Znalecký posudek číslo 2287/73/2011

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2287/73/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích parc.č.st. 48, St. 49/1, St. 49/2, St. 50/1, parc.č. 46/1, 46/2, 47/1, 47/2, 792/3, 793/1, 794 a 1866/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Obyčtov, obec Obyčtov, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 6587/08-56 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 172) Příloha 4 Výřez z KM Příloha 5 Výřez z ÚP Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 172, k.ú. Obyčtov, vyhotovený dne dálkovým přístupem. Výřez z katastrální mapy získaný z nahlížení do KN ( Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: 1.f.: Fotodokumentace pořízená zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne při místním šetření. Mapa obce a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. 1.h.: 1.ch.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a telefonicky na OÚ Obyčtov (tel.: ). Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 6587/08-56 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích parc.č.st. 48, St. 49/1, St. 49/2, St. 50/1, parc.č. 46/1, 46/2, 47/1, 47/2, 792/3, 793/1, 794 a 1866/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Obyčtov, obec Obyčtov, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 172 pro k.ú. Obyčtov ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Pospíchal Bohuslav, Žižkova 227/1, Žďár nad Sázavou 1, (550607/0988), podíl ½ Pospíchalová Marcela, Brodská 1991/62, Žďár nad Sázavou 3, Žďár nad Sázavou 1, (565525/2339), podíl ½ LV č. 172 Katastrální území Obyčtov ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Obyčtov ( ), Žďár nad Sázavou (CZ0635) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití viz. příloha č. 3 LV č Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekty nebyly znalci při místním šetření zpřístupněny. Nájemní smlouva Dle informací získaných od objednatele posudku nejsou na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 172 ze dne pro k.ú. Obyčtov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána omezení převodu nemovitosti, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení převodu nemovitosti, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 172 v k.ú. Obyčtov se všemi součástmi a příslušenstvím. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 172 v k.ú. Obyčtov se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Obyčtov, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží 9 km jihovýchodně od Žďáru nad Sázavou a 10 km jihozápadně od Nového Města na Moravě v Bítešské vrchovině v údolí řeky Oslavy. Předmětem ocenění jsou pozemky situované ve východní části obce jižně při příjezdové komunikaci č. 354 směrem z Nového Města na Moravě. Na části oceňovaných pozemků se nachází zbořeniště bývalé zemědělské usedlosti a zchátralá rozestavěná stavba, část pozemků je zatravněná s trvalými porosty, veškeré pozemky jsou v neudržovaném stavu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných nemovitostí Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště St. 49/ zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště St. 49/2 25 zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště St. 50/1 79 zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště 46/ zahrada zemědělský půdní fond 46/2 227 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 47/1 144 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 47/2 86 zahrada zemědělský půdní fond 792/3 30 zahrada zemědělský půdní fond 793/1 15 zahrada zemědělský půdní fond trvalý travní porost zemědělský půdní fond 1866/ ostatní plocha ostatní komunikace Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se převážně o spolu sousedící pozemky, které se nachází východně v zastavěné části obce Obyčtov jižně při komunikaci č. 354 vedoucí do obce z Nového Města na Moravě. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště (parc.č.st. 48, St. 49/1, St. 49/2 a St. 50/1), dále jako zahrada (parc.č. 46/1, 47/2, 792/3 a 793/1), trvalý travní porost (parc.č. 46/2, 47/1 a 794) a ostatní plocha, ostatní komunikace (parc.č. 1866/10). Na části pozemků se nachází zbořeniště bývalé zemědělské usedlosti a zchátralá rozestavěná zděná stavba, která je už cca let rozestavěná bez dalších zásahů a dle informací získaných od p. Orla (starosta obce Obyčtov, tel.: ) byl tento objekt postaven bez stavebního povolení. Objekty jsou ve velmi špatném stavu, při místním šetření nebyly znalci zpřístupněny. Část pozemků je zatravněná a porostlá trvalými porosty, pozemky se v současné době nachází v zanedbaném a neudržovaném stavu. Dle informací získaných na OÚ Obyčtov (tel.: ) se veškeré oceňované pozemky nachází v územním plánu v ploše SV plocha smíšená obytná - venkovská (viz příloha č. 5 Výřez z ÚP), v obci jsou dostupné veškeré IS elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St St. 49/ St. 49/2 25 St. 50/ / / / / / / / Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalců, informacemi od lokálních realitních kanceláří a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Lokalita Nové Město na Moravě Radenice Žďár nad Sázavou Ostrov nad Oslavou Bobrová Radenice Popis Požadovaná prodejní cena (Kč/m 2 ) Předpokládaná prodejní cena (Kč/m 2 ) pozemek určený v ÚP pro výstavbu, nyní veden jako zahrada, mírně svažitý, v blízkosti elektřina a vodovod, výměra m 2 400,00 320,00 mírně svažitý pozemek určený ke stavbě RD, na pozemku je studna a ovocné stromy, IS na hranici, příjezd po asfaltové cestě, výměra 90,10 72, m 2 stavební pozemek v obci vzdálené 7 km od Žďáru nad Sázavou, příjezd po asfaltové komunikaci, IS - elektřina, voda, kanalizace, 292,00 233,60 výměra m 2 pozemek dle ÚP určený k zastavění, se stodolou a malou chatkou s možností letního přespání, IS - elektřina, plyn (cca 5 m), 376,50 301,20 vodovod (cca 10 m), výměra 850 m 2 pozemek s možností výstavby (schváleno v ÚP), k pozemku přístupová komunikace, voda na pozemku, kanalizace 3 m od hranice, plyn 147,00 117,60 a el. cca 60 m od pozemku, výměra m 2 zasíťovaný pozemek pro stavbu RD, výměra m 272,00 217,60 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 72,10 Kč/m 2 až 320,00 Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití, velikosti pozemků a právním vztahům navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou tj. na 210,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena po zaokrouhlení na 210,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 210,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemků 210,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemků po zaokrouhlení ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : šestsetšedesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 172 pro k.ú. Obyčtov ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 172 ze dne pro k.ú. Obyčtov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána omezení převodu nemovitosti, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení převodu nemovitosti, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Dle informací získaných od objednatele posudku nejsou na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Na části oceňovaných pozemků se nachází zbořeniště bývalé zemědělské usedlosti a zchátralá rozestavěná zděná stavba (oboje v havarijním stavu) - rozestavěná zděná stavba byla dle sdělení p. Orla (starosta obce Obyčtov, tel.: ) postavena bez stavebního povolení. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 172 ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích parc.č.st. 48, St. 49/1, St. 49/2, St. 50/1, parc.č. 46/1, 46/2, 47/1, 47/2, 792/3, 793/1, 794 a 1866/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Obyčtov, obec Obyčtov, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na listu vlastnictví č. 172 vedeno u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, KP Žďár nad Sázavou podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třistatřicettisíc korun českých). V Brně, dne 4.května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2287/73/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 4. května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11