ZNALECKÝ POSUDEK. č / o ceně nemovitosti - pozemkové parcely č.385/5 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, kraj Liberecký.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2015 o ceně nemovitosti - pozemkové parcely č.385/5 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, kraj Liberecký. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova Praha 1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro převod vlastnického práva. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemkové parcely č.385/5 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, kraj Liberecký. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemková parcela č.385/5 Adresa předmětu ocenění: Rampasova ul Liberec XXIV-Pilínkov Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Pilínkov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.623, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec. - Kopie katastrální mapy - Místní šetření B: Pozemky p.p.č.385/5 výměra 3760 m 2 trvalý travní porost zemědělský půdní fond - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Investorsko inženýrská a.s., Gorkého 658/15, Liberec, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.623, Katastrálního úřadu pro LK, KP Liberec, pro obec Liberec, k.ú.pilínkov, okr. Liberec. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Liberec, místní část Pilínkov v průmyslové zóně u ulice Heyrovského. Pozemek je podle územního plánu obce určen k zástavbě. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace ulice Rampasova. Část pozemku byla využívána jako manipulační ploch, na východní části pozemku je zemník z ornice. Na části pozemku je provizorní oplocení. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.385/5-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Bez vlivů. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Preferovaná lokalita. III 0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,360 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - IV 0,30 Pozemky komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,528 Koeficient pp = IT * IP = 0,718 7 i = 2-4 -

5 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemková p.č.385/5 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,360 Index polohy pozemku IP = 0,528 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,360 * 1,000 * 0,528 = 0,718 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 2 340,- 0,718 0, ,04 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 trvalý travní porost 385/ ,00 504, ,40 odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,40 Pozemková p.č.385/5 - zjištěná cena = ,40 Kč - 5 -

6 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.385/ ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpětisícjednostodevadesát Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.č. 199/2014 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě pozemků pro průmyslovou výrobu se jedná především o dostupnost infrastruktůry, dopravní dostupnost a pracovní příležitosti. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. č. 199/2014 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpětisíc Kč - 6 -

7 Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - pozemky pro průmyslovou výstavbu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Pozemky určené k zastavění. Pozemek Liberec Heyrovského ulice m ,- Kč / m 2 Pozemek Liberec Heyrovského ulice m ,- Kč / m 2 Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,90. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: Pozemky určené k zastavění. Pozemek Liberec Heyrovského ulice m ,- Kč / m 2 *0,80 = 600,- Kč Pozemek Liberec Heyrovského ulice m ,- Kč / m 2 *0,90 = 600,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou ,- Kč / m 2 Pozemková p.č.385/ m 2 *600,- Kč/m 2 = ,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou p.p.č.385/ ,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb

8 Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - pozemky pro průmyslovou výstavbu, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená srovnávacím způsobem srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody. Obvyklá cena: Kč slovy: dvamilionydvěstěpadesátšesttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č