ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2225/033/2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2225/033/2018 O ceně nemovitostí - pozemku p.č. st. 394 s garáží bez č.p. v obci Česká Kamenice, katastrální území Dolní Kamenice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - Město, Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno Účel znaleckého posudku: Ocenění majetku - nemovitosti pro exekuci 97 EX 1270/13-51 proti povinné: Lence Horké (identifikátor /2262), U Benaru 164, Česká Kamenice. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Bažant Jasmínová Česká Lípa telefon: miroslav.bazant@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V České Lípě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení ceny dle cenového předpisu a obvyklé ceny nemovitosti - pozemku p.č. st. 394 s garáží bez č.p. v obci Česká Kamenice, katastrální území Dolní Kamenice, tak jak jsou zapsány na listu vlastnictví č. 833 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č. st. 394 s garáží bez č.p. Adresa předmětu ocenění: Uhelná Česká Kamenice LV: 833 Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Česká Kamenice Katastrální území: Dolní Kamenice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 803,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 622,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro ocenění pozemků byly znalci předány následující podklady: - Výpis údajů z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, ze dne výpis z listu vlastnictví č. 833, kde je zapsáno vlastnictví pozemku p.č. st. 394 a garáže bez č.p. v obci Česká Kamenice, katastrální území Dolní Kamenice. - Kopie katastrální mapy - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb. - Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. a ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. a ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. a ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb. a ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. a ve znění vyhlášky č. 53/2016 Sb. a ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb. a ve znění vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku. - Výsledky místního šetření se zaměřením a posouzením aktuálního stavu předmětné nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Horký Pavel a Horká Lenka, vlastnictví: 1 / 1 Horký Pavel, Konečná 873/3, Ústí nad Labem Horká LenkaU Benaru 164, Česká Kamenice Vlastníci pozemku: SJM Horký Pavel a Horká Lenka, vlastnictví: 1 / 1 Horký Pavel, Konečná 873/3, Ústí nad Labem Horká LenkaU Benaru 164, Česká Kamenice 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek p.č. st. 394 zapsaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Součástí pozemku je garáž bez č.p. Nemovitosti se nacházejí v obci Česká Kamenice v ulici Uhelná v katastrálním území Dolní Kamenice. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č. st. 394 s garáží bez č.p Oceňované pozemky 1.2. Garáž bez č.p

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - exekuce I -0,02 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,050 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,980 i = 1-4 -

5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,824 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,865 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Pozemek p.č. st. 394 s garáží bez č.p pozemky Jedná se o pozemek p.č. st. 394 o velikosti 21m 2 zapsaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,824 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00-5 -

6 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,824 = 0,808 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st , ,18 Stavební pozemek celkem , Garáž bez č.p. Jedná se o zděnou vnitřní řadovou garáž s pultovou střechou. Základy betonové, zdivo potrhané, podlaha betonová, omítky vápenné dožité částečně opadané, vrata kovová vyklápěcí - dožitá, prorezavělá, okno luxfery, krytina lepenka, žlaby z pozinkovaného plechu - dožité, chybí svod. Stáří cca 40 let, objekt ve špatném stavu, vyžaduje zásadní opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 285,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.NP: 3,50*6,00 = 21,00 m 2-6 -

7 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 21,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor: 21,00*2,40 = 50,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 50,40 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s II typ B plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby: řadová I -0,01 2. Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení: bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy: bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,800 = 0,484 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,824 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 285,- Kč/m 3 * 0,484 = 621,94 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 50,40 m 3 * 621,94 Kč/m 3 * 0,980 * 0,824= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč 1.1. Pozemky: ,18 Kč Pozemek p.č. st. 394 s garáží bez č.p. - zjištěná cena = ,52 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č. st. 394 s garáží bez č.p ,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Slovy: Třicetpěttisícosmsetsedmdesát Kč ,50 Kč ,- Kč Stanovení obvyklé ceny: Cenou obvyklou, ve smyslu definice dle zákona č. 151/1997Sb o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů 2 odst.1, se rozumí cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí například vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklou cenu nemovitostí - pozemku p.č. st. 394 s garáží bez č.p. v obci Česká Kamenice, katastrální území Dolní Kamenice odhaduji ve výši ,-Kč. Slovy: TřicetšesttisícKč. Jiné práva a závady spojené s nemovitostí nebyly zjištěny. V současné době nejsou na trhu v lokalitě žádné garáže. Cena zjištěná dle cenového předpisu je rovněž stanovována porovnávací metodou, a proto cena obvyklá byla ponechána na úrovni ceny zjištěné dle cenového předpisu. V České Lípě Ing. Miroslav Bažant Jasmínová Česká Lípa telefon: miroslav.bazant@seznam.cz - 8 -

9 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2225/033/2018 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace - 9 -