Znalecký posudek č. 939/07

Transkript

1 Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek č. 939/07 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, ve vlastnictví Jiřího Jaroše Objednatel posudku: Účel posudku: Ostravská aukční síň, s.r.o. Poděbradova 909/ Ostrava Moravská Ostrava IČ: Převod vlastnictví Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/ Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 19 listů textu a 29 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě,

2 OBSAH 0.0. Úvod Nález Podklady pro vypracování posudku Použitá metodika ocenění Práva a závady spojené s nemovitostmi Popis nemovitostí Popis umístění Popis objektů Pozemky Posudek I. Cena zjištěná podle platného cenového předpisu Popis použité metodiky Výpočet ceny Budovy, stavby Pozemky Rekapitulace ceny zjištěné Posudek II. - Věcná hodnota Popis použité metodiky Budovy, haly, stavby Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty Posudek III. Výnosová hodnota Popis použité metodiky Výpočet výnosové hodnoty Posudek IV. Porovnání na základě jednotkové ceny Popis použité metodiky Výpočet ceny Určení ceny práv a závad spojených s nemovitostmi Popis práv a závad spojených s nemovitostmi Popis metodiky Výpočet ceny Celková rekapitulace a rozdělení obvyklé ceny Rekapitulace cen Rozdělení stanovené obvyklé ceny Závěr...17 ZNALECKÁ DOLOŽKA...18 Soupis příloh...chyba! Záložka není definována. 2

3 0. Úvod Úkolem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí - objektu č.p na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. 3

4 1.0. Nález 1.1. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním ( viz příloha č. 1 ). Okres: CZ0803 Karviná Obec: Orlová Kat. území: Poruba u Orlové LV: 2411 ostatní viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená dne Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná ( viz příloha č. 2 ). - Výsledky místního šetření ze dne za účasti Mgr. Zuzany Gawlové a znalce, kdy byla provedena prohlídka nemovitostí, zaměření objektu a byla provedena fotodokumentace. - Znalecký posudek č. 173/97 ze dne znalce Františka Bosáka. - Znalecký posudek č /1997 ze dne znalce Ing. Radima Cechela. - Odhad hodnoty nemovitosti pro poskytnutí úvěru ze dne , vypracoval Ing. Luboš Tichý ESTIM, Reality a odhady. - Částečná projektová dokumentace Pasport stavby pro změnu užívání z 02/ Částečná projektová dokumentace elektroinstalace z 12/ Oznámení o zahájení stavebního řízení ke stavbě výtahové šachtice z , vydal MÚ v Orlové, č.j.: Výst /95-Seb. - Doplňující informace zjištěné při místním šetření o technickém stavu nemovitostí. - Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2001 BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 8/1997. ŠAMÁNEK a kol.: Technické názvosloví pro oceňování nemovitostí. Expert Ostrava,

5 OŠLEJŠEK J., BRADÁČ A.: Znalecká činnost ve stavebnictví. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 1994 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb. a vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb. Softwarové vybavení Delta NEM Použitá metodika ocenění Obvyklá cena je definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Výše popsaná obvyklá cena je tedy cena za jakou by mohla být označená nemovitost zobchodována. Pro stanovení obvyklé ceny jsou použity tyto metody : - Cena zjištěná dle cenového předpisu - Věcná hodnota - Výnosová hodnota - Metoda cenového porovnání na základě jednotkové ceny Popis jednotlivých metod je uveden níže 1.3. Práva a závady spojené s nemovitostmi Práva spojená s nemovitostmi podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí nejsou v evidenci katastru registrována žádná práva ( viz příloha č. 1 ). Závady spojené s nemovitostmi podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) je zřízeno věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy přes pozemkovou parcelu č. 1691/28 ve prospěch vlastníka objektu na pozemku parc.č. 1691/ Popis nemovitostí Popis umístění Předmětem ocenění je objekt č.p na pozemku parc.č. 1688/3, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5 ( jiného vlastníka LV 1915 ), objekt parc.č. 1688/6 a objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství, které zahrnuje vedlejší stavbu na pozemku parc.č. 1691/28, 5

6 venkovní úpravy a dále pozemky parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č a parc.č. 1691/28. Nemovitosti jsou umístěny v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. V místě jsou nemovitosti situovány na okraji zastavěného území obce a jsou součástí rozlehlého průmyslového areálu, který je užíván pouze z části. Nevyužívané objekty jsou bez údržby a ve velmi špatném technickém stavu. Lokalita je umístěna u západní hranice obce cca 200 m od ulice Těšínské. Přístup přímo k oceňovaným nemovitostem je přímo z ulice Tiché. Další přístup je možný z východní strany objektu č.p přes pozemek parc.č. 1738/1 ( vlastník RPG RE Land, s.r.o. ). K datu ocenění je objekt užíván z části jako dílna, původně sloužil jako stolařská dílna. Objekt je napojen na přípojky elektřiny, vody. Orlová má statut města a má obyvatel Popis objektů Objekt č.p na pozemku parc.č. 1688/3, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objekt bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 Podle evidence katastru nemovitostí jsou objekty zapsány samostatně. Podle stavu zjištěného při místním šetření se jedná o jeden objekt sestávající ze dvou výškově odlišných částí, které jsou vzájemně komunikačně i funkčně propojeny. Objekt má v části jedno podzemní podlaží ( dále jen PP ), v části 2 nadzemní podlaží ( dále jen NP ) a plochou střechu. Původně objekt sloužil jako stolařská dílna. K datu ocenění je objekt z části bez využití a z části je užíván jako dílna. V 1. PP je dílna, elektrorozvodna, chodby, nákladní výtah. V 1. NP je vstup, sklady, dílna, kanceláře s WC, šatny, sprchy. Ve 2. NP je dílna, kanceláře, chodby, výtah a další k datu ocenění nevyužívané místnosti. Základy: betonové Svislé nosné konstrukce: žb montovaný skelet s vyzdívkou Střešní konstrukce: plochá Krytina střechy: živičná Klempířské konstr.: úplné Stropy: žb trámové Schodiště: betonové s teracem Vrata: plechová Okna: dřevěná zdvojená Dveře: dřevěné, kovové Podlahy: v 1. PP cementový potěr, V 1. a 2. NP cementové potěry, PVC, dlažby Vnitřní povrchy: vápenné omítky, keramické obklady Vnější povrchy: vápenné omítky v kombinaci s režným zdivem Obklad soklu: není Hyg. vybavení: umývadla, sprchy, WC Vodovod: rozvod studené a teplé vody Kanalizace: svedena do žumpy ( v době prohlídky nepřístupná ) Plyn: není Vytápění: ocelové registry, zdroj původně 3 ks elektrokotle,v době prohlídky jsou demontovány ochranné kryty, dle poskytnutých informací jsou mimo provoz 6

7 Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní: pouze v části průtokové ohřívače 230/400V, elektrorozvodna výtah Stáří: objekt byl podle podkladů pořízen kolem roku 1962 ( stáří k datu ocenění je 45 let. ). Technický stav: technický stav je vlivem dlouhodobě zanedbané údržby zhoršený, u konce své technické i morální životnosti je většina prvků krátkodobé životnosti. Podle poskytnutých podkladů byly v letech provedeny tyto práce: vestavba výtahu, provedení nové eklektroinstalace, vytápění a částečně rozvod vody podlaha ve 2. NP. Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/28 Objekt je umístěn u jižního rohu objektu na pozemcích parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/5 a parc.č. 1688/6. Objekt není evidován v katastru nemovitostí. V době místního šetření je objekt nepřístupný. Původně objekt sloužil jako vrátnice. Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Vrata: Okna: Dveře: Podlahy: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Obklad soklu: Hyg. vybavení: Vodovod: Kanalizace: Plyn: Vytápění: Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní: Stáří: ocenění je 45 let. ). Technický stav: betonové zděné plochá živičná úplné rovný podhled není nejsou dřevěná zdvojená dřevěné nezjištěno vápenné omítky vápenné omítky není nezjištěno nezjištěno nezjištěno není nezjištěno není 230 V nejsou objekt byl podle podkladů pořízen kolem roku 1962 ( stáří k datu technický stav je vlivem dlouhodobě zanedbané údržby zhoršený. Venkovní úpravy Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu na pozemcích parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 jsou: - vodovodní přípojka 7

8 - kanalizační přípojka - zpevněná plocha I. umístěná na pozemku parc.č. 1688/4, provedení je z betonových panelů. - zpevněná plocha II. - umístěná na pozemku parc.č. 1691/28, provedení je s živičným povrchem - kanalizační šachtice - oplocení I. - umístěno kolem pozemků parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/4, parc.č oplocení II. umístěno kolem pozemků parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/4, parc.č plotová vrata umístěna na pozemku parc.č. 1688/4, provedení je z kovových profilů Rozsah venkovních úprav, u kterých se vzhledem k jejich charakteru nepodařilo ověřit jejich skutečné provedení, je převzat z poskytnutých podkladů. Zejména se jedná o podzemní inženýrské sítě Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: - parc.č. 1688/1, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je nepřístupný, porostlý trvalými porosty náletového charakteru. - parc.č. 1688/2, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění pozemek není zastavěn. Podle platného územního plánu je pozemek zařazen do území s funkčním využitím V výroba. - parc.č. 1688/3, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem č.p. 1688/3. - parc.č. 1688/4, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako ostatní plocha ve funkčním celku se stavbou čp parc.č. 1688/6, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem bez čp/če. - parc.č. 1688/7, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn objektem bez čp/če. - parc.č. 1688/8, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako ostatní plocha ve funkčním celku se stavbou čp parc.č. 1690, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je nepřístupný, porostlý trvalými porosty náletového charakteru. - parc.č. 1691/28, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha. K datu ocenění je pozemek užíván jako manipulační a přístupová plocha pro oceňovaný objekt i okolní objety. Na pozemku je umístěna zpevněná plocha tvořící příslušenství objektu č.p Pozemky jsou umístěny na okraji souvisle zastavěného území, zastavěné pozemky mají rovinatý charakter, nezastavěné pozemky mají převážně členitý charakter. K datu ocenění není v obci platná cenová mapa stavebních pozemků Posudek I. Cena zjištěná podle platného cenového předpisu 2.1. Popis použité metodiky 8

9 Ocenění je provedeno dle Vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 67/2007 Sb Výpočet ceny Budovy, stavby Výpočet ceny zjištěné je proveden v příloze č. 6. 1) Objekt č.p na pozemku parc.č. 1688/, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 a parc.č. 1688/ ,73 Kč 2) Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/ ,38 Kč 3) Vodovodní přípojka 3 030,19 Kč 4) Kanalizační přípojka ,40 Kč 5) Zpevněná plocha I ,16 Kč 6) Zpevněná plocha II ,04 Kč 7) Kanalizační šachtice 5 918,34 Kč 8) Oplocení I ,90 Kč 9) Oplocení II. 677,82 Kč 10) Plotová vrata 946,11 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,07 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Pozemky Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. h): Orlová. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 1,908 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,438 Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: 0,836 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena zastavěná pl. a nádvoří 1688/ , 334, ,80 Kč zastavěná pl. a nádvoří 1688/ , 334, ,60 Kč zastavěná pl. a nádvoří 1688/ , 334, ,80 Kč Součet: ,20 Kč 28 odst. 4 Pozemky nezastavěné skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.4: 0,500 Koeficient změny cen staveb K i : 1,908 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,438 Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: 0,418 9

10 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena ostatní plocha 1691/ , 167, ,20 Kč 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 1,908 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,438 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: 0,334 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena ostatní plocha 1688/ , 133, , Kč ostatní plocha 1688/ , 133, , Kč ostatní plocha 1688/ , 133, ,60 Kč ostatní plocha , 133, ,40 Kč Součet: , Kč 31 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 1,908 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,438 Koeficient úpravy dle 31 odst.1: 0,300 Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem: 0,251 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena ostatní plocha 1688/ , 100, , Kč Součet cen všech typů pozemků: = ,40 Kč Zaokrouhleno: ,- Kč 2.3. Rekapitulace ceny zjištěné Cena zjištěná ( Kč ) 1. Budovy, stavby ,00 2. Pozemky ,00 Celkem , Posudek II. - Věcná hodnota 3.1. Popis použité metodiky 10

11 Reprodukční cenou je cena za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota ( časová cena ) stavby je reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Pro výpočet reprodukční ceny staveb je použita metoda výpočtu dle cenového předpisu platného ke dni ocenění bez použití koeficientu K P. Výpočet ceny zjištěné je proveden v příloze č. 6. Pro stanovení hodnoty pozemků je použita metoda indexová, která vychází ze vztahu: C P cena pozemku ( Kč ) V výměra pozemku ( m 2 ) ZJC základní jednotková cena, která je stanovena jako průměrná cena stavebního pozemku v dané lokalitě. I O. index oceňovaného pozemku, který stanoven na základě těchto kritérií: A územní struktura B typ stavebního pozemku C třída velikosti obce D Obchodní, respektive průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura D Speciální charakteristiky volitelné 3.2. Budovy, haly, stavby Reprodukční cena ( Kč ) Věcná hodnota ( Kč ) a) Objekt č.p na pozemku parc.č. 1688/, parc.č. 1688/5, parc.č. 1688/6 a parc.č. 1688/ ,92 Kč ,99 Kč b) Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1691/ , Kč ,12 Kč c) Vodovodní přípojka ,96 Kč 6 918,24 Kč d) Kanalizační přípojka ,50 Kč ,97 Kč e) Zpevněná plocha I ,70 Kč ,30 Kč f) Zpevněná plocha II ,24 Kč ,56 Kč g) Kanalizační šachtice , Kč ,19 Kč h) Oplocení I ,60 Kč ,78 Kč i) Oplocení II ,91 Kč 1 547,54 Kč j) Plotová vrata 7 200,20 Kč 2 160,06 Kč Cena objektů celkem: ,03 Kč ,75 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč , Kč 3.3. Pozemky Ocenění pozemku indexovou metodou Pozemky p.č.: - Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 600, 11

12 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha průmyslová oblast 0,50 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 216, Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč , 3.4. Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena Věcná hodnota ( Kč ) ( Kč ) 1. Budovy, stavby , ,00 2. Pozemky ,00 Celkem , , Posudek III. Výnosová hodnota 4.1. Popis použité metodiky 12

13 Výnosovou hodnotou lze nazvat jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Při výpočtu výnosové hodnoty se vychází ze vztahu : čistý zisk z nájmu nemovitosti za rok C V = úroková mira setinná Za čistý zisk z nájmu nemovitosti se dosadí hodnota ročního nájemného snížená o nutné roční výdaje k dosažení tohoto nájmu. Výše uvedený vztah platí pouze v případě, že je předpoklad dlouhodobých příjmů v konstantní výši. - Dosažitelné nájemné Dosažitelné příjmy z nájemného Pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti se uvažuje s pronajmutím celého objektu včetně jeho příslušenství. Výše dosažitelného příjmu ( obvyklého nájemného ) je stanovena s ohledem na lokalitu, druh pronajímaných prostor, vybavení a technický stav. Zdrojem pro stanovení této hodnoty je databáze znalce, která je obměňována dle aktuálních nabídek. Údaje v této databázi jsou čerpány z regionálních inzertních novin a z nabídek realitních kanceláří a dále sledováním nabídky a poptávky na realitním serveru. Výdaje k dosažení příjmů - Daň z nemovitosti - Pojištění - Průměrné roční výdaje na opravu a údržby a správu nemovitosti za průměrné roční výdaje na opravu a údržbu se považují běžné opravy a údržba nemovitosti. Nejedná se o plánované velké opravy a rekonstrukce. Průměrné roční náklady se pohybují v rozmezí 0,5 1,5 % z reprodukční ceny stavby. o Míra kapitalizace Míra kapitalizace ( úroková míra, úroková sazba ) udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Obvykle se uvádí úroková míra za rok Výpočet výnosové hodnoty Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m ,41 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Ostatní plochy nájemné 360,00 Kč 1 443,41 m 2 Kč/rok ,60 pozemek parc.č. 1691/28- část 50,00 Kč 173,00 m 2 Kč/rok 8 650, 13

14 pozemek parc.č. 1688/4-50,00 Kč 255,00 m 2 Kč/rok , část Ostatní plochy celkem Kč/rok ,60 Výnosy celkem VC Kč/rok ,60 c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,03 Náklady na údržbu RC 1,00 % Kč/rok ,38 Pojištění RC 0,02 % Kč/rok 8 092,05 Daň z nemovitosti Kč/rok 5 000, Roční náklady celkem N R Kč/rok ,43 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,17 d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0600 Výnosová hodnota V / i Kč , 5.0 Posudek IV. Porovnání na základě jednotkové ceny 5.1. Popis použité metodiky 14

15 Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální bazická metoda - metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková tržní cena (za m 3 obestavěného prostoru, za m 2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a čisté). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom indexem oceňovaného objektu obdobně získaným přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Výpočet ceny nemovitostí porovnávacím způsobem je proveden v příloze č. 4 včetně přiložených porovnávacích objektů Výpočet ceny Přepočtená jednotková cena (Kč/m 3, Kč/m 2 ) za OP ZP PP PUH PUČ SJTC min ,51 SJTC prům ,22 SJTC max ,96 I O 0,69 JCO min ,60 JCO prům ,24 JCO max ,95 Výměry 2 062,02 Cena oceňovaného objektu (Kč) CO min ,67 CO prům ,02 CO max ,72 minimální ,67 Kč průměrná ,02 Kč maximální ,72 Kč Cena objektu stanovená porovnávací metodou , Kč 6.0. Určení ceny práv a závad spojených s nemovitostmi 6.1. Popis práv a závad spojených s nemovitostmi 15

16 Práva spojené s nemovitostmi nejsou Závady spojené s nemovitostmi - ke zpracování znaleckého posudku byla znalci předložena listina Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne na základě které je zřízeno věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy přes pozemkovou parcelu č. 1691/28 k pozemkové parcele č. 1691/27. Oprávněný je oprávněn užívat pozemek v plošném rozsahu, vyznačeném na kopii katastrální mapy 4-0/ Popis metodiky Ocenění je provedeno pomocně dle odst. 1), 18, zákona č. 151/1997 Sb. výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé Výpočet ceny Stanovení ročního užitku: věcné břemeno je zřízeno pouze pro právo chůze a jízdy. Výše ročního užitku je odvozena z nájemného za zpevněné plochy, které se pronajímají v rámci uzavřených areálů jako odstavné a manipulační plochy. V těchto případech se nájemné za m 2 pohybuje v rozmezí cca Kč/m 2. Výše ročního užitku je stanovena ve výši 10 Kč/m 2. Výměra využitelná věcným břemenem ( bez zastavěné plochy vedlejší stavbou ). Roční užitek celkem: 10*334 = 3 340, Kč Doba trvání: max. 5 roků Cena závady spojené s nemovitostí: Kč 5 roků = , Kč 7.0. Celková rekapitulace a rozdělení obvyklé ceny 7.1. Rekapitulace cen: 16

17 1. Cana zjištěná dle cenového předpisu ,00 Kč 2. Věcná hodnota ,00 Kč 3. Výnosová hodnota ,00 Kč 4. Cena stanovená porovnávacím způsobem ,00 Kč Stanovená obvyklá cena celkem ,00 Kč 7.2. Rozdělení stanovené obvyklé ceny Stanovená obvyklá cena zahrnuje cenu nemovitostí celkem včetně příslušenství a pozemků. Na základě požadavku zadavatele posudku je provedeno stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28. Za účelem stanovení obvyklé ceny těchto pozemků je provedeno rozdělení na jednotlivé stavební objekty a pozemky, které je provedeno pomocí procentuálního zastoupení jednotlivých stavebních objektů a pozemků v celkové zjištěné ceně ( viz část 2 posudku ). Cena zjištěná ( Kč ) % zastoupení Obvyklá cena Budovy, stavby ,00 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,80 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,60 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,80 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,00 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,00 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,00 0, Pozemek parc.č. 1688/ ,60 0, pozemek parc.č ,40 0, Pozemek parc.č. 1691/ ,20 0, Celkem budovy, stavby, pozemky ,40 1, Pozemky parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28 celkem Závěr: 8.0. Závěr 17

18 Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí - objektu č.p na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná. Pro stanovení obvyklé ceny těchto nemovitostí bylo použito standartních oceňovacích metod. Obvyklá cena byla stanovena na základě provedené analýzy, kdy největší důraz je kladen na výsledek porovnávací metody, která nejlépe vystihuje současný stav na trhu s realitami. Obvyklá cena nemovitostí - objektu č.p na pozemku parc.č. 1688/3, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/5, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/6, objektu bez čp/če na pozemku parc.č. 1688/7 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 1688/1, parc.č. 1688/2, parc.č. 1688/3, parc.č. 1688/4, parc.č. 1688/6, parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8, parc.č a parc.č. 1691/28, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo 2411 v katastrálním území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná, stanovená ke dni ocenění je Slovy: Pětmilionůstotisíc Kč ,-Kč z toho obvyklá cena pozemků parc.č. 1688/7, parc.č. 1688/8 a parc.č. 1691/28 je Slovy: Čtyřicetčtyřitisícjedna Kč ,- Kč Cena věcného břemene jako závady spojené s nemovitostmi pozemkem parc.č. 1691/28 je Slovy: Šestnácttisícsedmset Kč V Ostravě ZNALECKÁ DOLOŽKA ,-Kč Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 939/07. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 939/07. Ing. Martina Schulmeisterová 18