Znalecký posudek č. xxxx-xx/xxxx

Transkript

1 Znalecký posudek č. xxxx-xx/xxxx Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemků parc. č. PZE 109/11 a parc. č. PZE 109/88, vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice, okres Rakovník, zapsané na listu vlastnictví č. 77 Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká Praha 3 Č. j. 132 Ex 3839/10-28 Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 16 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. xxxx-xx/xxxx Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemků parc. č. PZE 109/11 a parc. č. PZE 109/88, vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice, okres Rakovník zapsané na listu vlastnictví č. 77 (dále též jako Nemovitost nebo Pozemky ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí po zaokrouhlení: Tabulka č. 1: Rekapitulace zjištěných hodnot Parc. č. Výměra [m 2 ] Vlastnický podíl id. Podíl [m 2 ] Hodnota [Kč/m2] Hodnota celkem [Kč] Hodnota celkem Zaokrouhleno [Kč] PZE 109/ , , PZE 109/ ,5 476, , Celkem , Kč Slovy: dvanáct tisíc sto korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXXX-XX/XXXX NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Rekapitulace zjištěných hodnot... 2 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel... 5 Tabulka č. 3: Stanovení hodnoty Pozemků / m Tabulka č. 4: Stanovení hodnoty Pozemků celkem Tabulka č. 5: Rekapitulace zjištěných hodnot Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy LV 77 (pozemek parc. č. PZE 109/11)... 7 Obrázek č. 4: Výřez z katastrální mapy LV 77 (PZE 109/88) Obrázek č. 5: Výřez z územního plánu Hlavní výkres... 8 Obrázek č. 6: Výřez z územního plánu Výkres ochrana půdního a lesního fondu

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ pozemků parc. č. PZE 109/11 a parc. č. PZE 109/88, vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice, okres Rakovník zapsané na listu vlastnictví č. 77 (dále též jako Nemovitost nebo Pozemky ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Podíl: 1/2 Jméno: Jaroslava Milotová RČ: /1724 Trvalé bydliště: Markova 570, Kdyně, PSČ: Další podíly: 1/2 Jméno: Blanka Jakoubková 4

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Id. ½ parcely parc. č. PZE 109/11 o výměře m 2 (BPEJ m 2 ) a parcely parc. č. PZE 109/88 o výměře 673 m 2 (BPEJ m 2 ), zapsané na listu vlastnictví č. 77; vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel Parc. č. Výměra [m 2 ] Vlastnický podíl id. Podíl [m 2 ] PZE 109/ ,5 806,5 PZE 109/ ,5 336,5 Celkem Druh pozemku Pozemky jsou v současné době využívány jako pole pro zemědělskou činnost. 1.6 Poloha Oceňované Pozemky se nacházejí na jihovýchodním okraji obce Mutějovice v okrese Louny, Středočeského kraje. V současné době jsou oceňované Pozemky, stejně jako okolní pozemky, využívány jako orná půda. Mutějovice je obec o rozloze cca 13,2 km 2 a nachází se cca 10 km severně od Rakovníka. Souřadnice GPS PZE č. 109/11: 50 11'23.99"N, 13 42'47.29"E Souřadnice GPS PZE č. 109/88: 50 11'26.52"N, 13 43'01.83"E 1.7 Dopravní poměry Pozemek parc. č. PZE 109/11 je dopravně dostupný automobilem po živičné komunikaci Velká Strana (k jeho spodní části) a pozemek PZE č. 109/88 není v současnosti přímo dopravně dostupný (pouze přes pozemky jiných vlastníků orné půdy v lokalitě). Je však možné dojet ke kraji plochy pole po místní živičné komunikaci Velká Strana. Obec Mutějovice je dopravně dostupná automobilem po komunikaci Na Příči, Podžbánská, nebo po komunikaci Velká Strana, která se po cca 3 km napojuje na rychlostní komunikaci 229, která se dále po cca 100 m napojuje na rychlostní komunikaci E48, jež spojuje Karlovarský kraj s Prahou. V Obci Mutějovice je zavedena autobusová a železniční doprava. 5

6 Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti (obec Mutějovice) je omezená běžná občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Nemovitost není napojena na žádné inženýrské sítě. 6

7 1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy LV 77 (pozemek parc. č. PZE 109/11) Obrázek č. 4: Výřez z katastrální mapy LV 77 (PZE 109/88). 7

8 1.11 Územní plán Oceňovaná nemovitost je v územním plánu obce Mutějovice vedena následovně: Pozemek PK 109/11 je mimo zastavitelné území obce a je veden v ploše louky a trvalý travní porost a je též veden jako lokální biocentrum, plocha ÚSES. Současné využití je tedy stejně jako u pozemků sousedních vlastníků v rozporu s územním plánem. Pozemek PK 109/88 je též mimo zastavitelné území obce a je veden v ploše zemědělská půda. Současné využití je tedy v souladu s územním plánem obce Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti viz Příloha č. 6: List vlastnictví. Obrázek č. 5: Výřez z územního plánu Hlavní výkres 8

9 Obrázek č. 6: Výřez z územního plánu Výkres ochrana půdního a lesního fondu 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Pozemky jsou v současné době využívány jako orná půda k zemědělské činnosti. V případě pozemku PZE č. 109/88, vzhledem k jeho umístění a s ohledem na funkční využitelnost dle územního plánu se jeví jako nejvyšší a nejlepší možné využití jako orná půda k zemědělské činnosti. Pozemek PZE č. 109/11 je dle územního plánu v rozporu se současným využitím jako orná půda pro zemědělskou činnost. Využití s ohledem na územní plán obce je značně omezené, jelikož je pozemek součástí lokálního biocentra v ploše ÚSES. 2.2 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.3 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.4 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou 10

11 je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.5 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

12 2.6 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Porovnávané pozemky V případě pozemků nabízených k prodeji jako pole, se cena pohybuje v rozmezí Kč/m 2. Vzhledem k umístění a rozloze pozemku PZE č. 109/88 se přikláníme k horní hranici tohoto rozmezí a tedy k 17 Kč/m 2 Pozemek zjednodušené evidence č. PZE 109/11, jak již bylo výše uvedeno, není možné využívat jako pole, jelikož je součástí lokálního biocentra, je z nabídkové ceny brána pouze ½ ceny. Tato nabídková cena byla dále upravena upřesňujícími koeficienty: Koef. nab. ceny vyjadřuje předpokládaný poměr mezi výší ceny inzerované a skutečně realizované. Koef. spoluvlastnictví vyjadřuje skutečnost, že vlastnictví pouze podílu nemovitosti v praxi snižuje její tržní hodnotu více, než by činil její pouhý matematický podíl. Tabulka č. 3: Stanovení hodnoty Pozemků / m 2 Nabídková cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Koef. Nab. Ceny Koef. Spoluvlastnictví Hodnota zaokrouhleno [Kč/m2] 8,5 PZE 109/11 0,9 0, PZE 109/88 0,9 0,9 14 Tabulka č. 4: Stanovení hodnoty Pozemků celkem Parc. č. Výměra [m 2 ] Vlastnický podíl id. Podíl [m 2 ] Hodnota [Kč/m2] Hodnota celkem [Kč] Hodnota celkem Zaokrouhleno [Kč] PZE 109/ , , PZE 109/ ,5 476, , Celkem , Tržní hodnota Pozemků stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 12

13 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá id. ½ pozemků parc. č. PZE 109/11 a parc. č. PZE 109/88, vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice, okres Rakovník zapsané na listu vlastnictví č. 77 činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. ½ pozemků parc. č. PZE 109/11 a parc. č. PZE 109/88, vše kat. území Mutějovice, obec Mutějovice, okres Rakovník zapsané na listu vlastnictví č. 77 činí k datu ocenění : Tabulka č. 5: Rekapitulace zjištěných hodnot Parc. č. Výměra [m 2 ] Vlastnický podíl id. Podíl [m 2 ] Hodnota [Kč/m2] Hodnota celkem [Kč] Hodnota celkem Zaokrouhleno [Kč] PZE 109/ , , PZE 109/ ,5 476, , Celkem , Kč Slovy: dvanáct tisíc sto korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 13

14 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem xxxx-xxx/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Ing. Andrea Paslerová 14

15 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: Exekuční příkaz Příloha č. 6: List vlastnictví Příloha č. 7: Fotopříloha 15

16 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

17 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

18 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

19 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 1 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 1 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

20 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

21 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce č.j. 132 EX 19033/09-31, Exekuční příkaz č.j. 132 EX 19033/09-9/Ku Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

22 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

23

24 Příloha č. 5: Exekuční příkaz

25

26

27 Příloha č. 6: List vlastnictví

28

29

30 Příloha č. 7: Fotopříloha

31 Pozemek zjednodušené evidence č. 109/11 Pozemek zjednodušené evidence č. 109/88