Znalecký posudek č. 1973/13

Transkript

1 Ing.Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek č. 1973/13 ve stanovení obvyklé ceny členského podílu v Bytovém družstvu Fr.Hajdy 3, 5, se sídlem Ostrava - Jih, Františka Hajdy, PSČ , IČ: , s právem nájmu bytu č. 31 v domě č.p. 1399/3 na ulici Františka Hajdy v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava - město. Zadavatel posudku: Účel vypracování: Okresní soud v Ostravě U Soudu 6187/ Ostrava - Poruba Likvidace dědictví, č.j.: 99D2005/2011 Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů textu a 4 listy příloh. Znalecký posudek byl proveden ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží zadavatel. V Ostravě, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1973/ Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení Okresního soudu v Ostravě, č.j.: 99D 2005/2011 ze dne Úkolem znaleckého posudku je: ve stanovení obvyklé ceny členského podílu v Bytovém družstvu Fr.Hajdy 3, 5, se sídlem Ostrava - Jih, Františka Hajdy, PSČ , IČ: , s právem nájmu bytu č. 31 v domě č.p. 1399/3 na ulici Františka Hajdy v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava - město. 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1973/ Nález 2.1. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Informace o nemovitosti zjištěné na ( viz příloha č. 1 ) - Situace katastrální mapy ( viz příloha č. 2 ). - Místní šetření, které proběhlo dne za účasti zástupce soudního komisaře paní Sandry Ryškové a znalce. Při místním šetření byl znalci umožněn přístup do bytu č. 31 v budově č.p a do společných částí domu. Během místního šetření byla provedena prohlídka bytu č. 31 a prohlídka společných částí domu a dále byla pořízena fotodokumentace. - Smlouva o nájmu družstevního bytu se členem družstva ze dne Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2004 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004 BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 8/1997 ZAZVONIL Z.: Výnosová hodnota nemovitostí. CEDUK 2004 ZAZVONIL Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. EKOPRESS 2006 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Softwarové vybavení Delta NEM 2.2. Popis Popis umístění Předmětem ocenění je hodnota členských práv a povinností spojených s užíváním bytu č. 31 v domě č.p na ulici Františka Hajdy 3, 5 v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava - město. V katastru nemovitostí je bytový dům evidován jako budova č.p na pozemku parc.č a budova č.p na pozemku parc.č Bytový dům má celkem dvě samostatné sekce, kdy každá sekce má své číslo popisné. V místě je dům situován v sídlištní zástavbě na území městské části Ostrava Jih, místní části Hrabůvka. Lokalita je umístěna v jižní části města. V místě je bytový dům umístěn na ulici Františka Hajdy č. 3 a 5 a je součástí sídlištní panelové zástavby. Centrum místní části s obchodními středisky, poliklinikou, službami, apod. je ve vzdálenosti m od domu. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1973/13 V bezprostřední blízkosti domu jsou zastávky autobusu i tramvaje. Centrum města je vzdáleno do 5 km. Popis bytu Byt č. 31 je umístěn v jedenáctém nadzemním podlaží sekce č.p vícebytového typového domu, který má jedno podzemní podlaží ( dále jen PP ) a čtrnáct nadzemních podlaží ( dále jen NP ). V 1. PP je chodba, schodišťový prostor, sklepní boxy a technické zázemí domu. V jsou byty. Celkový popis: Základy jsou provedeny jako základové pásy z betonu se svislou izolací. Svislá nosná konstrukce je železobetonová montovaná zateplená. Střešní konstrukce je plochá s krytinou živičnou. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou úplné. Schodiště je železobetonové. Dům je napojen na veřejné rozvody vody studené, plynu, elektřiny, kanalizace, tepla a TUV. Výtah v domě je osobní. Popis bytu: Oceňovaný byt je umístěn v jedenáctém nadzemním podlaží v sekci č.p a označen číslem 31. V bytě je předsíň, koupelna s WC, pokoj, kuchyň a lodžie. Podlahy obytné místností jsou dřevěné vlysové, v kuchyni a předsíni je PVC, v koupelně a WC je cementová dlažba. Vnitřní povrchy jsou upraveny vápennou omítkou, v kuchyni, koupelně a WC je keramický obklad. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné hladké, částečně prosklené. Vnitřní hygienické vybavení zahrnuje vanu, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je kuchyňská linka s dřezem a sporák. Elektroinstalace je provedena 230V. Vytápění a ohřev TUV je z centrální z dálkového zdroje. Stáří: stáří domu je odhadováno na let Technický stav: v domě vyla provedena revitalizace ( výměna oken, zateplení fasády ). Byt je od doby pořízení v původním stavu s vyšším opotřebením. Podlahové plochy bytu (PP): Podlahové plochy bytu celkem: = 42,39 m 2 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1973/ Posudek 3.1. Popis použité metodiky Definice pojmů: Obvyklá cena je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu Metoda cenového porovnání Popis použité metody Pro stanovení obvyklé ceny je použita metoda cenového porovnání. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění bytu je použita metoda porovnání na základě jednotkové JC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková cena ( za m 2 zastavěné plochy všech podlaží). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti, pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, velikosti pozemků zastavěných a souvisejících aj. Z této jednotkové ceny, získané následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom vynásobením velikostí oceňovaného objektu získána jeho porovnávací hodnota. Zdrojem získaných informací o objektech je vlastní databáze znalce, která byla sestavena z realitní inzerce z období ke kterému je ocenění provedeno, kde byly vytipovány byty v družstevním vlastnictví, které se nabízely k převodu a přibližně svým typem, stářím a polohou odpovídaly oceňovaným nemovitostem. Hlavním parametrem pro cenové porovnání je velikost bytu, která je vyjádřena podlahovou plochou. Jako další parametry pro porovnání byly použity tyto: Technický stav domu zohledňuje rozsah provedené revitalizace domu Technický stav bytu zohledňuje rozsah provedených úprav bytu a jejich stáří Umístění bytu zohledňuje umístění bytu v rámci domu 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1973/13 Balkon/komora zohledňuje další součásti bytu jako je balkon nebo komora umístěná mimo byt. Za standardní součást je považován sklep. Jednotlivá kritéria jsou hodnocena vůči porovnatelným objektům z pohledu oceňovaného bytu. Zdrojem získaných informací o objektech je vlastní databáze znalce, které je sestavena z nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ceny požadované je provedena korekce koeficientem 0, Objekty použité pro cenové porovnání , ul. Dr.Martínka Dispozice: 1+1 Příslušenství: sklepní box Technický stav: dům po revitalizace, byt původní udržovaný stav s drobnými úpravami Podlahová plocha: 34 m 2 Umístění: 7. z 11 NP Požadovaná cena: ,- Kč Typ ceny: požadovaná Zdroj: , ul. Dr.Martínka Dispozice: 1+1 6

7 Znalecký posudek č. 1973/13 Příslušenství: sklepní box Technický stav: dům po revitalizaci, byt v původním stavu Podlahová plocha: 38 m 2 Umístění: 13.NP ze 14.NP Požadovaná cena: ,- Kč + provize RK Typ ceny: požadovaná Zdroj: , ul. Horní Dispozice: 1+1 Příslušenství: sklepní box, lodžie Technický stav: dům po revitalizaci, byt v udržovaném stavu, pouze výměna oken Podlahová plocha: 41,00 m 2 Umístění: 6.NP z 10.NP Požadovaná cena: ,- Kč Typ ceny: požadovaná Zdroj: Parametry oceňovaného objektu: Lokalita : ul. Františka Hajdy Dispozice: 1+1 Příslušenství: sklepní box, lodžie Technický stav: dům po revitalizaci, byt v původním stavu se zanedbanou údržbou Podlahová plocha: 42,39 m 2 Umístění: 11.NP ze 14NP Výpočet ceny Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K zdroj ceny K stav domu K stav bytu K B/K K u,éstění bytu Jednotková cena Váha (V) (JC) 1+1, Dr.Martínka , Kč 34,00 m 2 0,85 1,00 0,80 1,05 1, ,50 Kč 1,0 1+1, Dr.Martínka , Kč 38,00 m 2 7

8 Znalecký posudek č. 1973/13 0,85 1,00 0,95 1,05 1, ,83 Kč 1,0 1+1, Horní , Kč 41,00 m 2 0,85 1,00 0,85 1,00 1, ,20 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K zdroj ceny K stav domu K stav bytu K B/K K u,éstění bytu ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8 987,20 Kč 9 162,84 Kč 9 481,50 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 162,84 Kč Množství: 42,39 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč 3.3. Vyhodnocení silných a slabých stránek a stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena byla stanovena na základě provedené analýzy, kdy největší důraz je kladen na výsledek porovnávací metody, která nejlépe vystihuje stav na trhu s realitami. Při stanovení obvyklé ceny byly zohledněny silné i slabé stránky oceňovaného bytu. Mezi silné stránky patří: o bytový dům je situován v lokalitě s velmi dobrou dostupností občanské vybavenosti v docházkové vzdálenosti jsou nákupní střediska, poliklinika, školy, služby apod. o bytový dům je po provedené revitalizaci Mezi slabé stránky patří: o byt je v původním stavu s vyšším opotřebením o vysoká nabídka obdobných bytů v přímém okolí i v rámci celého města Obvyklá cena je stanovena ve výši ,- Kč. 8

9 Znalecký posudek č. 1973/ Závěr Obvyklá cena členského podílu v Bytovém družstvu Fr.Hajdy 3, 5, se sídlem Ostrava - Jih, Františka Hajdy, PSČ , IČ: , s právem nájmu bytu č. 31 v domě č.p. 1399/3 na ulici Františka Hajdy v katastrálním území Hrabůvka, obec Ostrava, okres Ostrava - město, stanovená k datu ocenění je Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč ,- Kč V Ostravě dne Ing. Martina Schulmeisterová ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1973/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 1973/13. Soupis příloh: Příloha č. 1 Informace o budově Pčíloha č. 2 - Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 - Fotodokumentace Příloha č. 4 Situace s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí 9

10

11 Publikace dat ISKN Tisk - 0s :671ms, 162 prvků. Stránka č. 1 z

12 Fotodokumentace PŘÍLOHA Č. 3 Byt č. 31 v budově č.p. 1399, k.ú. Hrabůvka