Bankovní institut vysoká škola Praha

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Oceňování staveb se závadami Bakalářská práce Autor: Pavel Krejčí obor oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze, dne Pavel Krejčí

3 Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za odborný dohled při tvorbě mé práce.

4 Anotace: Jméno a příjmení autora: Pavel Krejčí Instituce: Bankovní institut vysoká škola Praha Název díla: Oceňování staveb se závadami Bakalářská práce Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Počet stran: 55 Počet příloh: 6 Počet titulů bibliografie: 11 Klíčová slova: Závady staveb Oceňování majetku Tržní hodnota Analýza trhu Věcná břemena Stavebně technický průzkum Annotation: Autor`s first and last name: Pavel Krejčí Instituce: Banking institute college of banking Title of a work: Setting Real Estate Prices of Building Disorders Bachelor`s work Supervisor: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Number of pages: 55 Number of inserts: 6 Number of bibliogr. titles: 11 Key words: Disorders of Buildings Assessing Market value Market analysis Rights of using Engineering survey

5 Obsah: Úvod... 7 Část teoretická... 8 Závady stavební... 8 Klasifikace závad... 8 Stavebně-technický průzkum Příčiny konstrukčních a statických závad Poruchy v základových konstrukcích Poruchy svislých konstrukcí Poruchy vodorovných stropních a podlahových konstrukcí Poruchy kleneb Poruchy schodišťových konstrukcí Poruchy krovů a střech Biologické napadení dřevěných konstrukčních prvků Závady dispoziční Identifikace závad Nízké stropy Tmavá a nevyužitá zákoutí Nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory Zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny Nesmyslně vedené instalace Průchozí ložnice Poddimenzované velikosti pokojů Špatné velikosti a umístění dveří a oken Dostatečně neoddělené WC od obytných místností WC v zádveří vstupů do rodinných domů Úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů. 31 Závady z hlediska právních aspektů Věcná břemena Věcná břemena s povinností konat Věcná břemena s povinností zdržet se Věcná břemena s povinností trpět Vznik věcného břemene Nejčastější věcná břemena Závady ostatní Špatná orientace objektu na světové strany Nadhodnota Podnikatelské baroko Geopatogenní zóny Disharmonické Feng Shui Objekt s poltergeistem Část praktická Ocenění objektu se závadami a bez závad Ocenění rodinného domu Popisné informace nález Popis lokality Historie objektu Pozemek Venkovní úpravy

6 Popis rodinného domu Ocenění rodinného domu bez závad Ocenění rodinného domu se závadami Porucha stavby zaviněná špatnou údržbou objektu Porucha stavby s podstatnou vadou Omezení stavby věcným břemenem Část analytická Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Praha východ Obecná charakteristika Popis regionu Regionální segmentace Analýza v jednotlivých segmentech trhu Závěr Seznam použité literatury Seznam příloh

7 Úvod Oceňování majetku je dynamický obor, který využívá poznatků z mnoha oblastí lidské činnosti. Nachází své uplatnění v realitních oblastech při prodeji a nákupu nemovitostí, v bankovních oblastech při žádání o úvěry, ve stavebnictví při promítnutí závad na hodnotu objektu, v pojišťovnictví při řešení pojistných událostí, v oblastech práva při řešení soudních sporu nebo dědickém vypořádání, při exekucích a dražbách apod. Na území České republiky prošlo oceňování nemovitostí za poslední roky velkým vývojem. Tento v naší zemi poměrně mladý obor dostál velkých změn. Díky oboru oceňování majetku vznikají cenové mapy, které se neustále aktualizují. Díky nim je možné stanovit tržní hodnotu nemovitostí s větší vypovídací schopností. Při oceňování nemovitostí je obor oceňování úzce provázán se stavitelstvím. Protože je tato provázanost zajímavá, tématem bakalářské práce je Oceňování staveb se závadami. V této práci je popsáno, jaký vliv mají závady na tržní hodnotu nemovitostí. 7

8 Část teoretická Závady stavební Klasifikace závad Obecné příčiny závad jsou dvě. Náhodné, způsobené náhodným chováním materiálů, rozměrů a zatížení (cca 20% staveb). Nenáhodné, způsobené lidským faktorem (cca 80% staveb). Příčiny závad mohou mít tři základní zdroje. Nedostatek kvalifikace a zkušeností na různých úrovních provádění staveb. Patří sem také nedbalost, neznalost a neúplnost podkladů. Nedostatečná kontrola a údržba staveb. Příčinou mohou být také nedostatečné požadavky nebo předpisy na kontrolu a údržbu. Nedokonalé ekonomické podmínky. Do této kategorie patří i špatné koordinace výrobních procesů a plánů. Specifickými příčinami závad jsou na základě výše uvedených tří zdrojů tyto: 1) chyby v předvýrobní přípravě staveb, v projektové dokumentaci; 2) chyby v provádění; 3) chyby v užívání objektu a jeho údržbě; 4) chyby a nedostatky v předpisech; 5) nepředvídané události (živelné pohromy, výbuchy, sesuvy, zemětřesení, požáry apod.) Procentuálně můžeme vyjádřit chyby způsobující závady stavebních konstrukcí dle následující tabulky (tab. č. 1) 1. 1 Zdroj: Václav Kupilík, Závady a životnost staveb. Praha, Grada Publishing,

9 Závady v průběhu realizace, cca 60% pozorovaných závad, vznikají převážně vinou výrobce, méně často vinou projektanta. Poměrně časté jsou závady při zavádění nových technologií. Závady při provozu konstrukce, zbývajících cca 40% pozorovaných závad, jsou nejrůznějšího charakteru a jsou způsobeny různými činiteli. Na závadě může nést vinu projektant, dodavatel i uživatel stavby. Zjistit, kdo za závadu zodpovídá bývá často předmětem arbitrážního řízení. projektant se může podílet vinou například na špatné klasifikaci základové půdy, chybou ve výpočtu nebo ve výkresu. Dodavatel se může podílet vinou například nedodržením požadavků projektu nebo zanedbáním norem. Uživatel se může vinou podílet například svévolným zásahem do konstrukce, změnou v užívání objektu, špatnou údržbou. Základní rozdělení závad: mechanické, vyjádřitelné na základě stavební mechaniky; nemechanické, vyjádřitelné chemickými, fyzikálními nebo biologickými jevy. 9

10 Mezi fyzikální nemechanické závady patří například závady vlivem vlhkosti, tepelné nebo akustické jevy. Častou chemickou nemechanickou závadou je vliv agresivního prostředí na složení materiálů stavby nebo nevhodné složení užitých materiálů. Biologickou nemechanickou závadou je například napadení plísní. Stavebně-technický průzkum Tento termín v sobě sdružuje několik samostatných průzkumů objektu, a to zejména: konstrukční a statický průzkum, vlhkostní průzkum, průzkum biokoroze objektu. Účel stavebně-technického průzkumu je poskytnutí souboru komplexních informací o sledovaném objektu a jeho vazbách na okolí. Průzkum se provádí v minimálním, tj. nezbytně nutném rozsahu odpovídajícímu účelu, pro který se průzkum provádí (záměr rekonstrukce, nástavba nebo vestavba, změna vlastníka, nová výstavba v těsné blízkosti objektu atd.). Konstrukční a statický průzkum objektu Zaměřuje se především na zjištění stavu a odhalení případných závad zejména na: základových konstrukcích svislých nosných a nenosných konstrukcích vodorovných nosných konstrukcích klenbách střešních konstrukcích a konstrukci krovu schodišťových konstrukcích komínových konstrukcí visutých konstrukcí (balkony, arkýře) 10

11 Vlhkostní průzkum objektu Zjišťuje druh a charakter konstrukcí, jejich stav a stupeň poškození: vlhkostní stav konstrukcí: o výšky vlhkostních map a jejich charakter; o stupeň degradace povrchů zdiva vlivem vlhkosti; o vizuální zjištění salinity (výkvěty, hygroskopické mapy); o vizuální výskyt biologického napadení rozvody v objektu: o vodovodní rozvody; o rozvody ústředního vytápění; o způsob odvádění srážkových vod; o svislé a vodorovné rozvody kanalizace; o další technologické rozvody a vybavení provozní podmínky objektu: o účel jednotlivých místností objektu; o mikroklima interiéru; o způsob větrání Průzkum biokoroze objektu Hodnotí tyto faktory: průzkumem dřevěných konstrukcí: o poškození dřevokazným hmyzem; o poškození dřevokaznými houbami průzkumem prostor napadených plísněmi: o množství plísní, dřevokazných hub a dalších mikroorganismů (např. řas) 11

12 Příčiny konstrukčních a statických závad Poruchy v základových konstrukcích Sedání a konsolidace Nerovnoměrné sedání může značně narušit stavbu. Vzniká například nestejnoměrným sedáním objektu vlivem jeho proporcí nebo okolní zástavby, nestejnoměrnou stlačitelností základové půdy, nestejnorodým složením základové půdy s různou mocností vrstev. Při překročení sedání mohou nastat: Poruchy provozní, kdy se v závislosti na přípustném sedání stavby ještě neporuší provoz stavby, např. jeřábové dráhy, strojní zařízení atd. Poruchy na zařízení, popřípadě na konstrukci výplní prosklené fasády, zasklené stěny, dveře okenní křídla. Poruchy na vlastní konstrukci. Proudění vody, hladina podzemní vody Může se projevit odnášením zeminy (a tím nepravidelným sedáním základové zeminy), vztlakem, chemismem vody (tzv. hladovou vodou). Promrzání základové půdy Při menší hloubce založení stavby (založení nad nezámrznou hloubkou) hrozí nebezpečí, že základová půda v zimním období zvětšováním svého objemu zvedne základy a dojde k porušení stavby. Časté jsou chyby u drobných staveb, jako základů plotových zídek, skleníků atd. Vysychání základové půdy Vliv slunečních paprsků (insolace) projevuje se hlavně u jílovitých zemin tam, kde jsou konstrukce orientované k jihu. Vliv temperovaných konstrukcí pece, cihelny, komíny, kouřovody, teplovody. 12

13 Vliv vegetace stromy, keře (poruchami vysycháním podzákladí vlivem vegetace trpí zejména lehké a nepodsklepené stavby, chodníky a dlažby. Seismické oblasti a poddolovaná území Základy mohou být poškozeny také vlivem dynamických změn. například chvění při zhutňování násypů, chvění vyvolaném dopravou, otřesy vyvolanými výbuchy (lomy), ražením hlubinných základů nebo tunelů. Chvění může být vyvoláno také větrem. Vliv podloží na tvorbu trhlin na objektech Podle statistik je 90% ze všech druhů poruch konstrukcí způsobeno sedáním (deformací) podloží. Podle tvaru a orientace trhlin na objektech lze zpětně dedukovat příčinu deformace. Poruchy svislých konstrukcí Závady vznikají: z chyb konstrukcí o nedodržení projektu, norem, předpisů; o potlačení správných zásad a technologií provádění staveb; o špatný projekt; o nevhodný konstrukční systém; o chybně provedené detaily; o nehospodárný půdorys z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného použití většina chyb je zaviněna špatným zpracováním materiálů, nevhodným použitím, špatným provedením technologie (častá chyba hutnění betonu) vlivem vnějšího mechanického a chemického působení o chemické: alkalická reakce kameniva v betonu, koroze armatury v železobetonu, solení komunikací v zimním období, vnitřní i vnější agresivní prostředí objektů o mechanické: tepelná roztažnost, hydratační teplo, oděruvzdornost, mrazuvdornost 13

14 Trhliny Vznikají v nových i starých stavbách, nejčastěji v dostavbách. Jsou viditelným následkem napětí, které překročilo mez pevnosti daného materiálu v některé fázi jeho výroby, nebo po dokončení zrání, tuhnutí a tvrdnutí. Dělí se na: neškodné většinou estetického charakteru. Vznikají při schnutí omítek, tvrdnutí malty a betonu, rychlým odpařením pojidla v nátěrech a malbách, nebo na špatně překrytých dilatačních spárách. v pohybu upozorňují na staticky závažnější stavební poruchu, nebo absence dilatačních spár, nebo na objemové změny staviv. způsobené poruchou následkem je zřícení konstrukce. Podle vnitřního napětí se rozlišují tři základní druhy trhlin: překročení pevnosti v tahu trhlina má ostré okraje, rozevírá se nejvíce uprostřed své délky, poklepem okolí vydává zvuk. překročení pevnosti v tlaku trhlina má okraje rozdrcené, vlastní materiál je zvrásněný, poklepem vydává dutý zvuk. překročení pevnosti ve smyku dvojicí protichůdných sil trhlina má průběh skoro přímkový, byla způsobena vzájemným posunem materiálu po sobě, při poklepu neduní. Kamenné konstrukce Poškození lze rozdělit na mechanické, chemické a organické. Často se vyskytují kombinace. Působení rostlin zaviňuje poškození mechanické i chemické. Vápno a rozpustné soli, které kámen obsahuje, se působením vody a zamokřením rozpouštějí a při vyschnutí krystalizují na povrchu kamene. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození, které dosahuje do hloubky. Betonové a železobetonové konstrukce Původ závad je většinou již z výroby, zpracování a ošetřování betonu. V nesprávném projektu a provedení konstrukce. Obvyklé příčiny poruch: 14

15 Příčiny, které mohou způsobit snížení únosnosti a zvětšení přetvoření jako: výrobní a projekční vady; vliv škodlivého prostředí (mráz, chemické a biologické vlivy, koroze); únava materiálu a přirozené stárnutí Zvýšené namáhání jako: z nadměrného namáhání způsobené přetížením i nepřímými účinky; ze změn základových poměrů; z přetvoření a napětí vyvolaných objemovými změnami (změna teploty, vlhkosti, smršťování); z nevhodných rekonstrukčních a adaptačních prací (změna statické soustavy); z mimořádných účinků (dynamický požár) Projekční vady jsou například chyby ve statickém výpočtu, výkresu bednění, výkresu armatury, konstrukčních detailů. K výrobním vadám patří: malá pevnost a nevhodné vlastnosti kameniva (frakce, tvar, nasákavost, čistota, alkalická reakce kameniva); nejakostní cement; špatná záměsová voda; nevhodné rozložení směsi; nedokonalé promísení (dopravou, ukládáním); nedostatečné zhutnění; roztřídění směsi převibrováním; betonáž za nepříznivých podmínek; nedostatečné ošetřování betonu; narušení procesu tuhnuté betonu otřesy; neodborně provedené bednění; závady ve vyztužování (nedostatečné kotvení, nesprávné uložení výztuže, znečištění výztuže, nedostatečné krytí výztuže, velmi hustý rastr armatury); nesprávné provedení pracovní a dilatační spáry; neodborné nebo předčasné odbednění 15

16 Z vlivů škodlivého prostředí jsou nejnebezpečnější: mráz, zmrzlá voda v pórech a dutinách zvyšuje svůj objem a vyvolává tlak s trhavými účinky na beton. Při tání vyluhuje rozpustné složky betonu; koroze výztuže, oslabuje průřez výstužných prvků, odlupováním šupin z prvků snižuje soudržnost s betonem, rez zvyšuje objem a má trhavé účinky na beton Poruchy vlivem koroze se projevují zabarvením povrchu betonu, odprýsknutím krytí armatury, trhlinami, přetvořením konstrukce, případně destrukcí. Poruchy na montovaných stavbách mohou vzniknout také dotvarováním a smršťováním. Ocelové konstrukce Poruchy ocelových konstrukcí vznikají zpravidla: korozí (chemická a elektrochemická); změnami mechanických vlastností materiálů; přetížením konstrukce nebo jejího prvku vlivem změny zatížení (včetně mimořádných účinků); vlivem materiálu (u starších druhů oceli); nedokonalými spoji jednotlivých prků konstrukce (chyba lidského faktoru); vlivem nesprávného návrhu a nevhodného nebo zastaralého způsobu provádění; vlivem požáru, přetížením při haváriích atd. 16

17 Poruchy vodorovných stropních a podlahových konstrukcí Poruchy dřevěných stropních konstrukcí mohou být způsobeny: vadami použitého dřeva (sukovitost, podélná sesychavost, nekvalitní dřevo, napadené dřevo, nesprávně ošetřené dřevo; vadami v projektu (nedostatečná konstrukční ochrana hydroizolace, kontakt konstrukce s materiálem vodícím vlhkost, špatné odvětrání, volná přístup hmyzu atd., špatná nebo žádná chemická ochrana; vady v důsledku špatného provedení; chemickým působením prostředí; přetížením konstrukce (celkově nebo místně, zvýšení dynamických rázů z okolí doprava); přetvořením nosné konstrukce nebo prvků; stárnutím konstrukce (zhoršováním vlastností, jako je nasákavost, přirozená odolnost, pružnost, tvrdost, houževnatost) s následkem uvolňování spojů; mimořádnými událostmi (požár, povodeň atd.) Časté jsou kombinace poruch, přičemž nejčastější poruchy vznikají působením vlhkosti s následkem napadení dřevní hmoty biotickými škůdci (dřevokazný hmyz, dřevokazné houby) a změnami fyzikálních a mechanických vlastností dřevní hmoty. Poruchy keramických stropních konstrukcí Poruchy keramických stropů s ocelovými nosníky se projevují nejčastěji v místě vložek, desek nebo cihel (v případě ploché klenby). U plochých kleneb může vlivem degradace materiálu (cihel, malty ve spárách) a dalších činitelů (zatížení klenby, posun ocelových nosníků oproti původní poloze, koroze spodních přírub ocelových nosníků vlivem agresivního prostředí, vlhkosti apod.) dojít k poklesu napětí ve vodorovném směru a tím ke vzniku trhlin a následnému posunu cihelných prvků ve svislé ose (v kritických případech zřícení). 17

18 Keramické stropy s keramickými deskami (HURDIS) do patek uložených na ocelové nosníky jsou náchylné na vznik kontaktních napětí v oblasti uložení patek na příruby nosníků. Patky mohou vlivem špatného technologického provedení dosedat na ocelový nosník bodově a ne celou plochou. Dalším činitelem je pravděpodobně i nevyhovující zatěžovací schéma jednotlivých desek s šikmými čely, které není shodné s konečným působením desky v rámci celé stropní konstrukce. Všechny jmenované vlivy pak mohou mít za následek nepozorovatelný a dlouhodobý rozvoj trhlin ve svislých přepážkách desek. Poslední fáze porušení (oddělení a zřícení spodní části s omítkou v celé ploše stropní konstrukce) pak probíhá velmi rychle 2. Poruchy železobetonových stropních konstrukcí U monolitických železobetonových konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: dotvarováním v důsledku změn napětí v konstrukci smršťováním (sesychání, nabývání) betonu v důsledku změn teplotních poměrů prostředí Celkové znehodnocení konstrukce nastává zvýšením vlhkosti konstrukce, která způsobuje korozi výztuže, a tím i ztrátu provozuschopnosti konstrukce. U prefabrikovaných železobetonových stropních konstrukcí se vyskytují vady v podobě tahových, popř. smykových, trhlin v oblasti uložení a ve středu rozpětí a nadměrných přetvořeních prvku. Podle sklonu trhlin lze určit podíl pohybového momentu a posouvající síly na vzniku trhliny. Další příčinou poruch bývá fakt, že jednotlivé prvky stropu byly dimenzovány jako prosté nosníky, což neodpovídá skutečnému působení u panelové stropní konstrukce. Problémové je i řešení jednotlivých styků. 2 První případy těchto poruch byly zaznamenány v roce 1995 a dále se vyskytují. Výrobce keramických desek také jako jeden z činitelů vedoucí k poruchám uváděl špatnou šarži spraše, materiálu těženému k výrobě keramických prvků. Dle katalogových listů došlo před rokem 1995 ke zmenšení tloušťky stěn profilu desek a patek. Je tedy možné, že poruchy jsou následkem špatného návrhu a posouzení nového profilu desky. 18

19 Dalšími příčinami poruch jsou: technologie výroby prefabrikátu (vznik mikrotrhlin při výrobě); rozměrové nepřesnosti při výrobě i montáži; technologie provedení styků jednotlivých prvků; nedostatečné vyztužení Poruchy kombinovaných stropních konstrukcí Ve fázi projektu je příčinou závad nedodržení pokynů a doporučení výrobce pro návrh a zabudování prefabrikovaných prvků do konstrukce (uložení, rozpětí, minimální vyztužení, užitné zatížení, časové limity pro jednotlivé fáze výroby stropní konstrukce). Tyto tzv. polomontované stropní konstrukce jsou při výrobě náročné na dodržení technologických postupů. Jedná se zejména o provedení montážního podepření montované části (nosníky keramické nebo železobetonové s keramickými vložkami) před betonáží horní monolitické vrstvy, brzké odstranění podepření, navýšení přípustného zatížení apod. Poruchy podlahových konstrukcí Nejčastěji se projevují degradací jednotlivých vrstev podlah vlivem stárnutí a únavy materiálu. Nejvíce namáhané jsou nášlapné vrstvy. U dřevených podlah dochází k prošlapání a pružení na slehlém násypu. U keramických dochází k vypadávání tmelu ze spár, odlupování dlaždic, popraskání mazaniny. Chybou je také nedostatečná pevnost a rovinnost. U podlahových konstrukcí s monolitickou pochozí vrstvou je nutný správný návrh a provedení dilatačních spár dle použitého materiálu, tloušťky vrstvy, druhu fyzikálního a mechanického namáhání. 19

20 Poruchy kleneb Základní rozdělení poruch kleneb: trhliny aktivní; trhliny pasivní Valená klenba má tzv. kritické zóny, v nichž se projevují největší napětí a deformace. První kritická zóna je ve vrcholu klenby, kde je největší tlakové napětí při rubu klenby a spára se otevírá na lícní ploše klenby. Druhá kritická zóna je u segmentového oblouku o středovém úhlu do 120 v patce a u oblouku se středovým úhlem větším než 120 v rovině svírající s vodorovnou rovinou středu klenby úhel 30. V této spáře je maximální tlakové napětí při líci klenby a spára se snaží otevřít na rubové ploše klenby. Přetížená klenba Vzniká překročením dovoleného nebo výpočtového zatížení v prostoru nad klenbou. Trhliny se projevují v místech kritických zón. Na vrcholu u líce klenby se objevuje průběžná trhlina. U patek je klenby vytlačována, a jsou-li opěrné zdi dostatečně pevné, zlomí se ve spáře, jejíž poloha je přibližně v 1/3 výšky nad patkou (cca 30 ). Na lícní ploše dochází k pásu drobných trhlinek, které vznikají od zvyšujícího se tlaku na této druhé zóně. Dochází zde k odpadávání omítky, případně i drobných rozdrcených částí zdícího materiálu klenby. Proražená klenba Vznikne působením bodového zatížení. Na omítce nebo vyzdívce líce klenby se objeví trhliny vycházející z jednoho místa. Při větším přetížení dojde k poklesnutí jednoho nebo více zdících prvků klenby a tím k odpadnutí omítky. Rozestoupení klenby Vzniká obyčejně v případech masivních plochých kleneb s poddimenzovanými opěrnými zdmi. Tlakem klenby (nahodilým zatížením) se opěrné zdi roztlačí do stran a ve vrcholu klenby vznikne na lícové ploše podélná trhlina. 20

21 Drcená klenba Vzniká při extrémních tlacích z boku na opěrné zdi. K těmto případům dochází například při zvýšení tlaků zeminy v podzemních podlažích, při přetížení klenem v prostorách sousedních místností, nebo při neúměrném stažení táhel. Klenba se na lícní straně u vrcholu drtí, a na rubu rozestupuje. U patek se otevírá podélná spára. Klenby porušené stářím Vykazují různé trhliny, ztrátu pojiva v maltě spár, vypadanou maltu ze spár, narušení vlastních zdících prvků. Taková klenby přestává plnit svou statickou funkci. Při poklesnutí základu Dojde k ustřižení klenby obvykle ve druhé kritické zóně, nebo poblíž patky. Poruchy schodišťových konstrukcí Prošlapané schodišťové stupně nebo stupně s lokálně porušenými hranami jsou nejběžnější závadou. Prasklé nebo zlomené schodišťové stupně vznikají obyčejně v důsledku statických poruch stavby nebo přetížením schodiště (při požáru apod.). Trhliny v klenbách schodišťových podest vznikají nejčastěji v důsledku vybočení podestového nosníku. Vodorovné trhliny ve zdivu nad konzolovými stupni vznikají v důsledku nedostatečné svislé reakce od zatížení zdivem. Projevují se nejčastěji v místech okenních otvorů ve schodišťové zdi. 21

22 Poruchy krovů a střech Poruchy hydroizolační vrstvy Nejčastěji se vyskytující poruby skládané střešní krytiny: mechanicky poškozené jednotlivé prvky střešní krytiny; nesprávný sklon střešní roviny; nesprávný přesah krytiny; krytina nesplňující základní technické požadavky; nedostatečná tuhost nosných prvků střešní krytiny; nedostatečná kvalita nosných prvků střešní krytiny; použití v nevhodných klimatických podmínkách Mechanické poškození jednotlivých prvků střešní skládané krytiny může být následkem nevhodného pohybu osob po střešní krytině, dopadem těžkých předmětů nebo působením ledových krup. Mezi základní technické vady patří nevyhovující rovinnost keramických pálených tašek, nevyhovující kvalita keramického střepu, nestejnorodá vrstva zinku u pozinkovaných ocelových střešních krytin, nedostatečná UV ochrana vnějšího povrchu asfaltových šindelů, nedostatečně hladké a chemicky neošetřené dřevěné šindele, degradace střešní krytiny vlivem stáří. Poruchy nosných konstrukcí střech Lze je rozdělit do tří základních skupin: Napadení biotickými škůdci (dřevokazné houby, dřevokazný hmyz). Tvarové změnu nosné konstrukce střech (v důsledku přetížení, sesychání, poddimenzování, zeslabení apod.). Zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva. 22

23 Tvarové změny nosné konstrukce způsobují vnější a vnitřní vlivy. Vnější vliv přetížení jednotlivých prvků nebo celé konstrukce: o špatným návrhem nebo provedením (nedostatečné zajištění spojů, nepřesné provedení, nevyhovující dimenze prvků); o nově vnesené zatížení (nová těžší krytina, změna klimatických poměrů apod.); o nevhodné zásahy (odstranění nosných prvků bez statického posouzení, zeslabení profilů výřezy Vnitřní vliv užití nevhodného dřeva o nedostatečně vyschlého sesycháním dochází ke vzniku trhlin nebo kroucení profilu; o nadměrná sukovitost prvků namáhaných tahem a ohybem Mezi hlavní druhy poruch způsobených tvarovými změnami patří: nadměrný průhyb laťování, krokví, vaznic, kleštin a vazných trámů pootočení pozednic a vaznic a rozjíždění konstrukce krovu, tj. posunutí pozednic, vyjití z osedlání vychýlení celé nosné konstrukce krovu Pootočení pozednic a vaznic a rozjíždění konstrukce krovu Vyjití z osedlání je většinou způsobeno nedostatečnou funkcí kotevních prvků v příčném směru, tj. zpravidla kleštin nebo ocelových táhel. V případě kvalitního spoje mezi krokví a vaznicí nebo pozednicí dojde nejprve k pootočení zejména u vaznice. K pootočení zejména vaznice může dojít také vlivem vnitřního pnutí u nedostatečně vyschlého dřeva. Profil se skroutí dle délky až od 30 od svislé osy. Vychýlení celé konstrukce krovu může být způsobeno: Pohybem celého objektu, např. poklesnutím základových konstrukcí. Přetížením konstrukce krovu vlivem větru (zpravidla díky nedostatečnému prostorovému ztužení konstrukce) nebo vlivem velké vrstvy sněhu v zimním období. Masivním napadením dřevokaznými škůdci (zejména dřevomorkou domácí). 23

24 Biologické napadení dřevěných konstrukčních prvků Dřevokazné houby Jsou nejvíce nebezpečné. Dřevo rozkládají, snižují jeho pevnostní charakteristiky. Nejčastější druhy dřevokazných hub: Dřevomorka domácí patří mezi nejnebezpečnější škůdce dřeva. Způsobuje tzv. hnědou hnilobu dřeva, a to od zabarvení až po kostkovitou hnilobu a destrukci dřeva. Má poměrně skrovné požadavky na vlhkost. Kaniofra sklepní napadá především dřevo, které je v kontaktu s mokrými zdmi, mokrou zemí, párou. Bují od 40% vlhkosti dřeva. Vytváří hnědou hnilobu dřeva, dřevo se kostkovitě rozpadá (menší kostky než dřevomorka) až na dřevní prach. Trámovky působí 90% škod na venkovních rámech a křídlech oken na místech a tam, kde dlouhodobě zatéká. Houby způsobující modrání dřeva nezpůsobují hnilobu ani žádné změny pevnostních charakteristik dřeva, kromě max. 10% poklesu rázové houževnatosti v ohybu. Způsobují probarvení dřeva, mohou růst i pod nátěry. Specifickou skupinou dřevokazných hub jsou plísně. Rostou zejména na povrchu dřeva, lignocelulózových deskách, papíru, omítkách, latexových nátěrech apod. Za plísně se mnohdy nesprávně považují výkvěty z různých solí, které vytvářejí krystalicky vláknitý povlak. Dřevokazný hmyz Lze ho rozdělit na hmyz napadající čerstvé dřevo a na hmyz napadající zpracované nebo zabudované dřevo, který je hlavním škůdcem stavebního dřeva. Nejčastější druhy brouků napadajících dřevo: Tesařík krovový napadá starší opracované dřevo z jehličnatých stromů, nejčastěji krovy, podlah, trámy, sloupy, roubenky. Brouk dobře létá a často se přemisťuje od jedné napadené budovy k druhé. Larvy vyhlodávají chodby 24

25 pod povrchem dřeva, později se zavrtávají hlouběji. Výletové otvory jsou oválné, až 1 cm široké. Červotoč poškozuje prakticky veškeré užitkové dřevo (listnáče i jehličnany). Samičky nelétají daleko a kladou vajíčka zpravidla i do použitých chodeb. Z původní dřevní hmoty může po napadení zůstat jen malé procento a degradovaný materiál se po zatížení bortí i vlastní vahou. Výletové otvory jsou velké 1,5 2,5 mm. Mravenci často žijí v symbióze s tesaříky a červotoči. Přenášejí do dřeva houby a plísně, kterými se vyživují. Pilořitky jsou hmyzem čerstvého dřeva, mohou se však vylíhnout již v zabudovaném dřevě. Napadení končí vylétnutím hmyzu ze dřeva. Výletový otvor je 4 7 mm velký, je okrouhlý s hladkými okraji. 25

26 Závady dispoziční Dispozicí rozumíme půdorys, který rozčleňuje danou plochu bytu nebo domu pomocí nosných stěn a příček. Člení prostor podle funkcí jednotlivých místností a určuje jejich komunikační návaznosti. Členěním půdorysu se koncipuje prostor, aby co nejlépe sloužil požadovanému účelu. Identifikace závad Jako základní vodítko pro identifikaci chyb, může například u obytných budov dobře posloužit ČSN Obytné budovy. Nejčastějšími chybami jsou: nízké stropy, tmavá a nevyužitá zákoutí, nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory, zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny, nesmyslně vedené instalace, průchozí ložnice, poddimenzované velikosti pokojů, špatné velikosti a umístění dveří a oken, dostatečně neoddělené WC od obytných místností, WC v zádveří vstupů do rodinných domů, úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů a mnoho dalších. 26

27 Nízké stropy Světlá výška obytných místností bytových domů musí být nejméně mm, světlá výška obytných místností rodinných domů musí být nejméně mm. Světlá výška obytných místností v podkroví musí být nejméně mm s tím, že u místností se zkosenými stropy musí mát tuto výšku minimálně nad polovinou podlahové plochy, která je vymezena pomyslnou rovinou kolmou k rovině podlahy protínající zkosenou rovinu stropu ve výšce mm nad podlahou. Tmavá a nevyužitá zákoutí Prostory, které se dají při vhodném zásahu uzpůsobit na vestavěné skříně nebo úložné regály. Veškeré niky, kouty, výstupy a nevyužitá místa pod stropy jen navyšují objem prostoru. Taková místa vznikají nesmyslným členěním dispozice. Jako nejvhodnější systém členění se osvědčilo pravoúhlé dělení prostoru. Pokud členění pod jinými úhly není přímo záměrem architektonického návrhu s promyšleným dopadem na celý prostor, je vhodné se takovému členění vyhnout. Pro místa, která nerozumným dělením prostoru vznikají, se vžívá označení vyšlismy. Nedostatečné nebo zcela chybějící úložné prostory Každá jednotlivá místnost musí umožnit vybavení bytu základním nábytkem a zařízením podle účelu místnosti. Byty nadneseně označované jako nadstandardní nebo luxusní často neobsahují prostor pro šatnu, komoru či sklad nebo spíž. Dveře jsou mnohdy umístěné 400 až 500 mm od rohu místnosti, takže vedle nich nelze postavit standardní šatní skříň s hloubkou 600 mm. 27

28 Zbytečně dlouhé nebo klikatící se komunikační zóny Komunikační zóny mezi jednotlivými místnostmi by měly být bez zbytečných překážek, zalomení a měly by zabírat jen maximálně nutný prostor. Komunikace nesmí být užší než šířka schodišťového ramene, v rodinných domech a bytech tedy 900 mm, a musí umožňovat přepravu předmětů o rozměru x 600 x mm. Podchodná výška musí být minimálně mm. Propojení kuchyně s jídelnou nebo prostorem pro servírování jídla by mělo být co nejkratší, přímé a bez výstupků. Nesmyslně vedené instalace Tyto chyby jsou převážně neduhem panelové zástavby, kdy stoupačky ústředního topení vedou podél zdí u kraje oken (dokonce někdy i mezi jednotlivými křídly). Elektroinstalace je vedena v plechových truhlících. Nedomyšlené odvětrání kuchyní a koupelen se záchody. Elektrické zásuvky nebo vypínače jsou v různých výškových úrovních. Nedostatečný počet samostatně jištěných elektrických okruhů u kuchyňských spotřebičů. Osazení kontrolních míst (rozvodnice, elektroměry, plynoměry, vodoměry) v nepřístupných a nevhodných místech nebo nevhodných výškách. Průchozí ložnice Obytná místnost určená ke spaní nesmí sloužit jako jediný průchod do další místnosti nebo do příslušenství bytu kromě případu, kdy je příslušenství určeno pouze uživateli ložnice. U vícepodlažních bytů musí být schodiště odděleno od prostoru určeného ke spaní. 28

29 Poddimenzované velikosti pokojů Obytná místnost musí mít plochu minimálně 8 m 2. Pokud byt tvoří jediná místnost, musí mít minimální plochu 16 m 2. Šířka obývacího pokoje nemá být menší než mm, šířka jednolůžkové ložnice nesmí být menší než mm, šířka dvojlůžkové ložnice nesmí být menší než mm. Doporučené nejmenší plochy obytných místností v závislosti na velikosti bytu (tab. č. 2) 3 : V podkrovní místnosti se zkoseným stropem určené pro spaní jedné osoby je minimální objem místnosti 20 m 3, pro spaní dvou osob je minimální objem 30m 3 (pro více osob se doporučuje úměrně zvětšit objem). Prostor se záchodovou mísou splachovanou vysoko nebo středně vysoko umístěným splachovačem musí být minimálně: při otevírání dveří ven 900 x mm, při otevírání dveří dovnitř 900 x mm. Prostor se záchodovou mísou splachovanou nízko nebo na míse umístěným splachovačem musí být minimálně: při otevírání dveří ven 900 x mm, při otevírání dveří dovnitř 900 x mm. 3 Zdroj: ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA ČSN

30 Při bočním umístění dveří otevíravých ven se doporučuje u jednotlivých variant umístění splachovače zvětšit délku místnosti o 100 mm. Doporučuje se navrhovat přednostně záchody s dveřmi otevíravými ven 4. Doporučené nejmenší plochy kuchyní (tab. č. 3 5 ): Špatné velikosti a umístění dveří a oken Častou chybou jsou špatné orientace a umístění dveřních křídel, kdy do sebe navzájem narážejí. Chybné jsou také různé výšky nadpraží dveřních otvorů mezi jednotlivými místnostmi. Proslunění obytných místností přímým slunečním zářením okenním otvorem nebo otvory musí být kryto průhledným a barvami neskreslujícím materiálem, jejichž celková skladebná plocha je rovna nejméně 1/10 podlahové plochy místnosti. Nejmenší skladebný rozměr osvětlovacího otvoru musí být minimálně 900 mm, šířka oken ve skloněné střešní rovině musí být minimálně 700 mm. Nadpraží oken by měla být v jedné rovině. 4 Ze statistického hlediska je velké procento úmrtnosti starých osob právě na záchodech. V případě sesunutí těla zemřelého nebo člověka pohybově omezeného (invaliditou nebo např. s náhlou příhodou infarktu) do prostoru za dveřmi vznikají při otevírání dveří dovnitř místnosti zbytečné komplikace při vyprošťování. 5 Zdroj: ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA ČSN

31 Dostatečně neoddělené WC od obytných místností Prostor pro umístění záchodové mísy nesmí být přímo přístupný z obytných místností, ani z prostoru pro vaření, pro stolování, pro uskladnění potravin, nebo prostoru, který plní funkci obytné místnosti. Vyjímkou je umístění záchodové mísy v samostatné místnosti přístupné z ložnice, pokud není jediným záchodem v bytě a pokud je určen jen uživatelům této ložnice. WC v zádveří vstupů do rodinných domů Příliš častou chybou v katalozích vzorových projektů rodinných domů je umístění místnosti se záchodem do vstupního prostoru zádveří, zejména pokud se jedná o jediné WC na patře. V prostoru zádveří, které převážně slouží k odkládání svrchního šatstva a obuvi, je nemyslitelné udržovat permanentní čistotu (voda, bláto, sníh). Při každé cestě na WC tedy dochází k roznášení nečistot dovnitř domu. Úzká schodišťová ramena, špatné rozvržení a počet schodišťových stupňů U rodinných domů je minimální šířka schodišťového ramene 900 mm. U obytných domů mm. Podchodná výška u rodinných domů a bytů musí být minimálně mm. U rodinných domů a mezonetových bytů může být v jednom rameni maximálně 18 schodišťových stupňů, u ostatních objektů maximálně 16 stupňů. Všechny schodišťové stupně v jednom rameni musí mít shodnou výšku a šířku (vyjímku tvoří šířka stupňů jalových a výstupních). Součet dvojnásobku výšky jedné šířky stupně by měl odpovídat délce průměrného kroku, tj. 630 mm. 31

32 Závady z hlediska právních aspektů Věcná břemena Termín věcné břemeno se běžně používá v několika významech: Fakticky v objektivním smyslu, kdy se věcnými břemeny rozumí právní institut. V subjektivním smyslu, kdy se věcným břemenem rozumí povinnost určitého subjektu. Navíc se věcné břemeno používá pro označení právního vztahu. Podle důsledku obsahu, s důrazem na rozdíly v povinnosti zavázané osoby, se věcná břemena dělí na: věcná břemena s povinností konat, věcná břemena s povinností zdržet se, věcná břemena s povinností trpět. Věcná břemena s povinností konat Vlastní věci zatížené je povinen uskutečnit určité konání ve prospěch oprávněné osoby, ať už osoby individualizované nebo osoby, která je vlastníkem jiné věci. Prospěch oprávněné osoby spočívá v tom, že povinný subjekt jí uskutečňuje určité plnění, především určité úkony. V současné době nabývá na významu poskytování peněžitých nebo naturálních dávek. Věcná břemena s povinností zdržet se Vlastník zatížené věci je povinen zdržet se určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva. Tímto je vlastník věci zatížené omezen v realizaci vlastnického práva, přesněji vyjádřeno v realizaci užitné hodnoty vlastní 32

33 věci. Osoba oprávněná aktivně nevyužívá cizí věc, ale má prospěch z toho, že vlastník zatížené věci je ve svém chování omezen, a tím jsou rozšířeny možnosti realizace užitné hodnoty vlastní věci. Věcná břemena s povinností trpět Vlastník věci zatížené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby. Takovým chováním oprávněná osoba bezprostředně a aktivně využívá užitnou hodnotu věci zatížené. Vznik věcného břemene Podle nejnovější právní úpravy lze rozlišovat šest skupin, do nichž lze zatřídit jednotlivé případy vzniku věcných břemen. Písemnou smlouvou, na základě závěti, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu (stavební úřad, pozemkový úřad, soud), ze zákona, vydržením (výkonem práva). Nejčastější věcná břemena věcné břemeno podle listiny věcné břemeno jízdy věcné břemeno zřízení plotu, zdi, věcné břemeno braní vody, věcné břemeno výměnku, věcné břemeno cesty, věcné břemeno oprav a údržby, věcné břemeno štítové zdi, věcné břemeno dolování, věcné břemeno užívání, věcné břemeno chůze, věcné břemeno vedení, věcné břemeno spoluužívání, věcné břemeno bytu, věcné břemeno požívání. 33

34 Závady ostatní Špatná orientace objektu na světové strany Stále živějším tématem je výstavba energeticky úsporných a pasivních domů. Jedno z hlavních kritérií správné funkce takovýchto objektů je orientace ke světovým stranám. Dispozice domu je důsledně rozdělena do tepelných zón. Obytné místnosti jsou situované k jihu. Chodby, schody, koupelny a WC do části domu orientované k severu. Vstup je navrhován nejčastěji z východu nebo ze severu. Z hlediska topného systému mají okna zásadní vliv na energetickou náročnost stavby, u tradičně koncipované výstavby jimi uniká až 40 % energie. Okna orientovaná na jih mají pozitivní bilanci, na východ a na západ vyrovnanou. Z toho vyplývá preferovat okna na jih a minimalizovat okna na sever. Přehřívání osluněných místností bráníme vhodným stíněním. Pokud tedy u stavby označované jako energeticky úsporná nebo pasivní neplatí výše uvedené, je zřejmé, že došlo k pochybení nebo mystifikaci. Nadhodnota Pojem nadhodnota ve svém původním znění vytvořil Karel Marx (v kritice politické ekonomie), který tímto termínem označil nezaplacenou nadbytečnou práci. To znamená práci vykonávanou více, než je bezpodmínečně k živobytí nutné. Nadbytečná práce je obvykle nezaplacená práce. Přenesení tohoto termínu do oboru oceňování majetku má vlastně totožný význam. 34

35 Podnikatelské baroko Pojem podnikatelské baroko je pejorativní označení pro stavební styl, který se prosadil v Česku ve výstavbě rodinných domů především v devadesátých letech 20. století. Stavby tohoto druhu však vznikají po celém světě, ovšem například v severní Americe či státech západní Evropy nebyla kontinuita těchto konzervativně pojatých staveb nikdy přerušena. Podnikatelské baroko je charakteristické nabubřelostí, okázalostí a stylovou bezradností. Jedná se víceméně o estetickou vadu. Stejně rušivě působí také necitelné rekonstrukce, přístavby a nástavby objektů. Geopatogenní zóny Geopatogenní zóna (případně také patogenní zóna, dráždivá zóna, dračí žíla, Curryho pás, geoanomální zóna) je termín z oblasti psychotroniky a léčitelství, kterým se označují údajné pásy na zemi se zhoubnými účinky na zdraví. Georges Lakhovsky tak kolem roku 1930 označoval místo poruchy frekvence jakéhosi vlnění vydávaného Zemí, které interferuje s obdobnou pulsací buněk živých organismů. Někdy je pojem geopatogenní zóny ztotožňován s termínem dračí žíla, respektive s označením místa, ve kterém se dračí žíla přibližuje k zemskému povrchu či se na něj promítá nebo z něj vychází (vyvěrá) či vyzařuje. Za geopatogenní, resp. podobně škodlivou zónu jsou také někdy pokládána místa působení zdrojů tzv. elektromagnetického smogu včetně zdrojů statické elektřiny 6. Podle Stručného výkladového slovníku českých skeptiků (J.Heřt a kol.) hraje v léčitelství představa o existenci těchto zón významnou roli a jde jen o modernizovanou verzi převzatou ze středověké geomantie, která předpokládala, že v podzemí jsou významná centra a linie. Hypotézy ztotožňující geopatogenní zóny s geologickými zlomy podle tohoto slovníku nejsou v souladu se známými 6 Zdroj: Internetový encyklopedický portál 35

36 fyzikálními projevy geologických zlomů (které nejsou pravidelné, jsou mnohem hrubší a nezpůsobují popisované problémy) a přítomnost geopatogenních zón nelze objektivizovat, přičemž používané metody jejich zjišťování slovník vysvětluje jako podvědomý ideomotorický pohyb nebo prostý podvod a o samotných geopatogenních zónách předpokládá, že jde jen o výmysl, kterému bohužel věří značné množství osob. 7 Vliv této závady na stav nemovitosti je spíše předmětem diskusí, na hodnotu nemovitosti vliv nemá. Disharmonické Feng Shui Pro vyznavatele filozofie Feng Shui, což ve volném překladu znamená vítr-voda, je důležité, aby vše, co je součástí každodenního života, bylo v harmonii. Prostor odráží celou naší osobnost a naopak zase vše, co nás obklopuje, nás zpětně ovlivňuje a také určuje kvalitu a míru energie kolem nás. Změna v prostoru se odrazí i na změně v naší osobnosti a naopak. Je to stále plynoucí proces, který se nikdy nezastaví, tak jako život sám. Cílem Feng Shui je využít energie prostoru a jeho uživatelů k vytvoření harmonického prostředí, kde se budou jeho obyvatelé cítit dobře. Podle této filozofie je prostor s negativní energií škodlivý, může způsobovat nepříznivé změny v chování a zdraví člověka. 8 Vliv disharmonie nemovitosti na člověka je spekulativní, vliv na cenu nemovitosti disharmonie Feng Shui nemá. 7 Zdroj: HEŘT, Jiří a kol.. Stručný výkladový slovník českých skeptiků (online) 8 Zdroj: Internetový portál 36

37 Objekt s poltergeistem Slovo poltergeist [ poltrgajst] je německého původu (v překladu hřmotící, rámusící duch) a označuje paranormální jev spočívající v tom, že se v lidských obydlích zdánlivě samovolně pohybují předměty, například nábytek, dochází k výbuchům předmětů (nádobí, žárovek), samovzněcování předmětů, závadám elektroinstalace atd. Tento jev byl pozorován v mnoha oblastech světa. Například v Indii se tento jev nazývá Mumbaj. Název pochází z toho, že jev býval tradičně interpretován jako projev ducha. 9 Tato závada objektu spadá do oblasti pseudovědy, protože nejsou věrohodné důkazy pro jeho existenci Zdroj: Internetový encyklopedický portál 10 Je však zajímavé podotknout, že například v Anglii je povolání vymítače duchů (Ghost hunter) seriózním povoláním. 37

38 Část praktická Ocenění objektu se závadami a bez závad Ocenění rodinného domu Popisné informace nález Rodinný dům č.p. 759 je postaven na pozemku (stavební parcele) číslo 2827/2 v obci Rumburk 1, k.ú. Rumburk, ulice Karolíny Světlé. Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v atraktivní klidné lokalitě Podhájí, mimo centrum města, avšak v dosahu veškeré občanské vybavenosti. Centrum je vzdáleno 1,4 km, autobusová zastávka 0,2 km a vlakové nádraží 2,2 km. V dosahu objektu, takřka několika metrů, se nachází mateřská škola, základní škola, dům s pečovatelskou službou, nemocnice, plavecký bazén, koupaliště, několik restaurací, hotel a prodejen se smíšeným zbožím. Město Rumburk je přirozeným centrem nejsevernějšího výběžku české země. Okolní členitá krajina má převažující ráz pahorkatiny se zachovanou přírodou a smíšenými lesními porosty. Průměrná nadmořská výška se pohybuje mezi m. Její charakteristiku dotvářejí osamocené vulkanické vrchy tvarované jako krátké hřbety nebo kupy, převyšující okolí o téměř 300 m. Jednou z nich je nedaleký čedičový Dymník (515 m) s výletní restaurací a vyhlídkovou věží z roku Rumburk je obec s rozšířenou působností. Počet obyvatel správního obvodu je zhruba 34 tisíc, počet obyvatel obce je cca 11 a půl tisíce. Ve městě sídlí městský úřad, katastrální úřad a úřad práce. Ve městě jsou dva hraniční přechody do Německa. Rumburk má bohatou historii, první zmínka o Rumburku je z roku

39 Historie objektu Jedná se o novostavbu dvougeneračního rodinného domu, který byl kolaudován v roce Pozemek Je rovinatý, čtvercového půdorysu. Na pozemek je přivedena elektrická energie, vodovod, kanalizace, zemní plyn a telefon. Nemovitost na pozemku je přístupná z veřejné komunikace, mezi pozemkem a komunikací je travnatý pás o šířce cca 2 m. Venkovní úpravy Zpevněná plocha, přípojky elektrické sítě, vody, kanalizace a zemního plynu. Oplocení pozemku pletivem. Popis rodinného domu Dům je bodový, nepodsklepený, přízemní s obytným podkrovím, s garáží se stáním pro jeden vůz. K zadní části domu přiléhá zahrada. Dům je zděný z keramických tvárnic Porotherm, má montované keramické stropy, dřevěný krov, sedlovou střechu s keramickými taškami, betonové monolitické základy. Dům je dvougenerační, v 2/5 přízemní části se nachází samostatný byt 1+1, zbytek domu tvoří byt 5+1. V 1. NP se nachází zádveří s chodbou, ze které se vchází do menší bytový jednotky (s pokojem, kuchyní, předsíní koupelnou s WC, sprchovým koutem, umyvadlem a prostorem pro pračku), dále do garáže (se sníženou podlahou oproti podlaze chodby), na WC a do vetší bytové jednotky (v přízemí se nachází kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s dřevěným schodištěm do 2. NP). Ve 2. NP se nachází chodbička, ze které se vchází do dvou dětských pokojů, ložnice a velké koupelny. Prostor nad garáží je využitý jako pracovna/knihovna přístupná z ložnice. Nad chodbičkou je pod hřebenem vytvořený úložný prostor pro sezónní 39

40 věci. V koupelně je velká rohová vana, záchod, bidet, dvě umyvadla a prostor pro pračku. Povrchové úpravy domu: Vnější omítky Multibat, vnitřní omítky jsou s vápeno-cementovým jádrem a jemnou štukovou vrstvou. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. V garáži je betonová mazanina s leštěnou cementovou vrstvou. V koupelnách, WC a u kuchyňských linek je keramický obklad. Výplně otvorů: Vchodové dveře do objektu jsou bezpečnostní dřevěné, vrata do garáže jsou automatická roletová. Mezi garáží a chodbou domu jsou protipožární dveře s povrchovou úpravou shodnou jako ostatní vnitřní dveře. Dveře vnitřní jsou dřevené, část je plných, část prosklených ze 2/3. Okna jsou dřevěná z europrofilů s tepelně izolačním dvojsklem. Střešní okna jsou dřevěná s tepelně izolačním dvojsklem zn. Velux. Poklop do úložné části pod hřeben je dřevěný. Mezi jídelnou a obývacím pokojem většího bytu je otvor se zaklenutým nadpražím. Vytápění: Dům je vytápěn plynovým turbokotlem, který zároveň zajišťuje ohřev teplé vody. Ve větším bytě jsou navíc krbová kamna, kterými lze topit nezávisle na kotli. Odvod spalin je zajištěn komínovým tělesem zn. Schiedel. Schodiště: Nosnou konstrukci tvoří ocelový svařenec z Jackelových profilů. Stupně tvoří dřevěné desky bez podstupnic. Tvar schodiště je točitý v půdorysu ve tvaru písmene L. Schodiště je pravotočivé. Zábradlí je dřevěné. 40

41 Podklady pro ocenění: Elektronický výpis z katastru nemovitostí pro obec Rumburk, k.ú. Rumburk, čís. LV 3170, staženého z internetového portálu dne Kopie katastrální mapy pro obec Rumburk, k.ú. Rumburk, stažená stejný den a ze stejného internetového portálu. Informace o parcelách č. 2827/2 a 2828, stejný den a portál. Prováděcí projektová dokumentace objektu. Podklady pro ocenění: Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný rodinný dům: 1. NP Jedna garáž pro jeden vůz, bytová jednotka 1+1, část bytové jednotky 5+1 a terasa. 2. NP zbylá část bytové jednotky 5+1 v prostoru podkroví. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší využití je termínem pro maximální racionální a zákonné využití nemovitosti, které je fyzicky a finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Dodržování právních předpisů: Majetek je zanesený v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Objekt byl v pořádku zkolaudován v roce 2007 jako objekt určený k bydlení. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je ve výborném technickém stavu, údržba je pravidelně prováděna. Tento stav umožňuje plné využití všech prostor. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost: Dům je plně využíván vlastníkem pro vlastní potřebu a potřebu rodinných příslušníků. 41

42 Maximální ziskovost: Objekt slouží majiteli v plném rozsahu. Na základě výše uvedených skutečností je patrné, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a maximálním využitím. Ocenění: Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou ponejvíce užívány mezinárodně uznávané metody: metoda porovnávací, metoda příjmová, metoda nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období realizovány nebo alespoň nabízeny za porovnatelné typy majetků. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty v závislostech na případných rozdílech a stavech využitelnosti existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační metodou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod. 42

43 Ocenění rodinného domu bez závad Pro stanovení obvyklé ceny pozemku byla použita porovnávací metoda. Pro výpočet byly použity tři porovnávané pozemky ze stejné lokality a s podobnou identifikací jako pozemek oceňovaný. Porovnávané ceny byly nabídkové. Tato skutečnost byla zohledněna pomocí korelačních koeficientů. Srovnání pozemků a stanovení ceny viz následující tabulka (tab. č. 4). Tabulka č. 4 A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Metoda porovnávací - pozemek Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek I Karolíny Světlé Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Parcelní číslo /2 xxx xxx xxx Adresa pozemku Katastrální území Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Obec Rumburk Rumburk Dolní Křečany Rumburk Okres Děčín Děčín Děčín Děčín B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 / Kč Prodejní cena celkem? Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2? 323 Kč 252 Kč 290 Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota 323 Kč 252 Kč 290 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč 43

44 Využití podle územního Rodinný plánu dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota 291 Kč 227 Kč 261 Kč D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Horší Horší Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 291 Kč 204 Kč 235 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 291 Kč 204 Kč 235 Kč Svažitost Rovinný Část mírně svažitá Rovinný Rovinný Korekce 1, Upravená hodnota 306 Kč 204 Kč 235 Kč Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Kompletní Částečná Kompletní Korekce 1 1,1 1 Upravená hodnota 306 Kč 225 Kč 235 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 306 Kč 225 Kč 235 Kč Dopravní obslužnost Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak Autobus Korekce 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 306 Kč 247 Kč 258 Kč Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce Upravená hodnota 306 Kč 247 Kč 258 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ano Ne Ne Korekce 0,9 1 1 Upravená hodnota 275 Kč 247 Kč 258 Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 275 Kč 247 Kč 258 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku xxx Mírně menší Mírně menší Mírně menší Korekce Upravená hodnota 275 Kč 247 Kč 258 Kč Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 275 Kč 247 Kč 258 Kč 44

45 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 260,23 Kč 275 Kč 247 Kč 258 Kč Rozloha pozemku v m Celková porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo I. číslo parcely výměra v m /2 jednotková hodnota za m2/kč zaokrouhleno , Kč Na základě uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty jako celku: Pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku byly vzaty do úvahy tři obdobné rodinné domy, které se v současnosti nabízejí k prodeji. Rodinné domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, že se jedná o ceny nemovitostí v rámci nabídek, byla zohledněna korekčním koeficientem. Pro analýzu hodnoty nemovitosti byla zvolena jako srovnávací jednotka cena za 1 m2 celkové zastavěné podlahové plochy objektu. V úvahu byly vzaty faktory uvedené v následujících řádcích tabulky Stanovení tržní hodnoty jako celku. Tabulka č. 5 A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Metoda porovnávací - rodinný dům Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost I Název nemovitosti RD Karolíny RD U Zámečku RD Novákova Světlé RD centrum Parcelní číslo 2827/2 xxx xxx xxx Adresa nemovitosti Karolíny Světlé U zámečku Novákova Katastrální území Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Obec Rumburk Rumburk Rumburk Rumburk Okres Děčín Děčín Děčín Děčín 45

46 B. Údaje o pozemku - přenos z předešlé tabulky (tab. č. 4) Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku 260,23 260,23 260,23 260,23 Hodnota pozemku celkem Kč Kč Kč Kč C. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 zastavěné plochy podlaží Počet srovnávaných jednotek Prodejní cena celkem? Prodejní cena bez ceny pozemku Kč Kč Kč Cena za jednu porovnávací jednotku? Kč Kč Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota Kč Kč Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Existence věcných břemen Ano Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota Kč Kč Kč Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Technický stav objektu Výborný Dobrý Velmi dobrý Dobrý Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota Kč Kč Kč Technická vybavenost budovy Výborná Dobrá Velmi dobrá Dobrá Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota Kč Kč Kč 46

47 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1,1 1 Upravená hodnota Kč Kč Kč Další možný rozvoj nemovitoasti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Dopravní obslužnost Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak, autobus Vlak, autobus Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Atraktivita objektu Výborná Dobrá Výborná Dobrá Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota Kč Kč Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost budovy xxx Menší Větší Větší Korekce 1,1 0,9 0,9 Upravená hodnota Kč Kč Kč Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Kč Kč Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 9 617,68 Kč Kč Kč Kč Porovnávací hodnota , , , ,9 celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Kč Kč Kč Kč Celková porovnávací Kč Kč Kč Kč hodnota Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, že tržní hodnota majetku jako celku indikovaná porovnávací metodou je po zaokrouhlení ,- Kč. 47

48 Ocenění rodinného domu se závadami Porucha stavby zaviněná špatnou údržbou objektu Statisticky bylo ověřeno, že na řádnou údržbu objektů by se mělo ročně vynaložit v průměru asi 1% jejich výchozí ceny. Z toho plyne, že roční opotřebení rodinného domu z minulé kapitoly, jehož cena za realizaci v roce 2007 činila cca 2 mil. je průměrně: / 100 = ,- Kč na pravidelnou údržbu. Je pochopitelné, že každoročně nebude vynakládána shodná cena za roční údržbu, navíc to nebude nutné v počátečních letech stáří objektu. Pokud by se však údržba zanedbávala například 20 let, bylo by potřeba vyčlenit na nutné práce ,- Kč. V případě prodeje takto zanedbaného objektu, by se tato částka měla zohlednit v jeho prodejní ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu však takovýto postup neuvádí. Snad jen u objektů značně zchátralých lze použít analytickou metodu výpočtu opotřebování jednotlivých částí objektu. Porucha stavby s podstatnou vadou Příklad: Na objektu z roku 1998 byla zanedbána údržba. Došlo k zatékání vody a podmáčení půdy pod základem. Důsledkem toho došlo k podklesnutí základového pásu a k prasknutí nosné zdi. V první řadě se ocení objekt běžnou metodou, jako by byl bez závady. Vypočítá se běžné opotřebení za 12 let a odečte od tržní hodnoty objektu. 48

49 Posoudí se rozsah poškození objektu a vypočítá se náklad na odstranění závad, včetně nákladů na práci s případným odstraněním poškozených částí a jejich likvidací. Tato cena se také odečte od tržní hodnoty objektu. Metodicky stanovaná tržní hodnota nemovitosti: Cena za opotřebení stavby (12 let x 1%): Cena po odečtení: 2,5 mil Kč. 300 tis. Kč 2,2 mil. Kč Oprava konstrukce: Náklady na opravu: Náklady celkem: 200 tis. Kč 70 tis. Kč 270 tis. Kč Tržní hodnota poškozeného objektu je tedy ,- Kč. V oceňovacím předpisu takovýto postup není uveden, je možné vypočítat pomocí analytické metody stav jednotlivých konstrukcí. K tomu je však nutné započítat také náklady na jejich opravu. Omezení stavby věcným břemenem Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Nelze-li cenu zjistit výnosovou metodou, oceňuje se právo jednotnou částkou ,- Kč. 49

50 Část analytická Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Praha východ Obecná charakteristika Popis regionu Okres Praha-východ je okresem ve Středočeském kraji. Jeho sídlem je město Praha, které ovšem není jeho součástí. Okres má rozlohu 754,91 km² a čítá téměř 130 tisíc obyvatel (hustota zalidnění je 171 obyvatel na 1 km²). V okrese Praha-východ je 110 obcí, z toho 8 měst a 4 městyse. V regionu je úplná občanská vybavenost. S Prahou má region výborné dopravní spojení. Součástí infrastruktury Pražské integrované dopravy se staly také příměstské linky autobusů a vlakových spojů. Zejména dráhy v poslední době doznávají významných rekonstrukcí. Tržní hodnoty nemovitostí na Praze východ jsou ovlivněny celkovým stavem ekonomiky celé oblasti. Velký vliv má zejména blízkost Prahy. Jedním z nejdůležitějších faktorů jsou pracovní příležitosti regionu a nevysoká časová náročnost cestování za prací do hlavního města. Této skutečnosti využívá vysoké procento obyvatel. V regionu se celkem úspěšně daří rekultivovat brownfieldy. Praha východ je také častým cílem investorských záměrů developerských společností, a to jak výstavbou bytových domů a dalších objektů k bydlení (tou je většina podnikatelských záměrů), tak průmyslové výstavby (například nájemních hal). Trh s nemovitostmi v okrese velmi dobře funguje. Regionální segmentace Okres Praha východ lze z hlediska trhu rozdělit na několik částí. Na obce s rozšířenou působností Říčany a Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Na obce 50

51 s pověřeným obecním úřadem Čelákovice, Kamenice, Kostelec nad Černými Lesy, Odolena Voda a Úvaly. Analýza v jednotlivých segmentech trhu Pozemky: Trh s nemovitostmi vykazuje známky určité stabilizace, každopádně ceny se drží na hodnotách z let minulých, kdy měl vliv příznivý ekonomický vývoj. Díky stálým nabídkám developerských společností, jejichž ceny se víceméně nijak nepřizpůsobovaly nastalé ekonomické krizi, kupní i prodejní ceny nemovitostí mají mírnou tendenci k růstům. Nejvyšší nárůst se projevil u pozemků určených k výstavbě rodinných domů, případně u pozemků určených územním plánem k zástavbě s napojením inženýrských sítí. Ceny pozemků jsou ovlivněny přímou úměrou dostupné vzdálenosti k hlavnímu městu. Cenový rozsah obdobných pozemků v přepočtu na základní jednotku 1m 2 je tedy zpětně snadno dedukovatelný. Pohybuje se v rozmezích 900,- až 3.600,- Kč. Průměrná hodnota za obvyklý pozemek ( m 2 ) pro stavbu rodinného domu se pohybuje mezi 1.500,- až 2.500,- Kč dle lokality. Byty: Díky přílivu pracujících do hlavního města se v blízkých lokacích Praze drží ceny na vysoké úrovni srovnatelné s Prahou samotnou. Má za to i trend klidnějšího bydlení, avšak v kvalitním dosahu metropole. V přepočtu na základní jednotku podlahové plochy v cenách logicky vedou malometrážní byty. V moderní době je nesmyslné určovat cenu za bytovou jednotku podle kategorií. Daleko přehlednějším kritériem pro orientaci v ceně bude rozdělení podle metráží. Je tak získán přehled o trhu a potlačena možná spekulace. Rozmezí cen srovnatelných bytů v OV. Byty do 30 m 2 : cena se pohybuje okolo 50 tisíc Kč/m 2 Byty do 50 m 2 : cena se pohybuje v rozmezí 33 až 43 tisíc Kč/m 2 Byty od 50 do 100 m 2 : cena se pohybuje v rozmezí 20 až 33 tisíc Kč/m 2 Byty nad 100 m 2 : cena se pohybuje v rozmezí 25 až 35 tisíc Kč/m 2 51

52 U luxusních nebo nadstandardních verzí se cena pohybuje řádově o 10 tisíc nad průměrnou cenou za 1 m 2. Je pochopitelné, že čím menší bytová jednotka tím dražší v přepočtu tržní hodnoty na plochu. Od hranice 70 metrů čtverečních začínají být ceny konstantnější. Rodinné domy: Ceny jsou poslední dobou vyrovnaná bez znatelnějšího nárůstu. Cenové rozmezí tržních hodnot rodinných domů je značně individuální. Podle umístění v jednotlivých segmentech regionu se ceny průměrně pohybují mezi ,- až ,- Kč. Na nižších hodnotách se obvykle drží nemovitosti s nutností alespoň částečné rekonstrukce, většinou díky zanedbané údržbě. Nájemné: Ceny za pronájem a nájem se značně liší poskytnutím komfortem bydlení. Ceny nájmů v přilehlých obcích ku Praze jsou téměř totožné s cenami nájmů okrajových částí Prahy. Studené nájemné za dvoupokojový byt se pohybuje v rozmezí 5.500,- až ,- Kč. 52

53 Závěr Aby byl člověk kvalitním odhadcem/znalcem, je nutná komplexní orientace v oborech oceňování a stavitelství. Je nevyhnutelná dokonalá znalost trhu nemovitostí. Je potřebné neustále aktualizovat nabyté informace. Úloha odhadce je běh na dlouhou trať. Tématem této bakalářské práce bylo zmapovat a popsat základní stavebně-technické vlastnosti staveb a zároveň upozornit na fakt, že veškeré stavební procesy je vhodné analyzovat z více pohledů. Cílem teoretické části bylo nastínit možné varianty závad. Poukázat na provázanost vývoje stavby. Upozornit na spojitosti a následně analýzu jejich faktorů promítnout do odhadu ceny nemovitosti. Nebylo možné v rámci této práce zahrnout celé spektrum problematiky závad. Dalším cílem bylo použití metod oceňování k získání odhadu tržní hodnoty nemovitosti. Při práci s komparační metodou bylo třeba volit správné korekční činitele jednotlivých faktorů, které vyjadřovaly vztahy a souvislosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými nemovitostmi. 53

54 Seznam použité literatury 1. Kolektiv autorů: BRADÁČ, FIALA a HLAVINKOVÁ. Nemovitosti, oceňování a právní vztah. Linde Praha, a.s ISBN KUPILÍK, Václav. Závady a životnost staveb. Praha, Grada Publishing, Kolektiv autorů: VLČEK, MOUDRÝ, NOVOTNÝ, BENEŠ, MACEKOVÁ. Poruchy a rekonstrukce staveb. ERA group spol. s r.o ISBN ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s ISBN ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. / Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s ISBN ČESKÁ TECHNICKÁ NORMA. Obytné budovy ČSN Český normalizační institut. 8. ÚZ. Oceňování, zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy Sagit, a.s. ISBN ÚZ. Stavební zákon a vyhlášky Sagit, a.s. ISBN Kolektiv autorů. Skriptum kurzu Vady a poruchy staveb poučení z chyb Internetový encyklopedický portál. 54

55 Seznam příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Příloha č. 5 Příloha č. 6 Elektronické výpisy z katastru nemovitostí Elektronická kopie katastrální mapy Projektová dokumentace objektu Seminární práce Trhliny v konstrukcích Seminární práce Odstraňování příčin trhlin v konstrukcích Osvědčení 55

56 Informace o budově Informace o budově č.p.: 759 Část obce: Rumburk 1 Číslo LV: 3170 Typ budovy: Způsob využití: budova s číslem popisným rodinný dům Katastrální území: Rumburk Na parcele: 2827/2 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl SJM Jánský Zdeněk a Jánská Šárka Zdeněk Jánský Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Šárka Jánská Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk Platnost k :43:05 1 z :35

57 Informace o parcele Informace o parcele Parcelní číslo: 2827/2 Výměra [m 2 ]: 134 Katastrální území: Rumburk Číslo LV: 3170 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Budova na parcele: č.p. 759 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl SJM Jánský Zdeněk a Jánská Šárka Zdeněk Jánský Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Šárka Jánská Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk Platnost k :43:05 1 z :31

58 Informace o parcele Informace o parcele Parcelní číslo: 2828 Výměra [m 2 ]: 1565 Katastrální území: Rumburk Číslo LV: 3170 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Graficky nebo v digitalizované mapě trvalý travní porost Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl SJM Jánský Zdeněk a Jánská Šárka Zdeněk Jánský Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Šárka Jánská Karoliny Světlé 759/24, Rumburk, Rumburk 1, Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk Platnost k :43:05 1 z :36

59 Měřítko 1:500 Měřítko 1:1000

60

61

62 PORUCHY STAVEB Trhliny v konstrukcích Seminární práce z předmětu: Rekonstrukce a modernizace staveb I. Forma studia: Kombinovaná Zkoušející: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Akademický rok: 2008 / 2009 Semestr: Zimní Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM

63 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Nejzávažnějším projevem poruch ve stavbách je výskyt trhlin. Trhlina je nápadným, viditelným a neomylným znamením nějaké poruchy v konstrukci a není možno se pouštět do dalších zásahů, dokud nezjistíme příčinu trhliny a neurčíme její nebezpečnost. Podle závažnosti můžeme trhliny rozdělit na: Staticky zanedbatelné, které neohrožují stavbu, ale působí nepříznivě esteticky a psychicky. Jsou to především povrchové trhliny v omítce, v nátěrech, trhliny v podružných konstrukcích, v ložných spárách kleneb apod. Staticky závažné, u nichž lze vhodnou opravou zajistit bezpečnost stavby. Jsou to především trhliny v nosných konstrukcích, ve styčných spárách klenby, ale také trhliny v podružných konstrukcích, které avízují nevhodné přetvoření nosných konstrukcí. Tyto trhliny mění časem své rozměry jsou v pohybu. Havarijní, které jsou staticky velmi závažné. Bezpečnost stavby lze zajistit jen celkovou rekonstrukcí konstrukce nebo budovy. Trhliny procházejí celou tloušťkou nosných konstrukcí. Trhliny jsou v pohybu jejich rozměry se časem podstatně zvětšují. Staticky zanedbatelné trhliny Trhliny v omítce Trhliny v omítce, pokud nevznikly poruchou zdiva, jsou nejčastěji způsobeny smršťováním. Jejich příčinu lze nejčastěji hledat ve špatné technologii v příliš velkém množství vody při zpracování, nebo v příliš jemných součástech, nebo v příliš rychlém vysušování sluncem či větrem. Smršťování nastává rychlým úbytkem vlhkosti v maltě, což způsobuje zmenšení jejího objemu a vytvoření shluku drobných trhlin, směřujících na všechny strany (viz. obr. 1). Jinou příčinou vzniku trhlin v omítce je nesourodost sousedících materiálů. Například Obr. 1. Schéma trhlinek v omítce způsobených špatnou technologií omítání omítka provedená na zdivu z betonu a cihelné vyzdívky, zcela jistě ve stycích těchto materiálů změnou teploty praskne v důsledku nestejné roztaživosti betonu a cihel. Stejné příčiny takových trhlin jsou i ve fabionech stropů, kde se projevuje například styk ŽB stropu s cihelným zdivem, či mezi sádrovou instalací a zdivem apod. Také na omítkách příček z heraklitových desek se v místech styčných i ložných spár objevují trhliny, pokud tyto spáry nebyly přebandážovány nebo nebyla celá stěna orabicována. Tyto trhliny v omítce vznikají především pružností vlastní konstrukce příčky. Stejně vznikají i trhliny kolem dveří v tenkých příčkách, kdy prudká zavření dveří způsobí pohyb celé příčky a zvláště v místě jejího styku se zárubní. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 2

64 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Trhliny v klenbách a ve zdivu Za staticky zanedbatelné trhliny v klenbách a ve zdivu můžeme pokládat pouze takové, které jsou ustálené (nejsou v pohybu) a ne příliš rozevřené. Staticky závažné a havarijní trhliny Uvádím některé běžné příčiny poruch, které je možno odhalit na základě charakteristických trhlin, jejich průběhu nebo směru. Trhliny ve valených klenbách Klenby bývají často poškozeny trhlinami, mají vpadlé cihly, bývají i proraženy například zříceným komínem nebo štítovou zdí. Malta ve styčných spárách bývá poškozená nebo vypadlá. Je to nejčastěji způsobeno zátékáním dešťové vody v důsledku netěsné krytiny a voda postupně rozrušuje cihly. Klenba je konstrukce, která je na všechny tyto příčiny velmi citlivá. Následkem přetížení vznikají v klenbě trhliny tahové. Jejich charakteristikou je poměrně souvislý průběh a jejich rozevírání (viz. obr. 2). Přetížení na straně klenby (viz. obr. 3) vyvolává tahovou trhlinu na líci klenby přibližně v místě přetížení a tlakové trhliny na rubu klenby, a to ve vrcholu, případně na druhé straně než přetížení (viz. obr. 4). Tahová trhlina je rozevřená, okraje tlakové trhliny mají zvrásnění typické pro stlačovaný materiál (viz. obr. 5). Obr. 2. Trhliny při přetížení klenby ve vrcholu 1 tahová trhlina, 2 tlakové trhliny Nejzávažnější poruchy kleneb vznikají poklesem podpůrných zdí, jehož příčinou bývá buď malá hloubka jejich založení nebo rozmočení základové půdy porušenými okapy nebo netěsným vodovodním či kanalizačním potrubím. Obr. 3. Trhliny při jednostranném přetížení 1 tahová trhlina, 2 tlakové trhliny Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 3

65 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 4. Trhlina tlaková Obr. 5. Trhlina tahová Poklesnutí podpůrné zdi bývá často spojeno i s jejím vychýlením ze svislého směru (viz. obr. 6 a 7), což zvláště u kleneb s malým vzepětím a kleneb nedostatečně tlustých může vést k jejich zřícení. Obr. 6. Trhliny při drcení klenby 1 tlakové trhliny, 2 vychýlení podpor Obr. 7. Trhliny při vychýlení levé podpory 1 tahové trhliny, 2 tlaková trhlina Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 4

66 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Poklesem nebo posunem podpor vzniká ve valené klenbě smyková trhlina. Tato příčina je pro stabilitu celé klenby nebezpečnější než přetížení (viz. obr. 8). Trhliny v cihelném zdivu Trhliny v cihelném zdivu, které signalizují porušení stability zdí, vznikají nejčastěji z nedostatečně dimenzovaných nebo špatně provedených základů, případně později poškozených vnějšími či vnitřními vlivy nebo z přetížení cihelných pilířů či zdí. Staré trhliny jsou zaprášené, nové mívají čistý lom. Kolmice vedené Obr. 8. Trhlina smyková k průběhu trhliny ukazuje zpravidla na stranu, na které dochází k poklesu základů. Je-li poklesávání základů ponenáhlé, vznikají trhliny obvykle schodovitě, jen ve spárách (viz. obr. 9). Při rychlejším poklesu vznikne trhliny i v cihle (viz. obr. 10). Obr. 9. Trhlina v cihelném zdivu při pozvolném poklesávání základu. Šipka (kolmice na směr trhliny) ukazuje na místo poklesu. Obr. 10. Trhlina v cihelném zdivu při náhlém poklesu základu. Trhlina neprochází jen spárami, ale i hmotou cihly. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 5

67 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Základy nejsou dostatečně hluboké. Základy nedosahují nezámrzné hloubky, tj. 900 až 1300 mm od úrovně terénu. Půda pod nimi zmrzne, zvětšuje svůj objem, rozpíná se a základy nadzvedává. Ty pak po zamrznutí půdy opět klesnou. Dochází tak k pohybu, který není rovnoměrný a který je příčinou trhlin ve zdivu nad základy. Charakteristika těchto trhlin je znázorněna na obr. 11. Obr. 11. Trhliny ve zdivu, které byly způsobeny nedostatečnou hloubkou základů. Zmrzlé podzákladí nadzvedává budovu. Stejný efekt vyvolává například dodatečné odhalení suterénu (například zřízením garáže), které způsobí promrzání podzákladí a trhliny ve zdivu (viz. obr. 12). Obr. 12. Trhliny způsobené promrznutím podzákladí v části garáže. Pod základy má budova nestejně pevné podloží, které může být důsledkem buď přirozené konfigurace terénu (viz. obr. 13), nebo může vzniknout tím, že pod částí půdorysu budovy je stará navážka (viz. obr. 14). Jestliže je na jedné straně pevná půda nebo dokonce skála a na druhé straně budovy méně únosná půda, může část budovy nad méně únosnou půdou sednout Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 6

68 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 13. Trhliny ve zdivu, které byly způsobeny sednutím budovy na straně založené na neúnosné zemině 1 únosná zemina 2 neúnosná zemina Obr. 14. Trhliny ve zdivu byly způsobeny sednutím budovy ve střední části založené na navážce 1 únosná zemina 2 navážka a v nadzákladovém zdivu vzniknou trhliny skloněné k místu sednutí. Trhliny vzniknou nejčastěji v té části stěny, která síle vzniklé z poklesnutí nejméně vzdoruje, to je v místě okenních či dveřních otvorů. Pokles meziokenních pilířů se vyznačuje klenbovými trhlinami vycházejícími z horních rohů okenních otvorů (viz. obr. 15). Jestliže je pod střední částí budovy méně únosná půda, pak pokles je v této čísti a projeví se trhlinami směřujícími šikmo vzhůru ke středu budovy (viz. obr. 14). Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 7

69 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 15. Pokles meziokenního pilíře vytvoří parabolické trhliny mezi okenními nadpražími. Obr. 16. Trhliny ve zdivu způsobené tím, že střední část budovy je založena na únosné zemině a krajní části na navážce 1 únosná zemina, 2 - navážka Naopak, pevná půda pod střední částí může vyvolat pokles obou krajních částí budovy a trhliny v nadzákladovém zdivu směřují šikmo vzhůru k oběma pokleslým krajům (viz. obr. 16). Rozdílné zatížení základové půdy U rodinných domků či chalup se stává, že jedna část je přízemní, zatímco druhá patrová. V nadzákladovém zdivu lze očekávat smykovou trhlinu mezi patrovou a přizemní částí (viz. obr. 17). Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 8

70 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 17. Trhliny ve zdivu způsobené větším zatížením základové půdy vyšší částí budovy Rozdílné založení objektu Jestliže je jedna část objektu podsklepená a dosahuje až na pevnou základovou půdu a druhá část je nepodsklepená, založená na méně únosné půdě, může nepodsklepená část poklesnout a v nadzákladovém zdivu nepodsklepené čísti se objeví trhliny směřující šikmo vzhůru ke kraji budovy (viz. obr. 18). Obr. 18. Trhliny ve zdivu, které byly způsobeny sednutím budovy na straně, kde základy nedosáhly do úrovně únosné půdy 1 únosná půda 2 méně pevná půda Přístavba vyššího objektu k nižšímu Jestliže se například k nižšímu starému objektu přistaví nový vyšší objekt, způsobí nový objekt přitížení podzákladí starého objektu, které vyvolá poklesnutí jeho základu v části sousedící s novým objektem, a tím i trhliny asi v úhlu 45 až 60 (viz. obr. 19). Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 9

71 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 19 Nová přístavba vyšší budovy v řadové zástavbě může způsobit trhliny ve zdivu nižšího souseda. Špatná vazba štítových zdí s obvodovými zdmi Při adaptacích, při odbourávání části objektu a vystavění nové zdi se často zanedbává dobré svázání nové zdi se zdí starou. To vyvolává svislé trhliny mezi oběma zdmi v důsledku sedání nové zdi (viz. obr. 20). Obr. 20 Svislé trhliny byly způsobeny neprovázáním štítových a podélných zdí. Prohnutí stropní konstrukce Zvláště u objektů s dřevěnými stropy dochází v důsledku většího a trvalejšího prohnutí stropních trámů k vodorovným trhlinám ve fasádě v místě jejich uložení (viz. obr. 22). Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 10

72 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 21. Prohnutí stropnic vytvořilo vodorovné trhliny ve fasádě. Přetížení cihelné zdi Přetížení cihelných sloupů tlakem je signalizováno svislými nebo téměř svislými trhlinami, a ve zdivu pod přetíženým pilířem vznikají trhliny, které směřují od pilíře šikmo dolů na obě strany (viz. obr. 22). Takové trhliny prokazují velké nebezpečí a je bezodkladně nutné přistoupit k zabezpečení konstrukce. Překročením meze bezpečnosti se zdivo rozestupuje a vybočuje. Nejprve se objevují trhliny v jednotlivých cihlách obvykle v prodloužení styčné spáry (viz. obr. 23), při rostoucím přetížení se tato trhlina prodlužuje oběma směry (viz. obr. 24), a po překročení meze únosnosti se zdivo rozestupuje, vybočuje a bortí (viz. obr. 25). Obr. 22. Svislé trhliny v omítce na cihelném pilíři prozrazují jeho přetížení a je nutno bezodkladně přistoupit k jeho zabezpečení. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 11

73 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 23. První svislé trhliny ve spárách i cihlách. Obr. 24. Trhliny na mezi únosnosti pilíře Obr. 25. Rozdrcený pilíř Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 12

74 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Poruchy v příčkách Deformací stropní konstrukce, která může nastat, postavíme-li na nedostatečně dimenzovaný strop těžkou, zpravidla nevyztuženou příčku, vzniknou v příčce trhliny v mírných obloucích klenoucích se nad prohnutým stropem (viz. obr. 26). Obr. 26. Prohnutí přetíženého stropu způsobí trhliny v příčce, která na stropě spočívá. Odtržení příčky od stropu vzniká sednutím příčky a projevuje se především u nově vybudovaných ve starých budovách s vysokou světlou výškou místnosti. V takových případech je příčinou poruchy nesprávná technologie, tj. použití malty nedostatečné pevnosti, příliš velkými ložnými spárami nebo rychlým vyzděním na celou výšku. V příčkách s dveřními otvory vznikají trhliny, které směřují šikmo vzhůru od otvoru. Tyto trhliny jsou obyčejně způsobeny nedostatečným zakotvením zárubní do příčky. Pohyb převislých konstrukcí Pokles nosné konzoly arkýře vyvolá v jeho boční cihelné stěně trhliny, jejichž směr je charakteristický pro snížení na okraji konstrukce (viz. obr. 27). Při deformaci balkónové konzoly se může rozevřít spára zděného zábradlí při obvodovém zdivu. Pohyb ploché střechy Trhliny pod ŽB deskou ploché střechy uloženou na nosném cihelném zdivu mohou vznikat změnou teploty a změnou vlhkosti. Za horkých dní se ŽB střecha rozpíná a její posun vytvoří trhlinu mez ŽB a cihelným materiálem. Trhlina mezi atikou a zdivem vzniká často tím, že vrstva spádového škvárobetonu na ploché střeše není od atiky dilatována (ani odvětrávací mezerou) a rozpínáním směrem ven tlačí na atiku. Špatně provedený detail ukončení krytiny u atiky může Obr. 27. Trhliny způsobené nedostatečným dimenzováním konzol arkýře. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 13

75 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 28. Rozpínáním škvárobetonu vzniká trhlina pod atikou 1 škvárobeton 2 trhlina 3 chybí dilatační spára způsobit zatékání do dilatační spáry, což může rovněž postupně vést k odtržení atiky od zdiva, v krajním případě až k havarijní situaci. Ostatně každá konstrukce složená za dvou pevně spolu spojených hmot různé tepelné roztažnosti skrývá v sobě nebezpečí vzniku trhlin, a to v té čísti, která jez méně pevného materiálu (viz. obr. 28 a 29). Pokud tyto dva materiály nejsou spolu pevně spojeny, nastane vlivem teploty posunutí materiálů po sobě. Například teplotní deformace na střešní ŽB desce působí po dobu celé životnosti stavby a jsou typické svojí nestálostí. Významnou úlohu hraje tloušťka desky a nestejná teplota působící na její líc a rub. V zimním období, kdy na vnější líc působí mráz, zatímco vnitřní líc je vystaven teplotě vnitřního prostoru, se deska při vnějším líci smršťuje a dochází k jejímu prohnutí směrem dolů, v letním období je tento pohyb opačný. Tyto, dá se říci pravidelně opakující se deformace, se mohou projevit trhlinami na styku desky s podporou. Obr. 29. Posun železobetonové ploché střechy. 1 - trhlina Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 14

76 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Trhliny v betonových a železobetonových konstrukcích Nejmarkantnějším projevem poruch betonových a ŽB konstrukcí jsou trhliny vyvolané nejrůznějšími příčinami. Příčinu těchto trhlin je nutno hledat již v nesprávném návrhu konstrukce a v technologii provádění ve složení, zpracování a ošetřování betonu. Jsou to trhliny vyvolané například smršťováním betonu při nesprávné technologii betonáže, špatnou kvalitou betonu, nesprávným uložením armatury, ale také trhliny vyvolané tepelnými změnami a trhliny, jejichž příčinou je překročení pevnosti betonu v tlaku, tahu a smyku. Nebezpečí trhlin v ŽB konstrukcích spočívá také v tom, že postupně může docházet i ke korozi a k rozrušení výztuže. Koroze snižuje únosnost a trvanlivost ŽB konstrukcí tím, že oslabuje nosný průřez výztuže a voda zmrzlá v trhlinách zvětšuje svůj objem a vyvolává tlak s trhavými účinky na beton. Železobetonová deska Trhliny při spodním povrchu desky, jejichž směr je kolmá k nosné armatuře (viz. obr. 30), mohou být způsobeny buď malou tloušťkou desky, a tím i jejím velkým průhybem, nebo tím, že výztuž je uložena příliš vysoko od spodního líce desky. Trhliny při spodním povrchu desky, jejichž směr je rovnoběžný s nosnou armaturou (viz. obr. 31), mohou vzniknout velkým smrštěním betonu při nedostatečné rozdělovací výztuži. Obr. 30. Nedostatečná nosná výztuž u ŽB desky uložené na dvou stranách. Obr. 31. Nedostatečná rozdělovací výztuž u ŽB desky uložené na dvou stranách. Trhliny při horním povrchu desky ve směru rovnoběžném se spodními nosnými zdmi a průvlaky mohou být způsobeny tím, že chybí nebo je nedostatečná výztuž bránící odtržení desky od zdi nebo průvlaku. Jestliže tato trhliny probíhá vedle podpory na celou šířku desky, je nebezpečí ohrožení její stability (viz. obr. 32). Skupiny trhlin při horním povrchu ve směru rovnoběžném s nosnou armaturou nebo nepravidelně orientovaném směru mohly vzniknout při tuhnutí betonu nedodržením správné technologie. V důsledku přetížení desky, která je uložena po obvodě až na mez únosnosti, vzniknou na spodním povrchu desky Obr. 32. Trhlina probíhající podél podpory na spodním líci desky ohrožuje její stabilitu Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 15

77 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. trhliny, které sledují úhlopříčky (viz. obr. 33) a na horním povrchu jsou trhliny v koutech (viz. obr. 34). Obr. 33. Přetížená deska podepřená po celém obvodě, spodní povrch desky vykazuje úhlopříčné trhliny. Obr. 34. Přetížená deska podepřená po celém obvodě, horní povrch desky vykazuje trhliny v koutech. Železobetonové trámy a průvlaky Trhliny trámu v tahové části, které jsou kolmo ke směru tahové výztuže a dosahují asi do jedné třetiny průřezu trámu, bývají způsobeny buď tím, že trám (nebo průvlak) je přetížen (má velký průhyb), nebo není dobrá soudržnost oceli s betonem (viz. obr. 35). Trhliny na celou výšku trámu v místech třmínků a v jejich směru bývají vyvolány malou krycí vrstvou třmínků. Vodorovné trhliny ve stěně trámu (viz. obr. 36) mohou být způsobeny buď nesprávným postupem při betonování (dlouhé přerušení betonáže) nebo vnitřním pnutím od hydratačního tepla či smršťováním Jsou-li tyto trhliny doprovázeny ještě svislými trhlinami u podpor, může hrozit nebezpečí stability. Trhliny ve stěně trámu, které jsou buď svislé nebo směřují od podpory šikmo vzhůru (viz. obr. 37), vznikají buď z přetížení trámu blízko podpory nebo Obr. 35. Trhliny v místech třmínků v jejich směru způsobila malá krycí vrstva. Obr. 36. Vodorovné trhliny mohou být způsobeny nesprávným provedením pracovní spáry. Obr. 37. Trhlina směřující od podpory šikmo vzhůru může být způsobena nedostatečnou smykovou výztuží a přetížením poblíž podpory může ohrozit stabilitu. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 16

78 Rekonstrukce a modernizace staveb I. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. nedostatečné, špatně rozdělené či špatně zakotvené smykové výztuže. Taková trhlina může být nebezpečná a je signálem ohrožení stability (viz. obr. 38). Trhliny na horním povrchu konzoly mohou být vyvolány nedostatečnou nebo špatně uloženou výztuží (viz. obr. 39). Obr. 38. Přetížený trám. Obr. 39. Trhliny v konzole způsobené špatně položenou nebo nedostatečnou hlavní výztuží Sloupy Podélné trhliny doprovázené odprýskáváním krycí vrstvy betonu kolem ocelových vložek jsou signálem bezprostředního nebezpečí porušení pilířů a v takovém případě je nutno bezodkladně přistoupit k zabezpečení konstrukce. Čerpané prameny: Václav Hájek a kolektiv, Pozemní stavitelství IV, nakladatelství SOBOTÁLES Dimitrij Pume, František Čermák a kolektiv, Průzkumy a opravy stavebních konstrukcí, Edice stavby a rekonstrukce Václav Kupilík, Závady a životnost staveb, nakladatelství Grada M. Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P.Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb, vydavatelství ERA, edice Technická knihovna Osobní praxe Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 17

79 PORUCHY STAVEB Odstraňování příčin trhlin v konstrukcích Seminární práce z předmětu: Rekonstrukce a modernizace staveb II. Forma studia: Kombinovaná Zkoušející: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Akademický rok: 2008 / 2009 Semestr: Letní Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM

80 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Rozšiřování základů K rozšiřování základů musíme přistoupit tehdy, jestliže například projektovaná nástavby objektu zvětší zatížení zdiva nad jejich únosnost, nebo sníží-li se únosnost základové půdy. Toto rozhodnutí rozšířit základy je mono udělat jen na základě statického výpočtu, který zhodnotí, zda v důsledku konsolidovaného podlaží se hodnota kritického zatížení nezvýšila natolik, že základy není nutno rozšiřovat Při rozšiřování základů je nutno mít na zřeteli, že nová příložka přebírá pouze číst tlaku, zatímco staré základy jeho většinu. Z toho je zřejmé, že rozšiřovat můžeme jen základy zdravé a pevné. Další důležitou podmínkou je to, že misí dojít k dobrému propojení starého základu s novými příložkami, aby bylo dosaženo potřebného spolupůsobení, přičemž spojení je nutno dimenzovat na ohybový moment, který v tomto spojení vyvolává tlak. Na obr. 1 jsou uvedeny příklady různých způsobů rozšíření stávajících základů. Tam, kde zvětšujeme únosnost nosných zdí suterénu příložkami v důsledku zvětšeného zatížení, můžeme tento přírůstek zatížení přenést do základové půdy vytvořením základové ŽB desky pod podlahou suterénu. b r. O 1. R o z š i ř o v á n í z á k l a d ů A Podezděním a podvlečením ocelových nosníků 1 starý základ, 2 rozšíření novým základem, 3 ocelový nosník B Pomocí ŽB příložek 1 starý základ, 2 ŽB příložka, 3 ocelový nosník Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 2

81 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Oprava trhlin ve zdivu O trhlinách jako signálech určitých stavebních poruch bylo psáno v mé předchozího práci Trhliny v konstrukcích, a budiž znovu zdůrazněno, že snaha po vizuálním odstranění trhliny bez předchozího odstranění její příčiny je nesmyslná. Tato stať se především zabývá odstraňováním již stabilizovaných pasivních trhlin ve zdivu, po odstranění jejich základní příčiny. Větší trhliny, které vznikly například sedáním budovy a dále již nejsou aktivní, vyspravíme tak, že kolem trhliny v pruhu asi 100 mm širokém odsekáme omítku, vyškrábeme trhlinu a vyčistíme ji od volných drobných úlomků. Pak celý obnažený pruh navlhčíme a do trhliny vtlačíme vápenocementovou maltu. Vznikla-li trhlina ve styku dvou nesourodých materiálů (zpravidla nebylo požito nosiče omítky), pak do odsekaného pruhu omítky kolem trhliny v šířce asi 150 mm vložíme pletivo jako nosič omítky a provedeme omítku novou. Velké trhliny. Před jejich opravou je nutno bezpečně zjistit, zda se jedná skutečně o trhlinu pasivní. Nemáme-li jistotu o nehybnosti trhliny, měli bychom volit takový způsob opravy, který by zabránil jejímu dalšímu zvětšování. Obr. 2. Osazení stehovacích spon 1 stahovací spona, 2 cementová malta Pro takové pasivní trhliny můžeme použít tak zvané stehování. Kolmo na trhlinu osadíme stehovací spony z vysokohodnotné oceli 14 až 26 mm. Zapustíme je do předvrtaných otvorů, které sahají do 1/2 až 4/5 tloušťky zdi, minimálně však 250 mm. Zalijeme je cementovou maltou. Je nutno dbát na to, aby délka spon nebyla stejná (obr. 2) a aby každá přesahovala trhlinu na každé straně minimálně o 500 mm. Jestliže trhlina prochází celou tloušťkou zdi, je nutné provádět stehy na obou stranách zdi. Pro trhlinu, která prochází blízko rohu budovy použijeme místo spon ocelových trnů. Trny ukládáme do otvorů předvrtaných ve sklonu asi 15 a zaléváme je cementovou maltou (obr. 3). Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 3

82 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 3. Zajištění trhliny trny z betonářské výztuže 1 trhlina (zaplněná cementovou maltou), 2 vyvrtaný otvor 45 mm (po osazení trnu zainjektovaný), 3 trn Ø min. 25 mm Obr. 4. Stehování zdiva pomocí železobetonových hmoždíků osazených střídavě z obou stran zdi Místo ocelových spon nebo trnů můžeme napříč trhliny vytvořit řadu ŽB hmoždíků. Do zdiva vysekáme kapsy, které se po obou stranách trhliny rozšiřují, vyčistíme je, vypláchneme vodou a pak je vystříkáme cementovým mlékem. Dokonalé vystříkání a vyčištění trhlin je důležité k dosažení dokonalého spojení cihelného nebo betonového zdiva a zálivky, neboť nejvíce tomuto spojení brání nečistoty na styčnýh plochách. Stejně důležité je i vlhčení styčných ploch, aby staré zdivo nesálo vodu ze zálivky, které je v maltě nebo betonu nutná pro zajištění optimálního procesu tuhnutí. Do takto upravených kapes vložíme armaturu a zabetonujeme kvalitním betonem. Opět při trhlině procházející celou tloušťkou zdi osadíme tyto hmoždíky z obou stran zdi tak, aby jejich poloha byla na obou stranách vystřídána (obr. 4). Zpevňování, zesilování a přizdívání zdí a pilířů Zpevňování a zesilování nosných zdí budovy vychází zpravidla z větších nároků na jejich nosnost v důsledku změn užívání (rekonstrukce půdy na podkroví) nebo nástavby jednoho patra apod. Dříve než přistoupíme k této rekonstrukci, je nutno staticky posoudit případné rezervy konstrukce a navrhnout hospodárný a bezpečný způsob rekonstrukce. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 4

83 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 5. Zesílení sloupu obezděním Obr. 6. Zesílení sloupu obetonováním 1 starý sloup, 2 ocelová výztuž, 3 obezdívka 1 cihelný pilíř, 2 pásková ocel, 3 úhelník, 4 - obetonování Zvýšení únosnosti cihelného pilíře Únosnost cihelného pilíře můžeme zvýšit několika způsoby, například zesílením pilíře obezdívkou (obr. 5) nebo ocelovou konstrukcí z úhelníků a pásové oceli a obetonováním (obr. 6). Výměna cihelného pilíře Při úpravách domů, zejména při nástavbách, je třeba někdy vyměnit celý pilíř. V tomto případě je nutné nejprve podchytit všechny konstrukce, které starý pilíř zatěžují (obr. 7). Teprve potom můžeme pilíř odbourat. Při vyzdívání nového pilíře používáme kvalitnější cihly (P 200, P 350) a zdíme ho na cementovou maltu. Únosnost pilíře zvyšujeme i tím, že vždy po několika vrstvách vložíme do ložné spáry výztuž 5 mm (obr. 8). Náhradou porušeného cihelného pilíře může být také nový ocelový pilíř. Obr. 8. Zvýšení únosnosti při vyzdívání cihelného pilíře 1 cihelný pilíř, 2 - výztuž Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 5

84 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 7. Výměna pilíře 1 provizorní podepření, 2 původní cihelný pilíř, 3 nový ocelový pilíř Provizorní podpěrnou konstrukci, která dočasně přebírá zatížení, které působilo na starý pilíř, můžeme odstranit až po zatvrdnutí malty nového pilíře, kdy je teprve schopen zatížení přenášet. Hloubkové spárování Jestliže povětrnostní podmínky a stáří materiálu způsobilo vypadávání malty a postupné zvětrávání a uvolňování cihel nosného pilíře nebo zdi, můžeme sanaci této konstrukce provést hloubkovým spárováním. Nejprve odstraníme zvětralou maltu ve spárách minimálně do hloubky 40 mm. Spáru důkladně vyčistíme a vypláchneme a znovu vyplníme cementovou maltou (obr. 9), nejlépe vtlačenou do spár pod tlakem speciální spárovací pistolí. Rovněž odstraníme staré zvětralé i jinak poškozené cihly a nahradíme je cihlami zdravými, uloženými do cementové malty. Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 6

85 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 9. Hloubkové spárování zdiva 1 stará zvětralá malta, 2 odstranění zvětralé malty, 3 hloubkové spárování cementovou maltou Přizdívání nosných zdí Chceme-li prodloužit nosnou zeď, musíme si uvědomit, že nové zdivo sedá a že je třeba s tímto posunem ve styku se starou zdí počítat. Proto můžeme zavazovat novou zeď ke staré do kapes jen tehdy, je-li nová zeď maximálně do jednoho podlaží. Je-li zeď 450 mm tlustá, vysekáme polodrážku střídavě vždy na jedné a druhé straně na výšku asi pěti vrstev. V čele staré zdi vysekáme kapsy na výšku tří až pěti vrstev do hloubky 150 mm (obr. 10). Před zavázáním nové zdi musíme kapsy vyčistit a důkladně navlhčit. Novou zeď vždy zdíme na cementovou maltu. Vyšší zeď přizdíváme ke staré zdi bez zavázání do kapes, do spáry však vkládáme lepenku, která umožní hladké sedání (obr. 11). Chceme-li vyloučit průběžnou styčnou spáru celou tloušťkou zdi a je-li tato zeď alespoň 450 mm tlustá, pak v čele staré zdi vysekáme svislou drážku širokou půl cihly a hlubokou čtvrt cihly. Také zde nezavazujeme novou zeď napevno, ale umožníme hladké sedání (obr. 12). Nová okenní nebo dveřní ostění, na která ukládáme překlady, zavazujeme důkladněji (obr. 13) kvůli nebezpečí možného odtržení od staré zdi. Přizdíváme-li nosnou zeď, musíme vždy počítat s tím, aby byla patřičně založena. Obr. 10. Úprava čela staré zdi k přizdívce Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 7

86 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Obr. 11. Přizdívka bez zavázání do staré zdi 1 stará zeď, 2 lepenka, 3 přizdívka Obr. 12. Přizdívka do svislé drážky Obr. 13. Přizdívka nového ostění 1 drážka, 2 přizdívka 1 ozuby, 2 nové ostění Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 8

87 Rekonstrukce a modernizace staveb II. prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Čerpané prameny: Václav Hájek a kolektiv, Pozemní stavitelství IV, nakladatelství SOBOTÁLES Dimitrij Pume, František Čermák a kolektiv, Průzkumy a opravy stavebních konstrukcí, Edice stavby a rekonstrukce Václav Kupilík, Závady a životnost staveb, nakladatelství Grada M. Vlček, I. Moudrý, M. Novotný, P.Beneš, V. Maceková, Poruchy a rekonstrukce staveb, vydavatelství ERA, edice Technická knihovna Osobní praxe Zpracoval: Pavel Krejčí 2BK-OM 9

88