ZNALECKÝ POSUDEK. č /14. Štefánikova Kopřivnice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně nemovitých věcí, a to bytových domů č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883, č.p. 745 na pozemku parc.č. St. 882, č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881, č.p. 747 na pozemku parc.č. St. 880, č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879, č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878, č.p. 863 na pozemku parc.č. St. 866, č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876, č.p. 880 na pozemku parc.č. St. 877 a č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893 a pozemků parc.č. St. 866, St. 876, St. 877, St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St. 893 vše k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: BONA ELECTA s.r.o. Štefánikova Kopřivnice Účel posudku: pro účely zjištění obvyklé ceny pro účel dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí zapsaných na LV č včetně veškerých součástí, příslušenství v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. 2. Informace o nemovitých věcech Název nemovitých věcí: Bytové domy Přednádraží Adresa nemovitých věcí: Přednádraží Moravská Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Přívoz Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne a za přítomnosti soudního znalce Ing. Františka Vlčka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Přívoz vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne kopie snímku z katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze - Znalecký posudek č. 2013/267 vypracovaný Ing. Pavlem Krämerem ze dne výřez územního plánu Ostravy, - fotodokumentace pořízená znalcem dne a , - místní šetření provedené dne a , - rozpočet nákladů na demolici bytových domů zpracovaný odborným konzultantem Antonínem Procházkou - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele, - Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

3 BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2004, 578 s. ISBN Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 2103, v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava město je uvedeno: A - LV Vlastník: Domy Přednádraží, s.r.o., Velká 2984/23, Moravská Ostrava, Ostrava B - LV Předmět vlastnictví: Pozemky: Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří, Budovy: Budova č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883 Budova č.p. 745 na pozemku parc.č. St. 882 Budova č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881 Budova č.p. 747 na pozemku parc.č. St. 880 Budova č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879 Budova č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878 Budova č.p. 863 na pozemku parc.č. St. 866 Budova č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876 Budova č.p. 880 na pozemku parc.č. St. 877 Budova č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893 B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV bez zápisu E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Místopisné informace Předmětem ocenění jsou bytové domy a pozemky pod bytovými domy nacházející se na okraji centrální části Ostrava, v městském obvodě Moravská Ostrava a Přívoz, v katastrálním území Přívoz. Bytové domy jsou umístěny v zóně lehkého průmyslu ohraničené dálnicí D1, frekventovanou komunikací č. I/56 (ul. Místecká) a železničním nádražím Ostrava-Hlavní nádraží. Soubor bytových domů je přístupný ze severní strany z ulice Palackého. Historické centrum se nachází ve vzdálenosti cca 4,0 km. Bytové domy se nacházejí v lokalitě s dobrou dopravní

4 - 4 - dostupností, napojení na dálnici D1 a komunikaci č. I/56 je možné ve vzdálenosti 1,2 km, v blízkosti se nachází osobní i nákladní železniční nádraží Ostrava-Hlavní nádraží. Nejbližší autobusová zastávka MHD je vzdálena 200 m. Z pohledu možného využití pro lehký průmysl se oceňované nemovité věci nacházejí v rámci Ostrava v poměrně atraktivní lokalitě s dobrým dopravním napojení a v blízkosti veškeré potřebné infrastruktury a služeb. Dle platného územního plánu je předmětná lokalita při ulici Přednádraží zahrnuta do zóny s využitím pro lehký průmysl. Z hlediska bydlení se jedná o málo atraktivní lokalitu, bytové domy nacházejí v lokalitě, ve které je životní prostředí negativně ovlivněno nadměrným hlukem z provozu železničního nádraží a dálničního přivaděče, zápachem z ropných lagun, které se nacházejí v blízkosti oceňovaných budov. Lokalita je rovněž negativně ovlivněna výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. 7. Volba metody ocenění Předmětem ocenění je soubor osmi bytových domů a pozemků pod stavbami, bez okolních přilehlých ploch ve funkčním celku. Okolní pozemky jsou jiného vlastníka. Oceňované bytové domy se nacházejí v havarijním stavebně-technickém stavu, dle zjištěných informací bylo na 6 bytových domů vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Stav, ve kterém se jednotlivé bytové domy ke dni ocenění nacházejí, neumožňuje jejich bezpečné užívání, hrozí bezprostřední vznik škody a jejich zřícení. Uvedení budov do udržitelného stavu, který by zamezil případnému zřícení objektu, se jeví jako finančně velmi nákladné. Předmětem ocenění jsou pouze bytové domy a pozemky pod stavbami, okolní pozemky zpevněných ploch a přístupových komunikací (ul. Palackého) jsou ve vlastnictví společnosti České dráhy, a.s. K oceňovaným pozemkům není po právní stránce zajištěný přístup, avšak ulice Přednádraží je vedená v pasportu obecních komunikací. S ohledem na skutečnost, že náklady na demolici a odklizení materiálu spolu s náklady na úpravu terénu převyšují obvyklou cenu použitelného materiálu je ocenění provedeno dle metodiky vyhlášky tj. v souladu s 26 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., kde je pro tento v případ, že náklady na odstranění stavby převyšují cenu znovu použitelného materiálu určuje cena staveb za nulovou. S ohledem na skutečnost, že předmětem ocenění je celek sestávající z bytových domů a pozemků je konečná obvyklá cena stanovena jako obvyklá cena pozemků pod stavbami bytových domů. 8. Obsah posudku a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací

5 - 5 - B. Posudek a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží Předmětem ocenění jsou bytové domy nacházející v lokalitě Přednádraží ve městském obvodě Ostrava-Moravská Ostrava. Bytové domy jsou ve vlastnictví společnosti Domy Přednádraží, s.r.o. Jedná se o 7 samostatně stojících bytových domů s jedním vchodem a jedním číslem popisným a o 1 řadový bytový dům o třech vchodech a třech číslech popisných. Bytové domy byly postaveny na začátku 20. století a ke dni ocenění se nacházejí v havarijním stavebně-technickém, chátrajícím stavu neumožňující jakékoliv využití. Bytové domy jsou již několik let neobydlené. Bytové domy jsou na pokraji jejich samovolného zřícení. V posledních letech došlo k odstranění krovu, střešní krytiny, klempířských konstrukcí, dále byly odstraněny nebo značně poškozeny veškeré výplně otvorů a dveře, nosné zdivo i dělící příčky, stropní konstrukce a schodiště. S ohledem na špatný stavebně-technický stav bytových domů je součástí předloženého znaleckého posudku stanovení celkových nákladů na demolici bytových domů včetně doprovodných činností (převoz suti, uložení na skládku, poplatky za skládkovné a další) a to s ohledem na možnost znovuvyužití recyklovatelného materiálu. Rozpočet nákladů na demolici bytových dům byl vypracován externím odborným konzultantem, který působí v oboru rozpočtování staveb Antonínem Procházkou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Stavby určené k odstranění (těžkou mechanizací): Náklady na demolici bytového domu č.p. 744 Náklady na demolici bytového domu č.p. 745 Náklady na demolici bytového domu č.p. 746 Náklady na demolici bytového domu č.p. 747 Náklady na demolici bytového domu č.p. 748 Náklady na demolici bytového domu č.p. 749 Náklady na demolici bytového domu č.p. 863 Náklady na demolici bytového domu č.p. 864 Náklady na demolici bytového domu č.p. 880 Náklady na demolici bytového domu č.p. 886 Celkové náklady na demolici bytových domů: Úspora při využití recyklovatelného materiálu: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ,- Kč ,- Kč Ocenění: ,- Kč = ,- Kč Cena zjištěná = ,- Kč Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží - zjištěná cena celkem = ,- Kč

6 - 6 - b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací Pozemky jsou hodnoceny metodou srovnávací, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně. Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 2103, a to pozemky parc.č. St. 866, St. 876, St. 877, St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St U pozemků uvedeného typu, obdobné velikosti, a shodné zainvestovanosti, umístěných na okraji centrální části, určených dle územního plánu do zóny lehkého průmyslu, je u srovnatelných pozemků, poptávka mírně převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků, jejich vybavenosti, způsobu využití a velikosti, jsem názoru, že oceňované pozemky po odstranění staveb bytových domů jsou obchodovatelné. Dle schváleného územního plánu se pozemky nachází v zóně s funkčním využitím vhodným pro lehký průmysl, což umožňuje pozemky zastavět budovami, zařízeními a plochami lehkého průmyslu (např. válcovny, slévárny, strojírny, keramická výroba, emisně nezatěžující sekundární chemická výroba, spalovny komunálního odpadu a kompostárny, bioplynové stanice, energetické zdroje do 50 MW, stavby pro porážku a zpracování hospodářských zvířat, potravinářská výroba, textilní výroba, logistická centra, dřevařský průmysl, čerpací stanice PHM, opravny, servisy, skladovací plochy) se střední a malou emisní vydatností. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek internetových stránek. Podle nabídek RK z internetových stránek, a cen realizovaných, dohledaných v katastru nemovitostí, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto stavební pozemky: Obec, městský obvod, ulice ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Hlučínská ul. Elišky Krásnohorské ul. Heydukova Lokalita srovnatelných pozemků Účel užití Cena pozemku [Kč/m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Vybavenost inž. sítěmi Datum realizace/ nabídky Lehký průmysl úplná 2012 Lehký průmysl úplná 2013 Garáže, lehký průmysl Plochy smíšené a služby Plochy smíšené a služby Plochy smíšené a služby úplná úplná úplná úplná 2012 Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem a současným tržním podmínkám: Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 plochy pozemku.

7 - 7 - Dle informací čerpaných z průzkumu trhu v oblasti cen pozemků pro lehký průmysl a služby v širším centru Ostravy v období let 2012 až 2014, činila minimální cena na m 2 plochy pozemku 324 Kč a maximální cena Kč na m 2 plochy pozemku. Průměrná cena pozemků pro území vnitřního byla vyhodnocena ve výši 735 Kč za m 2. Šetřením bylo dále zjištěno, že předmětné pozemky jsou v platné Cenové mapě stavebních pozemků pro město Ostravu pro rok 2014 oceněny částkou 500 Kč/m 2. Pro zjištění informací o cenách pozemků jsem vycházel ze statistiky, kterou uvádí textová zpráva k Cenové mapě stavebních pozemků Ostravy pro roky 2013 a 2014, kde je shrnut vývoj realizovaných cen pozemků za minulé období roku 2012 a 2013, dle jednotlivých účelů užití. Na základě výše uvedených porovnání, dle průzkumu trhu a vzhledem k umístění pozemků v poměrně atraktivní lokalitě na okraji širšího centra, s dobrým dopravním napojením, využitím pro účely lehkého průmyslu, možnost napojení na sítě technické infrastruktury, avšak s ohledem na skutečnost, že pozemky netvoří jeden funkční celek a jsou zastavěny budovami v havarijním stavu, určenými k demolici, stanovuji srovnatelnou hodnotu pozemků na částku 500 Kč za m 2 : 500 Kč/m 2 tj. celkem za celkovou plochu pozemků (3 058 m 2 ): Kč Přehledná tabulka ocenění jednotlivých pozemků Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Zastavěná plocha a nádvoří St ,- Pozemky celkem ,- Pozemky - zjištěná cena celkem = ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitých věcí (zjištění obvyklé ceny) Obec: Okres: Katastrální území: Ulice: Ostrava Ostrava - město Přívoz Přednádraží Výsledné ceny: a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží = ,- Kč b) Pozemky Ocenění metodou srovnávací = ,- Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění pozemků na okraji širšího centra, dobrou dopravní dostupnost s návazností na dálnici D1 a železnici, existující sítě technické infrastruktury v lokalitě Přednádraží, možnost využití pozemků pro lehký průmysl, avšak s ohledem na skutečnost, že se na pozemcích nacházejí bytové domy v havarijním stavu, náročnost a vysoké náklady na jejich demolici, právně nezajištěný přístup k pozemkům, které spolu netvoří jeden funkční celek, odhaduji obvyklou cenu předmětných pozemků (po zaokrouhlení): Kč slovy: jedenmilionpětsettřicettisíc Kč V Ostravě, Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku.