Stanovení ceny obvyklé pozemku parc. č. 116/4, k. ú. Halenkov, okres Vsetín

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Stanovení ceny obvyklé pozemku parc. č. 116/4, k. ú. Halenkov, okres Vsetín Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 1232/ Posudek obsahuje celkem 29 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: ; Spisová značka: C vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Hlavní používané zkratky a pojmy Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA IDENTIFIKACE POZEMKŮ Lokalita Využití pozemku Infrastruktura Majetkoprávní vztahy Silné a slabé stránky Pozemků METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Obrázky: Obrázek č. 1: Lokace Pozemku v rámci širší lokality... 8 Obrázek č. 2: Ortomapa se zachycením Pozemku... 9 Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Halenkov Tabulky: Tabulka č. 1: Pozemek

3 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé pozemku parc. č. 116/4, katastrální území Halenkov, okres Vsetín, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) 1952 (Dohromady dále též jako Pozemek, Pozemky či Nemovitost ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách 3

4 a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 20. března Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

5 ...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č. j. 151 EX 1232/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1952, katastrální území Halenkov, vyhotovený dne Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Halenkov včetně textace; Informace o využití pozemku poskytnuté Ing. Pavlem Sušněm, vedoucím stavebního odboru města Vsetín; Podklady poskytnuté em p. Cepkem kopie dokumentů: technická zpráva o IS, stanovisko obce Halenkov k využití pozemku parc. č. 116/4, přední strana smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene; Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne zástupcem Zhotovitele bez přítomnosti vlastníka. Povinný v rámci informací o pozemku komunikoval a potvrdil telefonicky stav popsaný Ing. Pavlem Sušněm 5

6 Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc.č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář IS inženýrské sítě RD rodinný dům BD bytový dům LPIS veřejný registr půdy 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, s. ISBN Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 6

7 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 1. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 7

8 2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště: Cepek Rudolf Lázky 506, Vsetín, 3 Identifikace Pozemků Předmětem ocenění je pozemek nepravidelného trojúhelníkového tvaru nacházející v centru obce Halenkov u komunikace Ústí Makovský průsmyk. Tabulka č. 1: Pozemek parc. č. výměra Druh LPIS LPIS hospodář 116/ Trvalý travní porost , 4740 Rudolf Cepek Obrázek č. 1: Lokace Pozemku v rámci širší lokality Pozemek parc. č. 116/4 je svažitý v jihovýchodním směru a nachází v centru obce Halenkov u komunikace II. Třídy Vsetín (Ústí) Makovský Průsmyk (/Slovenská republika) a dále podél uličních komunikací k rezidenční zástavbě bytových a rodinných domů nacházejících se jižně od hlavní komunikace. U hlavní komunikace se nachází jeho zúžená část, kde se též nachází rozvodné skříně elektřiny (i pro veřejné osvětlení) a telefonu, dále se pozemek rozšiřuje až po mez s ulicí rodinných domů. K datu ocenění není pozemek využíván vlastníkem, pouze jako pozemek k venčení psů blízké rezidenční zástavby. Dle LPIS je pozemek obhospodařován vlastníkem. Podél uličních komunikací (a Pozemkem) vede veřejné osvětlení, kanalizace, vodovodní řad. Na parcele se nachází vodoměrná šachta pro celou lokalitu Kuželky. Poloha dle GPS: 49 19'08.26"N, 18 09'09.44"E 8

9 Obrázek č. 2: Ortomapa se zachycením Pozemku 3.1 Lokalita Obec Halenkov leží ve východní části vsetínského okresu, v typicky horské oblasti ve výšce 425m n. m. Obcí protéká Vsetínská Bečva, oddělující Vsetínské vrchy a Javorníky. Obec je obsluhována pouze autobusovou dopravou, má základní občanskou vybavenost, ale dobrou dostupnost do okresního města Vsetín. 3.2 Využití Pozemku Pozemek parc. č. 116/4 v k. ú. Halenkov se dle územního plánu Halenkov, grafické části, Hlavního výkresu z části (cca 1000 m 2 u hlavní komunikace) nachází v zastavitelné ploše bydlení individuální označené BI 121 návrh, ve které je dle kapitoly textové části ÚP Halenkov, tvořící nedílnou součást opatření obecné povahy jako příloha č.1, hlavním využitím bydlení v rodinných domech. Přípustným využitím jsou stavby a zařízení související a podmiňující bydlení, související občanské vybavení místního významu a související nevýrobní služby, dopravní a technická infrastruktura slučitelná s hlavním využitím, protihluková opatření, veřejná prostranství, zeleň, informační zařízení. Podmíněně přípustným využitím jsou bytové domy při splnění podmínek prostorové regulace, rodinná rekreace v zastavěném území, stavby občanského vybavení a nevýrobních služeb jsou součástí pozemku rodinného domu. Podmínky prostorového uspořádání včetně stanovení základních podmínek ochrany krajinného rázu - výška zástavby maximálně 1 nadzemní podlaží a podkroví. Zbylá větší část pozemku parc. č. 116/4, se nachází v nezastavěném území v ploše zemědělské označené Z stav, ve které je dle kapitoly 6.13 textové části ÚP Halenkov, tvořící nedílnou součást opatření obecné povahy jako příloha č.1, hlavním využitím zemědělský půdní fond. Přípustným využitím je dopravní a technická infrastruktura slučitelná s hlavním využitím, stavby, zařízení a opatření pro zemědělství a lesnictví, malé vodní plochy, PUPFL, oplocení k ochraně 9

10 porostů před zvěří, oplocení obhospodařovaných zemědělských ploch, oplocení ploch lesních školek, informační zařízení. Nepřípustným využitím, včetně vyloučení umísťování staveb, zařízení a jiných opatření pro účely uvedené v 18 odst. 5 stavebního zákona jsou stavby, zařízení a jiná opatření pro těžbu nerostů, technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například hygienická zařízení, ekologická a informační centra, včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí, včetně oplocení. Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Halenkov 3.3 Infrastruktura Dle předložených podkladů p. Cepkem je pozemkem vedeno vedení: Dálkový kabel telefonní, Vodovodního řadu pro obec Halenkov PVC 150, na pozemku je umístěna Vodoměrná šachta, ze které je zásobována veškerá stávající výstavba v lokalitě Kuželky. Stávající vodovodní řád DN 80 mm je uložen v souběhu s místní komunikací. 10

11 Podél místní komunikace (částečně přes Pozemek) je uložen kabel veřejného osvětlení, Na Pozemku se nachází rozvodná skříň. V prostoru Pozemku je uložena stávající jednotná kanalizace DN 300 mm, která zachycuje povrchové vody z příkopu u místní komunikace. Se zamýšlenou budoucí výstavbou RD je předpoklad vedení kanalizace Pozemkem. Vedení kanalizačního řadu přes Pozemek je řešeno věcným břemenem. 3.4 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z KN LV č je pozemek zatížen omezeními vlastnického práva souvisejícími s exekučním řízeními, Viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1952, katastrální území Halenkov. Pozemek je zatížen věcným břemenem vedení vodovodního řadu ve prospěch obce Halenkov. Toto břemeno však nemá vliv na hodnotu Pozemku. 3.1 Silné a slabé stránky Pozemků Silné stránky Velmi dobrá poloha v centru obce; Část pozemku umožňuje výstavbu; Slabé stránky: Pouze zemědělské využití k datu ocenění; 11

12 4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 12

13 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 13

14 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty daných Pozemků jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, protože pozemek je jedinečné aktivum, které nelze reprodukovat, náklady na jeho reprodukci jsou tedy rovny nákladům na jeho pořízení- > porovnávací metoda. 5.2 Výpočet porovnávací metodou Hodnota Pozemků je jednoznačně dána jejich využitím dle územního plánu. Zatímco severní část Pozemku umožňuje zástavbu rodinnými domy (výjimečně i bytovým domem), zbylá část se dá k datu ocenění využít pouze jako zeleň, přestože zde polohou, umístěním IS i vyjádřením obce Halenkov existuje pravděpodobnost budoucí změny územního plánu s využitím na stavební. Pozemek parc. č. 116/4 byl tedy rozdělen na část stavební, která činí dle odměření v grafické části územního plánu m 2 a zbylou nestavební část o celkový výměře m Stavební Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů stavebních pozemků umožňující rezidenční zástavbu v lokalitě Halenkova. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 výměry pozemku. Porovnávané pozemky byly objektivizovány případným nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení, na níž by se dohodl potenciální kupující s prodávajícím. Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňovaných Pozemků pomocí korekčních koeficientů. Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou - stavební. 14

15 Část pozemku parc. č. 116/4 užívaná jako stavební byla oceněna ve výši 330 Kč/m 2, tedy Kč Zemědělský Zbývající část pozemku parc. č. 116/4 je k datu ocenění určena pouze pro zemědělské účely. Její poloha v centru obce mezi rezidenční zástavbou, příznivý sklon do údolí Bečvy, blízkost vedení IS i pozitivní vyjádření obce k potenciální výstavbě však zvyšují hodnotu z hlediska případné spekulace na změnu územního plánu obce na stavební pozemek. Hodnota zbývající části proto byla určena odborným odhadem založeným na porovnání. Nabídkové ceny nestavebních pozemků (zemědělské, lesní, zahrady, ostatní) se v širší lokalitě pohybují ve velkém cenovém rozpětí od cca 10 Kč/m 2 po řádově stovky Kč/m 2 za pozemku dle nabízejícího v atraktivní lokalitě s potenciálem výstavby. Tyto nabídkové ceny reprezentují samozřejmě pouze 1 stranu potenciální transakce. Část oceňovaného Pozemku parc. č. 116/4 byla oceněna v úrovni 60 Kč/m 2, tedy v úrovni zemědělského pozemku s potenciálem developmentu. Část pozemku parc. č. 116/4 užívaná jako zemědělský byla oceněna ve výši 60 Kč/m 2, tedy Kč. 15

16 6 Rekapitulace Hodnota oceňovaných Pozemku byla stanovena porovnávací metodou dle využití: Pozemek parc. č. 116/4 stavební Kč Pozemek parc. č. 116/4 nestavební Kč Pro stanovení ceny obvyklé Pozemku byla použita metoda porovnávací, která dle našeho důvodu nejlépe vystihuje hledanou cenu obvyklou. Oceňovaný Pozemek se nachází v lokalitě Javorníků/Vsetínských vrchů, kde jsou na jednu stranu atraktivní pozemky pro výstavbu rezidenčního i komerčního (ubytování) rázu, na druhou stranu pozemky nestavební jsou používány spíše jako pastviny, což je případ i námi oceňovaného Pozemku. Cena obvyklá oceňovaných pozemků byla porovnávací metodou stanovena ve výši Kč. 16

17 7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 20. března 2016 stanovena: a)cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo viz kapitola Majetkoprávní vztahy nezjištěno, Věcná břemena vedení IS bez vlivu na cenu. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá pozemku parc. č. 116/4, katastrální území Halenkov, okres Vsetín, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) 1952 činí k datu ocenění 20. března 2016: Kč Slovy: devět set devadesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 17

18 8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: Ing. Pavel Dytrych V Praze dne 24. března

19 9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1952, katastrální území Halenkov Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha 19

20 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce 20

21 21

22 22

23 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1952, katastrální území Halenkov 23

24 24

25 25

26 Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou - stavební 26

27 Lokalita pozemků Velikost, tvar a sklon pozemků Dopravní dostupnost Oceňovaný Pozemek Porovnávané Pozemek I Pozemek II Pozemek III Pozemek IV Pozemek V váha Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. Popis Koef. stavební část parc. č. Halenkov - Halenkov, okres Halenkov, okres Halenkov, Halenkov, okres 116/4, k.ú. Halenkov, 25,0% 1,00 1,00 0,80 1,00 Dinotice, okres 1,05 Vsetín Vsetín okres Vsetín Vsetín okres Vsetín Vsetín 1000 m², spojitý, nepravidelný mnohoúhelník, mírně svažitý 10,0% u hlavní komunikace bez vlastního nájezdu 20,0% 770 m 2 spojitý, nepravidelný tvar, rovinatý 1,00 Přístup z veřejné komunikace 1, m 2, spojitý, rovinatý, nepravidelný tvar 1,10 Přístup z veřejné komunikace 1, m2, spojitý, mírně svažitý 1,10 Přístup z veřejné komunikace 1, m 2 - spojitý, rovinatý, pravidelných tvar 0,95 Přístup z veřejné komunikace 1, m 2 - spojitý, mírně svažitý 1,00 Přístup z veřejné komunikace 1,00 Územní plán Inženýrské sítě návrh RD, výjimečně BD 20,0% Elektřina, kanalizace, voda 10,0% Bydlení, vydané SP 0,90 elektřina, voda, plyn bez přípojky 1,10 Bydlení, vydané UR + projekt 0,90 RD, chata 0,70 RD 1,00 RD 1,00 elektřina přípojka, voda, kanalizace u komunikace na hranici bez na hranici bez bez přípojky 1,05 bez přípojek 1,10 přípojek 1,10 přípojek 1,10 Ostatní skutečnosti a právní vady (nájem) nezjištěny 15,0% Nejsou 1,00 Nejsou 1,00 Nejsou 1,00 Nejsou 1,00 Nejsou 1,00 Zdrojová cena za m2 350,00 Kč 330,00 Kč 350,00 Kč 690,00 Kč 350,00 Kč druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Zveřejnění leden 2016 březen 2016 leden 2016 únor 2016 březen 2016 Zdroj M&M reality sreality.cz dumrealit.cz RK STING sreality.cz Korekce zdrojové ceny *) 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 Nabídková cena korigovaná, Kč/m 2 280,00 264,00 280,00 552,00 280,00 100,0% Užitná hodnota oceňovaných Pozemků 0,990 0,995 0,910 1,005 1,023 Přepočtená hodnota Pozemků Kč/m 2 277,20 262,68 254,80 554,76 286,30 Průměrná cena Pozemku 327,15 Kč Kč/m 2 Průměrná cena Pozemku zaokrouhlená 330,00 Kč Kč/m 2 Plocha Pozemku m 2 Hodnota Pozemku Kč Pozn. Koeficienty zohledňují rozdílnou kvalitu zadaných parametrů mezi oceňovaným Pozemkem a porovnávanými pozemky. Hodnota koeficientu vyšší než 1 udává, že parametr oceňovaného Pozemku je lepší než u porovnávaného. 27

28 Příloha č. 4: Fotopříloha 28

29 Pohled z jihu na hlavní komunikaci Pohled k severu na stávající rezidenční zástavbu Rozvodné skříně u komunikace Komunikace k lokalitě Kuželky Parc. č. 116/4 Parc. č. 116/4 29