy č. 335 mezi Uhlířskými Janovicemi a Zbraslavicemi. Oceňované pozemky jsou umístěny severně mimo zastavěnou část obce v lokalitě Na Chlumě při hranicích katastrálních území Žandov a Nepoměřice. Pozemky leží po obou stranách místní komunikace vedoucí severně z Žandova do Rašovic a Nepoměřic (PK parc.č. 428/1 západně, PK parc.č. 428/2 východně). Pozemky slouží jako pastvina a orná půda. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se o pozemky v téměř rovinatém terénu, které jsou vedeny v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci (parcely původ Pozemkový katastr). Nachází se v extravilánu Žandova v lokalitě Na Chlumě po obou stranách místní komunikace nedaleko lesa. Pozemek PK parc.č. 428/1 slouží jako pastvina, pozemek PK parc.č. 428/2 je ornou půdou. Dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ) na pozemcích hospodaří společnost ZEVA Chlístovice a.s. podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) PK 428/ PK 428/ Výpočet obecné hodnoty pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Zbizuby Lokalita Týnec nad Labem Starý Kolín Starý Kolín Kostelec nad Černými Lesy Líbenice Podveky Miskovice Popis Požadovaná prodejní cena (Kč/m 2 ) Předpokládaná prodejní cena (Kč/m 2 ) zemědělský pozemek (trvalý travní porost), výměra m 2 a m 2 15,00 12,00 zemědělské pozemky (orná půda), výměra Zdroj Home Sweet Home 2 9,00 7,20 Realitní dům zemědělský pozemek, příjezdová komunikace - Princ Reality 15,00 12,00 polní cesta, výměra s.r.o. m 2 zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Svatá Kateřina, výměra 13,00 10, m 2 Princ Reality s.r.o. zemědělské pozemky (orná půda), výměra 13,00 10,40 Akropol Reality m 2 a m 2 zemědělský pozemek mezi obcemi Starý Kolín a Líbenice, výměra 19,00 15, m 2 zemědělský pozemek (louka, orná půda a les), 12,00 9,60 výměra m 2 zemědělský pozemek (orná půda), u zpevněné komunikace, nedaleko rekreační oblasti, výměra m 2 15,00 12,00 Princ Reality s.r.o. Tonza Reality spol. s.r.o. Tonza Reality spol. s.r.o. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 7,20 Kč/m 2 až 15,20 Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a zatížení pozemků nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let navrhuji obvyklou hodnotu na spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. na 7,20 Kč/m 2, po zaokrouhlení 7,- Kč/m Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena po zaokrouhlení na 7,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 7,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemků 7,- Kč/m m 2 = ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Obecná hodnota celkem Pozemky Pozemky zaokrouhleno Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : sedmdesátdvatisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 454 ze dne pro k.ú. Žandov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů (Z-3946/ ). Ostatní rizika Na oceňované pozemky PK parc.č. 428/1 a 428/2 je dle informací získaných od p. Balvínové (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ) uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let. Nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí, obvyklá hodnota nájemní smlouvy = 0. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 454 ze dne je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích PK parc.č. 428/1 a 428/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Žandov, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na listu vlastnictví č. 454 vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třicetšesttisíc korun českých). Závada s nemovitostí spojená spočívající v nájemní smlouvě (ze společnosti ZEVA Chlístovice a.s., tel.: ) uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 let činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých) V Brně, dne 20.července 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2103/68/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 20.července 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11