Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Stanovení ceny obvyklé pozemků a stavby na LV č. 761, kat. území Plaňany, okres Kolín Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 290/16-81 Posudek obsahuje celkem 33 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: ; Spisová značka: C vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Hlavní používané zkratky a pojmy Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Technický popis Poloha Dopravní poměry Územní plán Infrastruktura Majetkoprávní vztahy METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti č.p Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost... 9 Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitosti (modře) Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Plaňany se zachycením domu č. p Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí

3 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 251, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 225 a pozemku parc. č. 655/11 včetně jejich součástí katastrální území Plaňany, obec Plaňany, okres Kolín, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 761 (vše dále též jako Nemovitost či Rodinný dům ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3

4 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 12. července Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

5 ...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č. j. 151 EX 290/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 761, katastrální území Plaňany, vyhotovený dne Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Plaňany; ˇPůdorys Nemovitosti a Výměnku poskytnutý vlastníkem; Kolaudační rozhodnutí č. K /2001 ze dne vydané Odborem výstavby města Pečky. Kopie technické zprávy k projektu vodovodní přípojky; Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne dle termínu uvedeného v dopise vlastníkovi Nemovitosti, za přítomnosti spoluvlastníka p. Viléma Hinera. 5

6 Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí ( MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ( IRI Institut regionálních informací, s.r.o. ( ARK Asociace realitních kanceláří ( 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, s. ISBN Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 6

7 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 13. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Dále též jako NOZ ). 7

8 2 Identifikace vlastníka Jméno: Hiner Jaroslav, Trvalé bydliště: Tyršova 225, Plaňany, Podíl: ¼ Jméno: Hiner Lukáš, Trvalé bydliště: Tyršova 225, Plaňany, Podíl: ¼ Jméno: Hiner Vilém, Trvalé bydliště: Tyršova 225, Plaňany, Podíl: ½ 3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Koncový řadový rodinný dům č. p. 225, jenž je součástí pozemku parc. č. st. 251 včetně pozemku zahrady parc. č. 655/11, k. ú. Plaňany, obec Plaňany. 3.1 Technický popis Jedná se o koncový řadový zděný rodinný dům se sedlovou střechou. Vzhledem k neexistenci podkladů na příslušném stavebním odboru nebylo možno zjistiti přesné stáří Nemovitosti, dle informací na místním šetření pravděpodobně první polovina dvacátého století. Dům má jedno nadzemní podlaží, pochozí prostor půdy a je částečně podsklepen. Vnitřní dispozice: Vchod do Nemovitosti se nachází z východu, z dvorní části (přes zpevněný průjezd z ulice) prostřednictvím předsíně, která dále ústí do chodby, z níž se dále postupuje na půdu, na WC, do spíže a kuchyně. Kuchyně je průchozí do koupelny se sprchovým koutem a dále do pokoje, ze kterého se vstupuje do sklepa a dalších dvou menších pokojů. Dům je zděný s pravděpodobně typovými základy, dřevěným krovem, krytinou z pálených tašek, klempířskými pracemi z pozinkového plechu. Okna i vstupní dveře plastová, vnitřní dveře dřevěné, resp. na bázi dřevěných hmot. Podlahy dlažba, resp. parkety, PVC, v jednom pokoji plovoucí podlaha, částečně v horším stavu. Kuchyně osazena kuchyňskou linkou bez kombinovaného vařiče. Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Vytápění Nemovitosti plynové s rozvodem do jednotlivých místností + kamna na tuhá paliva (obojí v 1. PP). Za posledních cca 15 let proběhla částečná rekonstrukce vyměněna okna, zrekonstruováno WC a koupelna (osazen sprchový kout), částečně vyměněny elektrické rozvody a zavedena plynová přípojka. 8

9 Dle předložené technické dokumentace (po kontrolním zaměření činí celková podlahová plocha Nemovitosti 88,66 m 2 bez ploch suterénu. Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti č.p. 225 Umístění Místnost Podlahová plocha (m 2 ) 1. NP Pokoj 20 Pokoj 20 Ložnice 12 Chodba 11,96 Kuchyně 12 Spíž 3 Koupelna 4,5 WC 1,2 Vstup 4 Na pozemku parc. č. st. 251 se dále nachází v dvorní části samostatně stojící objekt tzv. Výměnku, postavené obdobným konstrukčním systémem a obdobného stáří. Výměnek má Vstup, kuchyni, průchozí koupelnu s WC a ložnici. S ohledem na fakt, že je dlouhodobě neužívaný je jeho stav zanedbaný. Plocha výměnku byla získána z předloženého půdorysu a činí 49,9 m 2. Dále se na pozemku parc. č. st. 251 nachází dílna stavebně navazující na Výměnek a přístřešek pro parkování automobilu. Nemovitost dále pokračuje navazujícím pozemkem zahrady parc. č. 655/11, kde se nachází dřevěné kotce a voliéry pro ptáky a dále udržovaný ovocný sad s menším podílem jehličnatých stromů. Plocha zahrady je zatravněna. Pozemek je oplocen. Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost parc. č. výměra (m 2 ) Druh Pozemku st Zastavěná plocha a nádvoří 655/ Zahrada

10 Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Nemovitosti (modře) 3.2 Poloha Nemovitost se nachází v na jižním okraji Městyse Plaňany u nájezdu na hlavní komunikaci Kolín Praha jako poslední rezidenční stavba Plaňan. Jižněji se nachází autobazar a budovy Českého rybářského svazu, severně rezidenční zástavba. Plaňany jsou městys ležící v okrese Kolín asi 13 km západně od Kolína. Mají cca 1600 obyvatel Pod městys Plaňany správně patří obce Blinka, Hradenín a Poboří. Obec disponuje základní občanskou vybaveností. Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 3.3 Dopravní poměry Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci, ulici Tyršova. Parkování je před Nemovitostí na veřejné komunikaci a dále na zpevněné ploše pozemku parc.č. st. 251 a od přístřeškem. Obec je obsluhována autobusovou dopravou PID. 10

11 3.4 Územní plán Nemovitost se dle územního plánu obce Plaňany nachází v plochách B1 určených pro bydlení nízkopodlažní. Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Plaňany se zachycením domu č. p Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Vytápění Nemovitosti plynové s rozvodem do jednotlivých místností + kamna na tuhá paliva. Funkčnost IS nebyla provedena. 3.6 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je pozemek parc. č. 655/11 zatížen věcným břemenem zřízení a údržba plotu ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 655/1. Jedná se o východní (nejkratší) okraj Nemovitosti, kde pozemky parc. č. 55/11 a 655/1 sousedí. S ohledem na aktuální stav (existující plot) nepovažujeme toto věcné břemeno za významné (oplocení by jinak bylo řešeno dohodou a jedná se o marginální úsek) a jeho hodnotu určujeme na 0,-. 11

12 Dále jsou dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí nemovitosti uvedené na LV č. 761 zatíženy zástavním právem smluvním, zákazem zcizení nebo zatížení, rozhodnutím o úpadku, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji. Nájemní právo nezjištěno, Nemovitost je obývaná spoluvlastníky. 12

13 4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 13

14 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 14

15 5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových i realizovaných obchodních transakcí prodejů rodinných domů obdobného konstrukčního systému, stáří a technického stavu v obci Plaňany, při jejich konkrétní znalosti s přesností na číslo popisné. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy Nemovitosti bez výměnku, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Především bylo zohledněno množství a stav vedlejších staveb a venkovních úprav oceňované nemovitosti. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. 15

16 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí Hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 16

17 6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 12. července 2016 stanovena Porovnávací metodou: Kč Důvodem pro použití metody porovnávací jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí Kč. 17

18 7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 12. července 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena viz kapitola 3.6 Majetkoprávní vztahy. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 251, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 225 a pozemku parc. č. 655/11 včetně jejich součástí katastrální území Plaňany, obec Plaňany, okres Kolín, jak je zapsáno na LV č. 761 činí k datu ocenění 12. července 2016: Kč Slovy: jeden milion pět set tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 18

19 8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 18. července 2016 Ing. Pavel Dytrych 19

20 9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 761, katastrální území Plaňany Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha 20

21 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

22

23

24 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 761, katastrální území Plaňany

25

26

27

28

29 Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou

30 Oceňovaná nemovitost: Tyršova 225, Plaňany Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Identifikace nemovitosti Porovnávané nemovitosti 1 Koef. 2 Koef. 3 Koef. 4 Pražská 119, Plaňany Komenského 91, Plaňany Hradenín 52, Plaňany Koe f. Havlíčkova 494, Plaňany 5 Koef. Pražská 27, Plaňany Foto nemovitosti Řadový zděný rodinný dům o jednom NP + výměnek Popis zděný, řadový dům o jednom NP po kompletní rekonstrukci zděný řadový dům se sedlovou střechou o 1 NP zděný samostatně stojící rodinný dům o jednom NP, 6+kk dvoupodlažní zděný dům s rovnou střechou zděný samostatně stojící rodinný dům o jednom NP Plaňany, okres Kolín Lokalita obdobná 1 obdobná 1 horší 1,1 obdobná 1 obdobná m 2 m, zastavěný 759 m m m m 2 Pozemek (m stavbami, dvůr, zahrada ) 1,2 1,1 výrazně 1,2 výrazně 1,2 výrazně menší menší obdobný menší menší 1 Zděný, sedlová střecha Konstrukční systém obdobný 1 obdobný 1 obdobný 1 obdobný 1 obdobný 1 odpovídající stáří Technický stav výrazně lepší 0,8 obdobný 1 obdobný 1 Lepší 0,9 obdobný 1 Výměnek, pod přístřeškem, dílna, zpevněný vjezd Parkování, vedlejší stavby 88,66 Užitná plocha (m 2 ) x x Zdrojová cena (Kč/m 2 ) Zdroj horší 1,1 horší 1,1 horší 1,1 horší 1,1 obdobný ,1 obdobná obdobná obdobná větší obdobná Kč Kč Kč Kč Kč Nabídková cena RK Evropa Upravená cena Kč Kč/m² 1,00 Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) Kč Užitná plocha Nemovitosti (m 2 ) 88,66 Hodnota Nemovitosti (Kč) Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč) 0, Kč Kč Nabídková cena Athena Real Kč 0,9 1,10 Nabídková cena RK Remaxx Kč 0,9 1,30 Nabídková cena 0,9 sreality.cz Kč 1,2 0 Nabídková cena RK Remaxx Kč 1 0,9 0,90

31 Příloha č. 4: Fotopříloha

32 Pohled z ulice Tyršova Pohled z ulice Tyršova Pohled ze dvora Kuchyně Pokoj Pokoj WC Koupelna

33 Půdní prostor Sklep Výměnek Výměnek koupelna/wc Výměnek - Pokoj Zahrada Přístřešek Zahrada